Wyrok SN z dnia 5 października 2016 r., sygn. III CSK 376/15

Profesjonalny inwestor jest odpowiedzialny za prawidłowe zorganizowanie budowy. Niewątpliwym obowiązkiem dewelopera jest zapoznanie się z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w kontekście obowiązku posadowienia budynku w odpowiedniej odległości od granicy sąsiedniej nieruchomości. Zasady związane z zachowaniem odpowiedniej odległości budynku od granic sąsiednich działek, podobnie jak i zgodność zamierzenia budowlanego z warunkami jednoznacznie określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uznać należy za wiedzę powszechną wśród zawodowych inwestorów, tym bardziej, że gabaryty realizowanych budynków w zabudowie wielorodzinnej w oczywisty sposób wyznaczają zysk z takiej inwestycji. Rażące naruszenie tych zasad przez projektanta, a następnie organ administracyjny nie może być źródłem przypisania deweloperowi dobrej wiary.

Teza od Redakcji

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner

SSN Władysław Pawlak (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa H. J. przeciwko K. sp. z o.o. w K. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 5 października 2016 r., skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 26 maja 2015 r., sygn. akt I ACa (...),

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 21 października 2014 r. Sąd Okręgowy w K. oddalił powództwo H. J. skierowane przeciwko K. sp. z o.o. w K. o zasądzenie kwoty 165 000 zł z odsetkami, tytułem zwrotu uiszczonej przez nią zaliczkowo części ceny lokalu, w związku z odstąpieniem od przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz kwoty 3 148,35 zł z odsetkami, tytułem kary umownej za 151 dni opóźnienia w wykonaniu umowy.

Powyższe rozstrzygnięcia zapadło w następującym stanie faktycznym ustalonym przez Sąd pierwszej instancji: W dniu 5 lipca 2011 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego, na podstawie której strona pozwana zobowiązała się do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności oraz przeniesienia na powódkę w formie aktu notarialnego, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 43,77m, jak również udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej oraz udziału we współwłasności powierzchni wspólnych budynku, służących do użytku ogółu. W umowie strona pozwana oświadczyła, że przystępuje do budowy na działkach nr 49/5 i 55 oraz 57/6 przy ul. O. w K., które stanową jej własność i mają założone księgi wieczyste. Ponadto oświadczyła, że w dniu 16 kwietnia 2010 r. uzyskała ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę. Zakończenie inwestycji (stan deweloperski budynku) i przekazanie przedmiotu umowy do wykonania robót wykończeniowych przewidziano na 30 kwietnia 2012 r., przy czym termin ten mógł ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które strona pozwana nie będzie miała wpływu, w szczególności na skutek siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz innych instytucji, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych (§ 6 ust. 1). Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu miało nastąpić w terminie 60 dni, licząc od daty uzyskania przez stronę pozwaną zaświadczenia o samodzielności lokali, nie później niż do 30 czerwca 2012 r., pod warunkiem uregulowania przez powódkę wszystkich zobowiązań finansowych wynikających z umowy. Cenę lokalu określono na kwotę 208 500 zł, której spłata miała nastąpić w 4 ratach: 140 000 zł do 20 lipca 2011 r., 25 000 zł do 7 listopada 2011 r., 25 000 zł do 7 stycznia 2012 r. i 18 500 zł do 30 marca 2012 r., nie później niż przed podpisaniem aktu notarialnego.