Sposób na niefunkcjonalne działki: połączenie i ponowny podział

Nieruchomości należące do różnych właścicieli albo użytkowników wieczystych mają kształt, który uniemożliwia ich racjonalne zagospodarowanie. Kiedy i jak organ może je w prosty sposób połączyć, a następnie podzielić w ramach postępowania administracyjnego?

W art. 98b ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899, ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1846; dalej: u.g.n.) uregulowano jeden ze szczególnych trybów podziału nieruchomości dokonywanych na podstawie decyzji administracyjnej. Tryb ten daje możliwość połączenia i ponownego podziału - w ramach jednego postępowania administracyjnego - takich nieruchomości, których ukształtowanie uniemożliwia ich racjonalne zagospodarowanie. Można przyjąć, że taka forma jest uproszczonym postępowaniem scaleniowym, którego mogą dokonać właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości.

Wniosek i wydanie decyzji

Połączenia i ponownego podziału nieruchomości na podstawie art. 98b u.g.n. dokonuje się decyzją wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w sprawie zatwierdzenia połączenia i podziału nieruchomości. Jednak aby zainicjować postępowanie, właściciele lub użytkownicy muszą złożyć zgodny wniosek w sprawie wszczęcia omawianej procedury. Warunkiem jej uruchomienia jest również przysługiwanie jednorodnych praw do nieruchomości. Oznacza to, że nie mogą wystąpić z jednym wnioskiem właściciel i użytkownik wieczysty nieruchomości (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 20 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Bd 971/12). Przedmiotem połączenia i podziału są odrębne nieruchomości. W wyniku ich połączenia dochodzi do zniesienia ewidencyjnych granic między nieruchomościami, natomiast wobec następczego podziału określa się nowy przebieg granic dotychczasowych nieruchomości w ich obszarze (M. Wolanin [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, Warszawa 2021, art. 98b). Zatem taki podział nieruchomości jest w pierwszej kolejności podziałem ewidencyjnym, a następnie podziałem prawnym nieruchomości. Dokonanie połączenia i ponownego podziału następuje w takim kształcie, konfiguracji, wielkości i położeniu działek, które zapewnią racjonalne zagospodarowanie nieruchomości lub poszczególnych działek gruntu wchodzących w ich skład według ustaleń planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo przepisów prawa regulujących dopuszczalność zagospodarowania nieruchomości na określone cele.