Interpretacja indywidualna z dnia 10.07.2020, sygn. 0115-KDIT3.4011.344.2020.5.AW, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.344.2020.5.AW

Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię kilku działek, wyodrębnionych w wyniku podziału jednej nieruchomości, w ramach jednej czynności i kilku czynności będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 6 maja 2020 r. (data wpływu 6 maja 2020 r.) uzupełnionym pismem w dniu 26 czerwca 2020 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości gruntowych jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 maja 2020 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości gruntowych. Wniosek został uzupełniony w dniu 26 czerwca 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła w 1996 roku, na podstawie aktu notarialnego, działkę rolną o powierzchni 1.7 ha. Małżonkowie planowali osiedlić się ze swoimi dwiema córkami na zakupionej nieruchomości, położonej niecałe 20 km od swojego miejsca zamieszkania. Pod miastem małżonkowie widzieli dobre warunki do życia dla siebie i swoich dzieci. Z powodu sytuacji rodzinnej i ostatecznie rozwodu, który miał miejsce w 2003 roku., plany małżonków nie powiodły się. Po rozwodzie, na mocy ugody sądowej z 2005 roku Wnioskodawczyni objęła gospodarstwo rolne na wyłączną własność i opłaca do dnia dzisiejszego podatek rolny. Od 2003 roku do chwili obecnej Wnioskodawczyni, jako rozwódka, utrzymuje się z własnej pracy na pełnym etacie, nie prowadząc na posiadanym gospodarstwie rolnym żadnej działalności rolniczej ani gospodarczej. Również na gruntach rolnych położonych w sąsiedztwie jej własności zaprzestano produkcji rolnej, a grunty otrzymały na podstawie uchwalanych w latach 2001-2010 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W 2012 roku, gdy córki założyły swoje rodziny (aktualnie Wnioskodawczyni posiada pięcioro wnuków), ze względu na potrzeby mieszkaniowe własne oraz córek, Wnioskodawczyni podzieliła swoją działkę na cztery działki. Trzy działki o podobnej powierzchni chciała przeznaczyć pod zabudowę trzech domów (jeden dla siebie i po jednym dla córek). Pozostała części gruntu (czwarta działka) miała spełniać funkcję drogi wewnętrznej zapewniając dojazd do każdego z domostw z drogi publicznej i miejsce do współużytkowania (polana do zabaw dla dzieci, sad). Po dokonaniu podziału na cztery działki, Wnioskodawczyni wystąpiła do gminy o ustalenie warunków zabudowy dla swojej nieruchomości i otrzymała decyzję odmowną z powodu braku istniejącej infrastruktury i zabudowy mieszkaniowej w bezpośrednim sąsiedztwie. Wnioskodawczyni uzyskała informację, że może złożyć do gminy wniosek o sporządzenie przez wójta miejscowego planu i zawnioskować o przeznaczenie swoich działek na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, co później uczyniła i jej wniosek został uwzględniony. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obejmujący działki Wnioskodawczyni, został uchwalony w 2015 roku. Na mocy miejscowego planu działki rolne Wnioskodawczyni oraz inne działki rolne położone w obszarze planu zmieniły przeznaczenie gruntów rolnych klasy bonitacyjnej R lVa i R IVb na cele nierolne, z przeznaczeniem terenów na: poszerzenie drogi powiatowej, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, drogę wewnętrzną, ciąg pieszo-jezdny. Wyznaczone w planie granice ww. terenów nie pokrywały się z granicami działek wydzielonych wcześniej przez Wnioskodawczynię. Ze względu na to, że plan miejscowy zawierał bardzo szczegółowe ustalenia kompozycyjne dla nowego zespołu zabudowy (droga wewnętrzna o nieregularnym kształcie, nietypowy układ budynków ze ścianami szczytowymi położonymi na łamanej, obowiązującej linii zabudowy, itp.), Wnioskodawczyni zdecydowała się dokonać nowego podziału swojej nieruchomości zgodnie ze schematem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według planu oraz dokonanego podziału Wnioskodawczyni posiada aktualnie dziesięć działek, gdzie jedna z nich przeznaczona jest na drogę wewnętrzną. Ze względu na wykonany podział, gmina nałożyła w 2016 r. na Wnioskodawczynię obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, którą opłaca w ratach rocznych zabezpieczając swoje zobowiązanie hipoteką na jednej z wydzielonych działek przeznaczonych pod zabudowę. Wnioskodawczyni wniosła o założenie ksiąg wieczystych dla następujących działek: działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, działki na której ustanowiono hipotekę na rzecz Gminy (zabezpieczenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału), jednej działki pod ewentualną pożyczkę lub kredyt na budowę domu. Pozostałe siedem działek posiada jedną wspólną księgę wieczystą. Żadna z jej działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową nie posiada do tej pory uzbrojenia. Ponieważ Wnioskodawczyni ma obecnie 60 lat i postanowiła na emeryturze zamieszkać na swojej nieruchomości wraz z rodziną, zaczęła czynić starania w kierunku wybudowania dla siebie domu. Uznała, że dom dla siebie zbuduje bezpośrednio przy asfaltowej drodze powiatowej, gdzie ma przebieg większość mediów, ponieważ według ustaleń miejscowego planu jedyną możliwością zaopatrzenia domu w wodę jest przyłączenie do sieci wodociągowej. Dla odprowadzania ścieków sanitarnych nie dopuszczono w planie miejscowym stosowania zbiorników bezodpływowych oraz przydomowych oczyszczalni ścieków tylko ustalono obowiązek przyłączenia się do sieci kanalizacji sanitarnej. Z wydanych dla Wnioskodawczyni warunków przyłączenia jej posesji do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wynikało, że konieczna jest rozbudowa sieci w drodze powiatowej. W związku z tym, że gmina nie planowała w najbliższych latach zbudować niezbędnych dla Wnioskodawczyni odcinków tych sieci, strony zawarły porozumienie, zgodnie z którym Wnioskodawczyni mogłaby sama zbudować odcinki sieci doprowadzając je do granicy swojej własności. Odcinki sieci zostały wybudowane przez Wnioskodawczynię w 2018 roku, a w 2020 roku, na podstawie odrębnej umowy, zostały one przejęte przez gminę. Pragnąc szybko zbudować swój dom i chcąc podarować część swoich działek córkom, Wnioskodawczyni wystąpiła na początku 2020 r. do Zakładu Wodociągów i Kanalizacji o wydanie warunków technicznych przyłączenia swoich nieruchomości do istniejących sieci. W odpowiedzi otrzymała pisemną informację o braku możliwości realizacji przyłączeń dla jej działek oraz że w latach 2019-2029 nie jest planowana rozbudowa sieci gminnych do których mogłyby być przyłączone jej działki. Miejscowy plan ustalał zasilanie działek objętych planem z drogi wewnętrznej stanowiącej własność Wnioskodawczyni. Wobec powyższego, za zgodą stron, zostało zawarte porozumienie, zgodnie z którym Wnioskodawczyni po wybudowaniu sieci wod-kan w obrębie swojej własności ze środków własnych, będzie mogła na podstawie uchwały gminnej, dotyczącej odpłatnego przejmowania urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych wybudowanych przez inwestorów, przekazać je gminie. Wnioskodawczyni wykonała w 2019 r. projekt ww. sieci ale realizację sieci wod-kan. zamierza wykonać tylko w zakresie niezbędnym do zasilania własnego domu (działka położona najbliżej istniejących sieci gminnych). Wnioskodawczyni wykonała wcześniej projekt drogi wewnętrznej i zjazdu gdzie sieci zostały zaprojektowane. Było to działanie konieczne, gdyż zgodnie z zaleceniem projektanta sieci, niezbędne było zaprojektowanie najpierw profilu drogi w celu ustalenia głębokości posadowienia sieci podziemnych a porozumienie zawarte z Gminą wymagało od Wnioskodawczyni zachowania norm i standardów technicznych dla sieci, które miały być od niej przejęte. Wnioskodawczyni, by dojeżdżać do swojego domu będzie musiała wybudować jeszcze zjazd w pasie drogi powiatowej, gdyż zgodnie z planem zagospodarowania tylko w ten sposób ma być zrealizowany dostęp z projektowanego domu do drogi publicznej. Tak więc wszystkie opisane powyżej działania Wnioskodawczyni były niezbędne, gdyż bez nich Wnioskodawczyni nie uzyskałaby pozwolenia na budowę swojego domu. Ostatecznie, w drugiej połowie 2019 r. Wnioskodawczyni uzyskała warunki techniczne przyłączenia do sieci wodociągowej i do sieci kanalizacji sanitarnej dla działki na której chce wybudować dom, co jest niezbędne do wystąpienia o pozwolenie na budowę domu. Wnioskodawczyni wystąpiła również o warunki przyłączenia działki przeznaczonej pod swój dom do sieci elektroenergetycznej i gazowej i pod koniec 2019 roku zawarła z X. i Y. stosowne umowy dotyczące dostawy mediów do planowanego przez nią domu. W styczniu 2020 roku Wnioskodawczyni zakupiła typowy projekt domu jednorodzinnego. Budowę własnego domu uważa za sprawę pilną, gdyż jest życiowo zmuszona zapewnić sobie miejsce do zamieszkania. Wnioskodawczyni nie posiada własnego mieszkania (Wnioskodawczyni ma jedynie niewielki udział w mieszkaniu córki, córka z trójką wnuków mieszka w tym mieszkaniu o pow. użytkowej 65 m2). Ze względu na sytuację rodzinną, po rozwodzie i podjęciu pracy w biurze, nie miała możliwości odkładania pieniędzy na budowę domu. Część oszczędności wydała na projekty budowlane, materiały i robociznę związaną z budową sieci. Chcąc zdobyć środki na budowę domu planuje sprzedaż trzech działek, gdyż nie ma w tej chwili warunków do zaciągania kredytów, ponieważ planuje w najbliższym czasie przejść na emeryturę z ZUS z dodatkiem z Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego i wie, że emerytura nie będzie wystarczająca do spłaty kredytów. Wnioskodawczyni obliczyła, że sprzedaż trzech nieuzbrojonych działek pozwoli jej na uzyskanie środków na budowę domu planowanego dla siebie na działce przy drodze powiatowej. By ograniczyć koszty budowy, sieci wodociągową i kanalizacyjną chce zbudować na bardzo krótkim odcinku, wyłącznie pod swój dom. Przy sprzedaży działek Wnioskodawczyni planuje sprzedać nowym nabywcom udziały w drodze wewnętrznej. Nowi właściciele działek, będąc udziałowcami w drodze, będą mieli możliwość uzbroić swoje działki, zgodnie z wykonanym przez Wnioskodawczynię projektem sieci, zatwierdzonym przez gminę na własny koszt. Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać trzy działki jedną transakcją na rzecz jednego podmiotu (np. dewelopera), jednakże nie wie czy znajdzie takiego kupca i czy nie będzie musiała szukać kilku klientów indywidualnych i sprzedawać działki pojedynczo. Wnioskodawczyni zmuszona jest również uregulować kwestię nielegalnego wodociągu jaki został bez jej wiedzy umieszczony na tyłach paru działek, które chce przeznaczyć do sprzedaży. Sprawa jest w trakcie wyjaśniania w gminie, ponieważ wodociąg zasilający położone w sąsiedztwie siedlisko, uniemożliwia ogrodzenie jej działek. W związku z tym Wnioskodawczyni wystąpiła do gminy z prośbą o umożliwienie jej dokonania podziału w celu wydzielenia korytarza technicznego do obsługi tego nielegalnego wodociągu. Chciałaby, aby teren wydzielonego korytarza (wąski pas terenu z granicami symetrycznymi do osi wodociągu) został przejęty przez Gminę lub by ustanowić na nim służebność. Wnioskodawczyni w okresie całego życia nie nabywała i nie zbywała innych działek. W celu znalezienia kupca lub kupców dla gruntu, który obejmuje jej trzy nieuzbrojone działki Wnioskodawczyni zamierza ograniczyć się do internetowych ogłoszeń w portalach ogłoszeń