Najem i dzierżawa w działalności gospodarczej

W świetle przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2001 r. nr 106, poz. 1150) najem i dzierżawa (jak również podnajem i poddzierżawa) oraz inne umowy o podobnym charakterze stanowią odrębne źródło przychodów, wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy. Do przychodów z tego źródła zalicza się również przychód uzyskany z dzierżawy (poddzierżawy) działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej. Nie kwalifikuje się tu natomiast przychód uzyskany z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, który od 1 stycznia 2001 r. jest zaliczany do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, przychodem z najmu (dzierżawy) są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze. Przychód z najmu powstaje więc w momencie faktycznej zapłaty czynszu. Nie będą przychodem kwoty należne, lecz nie otrzymane przez wynajmującego. Jest to o tyle istotne, że w sytuacji gdy wynajmujący nie otrzyma czynszu od najemcy, mimo upływu terminu płatności, nie ma obowiązku rozliczania się z podatku dochodowego. Natomiast otrzymanie czynszu przez wynajmującego przed umówionym terminem płatności powoduje powstanie przychodu z najmu, choćby zapłata nastąpiła jeszcze przed udostępnieniem lokalu. Również uzyskanie w formie zaliczki kwot na pokrycie wydatków związanych z wykończeniem lokalu, przed udostępnieniem tego lokalu najemcy, jest przychodem z umowy najmu.

W przypadku gdy strony umówią się na zapłatę czynszu w naturze, przychodem z najmu jest wartość tych świadczeń obliczona na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju lub gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.