Interpretacja indywidualna z dnia 25.08.2020, sygn. 0112-KDIL3.4012.344.2020.3.PM, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.344.2020.3.PM

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 maja 2020 r. (data wpływu 22 maja 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 12 czerwca 2020 r. (data wpływu 12 czerwca 2020 r.) oraz pismem z dnia 6 sierpnia 2020 r. (data wpływu 7 sierpnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek o nr 4 i 20 jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 maja 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek o nr 4 i 20.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 12 czerwca 2020 r. (data wpływu 12 czerwca 2020 r.) oraz pismem z dnia 6 sierpnia 2020 r. (data wpływu 7 sierpnia 2020 r.) w którym doprecyzowano opis sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W pierwszej kolejności Wnioskodawca wskazuje, że nie jest i nigdy w przeszłości nie był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Obecnie Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego położonego we wsi (), Gmina (). Przedmiotowy wniosek dotyczy dwóch niezabudowanych działek gruntu rolnego (nr 4 o powierzchni 0,8516 ha oraz 20 o powierzchni 0,7063 ha), które zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 30 grudnia 2019 r. położone są na terenach oznaczonych symbolem RI i RII grunty orne. Przedmiotowe działki zostały wydzielone z działki nr 0 o powierzchni 6,31 ha, zakupionej przez Wnioskodawcę w sierpniu 1998 r. od innego rolnika, w celu powiększenia gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy (gospodarstwo znajdujące się w () stanowiące działkę gruntu ornego nr B otrzymał w darowiźnie od rodziców w 1994 r.; powiększenia gospodarstwa dokonał również w październiku 1995 r. kupując od sąsiada działkę gruntu rolnego o nr A). W czasie nabycia działki nr 0 znajdowała się ona na obrzeżach () poza zabudowaniami. W 2002 r. przeznaczenie wielu hektarów terenów rolnych znajdujących się pod () (w tym także sąsiadujących z działką nr 0) zostało zmienione na zabudowę mieszkaniową. W styczniu 2008 r. z uwagi na zmianę przeznaczenia gruntów znajdujących się w sąsiedztwie działki nr 0, Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem do Gminy () o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP) dla działki o nr 0. Gmina () uzależniła sporządzenie i uchwalenie MPZP od odsprzedania jej części działki nr 0 na poszerzenie ulicy () i przyszłe drogi (co stanowiło obszar około 1 ha). Jednocześnie, Gmina z własnej inicjatywy zobowiązała się do przeprowadzenia procedury wydzielenia przyszłych dróg i pokrycia jej kosztów. W wyniku wydzielenia dróg z działki nr 0 powstały 4 odrębne, należące do Wnioskodawcy działki, tj. działki 4 (będąca przedmiotem niniejszego wniosku, o powierzchni 0,8516 ha), 5, 7, 9. Uchwałą Rady Miejskiej w () nr () z dnia 28 kwietnia 2009 r. uchwalony został MPZP dla działki nr 0. Dla działek będących przedmiotem wniosku (tj. działki nr 4 i później wydzielonej działki nr 20) została przewidziana zabudowa mieszkaniowo-usługowa. Jednocześnie, Rada Miejska Gminy () w uchwale stanowiącej załącznik do MPZP uchwaliła, że w przeciągu 5 lat od dnia wejścia w życie MPZP wykona inwestycję z zakresu infrastruktury technicznej polegającej na budowie dróg. Wnioskodawca nie zabiegał w żaden sposób o podjęcie przez Radę Miejską tej uchwały. Infrastruktura techniczna, o której mowa w uchwale, nie została do dnia dzisiejszego wykonana, Wnioskodawca też od czasu uchwalenia MPZP nie wnosił o jej wykonanie. Zgodnie z wcześniejszym zobowiązaniem w 2010 r. Wnioskodawca sprzedał Gminie () grunty pod drogi. W listopadzie 2010 r. Wnioskodawca wystawił poprzez biuro pośrednictwa sprzedaży wszystkie jego działki powstałe w wyniku wydzielenia dróg na działce nr 0. W późniejszym czasie, poprzez inne biuro podjęta była próba sprzedaży także osobno działek 1 i przyszłej 2. Obydwa biura nie były w stanie znaleźć zainteresowanego kupca. We wrześniu 2015 r. Wnioskodawca uzyskał ostateczną decyzję podziałową działki nr 7 na działki 11 (teren zielony przewidziany w planie), 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 jak również podziału działki 9 na działki 20 (druga z działek będących przedmiotem zapytania) i 21. W lipcu 2016 r. Wnioskodawca uzyskał ostateczną decyzję Burmistrza Miasta i Gminy () o podziale działki nr 21, niebędącej przedmiotem wniosku, na działki o numerach od 22 do 32. Wnioskodawca zakładał, że w ostateczności, gdyby dalsza sprzedaż działek o nr 4 i 20, bądź całości (tj. dawnej działki nr 0) była niemożliwa, sprzeda osobie fizycznej którąś z działek jednorodzinnych. Drugi podział był zainicjowany z myślą o wydzieleniu działek dla córki Wnioskodawcy, która wybrała sobie teren w dalszej odległości od nowo powstałej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W sierpniu 2016 r. w związku z planowaną przez córkę budową domu jednorodzinnego na działce nr 32, Wnioskodawca wystąpił o warunki przyłączenia do sieci elektrycznej dla tej działki. W grudniu 2016 r. Wnioskodawca darował córce działki nr 30, 31, 32 przy ulicy () oraz działkę nr 5 przy ulicy (). W marcu 2017 r. nastąpiła instalacja przyłącza elektroenergetycznego przy działce nr 32. Ostatecznie, jeszcze większa intensyfikacja zabudowy wielorodzinnej w sąsiedztwie odwiodła córkę Wnioskodawcy od zamiaru budowy dla siebie domu. Działki nr 32, 31, 30 i 5 nie są przedmiotem sprzedaży, której dotyczy niniejszy wniosek. W związku z powzięciem informacji o całokształcie zmian planów zagospodarowania przestrzennego w sąsiedztwie na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną wysoką (Wnioskodawca powziął o nich informację już po upływie terminu do składania uwag), Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem do Gminy () o zmianę MPZP dla jego pozostałych działek wydzielonych z działki nr 0, nie będących przedmiotem tego wniosku, w celu dostosowania zabudowy i wprowadzenia gradacji, tak aby jego zabudowa jednorodzinna nie sąsiadowała z intensywną zabudową mieszkaniową wielorodzinną wysoką. Gmina uznała wniosek i uzasadnienie za zasadne i w lutym 2018 r. podjęła uchwałę o przystąpieniu do zmiany planu. Trudno jest jednak przewidzieć w jakim stopniu wniosek Wnioskodawcy zostanie uwzględniony. Obecnie prace nad zmianą planu są wstrzymane. W lipcu 2018 r. Wnioskodawca podpisał umowę na wyłączność z pośrednikiem sprzedaży nieruchomości mającą za przedmiot sprzedaż działek nr 4 i 20. Pośrednik nie znalazł zainteresowanych kupnem. We wrześniu 2019 r. z Wnioskodawcą skontaktował się deweloper zainteresowany zakupem jednej z działek (oznaczonej numerem 20). Informacje o możliwości zakupu tej działki uzyskał on od ojca zięcia Wnioskodawcy, który prowadzi firmę budowlaną wykonującą prace budowlane dla tego dewelopera. Do podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży działki nr 20 z deweloperem doszło w styczniu 2020 r., przy czym termin podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży został ustalony na dzień 26 lutego 2021 r. Deweloper od samego początku wyrażał zainteresowanie działką pod warunkiem, że zostanie mu udzielone w umowie przedwstępnej sprzedaży prawo do dysponowania działką na cele budowlane oraz że będzie miał prawo odstąpić od podpisania umowy przyrzeczonej, w szczególności, gdyby nie uzyskał pozwolenia na budowę, czy wyłączenia terenu z produkcji rolnej dla planowanej przez siebie inwestycji. Jednocześnie, na początku grudnia 2019 r. poprzez pośrednika sprzedaży Nieruchomości z Wnioskodawcą skontaktował się potencjalny kontrahent (sieć handlowa) na drugą działkę (nr 4). Pośrednik działał niezależnie, a informację o Wnioskodawcy uzyskał za pośrednictwem Urzędu Gminy w (). Także ten potencjalny kontrahent chciał podpisać umowę przedwstępną sprzedaży działki pod warunkiem, że udzielone mu zostanie prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane i będzie miał możliwość odstąpienia od zakupu między innymi w sytuacji, gdyby nie uzyskał dostępu do drogi publicznej, zgody na tonaż, pozwolenia na budowę, czy wyłączenia działki z produkcji rolnej. Takie prawo zostało przez Wnioskodawcę udzielone w umowie przedwstępnej sprzedaży podpisanej w kwietniu 2020 r. Termin podpisania umowy przyrzeczonej został określony na dzień 31 grudnia 2020 r. (z ewentualnym przedłużeniem tej daty). Wnioskodawca nie udzielił Kupującym pełnomocnictwa do działania w jego imieniu i na jego rzecz. O wszystkie zgody, decyzje, itp. w odniesieniu do działki 4 i 20 podmioty te mają występować na mocy udzielonego im prawa do dysponowania działką na cele budowlane, w szczególności mają występować same i na własny koszt, działając we własnym imieniu i na swoją rzecz. Pozwolenie budowlane, zgoda na tonaż, wyłączenie z produkcji rolnej itp. wydawane są dla konkretnego kupującego i jego konkretnej inwestycji. W przypadku, gdyby przyrzeczona umowa sprzedaży nie doszła do skutku podmioty te zobowiązane są do doprowadzenia do uchylenia/wygaszenia wszelkich uzyskanych decyzji i zgód (m.in. pozwolenia na budowę i decyzji wyłączającej działkę z produkcji rolnej). Kupujący mogą jedynie przeprowadzić badanie gruntu, nie mają prawa do rozpoczęcia robót budowlanych na działkach przed zakupem. Zarówno działki będące przedmiotem wniosku, jak i pozostałe działki posiadane przez Wnioskodawcę były do tej pory użytkowane w celach wyłącznie rolniczych. Działki te nie były przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawca nie uzbrajał działek będących przedmiotem wniosku. Wnioskodawca nie wytyczał też w terenie dróg ani ich nie utwardzał, nie dokonywał też wytyczenia granic działek w terenie. Wnioskodawca zakłada, że w zależności od spełnienia się warunków umownych, może dojść do sprzedaży obydwu przedmiotowych działek, bądź też jednej z nich. Środki pieniężne otrzymane ze sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na prywatne cele życiowe. Nie zamierza podejmować działalności w zakresie obrotu nieruchomościami czy działalności deweloperskiej. Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać pojedynczych działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną na sztuki, tj. działek o nr 12 18, 19, 22 - 29, powstałych w wyniku przeprowadzonych podziałów administracyjnych w 2015 i 2016 r., nie będących przedmiotem tego wniosku, o łącznej powierzchni ok. 2 ha. Wnioskodawca jednak nie wyklucza możliwości sprzedaży tych działek za parę lat, w całości bądź w dwóch częściach w szczególności deweloperowi, z którym podpisał umowę przedwstępną sprzedaży działki nr 20 (deweloper ten wyraził już zainteresowanie kupnem pozostałych działek za parę lat), bądź też darowania części działek córce.