Walka z patodeweloperką: bez klitek i zagęszczonej zabudowy

Na osiedlach będą większe odległości od budynków

Kluczowe zmiany dotyczą także minimalnej powierzchni lokalu użytkowego, która wyniesie 25 mkw., miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych czy rozbudowanych regulacji w zakresie minimalnych wymogów dla placów zabaw. Takie modyfikacje warunków technicznych dla budynków ‒ wprowadzone, aby ograniczyć szczególnie problematyczne zjawiska tzw. patodeweloperki ‒ wejdą w życie 1 sierpnia 2024 r. na mocy rozporządzenia ministra rozwoju i technologii z 27 października 2023 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. poz. 2442; dalej: rozporządzenie zmieniające).

Pierwotnie miało ono zacząć obowiązywać wcześniej, bo 1 kwietnia 2024 r. Jednak niemal w ostatniej chwili inwestorzy otrzymali od rządu nieco więcej czasu (cztery miesiące), by przygotować się na zmiany. Choć nowelizacja wspomnianego rozporządzenia jest bardzo oczekiwana społecznie, to branża deweloperska wskazuje na zdecydowanie zbyt krótki okres vacatio legis, aby przygotować się do wdrożenia nowych przepisów. Przesunięcie tego terminu z kwietnia na sierpień niewiele zmienia.

Poprawa komfortu mieszkańców a ryzyka inwestorów

Cykl przygotowania inwestycji mieszkaniowej wynosi zwykle dwa lata i poprzedza go etap związany z planistyką, względnie uzyskaniem warunków zabudowy, a w przypadku wielkoskalowych projektów ‒ nawet pozyskaniem decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Nie należy zapominać o orzecznictwie, w myśl którego tożsamość zamierzenia budowlanego ustalana jest już na etapie decyzji środowiskowej albo warunków zabudowy, a na etapie pozwolenia na budowę jego kształt jest jedynie precyzowany zgodnie z warunkami technicznymi budynków i ich usytuowania.

Może się zatem okazać, że konieczność dostosowania inwestycji do nowych warunków technicznych doprowadzi do tego, iż zamierzenie budowlane nie będzie tożsame z tym określonym w zakresie podstawowych, wstępnych parametrów we wskazanych wyżej decyzjach, na podstawie których inwestor nie będzie mógł już uzyskać pozwolenia na budowę, co będzie oznaczać dla niego stratę. Wynika to z faktu, że przepisy intertemporalne rozporządzenia pozwalają stosować przepisy dotychczasowe tylko wobec inwestycji, co do których uruchomiono przed wejściem w życie tego aktu prawnego procedury budowlane, w tym procedurę legalizacji. Jest to poważny błąd tej regulacji, ingerujący w konstytucyjną zasadę ochrony praw nabytych.