Współwłasność w prawie budowlanym oznacza także współodpowiedzialność

Konieczność dzielenia prawa do nieruchomości z innymi współwłaścicielami na gruncie prawa budowalnego to źródło wielu problemów. Te często znajdują swój finał w sądach. Przedstawiamy ważne ich rozstrzygnięcia, które zawierają cenne wskazówki, jak działać, by nie ponosić odpowiedzialności za błędy innego współwłaściciela.

Właściciel może korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. W szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy, w granicach określonych przez przepisy prawa i zasady współżycia społecznego. Jednym z podstawowych atrybutów własności nieruchomości jest prawo jej zabudowy, pod warunkiem wykazania prawa do dysponowania nią na cele budowlane i zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Własność wyłączna jest oczywiście sytuacją idealną. Problem zaczyna się wtedy, gdy prawo to musimy dzielić z innymi osobami, którym przysługują takie same uprawnienia jak nasze. Z taką sytuacją mamy do czynienia w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych, które występują w budynkach, w których wyodrębniono maksymalnie trzy lokale (art. 19 ustawy o własności lokali).

Warto też przypomnieć, że kodeks cywilny (dalej: k.c.), w art. 206, ustanawia generalną zasadę, zgodnie z którą każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i z korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Jednocześnie – jak wskazuje art. 200 k.c. – są oni obowiązani do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Ustawa dzieli czynności w tym zakresie na czynności zwykłego zarządu (do których jest potrzebna zgoda większości współwłaścicieli – art. 201 k.c.) oraz czynności przekraczające zwykły zarząd (do których jest potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli – art. 199 k.c.). Współwłaściciele mogą też – tak samo jak w przypadku tradycyjnej wspólnoty mieszkaniowej – zawrzeć umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną oraz powołać zarządcę.