Opodatkowanie dochodów z najmu

Umowa najmu została uregulowana w przepisach art. 659-679 k.c. Są to ogólne regulacje właściwe dla umów najmu rzeczy ruchomych i nieruchomych. Odrębnie unormowano w kodeksie cywilnym najem lokalu (art. 680-692 k.c.). Ponadto kwestie najmu lokali mieszkalnych uregulowane są w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 z późn.zm.).

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wzajemne obowiązki wynajmującego i najemcy wywierają także wpływ na rozliczenia podatkowe.

Punktem wyjścia do oceny skutków podatkowych najmu jest zakwalifikowanie go do jednego ze źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ustawy o p.d.o.f. Może on być uznany zarówno za działalność gospodarczą, jak i za pobieranie tzw. pożytków cywilnych z rzeczy. Sąd Najwyższy w wyroku z 11 października 1996 r., sygn. akt II RN 4/96, stwierdził, iż do uznania wynajmu lokali mieszkalnych za działalność gospodarczą nie jest wymagane, aby najem był prowadzony w znacznym rozmiarze. W praktyce jednak najem rzadko bywa zakwalifikowany jako działalność gospodarcza. Zdaniem Sądu Najwyższego, przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu prowadzącego działalność. Należy jednak uznać, że wynajęcie jednego mieszkania lub domu, ze względu na niewielką skalę przedsięwzięcia, nie stanowi działalności gospodarczej. Dopuszczalne jest natomiast prowadzenie takiej działalności, której jedynym przedmiotem jest najem.

Rozliczanie się przez podatnika według zasad określonych w ustawie o p.d.o.f. jest opłacalne wówczas, gdy wynajmujący remontuje lub modernizuje lokal albo budynek. Poniesione na ten cel wydatki może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, które (po odliczeniu od otrzymanego czynszu) w efekcie pomniejszą wysokość należnego podatku. Jeżeli wydatki są wyższe od przychodów, u podatnika powstaje strata, którą może rozliczyć w następnych latach podatkowych.