Wyrok WSA w Łodzi z dnia 31 maja 2011 r., sygn. II SA/Łd 218/11

Dnia 31 maja 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień, Sędzia WSA Renata Kubot - Szustowska, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda - Lenczewska (spr.), Protokolant Asystent sędziego Marcin Olejniczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 maja 2011 roku przy udziale - sprawy ze skargi B. K.-W. i T. W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...]r. znak: [...] Prezydent Miasta Ł. na podstawie art.1, art. 3 ust.1 pkt1, ust.1a,2,3, art. 4 ust. 1, 2, 6, 8, 13 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) orzekł:

1. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ulicy A, działka nr 124/61, której użytkownikami są B. J. K.-W. i T. W.;

2. o ustaleniu opłaty z tytułu przekształcenia w wysokości 39 340 zł;

3. o odmowie udzielenia 90 % bonifikaty od w/w opłaty;

4. o rozłożeniu na raty ustalonej kwoty 39 340 zł na okres 20 lat, w równych ratach;

5. z dniem, w którym decyzja stanie się ostateczna prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności, ostateczna decyzja stanowi podstawę, aby w księdze wieczystej wpisać wnioskodawców jako właścicieli.

W uzasadnieniu Prezydent Miasta podał, iż w dniu 23 marca 2009r. B. J.K.-W. i T. W. złożyli wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W dniu 3 listopada 2009r. wnioskodawcy wystąpili o udzielnie bonifikaty od opłaty za przekształcenie na podstawie art. 4 ust. 8 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Postanowieniem z dnia 5 listopada 2009r. postępowanie w sprawie zostało zawieszone z uwagi na pytanie prawne skierowane do Trybunału Konstytucyjnego, które dotyczyło m.in. kwestii konstytucyjności przepisu art. 4 ust. 8 w/w ustawy. Postanowieniem z dnia 23 lutego 2010r. postępowanie w sprawie zostało podjęte, gdyż w dniu 26 stycznia 2010r. Trybunał Konstytucyjny rozstrzygnął m.in., iż przepis art. 4 ust. 8 w/w ustawy jest zgodny z Konstytucją. Powracając do czynności wyjaśniających organ ustalił, iż z zapisów księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości wynika, że właścicielem jej jest Skarb Państwa, a wnioskodawcy są użytkownikami wieczystymi, które to prawo nabyli aktem notarialnym z dnia 20 stycznia 2004r. Dla działki tej w dniu 31 grudnia 2003r. wydana została decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem. Organ wskazał, iż zgodnie z art. 1 ust. 1 w/w ustawy osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy tj. w dniu 13 października 2005r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych, mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Podkreślił, iż nie budzi wątpliwości, że wnioskodawcy byli użytkownikami wieczystymi przedmiotowej działki w dniu wejścia w życie ustawy, przeznaczonej pod zabudowę na cele mieszkaniowe, zatem wniosek spełnia wymogi ustawy i prawo użytkowania wieczystego podlega przekształceniu w prawo własności w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005r. Dalej podał, iż stosownie do art. 4 ust. 1 i ust. 2 w/w ustawy osoba na rzecz której prawo zostało przekształcone obowiązana jest do uiszczenia opłaty z tytułu przekształcenia, do której ustalenia stosuje się przepis art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Przy czym w myśl art. 4 ust. 13 w/w ustawy jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty, o której mowa w ust. 1, przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. Aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, dokonana została w dniu 9 grudnia 2008r. Wniosek o przekształcenie złożony został w dniu 24 marca 2009r., co za tym stosownie do art. 4 ust. 13 ustawy, ustalając wysokość opłaty za przekształcenie wykorzystano wartość nieruchomości określoną dla celów aktualizacji, wartość ta określona została w operacie szacunkowym z dnia 19 listopada 2008r. Określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości, rzeczoznawca dokonał według stanu nieruchomości i poziomu cen na listopad 2008 roku, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Wyżej wymieniony operat szacunkowy odpowiada dyspozycjom wynikającym z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004.207.2109 ze zm.). Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości określona w tym operacie szacunkowym wynosi 228 430,00 zł i jest to również cena przedmiotowej nieruchomości, gdyż zgodnie z art. 67 ust. 1 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej, w celu realizacji roszczeń przysługujących z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. Z kolei przepis art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Dla potrzeb ustalenia tej wartości, rzeczoznawca majątkowy wykonał w dniu 1 marca 2010r. aneks do operatu z dnia 19 listopada 2008r., w którym określił aktualną wartość prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na kwotę 189 090,00 zł. Reasumując powyższe organ podał, iż opłatę za przekształcenie ustalono w wysokości 39 340,00 zł. Opłata ta stanowi różnicę między ceną nieruchomości równą wartości prawa własności a wartością prawa użytkowania wieczystego (228 430,00 zł - 189 090,00 zł = 39 340,00 zł). Przypomniał, iż użytkownicy występowali o udzielenie 90% bonifikaty od opłaty za przekształcenie, ze względu na dochód przypadający na jednego członka rodziny, przy czym w świetle art. 4 ust. 8 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, osobie fizycznej, której dochód na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ogłaszanego przez Prezesa GUS na podstawie odrębnych przepisów, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na jej wniosek, 90% bonifikaty od opłaty za przekształcenie, jeżeli nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę.