Obszary uzupełnienia zabudowy: jak wyznaczyć ich granice oraz jakie będą zmiany w wydawaniu WZ-ek

Ubiegłoroczna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła prawdziwą rewolucję w zakresie lokalizacji zabudowy i infrastruktury. Wraz z nią pojawiły się nowe instytucje prawne, w tym m.in. plany ogólne czy zintegrowane plany inwestycyjne oraz rozwiązania dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Szczególną nowością są obszary uzupełnienia zabudowy. Sporządzając plan ogólny, gmina będzie mogła wyznaczyć – oprócz stref planistycznych – również właśnie takie obszary. I wyłącznie na nich (z pewnymi wyjątkami) możliwe będzie uzyskanie warunków zabudowy. Co jednak istotne – te obszary nie mogą być wyznaczane dowolnie. Podstawą do ich wyznaczenia na planach ma być występowanie na danym terenie zabudowy określonego rodzaju, w dodatku w odpowiedniej liczbie. Szczegółowe warunki określa rozporządzenie ministra rozwoju i technologii z 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy (Dz.U. poz. 729; dalej: r.s.w.g.), które weszło w życie 16 maja 2024 r. Rozporządzenie nie jest długie, lecz używa bardzo technicznego, specjalistycznego języka. Odcyfrowanie jego treści wymaga w zasadzie wiedzy planistycznej. W poniższym poradniku prawnik połączył swoją wiedzę z wiedzą planisty. Odpowiadamy w nim na zasadnicze pytanie, które nurtuje obecnie nie tylko gminy, lecz także wszystkich posiadaczy gruntów rolnych: jak wygląda w praktyce wyznaczanie obszarów uzupełnienia zabudowy? Opisujemy etap po etapie i krok po kroku, jak będzie przebiegał ten proces, a także wskazujemy, jak po zmianach będą wydawane WZ-ki, czyli decyzje o warunkach zabudowy. ©℗

Obszar uzupełnienia zabudowy to pojęcie, które funkcjonuje w ustawodawstwie dotyczącym planowania i zagospodarowania przestrzennego od 24 września 2023 r., gdy weszła w życie główna część przepisów ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1688; dalej: nowelizacja). Ustawodawca wprawdzie nie zdefiniował tego pojęcia, ale z art. 13a ust. 4 pkt 2 lit. a ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130; dalej: u.p.z.p.) można wywieść, że jest to fakultatywna treść planu ogólnego, która będzie stanowić podstawę i dawać możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy. Mówiąc prościej: gmina będzie mogła wyznaczyć takie obszary uzupełnienia zabudowy w przygotowywanych planach ogólnych (ale nie ma obowiązku). I tylko w tych obszarach będzie mogła wydawać WZ-ki – o czym dalej.