Zarząd nieruchomością wspólną

ADAM MALINOWSKI - radca prawny

Stan prawny na 7 października 2008 r.

Małe wspólnoty

Prawo ustanawia dwa rodzaje wspólnot - małe i duże. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, , do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy o współwłasności. Zgodnie z nimi domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych, jednak do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich lokatorów. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Każdy lokator może też wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Wspomnianą większość oblicza się według wielkości udziałów.