Interpretacja indywidualna z dnia 15.09.2016, sygn. IPPP1/4512-571/16-5/RK, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPP1/4512-571/16-5/RK

Prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej rozliczenie nakładów poniesionych na nieruchomość.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 lipca 2016 r. (data wpływu 14 lipca 2016 r.), uzupełnionym pismem w dniu 29 sierpnia 2016 r., na wezwanie tutejszego Organu podatkowego z dnia 23 sierpnia 2016 r.(skutecznie doręczone dnia 24 sierpnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej rozliczenie nakładów poniesionych na nieruchomość jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 lipca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej rozliczenie nakładów poniesionych na nieruchomość. Ww. wniosek został uzupełniony pismem w dniu 29 sierpnia 2016 r., na wezwanie tutejszego Organu podatkowego z dnia 23 sierpnia 2016 r.(skutecznie doręczone dnia 24 sierpnia 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca) zmierza nabyć nieruchomość od innego podmiotu (Sprzedawca) na którą składają się dwie działki ewidencyjne zabudowane jednym budynkiem sanatoryjnym (Nieruchomość).

Działki te są obecnie przedmiotem umowy dzierżawy na rzecz podmiotu trzeciego (Dzierżawca), obejmującej prawo prowadzenia prac budowlanych na Nieruchomości, oraz używania i czerpania pożytków z Nieruchomości (Umowa dzierżawy). Na Nieruchomości dzierżawca, zgodnie z, uzyskanymi pozwoleniami na budowę, prowadzi przebudowę i modernizację istniejącego budynku (Budowa). Z chwilą nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę Umowa dzierżawy nie zostanie rozwiązana, ani nie wygaśnie. Umowa dzierżawy po nabyciu Nieruchomości będzie obowiązywała pomiędzy Wnioskodawcą jako właścicielem działki, a Dzierżawcą, bowiem Wnioskodawca zgodnie z przepisami prawa cywilnego wstąpi w prawa i obowiązki dotychczasowego wydzierżawiającego (Sprzedawcy). Zakres praw i obowiązków Wnioskodawcy względem dzierżawców będzie się zatem pokrywać z obecnym zakresem praw i obowiązków właściciela gruntu względem dzierżawcy. Umowa dzierżawy przewiduje, że wydzierżawiający w określonych w niej okolicznościach może wypowiedzieć tą umowę. Jednym z takich przypadków jest sytuacja, w której Wnioskodawca nie będzie mógł dokończyć Inwestycji i uzyskać pozwolenia na użytkowanie przebudowanego budynku, w terminie wynikającym z Umowy dzierżawy. Umowa dzierżawy przewiduje rozliczenie nakładów w przypadku jej wypowiedzenia lub rozwiązania. Rozliczenie nakładów zgodnie z umową nastąpi zgodnie z zasadami umownymi opartymi na regulacji kodeksowej (art. 676 Kodeksu Cywilnego Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego), którą strony zmodyfikowały mając na uwadze prowadzone prace budowlane ulepszające nieruchomość. Modyfikacja ta wynika z faktu, iż nie da się ocenić wartości samego ulepszenia (nakładów na przebudowę istniejącego budynku). W konsekwencji, strony przyjęły następujący mechanizm oceny wartości poczynionych nakładów. Jako wartość Ulepszeń poczynionych przez Dzierżawcę na Nieruchomość przyjmuje się wzrost wartości Nieruchomości obliczony na podstawowie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w stosunku do wartości nabycia nieruchomości przez Sprzedawcę, przy czym przy obliczeniu wzrostu wartości Nieruchomości: 1) nie uwzględnia się Wzrostu wartości gruntu wynikającego z wzrostu cen rynkowych nieruchomości gruntowych, w takim wypadku wartość Nieruchomości pomniejsza się o aktualną (na dzień wyceny) wartość gruntu wg cen rynkowych, zaś w przypadku spadku cen rynkowych nieruchomości gruntowych pomniejsza się wartość Nieruchomości o cenę zakupu nieruchomości gruntowej przez Sprzedawcę, 2) pomniejsza się wartość budynku wynikającą z wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego o cenę zakupu budynku przez wydzierżawiającego skorygowaną o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowany przez GUS za lata trwania Umowy dzierżawy począwszy od roku oddania nieruchomości dzierżawcy przy czym w roku kalendarzowym w którym dochodzi do rozwiązania umowy dzierżawy cenę zakupu budynku, koryguje się o sumę opublikowanych przez GUS do dnia rozwiązania Umowy dzierżawy miesięcznych wskaźników, cena towarów i usług konsumpcyjnych za ten rok. W przypadku rozwiązania Umowy dzierżawy Dzierżawca będzie miał prawo do żądania zwrotu nakładów od Wnioskodawcy na podstawie wystawionej faktury, z terminem płatności nie krótszym niż 30 dni od dnia rozwiązania umowy chyba, że strony przy rozwiązaniu Umowy dzierżawy określą inny termin. Wnioskodawca po rozwiązaniu Umowy Dzierżawy ukończy Inwestycję we własnym zakresie, a następnie będzie ją wykorzystywał na potrzeby działalności opodatkowanej w zakresie najmu, dzierżawy, lub świadczenia usług hotelarskich. Wnioskodawca przewiduje, że cała jego działalność związana z Nieruchomością będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zaś nabyta Nieruchomość nie będzie wykorzystywana do działalności zwolnionej lub niepodlegającej opodatkowaniu. Na potrzeby odpowiedzi na pytania dotyczące podatku VAT należy przyjąć, iż Dzierżawca (wystawca faktury) dysponuje interpretacją indywidualną (o którą występuje jednocześnie) wskazującą, iż rozliczenie nakładów jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT, zaś zarówno Dzierżawca jak i Wnioskodawca są podatnikami VAT czynnymi.