Wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 kwietnia 2011 r., sygn. I SA/Wa 2548/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.) Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Jolanta Dargas Protokolant starszy sekretarz sądowy Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi J. S.A. z siedzibą w K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] października 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2010 r., nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz "J." S.A. z siedzibą w K. - byłego właściciela nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w gminie m. P., obręb [...], powiat [...], i zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych Autostrad Oddział w G. (dalej GDDKiA) do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji przedstawiono następujący stan faktyczny sprawy:

Decyzją z dnia [...] września 2009 r., nr [...] Wojewoda [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa [...] Obwodnicy Miasta [...] (droga ekspresowa S7), na odcinku od [...] (węzeł "[...]") do włączenia do istniejącej drogi krajowej nr 7 w miejscowości K., na terenie gmin: P., K., miasto G., C.".

Decyzją z dnia [...] marca 2010 r. Wojewoda [...] ustalił na rzecz byłego właściciela - "J." S.A. z siedzibą w K., odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł, a także ustalił termin do wypłaty odszkodowania. W uzasadnieniu wskazał, że odszkodowanie ustalono w oparciu o sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania przez K. M. operat szacunkowy z dnia 2 listopada 2009 r., w którym analizie poddano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg w okolicach jak najbardziej zbliżonych do wycenianej nieruchomości. Transakcje te zostały zawarte przez GDDKiA w G. do celów budowy i modernizacji dróg i dotyczyły działek gruntów przeznaczonych pod budowę [...] Obwodnicy Miasta [...] w obrębach [...], [...] oraz [...]. Stwierdzono, że podstawowymi cechami składającymi się na wartość tych nieruchomości są: lokalizacja, dojazd do działki, otoczenie, powierzchnia i kształt działki, przeznaczenie w planie oraz rodzaj użytków i stan zagospodarowania. W wyniku analizy transakcji zawartych w okresie od października 2008 r. do sierpnia 2009 r., rzeczoznawca ustalił, że ceny 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowych niezabudowanych kształtowały się od [...] zł do [...] zł. Uwzględniając te dane oraz stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, ustalono, że wartość działki nr [...] wynosi [...] zł. Tym samym operat sporządzony został zgodnie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., powoływane dalej jako "rozporządzenie") oraz przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm., powoływana dalej jako "ugn"). Organ podał ponadto, że w dniu 28 grudnia 2009 r. pełnomocnik właściciela nieruchomości wniósł zarzuty do ww. operatu, wskazując, że wycena została zaniżona w stosunku do cen rynkowych. W odpowiedzi na powyższe, rzeczoznawca wyjaśnił, iż przy sporządzaniu wyceny związany był przepisami prawa, a wskazana przez niego wartość odpowiada cenie uzyskiwanej przy sprzedaży nieruchomości podobnych na cele komunikacyjne. Organ podał, że rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie, przy ustalaniu cech różnicujących nieruchomości, wskazał, na "bardzo dobrą" lokalizację nieruchomości i jej "bardzo dobre" otoczenie. Pozwoliło to na przypisanie cechom lokalizacji i otoczenia współczynników korygujących o maksymalnej wartości "[...]", co w sposób niewątpliwy miało wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. W związku z tym za niezasadny organ uznał zarzut nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę w wystarczającym stopniu istnienia sklepu "[...]" na działce nr [...], w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...]. Organ wskazał ponadto, że podaną przez rzeczoznawcę majątkowego kwotę [...] zł powiększono o 5%, co dało odszkodowanie w wysokości [...] zł, z uwagi na fakt wydania nieruchomości przez dotychczasowego właściciela w terminie wskazanym w treści art. 18 ust. 1 e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193, poz. 1194, ze zm., powoływana dalej jako "specustawa").