Wyrok NSA z dnia 2 września 2016 r., sygn. I OSK 2842/14

Brak jest podstaw prawnych, aby za nieruchomość podobną do nieruchomości wycenianej (przeznaczonej według ustaleń Studium pod komunikację), przyjmować nieruchomości o innym przeznaczeniu, w tym nieruchomości rolne.

Teza od Redakcji

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Rajewska, Sędzia NSA Marek Stojanowski, Sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.), Protokolant starszy asystent sędziego Joanna Ukalska, po rozpoznaniu w dniu 2 września 2016 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. G. i J. G. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lipca 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 2432/13 w sprawie ze skargi J. G. i J. G. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 9 lipca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2432/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę J. G. i J. G. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2013 r., Nr [...], w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,2813 ha, położona w obrębie [...] G., gmina M., decyzją Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r., Nr [...], na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, ze zm.) została przeznaczona pod realizację inwestycji drogowej pod nazwą "[...]". Decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 8.004,15 zł na rzecz J. i J. G., z tytułu nabycia z mocy prawa przez Województwo [...] nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Po rozpatrzeniu odwołania J. i J. G. decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r., Nr [...], Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r. Organ odwoławczy stwierdził, że podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony dla działki nr [...] na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] grudnia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. I., zaktualizowany w dniu [...] lutego 2013 r. Biegły wskazał, że dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie natomiast z ustaleniami obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy M., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy M. z dnia [...] marca 2010 r., który obejmuje przedmiotową nieruchomość, przewidziano drogi publiczne planowane. Mając na uwadze przedmiot, cel i zakres wyceny oraz dostępność danych dla potrzeb określenia wartości gruntu, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W ocenie organu, analiza operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2011 r., w konfrontacji z brzmieniem przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W związku z drogowym przeznaczeniem przedmiotowej działki określonym w studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy, działka ta prawidłowo została oszacowana przez biegłego w oparciu o ceny gruntów nabywanych pod komunikację. Organ odwoławczy podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony został zatem w oparciu o właściwy dobór transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W ocenie organu odwoławczego sposób przeprowadzenia wyceny jest zdeterminowany przez przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wycenę nieruchomości należy przeprowadzić, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, odnotowane na lokalnym lub regionalnym rynku nieruchomości. Dopiero w przypadku braku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do przeprowadzenia wyceny w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Zdaniem organu działka nr [...] w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy M. przeznaczona była pod drogi publiczne. Tym samym, wobec odnotowania na badanym rynku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, wycena przedmiotowej działki została przeprowadzona prawidłowo w oparciu o ceny tychże nieruchomości.