Nowa ustawa deweloperska od lipca. Warto już podjąć wyścig z czasem

Pozornie do 1 lipca br., kiedy wejdzie w życie zasadnicza część ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (potocznie zwana nową ustawą deweloperską), czasu jest dużo. Jednak ponad trzy miesiące to dla deweloperów, czyli - w dużym uproszczeniu - przedsiębiorców, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizują inwestycje, a następnie przenoszą ich własność na rzecz nabywców, to już całkiem niedługo. Oni już dziś powinni bardzo starannie zapoznać się z nowymi rozwiązaniami przewidzianymi w ustawie. Z kilku powodów. Między innymi dlatego, że zmian jest bardzo wiele i niosą za sobą liczne nowe obowiązki, a zatem wbrew pozorom trzeba dużo czasu, aby się do nich przygotować (np. zmienić wzorce umów deweloperskich oraz procedury odbioru lokalu i usuwania wad). Jest także inny powód: otóż warto poznać przepisy, aby jeszcze przed wejściem nowej ustawy podjąć ewentualne decyzje co do zmiany strategii inwestycyjnej. Wszystko za sprawą regulacji przejściowych, które przesądzają, że te inwestycje, których sprzedaż zostanie rozpoczęta przez deweloperów przed wejściem w życie nowej ustawy, mogą być realizowane na starych zasadach jeszcze przez dwa lata (z uwzględnieniem tylko wybranych nowych przepisów). Natomiast te inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się, począwszy od 1 lipca, będą musiały być realizowane zgodnie z nową ustawą. A to w praktyce oznacza, że jeśli przedsiębiorca do końca czerwca 2022 r. zawrze umowę deweloperską dotyczącą choćby jednego lokalu, będącego częścią danego przedsięwzięcia, to do sprzedaży tego i pozostałych lokali z tej inwestycji będzie miała zastosowanie stara ustawa. Będzie mógł ją stosować do końca czerwca 2024 r. (a w niektórych przypadkach nawet dłużej - o czym piszemy na dalszych stronach).

Czy warto zatem podjąć wyścig z czasem? Dla większości przedsiębiorców odpowiedź z pewnością będzie twierdząca. Wyeliminowanie przynajmniej na pewien czas nowych obowiązków - ze względu na ich liczbę, a także związane z nimi koszty - przełożyć się może na konkretne oszczędności i ułatwienia. Szczególnie dotkliwą dla firm zmianą jest wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ten instrument ma dodatkowo zabezpieczyć nabywców na wypadek bankructwa dewelopera, ale dla przedsiębiorców oznacza wzrost kosztów: będą zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki w wysokości do 1 proc. wartości dokonanych przez nabywcę wpłat (ostateczna wysokość zostanie opublikowana w rozporządzeniu, obecnie trwają nad nim prace). Ale to jeszcze nie koniec rewolucji. Nowa ustawa wprowadza również obowiązek stosowania bardziej rozbudowanych prospektów informacyjnych, a także zmienia znacząco procedurę odbioru lokalu (lub domu). Nabywca zyskuje zaś nowe prawa, m.in. odstąpienia od umowy (w razie nieusunięcia przez dewelopera wad istotnych), odmowy odbioru lokalu czy też usunięcia stwierdzonych wad na koszt dewelopera.