Interpretacja indywidualna z dnia 10.06.2013, sygn. IPPB4/415-372/13-2/JK2, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPB4/415-372/13-2/JK2

Czy w świetle opisanej sytuacji, gdzie nabywanie mieszkania rozpoczęło się w roku 1998 r. Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od jej nabycia?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 03.06.2013 r. (data wpływu 04.06.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 04.06.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wskazała, iż sprawa dotyczy lokalu przy ul. O. W oparciu wyłącznie o następujące dokumenty: Akt Notarialny Rep. X/2011 i Akt Notarialny Rep. X/2011 można by wyciągnąć błędny wniosek, że lokal został nabyty za 160.908,91 zł, w dniu 19.05.2011 r., a następnie 28.09.2011 r. sprzedany za łączną kwotę 290.000 zł, że na podstawie art. 9a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych różnica pomiędzy ceną nabycia i sprzedaży powinna zostać opodatkowana. Jednak sytuacja nabycia ww. lokalu jest na tyle specyficzna, że według Wnioskodawczyni obecnie obowiązująca ustawa o podatku dochodowym nie przewiduje, jak rozpatrywać tego typu przypadek. Lokal został nabyty w systemie P.. Było to rozwiązanie, które umożliwiało młodym osobom zakup mieszkania pod koniec lat dziewięćdziesiątych, kiedy to rynek kredytów hipotecznych praktycznie nie istniał i bez pokaźnych zasobów finansowych zakupienie mieszkania było niemożliwe. System P. został opracowany przez A. G. i J. Z. oraz firmę D. D.. P kojarzył inwestora, który nabywał lokal, z najemcą - przyszłym właścicielem mieszkania. Zgodnie z prawem obowiązującym w 1999 r. inwestor miał możliwość odliczyć wydatki poniesione na zakup mieszkania od dochodu przed opodatkowaniem, jeśli lokal ten będzie przeznaczony na wynajem. Najemca natomiast zyskiwał mieszkanie, które po 10 latach spłaty nabywał. Nabycie mieszkania przez najemcę było zagwarantowane w trójstronnej umowie z 15.01.1999 r. (Rep. A X/99 z 15.01.1999 r., w której to najemca nazwany jest jako Wynajmujący/Kupujący. Oznacza to, że proces nabywania przez Wnioskodawczynię i Jej męża ww. mieszkania rozpoczął się w 1998 r. zgodnie z załącznikiem do umowy z 15.01.1999 r. stanowiącym harmonogram spłat. Przez cały okres spłaty zadłużenia na rzecz inwestora Wnioskodawczyni i Jej mąż zamieszkiwali ww. lokalu i mieli tam stały meldunek. W 1999 r., kiedy zawarto umowę trójstronną pomiędzy Wnioskodawczynią i Jej mężem, inwestorem (M. i A. S.) oraz deweloperem (firma D. D. S.A.) wartość mieszkania wynosiła 126.500 zł. Kwota ta stanowiła sumę pierwszej wpłaty w wysokości 4.427,50 zł oraz 147 rat miesięcznych w wysokości bazowej 1.037,30. Rata podlegała waloryzacji (na dzień wymagalności) wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS. Waloryzacja była procentem składanym w stosunku do poziomu cen z października 1998 r. Suma dokonanych zrewaloryzowanych wpłat w terminie od 05.11.1998 r. (pierwsza rata), do 20.01.2011 r. (ostatnia rata) stanowi wartość 160.908,91 zł, która to wartość jest wymieniona w akcie notarialnym 8505/2011. Wartości tej nie można traktować jako ceny nabycia nieruchomości w dniu 19.05.2011 r. Nabywanie mieszkania było bowiem procesem, a podana wartość to jedynie suma zrewaloryzowanych rat za mieszkanie wpłacanych równocześnie z czynszem najmu. Według Wnioskodawczyni nie można traktować kwoty 160.908,91 zł, jakby to była wartość rynkowa, po jakiej nabyli mieszkanie w 2011 r. Podana kwota w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni to 3699,05 zł. Tymczasem w 2011 roku realna cena za metr kwadratowy mieszkania dwu - trzy pokojowego na osiedlu N. kształtowała się na poziomie 6.500-8.000 zł za metr kwadratowy (w zależności od powierzchni i standardu wykończenia). Wnioskodawczyni jest licencjonowanym rzeczoznawcą majątkowym, stąd ma dostęp do cen nieruchomości na podstawie dokonanych transakcji. W związku z powyższym wartość 160.908,91 zł nie może być podstawą do naliczenia podatku dochodowego. W maju 2011 r. została jedynie zakończona długoletnia spłata mieszkania zbliżona w swej formie do kredytu komercyjnego, rozpoczęta w listopadzie 1998 r., kiedy to wpłacili pierwszą ratę. Podatek dochodowy, zgodnie z ustawą, zostaje naliczony w przypadku, gdy różnica pomiędzy płatnym zbyciem a nabyciem nieruchomości stanowi przychód. Zdaniem Wnioskodawczyni w Ich przypadku tak nie było, nie nabyli w maju 2011 r. nieruchomości za 3.699 zł za m. kw., bo takich na rynku od wielu lat po prostu nie było. Jako dowód na to, że cena mieszkania podana w akcie notarialnym nie przystaje do dzisiejszych realiów rynkowych jest podanie dodatkowej, orientacyjnej wartości rynkowej dla potrzeb pobrania podatku od czynności cywilno-prawnych w wysokości 240.000 zł. Wnioskodawczyni prosi o potwierdzenie interpretacji, że opisany przypadek nie podlega pod artykuł 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż różnica pomiędzy kwotą nabycia a zbycia nieruchomości nie jest przychodem, który stanowiłby podstawę opodatkowania, bowiem faktyczne nabycie mieszkania nastąpiło już w 1999 r. w czasie podpisania umowy przedwstępnej (Rep. A - X/99 z 15.01.1999 r.). Dnia 19.05.2011 r. dokonano jedynie formalnego przeniesienia własności. Nabycie w maju i późniejsza sprzedaż we wrześniu nie nastąpiło w celu pomnożenia zasobów finansowych, ani w celach spekulacyjnych. Było jedynie splotem nieobjętej ustawowo, specyficznej formy nabycia mieszkania oraz względów osobistych, które zmusiły Wnioskodawczynię i Jej męża do zbycia nieruchomości wbrew długoterminowym planom.