Obciążenia finansowe nieruchomości

Z uwagi na szerokie stosowanie instytucji użytkowania wieczystego w Polsce, opłaty za tego rodzaju użytkowanie stanowią istotną kategorię obciążeń finansowych związanych z nieruchomościami. W użytkowanie wieczyste oddawane są grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (w praktyce przeważnie gmin), leżące na terenach miejskich. Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w drodze umowy sporządzanej w formie aktu notarialnego. W sprawach związanych z użytkowaniem wieczystym (w tym także opłat za użytkowanie wieczyste) Skarb Państwa reprezentuje starosta, a daną jednostkę samorządu terytorialnego - zarząd tej jednostki (art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2002 r. nr 153, poz. 1271, zwana dalej u.g.n.).

Stosownie do art. 71 ust. 1 wspomnianej ustawy, za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Wysokość pierwszej opłaty i początkową wysokość opłat rocznych oraz sposób ich zapłaty określa się w umowie użytkowania wieczystego.

Opłaty za użytkowanie wieczyste, choć są należne podmiotowi publicznemu, nie stanowią należności publicznoprawnej (jak podatek od nieruchomości), lecz należność prywatnoprawną. Ma to wpływ na sposób ich nakładania (opłaty są określone w umowie cywilnej, a nie w decyzji), procedurę zmiany wysokości tych opłat (możliwość odwołania się przez użytkownika wieczystego do sądu), a także dochodzenia ich zapłaty oraz egzekucji zaległych opłat (postępowanie sądowe).

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego są ustalane przez właściwy organ jako określony procent od ceny nieruchomości oddawanej w użytkowanie wieczyste (art. 72 ust. 1 u.g.n.). Cena nieruchomości jest ustalana w trakcie procedury oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Jako wartość wyjściowa do określenia ceny służy wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 67 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 152 i n. u.g.n.). Zasadniczo będzie to wartość rynkowa, a więc przewidywana cena nieruchomości możliwa do uzyskania na rynku przy spełnieniu określonych założeń (art. 150 u.g.n.). Początkowa cena równa wartości rynkowej nieruchomości może ulegać modyfikacjom (tj. z reguły podwyższeniu) w czasie procedury wyłaniania nabywcy prawa użytkowania wieczystego w drodze przetargu lub w drodze rokowań (art. 67 ust. 2 i 3 u.g.n.).