Wyrok SN z dnia 19 października 2012 r., sygn. V CSK 459/11

Podjęcie przez właścicieli lokali uchwały, o której mowa w art. 24¹ § 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), powoduje powstanie wspólnoty mieszkaniowej oraz wygaśnięcie uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej do wykonywania na podstawie art. 27 ust. 2 tej ustawy zarządu nieruchomością wspólną.

Teza urzędowa

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Irena Gromska-Szuster

Protokolant Piotr Malczewski

w sprawie z powództwa C. Spółdzielni Mieszkaniowej przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. O. 1-11 o uchylenie uchwały, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 19 października 2012 r., skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 8 lipca 2011 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

C. Spółdzielnia Mieszkaniowa żądała uchylenia uchwał nr 1/2010 i nr 2/2010 podjętych w dniu 26 listopada 2010 r. przez Wspólnotę Mieszkaniową ul. O. nr 1-11 w C.

Sąd Okręgowy w L. wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2011 r. oddalił powództwo. Ustalił, że C. Spółdzielnia Mieszkaniowa jest współwłaścicielem działki nr 164/3 o powierzchni 0,1156 ha położonej w C. przy ul. O., zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym o numerach 1, 3, 5, 7, 9 i 11. Spółdzielnia ustanowiła w tym budynku odrębną własność 42 samodzielnych lokali mieszkalnych. Podstawą wyodrębnienia własności lokali był protokół uzgodnień z dnia 28 września 2007 r. W § 4 tego protokołu strony przewidziały, że zarząd nieruchomością wspólną powstałą w wyniku przeniesienia własności lokalu będzie sprawowała C. Spółdzielnia Mieszkaniowa. Nabywcy lokali zobowiązali się w § 4 umów zawartych w formie aktów notarialnych do ponoszenia wszelkich wydatków związanych z utrzymaniem i eksploatacją lokali, do utrzymywania ich w należytym stanie, przestrzegania porządku domowego, uczestniczenia w kosztach związanych z eksploatacją i utrzymywaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu oraz do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej. Notariusz pouczył strony m.in. o treści art. 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej „u.s.m.”). Pismem z dnia 2 listopada 2010 r. Wspólnota Mieszkaniowa zaprosiła właścicieli na zebranie w dniu 26 listopada 2010 r. Porządek zebrania przewidywał m.in. podjęcie uchwały nr 1/2010 o wprowadzeniu zarządzania nieruchomością wspólną według ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: „u.w.l.”) oraz uchwały nr 2/2010 w sprawie wyboru zarządu wspólnoty. W zebraniu wzięło udział 37 właścicieli lokali oraz 11 osób niebędących właścicielami lokali, lecz zamieszkujących w lokalach położonych w nieruchomości. C. Spółdzielnia Mieszkaniowa z udziałem 0,4541 była reprezentowana przez prezesa zarządu, obecny był także notariusz. Za podjęciem uchwały nr 1/2010 zaprotokołowanej przez notariusza głosowało 36 właścicieli lokali, a przeciwko uchwale głosowała C. Spółdzielnia Mieszkaniowa. Po podjęciu uchwały nr 1/2010 zebranie opuścili notariusz i prezes Spółdzielni. Zgodnie z uchwałą nr 2/2010, sześć osób zostało wybranych w skład zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, który został upoważniony do wyboru jako zarządcy Centrum Zarządzania Nieruchomościami Spółki z o.o. oraz do zawarcia z tą Spółką stosownej umowy. Za podjęciem uchwały nr 2/2010 głosowało 34 właścicieli. Głosowanie odbyło się przez podniesienie rąk i podpisanie się na karcie do głosowania. Na karcie podpisało się 30 właścicieli oraz jedna osoba, której nie przysługuje prawo własności lokalu. Czterej właściciele lokali obecni na zebraniu nie podpisali karty do głosowania z powodu zamieszania panującego na zebraniu, mimo że oddali głos za przyjęciem uchwały. W dniu 2 grudnia 2010 r. Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd zawarła z Centrum Zarządzania Nieruchomościami Spółką z o.o. umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną z mocą obowiązującą od dnia 1 stycznia 2011 r.