Wspólnoty mieszkaniowe

Dla wspólnot mieszkaniowych największe znaczenie ma ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), która określając podmiotowy i przedmiotowy zakres jej zastosowania stwierdza, że określa ona sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Natomiast we wszystkich sytuacjach, które nie są w tej ustawie uregulowane, mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Dla powstania wspólnoty mieszkaniowej nie jest zatem konieczne dokonywanie, celem przystąpienia do niej, jakichkolwiek czynności dodatkowych, gdyż każdy, kto jest właścicielem lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, niezależnie od jego przeznaczenia, jest też członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Tak więc przynależność do wspólnoty ma charakter przymusowy i nie jest uzależniona od oświadczenia woli złożonego przez właściciela lokalu polegającego na wyrażeniu chęci przynależności do niej.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. Jednostka ta posiada jednak zdolność do czynności prawnych, czyli może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, co wynika wprost z ustawy o własności lokali, natomiast majątek wspólnoty nie stanowi jej wyodrębnionej od majątków członków wspólnoty masy majątkowej, jest tylko przedmiotem ich ustawowej współwłasności.

Wspólnota mieszkaniowa może więc być stroną wszelkiego typu występujących w obrocie prawnym i gospodarczym umów, takich jak umowy kupna-sprzedaży, umowy o świadczenie i wykonanie różnego rodzaju usług (w tym także np. umowy zlecenia, umowy o dzieło, umowy o wykonanie robót i prac wszelkiego rodzaju), umowy o pracę (czyli może być pracodawcą), a także umowy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (np. umowy najmu, podnajmu, dzierżawy).