Interpretacja indywidualna z dnia 08.08.2018, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.451.2018.2.AB, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.451.2018.2.AB

opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 7 czerwca 2018 r. (data wpływu 7 czerwca 2018 r.), uzupełnionym pismem z 31 lipca 2018 r. (data wpływu 31 lipca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 czerwca 2018 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 31 lipca 2018 r. (data wpływu 31 lipca 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 25 lipca 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.451.2018.1.AB.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Przeciwko dłużnikowi prowadzona jest egzekucja. Przedmiotem egzekucji jest udział 363519/401756 części w prawie własności nieruchomości gruntowej objętej KW Nr 2 prowadzonej przez Sąd Rejonowy, złożonej z działki nr 2680/7 o pow. 0,3529 ha zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi nr 7 położonej przy ul. G, gmina, powiat, województwo. Pozostałe zagospodarowanie działki stanowią parkingi (30 miejsc parkingowych) przy budynku oraz zieleń (trawa). Funkcyjnie budynek podzielony na dwie części (oznaczone A i B) z odrębnymi klatkami schodowymi. Powierzchnia zabudowy: 980,50 m2; Powierzchnia całkowita: 5012,01 m2; Powierzchnia użytkowa: 3395,99 m2; Kubatura: 20590,50 m3; Wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej jako przedmiotu prawa własności biegły wycenił na kwotę: 8 679 527 zł (osiem milionów sześćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy pięćset dwadzieścia siedem złotych 00/100). Nieruchomość została wyceniona w operacie szacunkowym sporządzonym dnia 22 sierpnia 2016 roku Nr rep. O/2016 wraz z uzupełnieniem operatu z dnia 14 grudnia 2016 roku. Biegły w dniu 8 maja 2018 roku potwierdził aktualność operatu. Podstawę wyceny w formie operatu stanowiło postanowienie o powołaniu biegłego i przystąpieniu do opisu i dokonania oszacowania nieruchomości z dnia 27 kwietnia 2016 roku. Przedmiotem opinii była nieruchomość objęta KW Nr 2 zabudowana budynkiem wielomieszkaniowym nr 7 przy ul. G. Przedmiotem wyceny był udział 363519/401756 części w nieruchomości gruntowej objętej KW Nr 2 prowadzonej przez Sąd Rejonowy, złożonej z działki nr 2680/7 o pow. 0,3529 ha zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi nr 7 położonej przy ul. G, gmina , powiat , województwo. Funkcyjnie budynek podzielony na dwie części (oznaczone A i B) z odrębnymi klatkami schodowymi. Budynek powstały w latach 80. XX wieku (pierwotna funkcja usługowa - hotel). Przebudowa i zmiana sposobu użytkowania na handlowo usługową nastąpiła w latach 2009 - 2010. Budynek wyposażony w dźwig osobowy. Instalacje: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, C.O. (miejskie), telewizyjna, domofonowa. Sposób użytkowania: na dzień sporządzenia wyceny budynek o funkcji mieszkalnej i użytkowej. Złożony z samodzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych (2 lokale). Zróżnicowany stopnień wykończenia (stan developerski, wykończone). Dla lokali mieszkalnych i użytkowych w części A i B budynku, zostały wydane Przez Starostę Zaświadczenia potwierdzające samodzielność lokalu stanowiące podstawę do ich wyodrębnienia i ustanowienia nieruchomości lokalowych. Lokale mieszkalne i użytkowe. W skład udziału 363519/401756 części w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym wraz z lokalami użytkowymi nr 7 położonej przy ul. G wchodzi 50 samodzielnych lokali mieszkalnych oraz 2 samodzielne lokale użytkowe nie wyodrębnione z nieruchomości gruntowej z ustalonymi udziałami w nieruchomości wspólnej. Nabycie nieruchomości od Starosty nastąpiło na rzecz osoby fizycznej Pana T. Podstawą wpisu prawa własności nieruchomości był akt notarialny umowa sprzedaży z dnia 5 maja 2006 roku Rep. A nr 1192/2006 roku zawarta w wyniku przetargu ustnego. Nabycie nieruchomości nastąpiło na cele mieszkalne, za cenę 656 500 zł z majątku osobistego Pana T, u którego w małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej na podstawie umowy z 21 czerwca 1996 roku. Według informacji z CEIDG Pan T był osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w okresie od 1990-10-18 do 2013-08-27. Jako przeważającą działalność wskazano w CEIDG kod PKD 55.10. (Z Hotele i podobne obiekty zakwaterowania). Komornik nie ma wiedzy czy dłużnik pozostawał wtedy czynnym podatnikiem podatku VAT. W akcie notarialnym brak jest informacji na temat naliczenia podatku VAT i czy cena sprzedaży zawierała podatek VAT. Podatku od czynności cywilnoprawnych również nie pobrano na podstawie art. 2, punkt 1, lit. 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych). Przebudowa i zmiana sposobu użytkowania na mieszkalną nastąpiła w latach 2009 - 2010. Właściciel poniósł koszty adaptacji i przebudowy budynku na cele mieszkalne (58 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe) w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej nieruchomości. Wysokość nakładów nie jest znana, ponieważ właściciel nie podał kwoty nakładów, ale zakres wykonanych prac budowlanych wskazuje na kwoty co najmniej 2-krotnie przewyższające wartość początkową nieruchomości. Oddanie obiektu budowlanego do użytkowania nastąpiło najpóźniej w kwietniu 2010 roku. W latach 2010-2013 ustanowiono odrębną własność ośmiu (8) lokali mieszkalnych, pierwszy w dniu 18.05.2010 r., natomiast ósmy lokal wyodrębniono dnia 23.05.2013 roku. Ustanawianie odrębnej własność następowało wraz ze sprzedażą lokalu mieszkalnego z naliczeniem podatku VAT wg stawki 7% w 2010 roku, stawki 8% w latach 2011-2013. Lokale nie wyodrębnione, ale wykończone, były wynajmowane okazjonalnie na podstawie umów najmu. W trakcie oględzin nieruchomości w czerwcu - lipcu 2016 roku przedstawiono biegłemu jedną umowę najmu lokalu mieszkalnego nr 2A, zawartą na czas nieokreślony między G Sp. z o.o. sp.k. a osobą fizyczną w dniu 1 marca 2016 roku. Obecnie wynajmowane są dwa lokale mieszkalne. W toku postępowania egzekucyjnego T wniósł aportem udział 363519/401756 w przedmiotowej nieruchomości (jako składnik majątku osobistego) do spółki T Sp. z o.o. Strony umowy określiły wartość wkładu do spółki na kwotę 3 000 000 zł. W akcie notarialnym brak jest informacji na temat naliczenia podatku VAT i czy wartość udziału w nieruchomości zawierała podatek VAT. Podatku od czynności cywilnoprawnych również nie pobrano na podstawie art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - tak wynika z treści aktu notarialnego. Na okoliczność obowiązku podatkowego w zakresie VAT oraz wysokości poczynionych nakładów opinię sporządził biegły, który doszedł do następujących konkluzji: Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Dostawa tej nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ: 1) Po nabycia nieruchomości w 2006 roku nakłady na ulepszenie budynku dokonane w 2010 roku przekroczyły 30% wartości początkowej budynku, 2) Dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu, które wystąpiło w momencie transakcji sprzedaży osobie fizycznej w dniu 18.05.2010 r. pierwszego wyodrębnionego z przedmiotowej nieruchomości lokalu mieszkalnego z naliczeniem podatku VAT wg stawki 7%. 3) Transakcja nabycia nieruchomości w 2006 roku nie była objęta podatkiem VAT - w akcie notarialnym nie było stwierdzeń na ten temat. 4) Już w maju 2010 roku została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ponieważ nieruchomość została sprzedana pierwszy raz po ulepszeniu. 5) Planowana dostawa nieruchomości (w tym przypadku przeniesienia własności w postępowaniu egzekucyjnym) nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (w tym przypadku od daty transakcji sprzedaży osobie fizycznej w dniu 18.05.2010 r. pierwszego wyodrębnionego z przedmiotowej nieruchomości lokalu mieszkalnego), a więc w 8 roku po pierwszym zasiedleniu. Definicja pierwszego zasiedlenia mówi, że jest to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najmu, dzierżawy, sprzedaży), pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Ponieważ dostawa spełnia warunki art. 43 ust. 1 punkt 10 i może mieć zastosowanie art. 43 ust. 10 dotyczący rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT - sprzedaż tej nieruchomości może podlegać zwolnieniu od podatku VAT w trybie art. 43, ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT z zastrzeżeniem art. 43 ust. 10 tej ustawy, który brzmi: 10. Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Biegły wskazał, że jeśli strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy (rezygnacja ze zwolnienia z VAT), zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Ponadto zwrócił uwagę, że sprzedaż (dostawa) tej konkretnej nieruchomości może również być zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT. Powyższy wniosek można wysnuć po analizie ww. przepisu, ponieważ: 1) przy zakupie nabywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, co spełniałoby 1 warunek, ale jednocześnie musi być spełniony 2 warunek mówiący o tym, że dokonujący dostawy nieruchomości nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej, z zastrzeżeniem art. 43 ust. 7a, zastępującym powyższy warunek wymogiem używania nieruchomości do działalności opodatkowanej przez okres dłuższy niż 5 lat. 2) wobec powyższego, ponieważ po nabyciu od Starosty nieruchomość była używana do czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat (art. 43 ust. 7a), bo od nabycia (2006 r.) upłynęło już 11 lat, jest spełniony alternatywny wymóg do zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 7a. Pierwotny wymóg art. 43 ust. 1 punkt 10 lit. a też jest spełniony ponieważ dostawa nastąpi po upływie 7 lat od pierwszego zasiedlenia (w tym przypadku od daty transakcji sprzedaży osobie fizycznej w dniu 18.05.2010 r. pierwszego wyodrębnionego z przedmiotowej nieruchomości lokalu mieszkalnego).