Interpretacja indywidualna z dnia 30 grudnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.773.2024.5.ST

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 2 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 12 grudnia 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną i rezydentem podatkowym na terytorium Polski. W najbliższym czasie Wnioskodawca planuje sprzedaż niezabudowanej działki gruntu. Przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego została już zawarta ze wskazaniem terminu umowy przyrzeczonej w I kwartale 2025 r. W zakresie planowanej transakcji sprzedaży Wnioskodawca powziął wątpliwość, co do możliwości opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług oraz uzyskanego w jej wyniku dochodu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot przyszłej transakcji sprzedaży została zakupiona przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę do majątku wspólnego w 2009 r. Jest to grunt niezabudowany o powierzchni 1,076 ha położony w miejscowości …, na który składają się trzy działki oznaczone w rejestrze gruntów jako Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane. Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta …, działki te oznaczone są jako MW, co oznacza przeznaczenie podstawowe jako zabudowa mieszkaniowa, wielorodzinna oraz przeznaczenie uzupełniające jako usługi, usługi turystyczne, zieleń urządzona, ulica dojazdowa, parking. Wnioskodawca dokonał zakupu przedmiotowej działki w celu wybudowania na niej nieruchomości dla siebie i członków swojej najbliższej rodziny (mieszkającej w …). Z tytułu zakupu działki nie odliczono podatku VAT naliczonego. Nieruchomość ta miała być wykorzystana wyłącznie w celach własnych bez zamiaru wynajmu czy dalszej odsprzedaży. Planowana budowa miała być rozpoczęta w ciągu dwóch lat od daty zakupu. Wobec zmiany planów pozostałych członków rodziny, a także w związku z ciągłym brakiem drogi dojazdowej, która miała być zbudowana przez Gminę, Wnioskodawca nie zrealizował planów i działka pozostawała niewykorzystana do dnia dzisiejszego. W roku 2023 pojawił się nabywca w osobie dewelopera - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, który złożył atrakcyjną ofertę zakupu ww. nieruchomości. Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości oraz udzielił pełnomocnictwa do celów reprezentacji w urzędach i do celów budowlanych przedstawicielowi strony kupującej, z którą zawarto umowę przedwstępnej sprzedaży. Z uwagi jednak na fakt, iż nabywcą jest przedsiębiorca, który dokonuje zakupu na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego i dalszej sprzedaży lokali mieszkalnych i/lub usługowych, Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie potencjalnej możliwości opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług, tj. w szczególności swojego statusu w odniesieniu do tej transakcji. Dodatkowo, w związku z licznymi stanowiskami prezentowanymi w ogólnodostępnych mediach, Wnioskodawca chciałby uzyskać potwierdzenie, że przedmiotowa transakcja, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu od daty jej nabycia, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu uzupełnienia stanu przyszłego i faktycznego, Wnioskodawca przedstawia opis swojej sytuacji majątkowej i aktywności gospodarczej. Wnioskodawca jest przedsiębiorcą od 1995 r. Od początku swojej działalności prowadzi ją wyłącznie w formie spółki cywilnej, dwóch osób fizycznych w zakresie kodu PKD 56.10.A Restauracje i inne placówki gastronomiczne. Taki kod PKD stanowi jedyny obszar działalności spółki od początku jej powstania. Dopiero w październiku 2024 r. podjęto decyzję o rozpoczęciu wynajmu jednego z lokali gastronomicznych, w których dotychczas prowadzona była działalność spółki. Wnioskodawca nigdy nie podejmował indywidualnej działalności gospodarczej i nie zamierza dokonywać tego w przyszłości.

W ramach zarządzania własnym majątkiem, Wnioskodawca dokonywał uprzednio transakcji zakupu nieruchomości na cele mieszkaniowe własne oraz z zamiarem wykorzystywania ich przez zstępnych/przekazania im w drodze darowizny. W przeszłości dokonał również transakcji zbycia nieruchomości własnych w 2002 r. oraz w 2010 r. Obecnie, Wnioskodawca posiada jedną nieruchomość, w której zamieszkuje z małżonką, jedną działkę niezabudowaną …, którą nabył w roku 2000 i w stosunku do której nie podjęto dotychczas żadnych czynności poza uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz trzy mieszkania, które wynajmuje prywatnie (jedno odziedziczone w 2015 r., dwa zakupione do majątku wspólnego). Do niedawna, w jednym z lokali mieszkał jeszcze syn Wnioskodawcy.

Wnioskodawca raz jeszcze podkreśla, że wszystkie decyzje w zakresie transakcji zakupu, sprzedaży nieruchomości podejmowane są w ramach zarządzania prywatnym majątkiem, ewentualnie w celu lokaty kapitału. W tym zakresie Wnioskodawca dokonuje również inwestycji finansowych. Jest to zatem działanie celowe skutkujące rozproszeniem ryzyka inwestycyjnego (rynek finansowy/rynek nieruchomości). Wnioskodawca nigdy nie miał zamiaru podejmować działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że przedmiot sprzedaży obejmuje działki gruntu nr: A, B, C, obręb ewidencyjny …, …, o obszarze całej nieruchomości wynoszącym 1,0760 ha, oznaczone sposobem korzystania jako BP – zurbanizowane tereny niezabudowane, położone przy … w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo …., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w …, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze ….

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „czy od nabycia ww. działek do dnia ich odpłatnego zbycia podejmował/będzie podejmował Pan jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia ich wartości – jeśli tak, to należy wskazać jakie oraz kiedy i w jakim celu”, Wnioskodawca wskazał, cyt.: „Nie, żadne czynności w tym zakresie nie były i nie będą podejmowane”.

W dniu 21 sierpnia 2024 r. decyzją nr … Starosta …, na wniosek złożony przez …, działającego jako pełnomocnika inwestora, tj. w imieniu kupującego, zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił spółce … (przyszłemu nabywcy) pozwolenia na budowę czterech budynków mieszkalnych, wielorodzinnych z garażami podziemnymi i wiaty osiedlowej wraz z drogami wewnętrznymi i parkingami oraz infrastrukturą techniczną. Pozwolenie zostało wydane z inicjatywy spółki … (przyszłego nabywcy nieruchomości) na mocy udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa.

Działki nie były udostępniane osobom trzecim przez cały okres ich posiadania. Nie będą udostępniane również do czasu przyszłej transakcji sprzedaży.

Na mocy umowy przedwstępnej strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży do dnia 15 stycznia 2025 r., tj. Wnioskodawca zobowiąże się do wydania przedmiotu umowy aktem przyrzeczonej umowy po jej podpisaniu na warunkach bliżej określonych w umowie przyrzeczonej, a kupujący zobowiązał się do zapłaty ustalonej ceny sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca wskazuje, że w przypadku nieotrzymania interpretacji indywidualnej do dnia 15 stycznia 2025 r., termin transakcji sprzedaży zostanie odpowiednio przesunięty.

Ponadto:

a. Wnioskodawca zobowiązany jest, po spełnieniu przez Kupującego warunku zapłaty zaliczki na poczet ceny sprzedaży, przyznać Stronie Kupującej prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tj. do podjęcia działań zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę oraz wszelkich związanych z tym procedur. Wnioskodawca zobowiązany jest w szczególności do udzielenia osobnym aktem notarialnym, pełnomocnictwa Stronie Kupującej do wskazanych powyżej celów budowlanych;

b. W przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron, Strona Kupująca zobowiązuje się do przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości oraz naprawienia wszelkich powstałych szkód na nieruchomości;

c. Strona Kupująca może bez odrębnej zgody Wnioskodawcy, dokonać przeniesienia ogółu praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na rzecz innej osoby fizycznej lub prawnej powiązanej ze spółką, pod warunkiem, że cesjonariusz będzie zajmował się dalszą realizacją celów budowlanych na nieruchomości;

d. Strony zobowiązują się do zachowania w tajemnicy treści niniejszej umowy i nieujawniania jej zapisów osobom trzecim, za wyjątkiem udostępniania jej swoim doradcom prawnym lub księgowym.

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, należy wskazać czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Jeśli tak, to jakie?”, Wnioskodawca wskazał, cyt.: „Jedynym warunkiem wskazanym w umowie przedwstępnej jest dokonanie wpłaty przez Kupującego zaliczki na poczet ceny sprzedaży w wysokości 10% ceny sprzedaży. Dodatkowo wskazany jest warunek rozwiązujący: W przypadku wykrycia w nieruchomości substancji szkodliwych lub zanieczyszczeń chemicznych, które uniemożliwią Kupującemu realizację planów inwestycyjnych związanych z budową, co potwierdzone zostanie ekspertyzą osób uprawnionych do jej dokonania, niniejsza umowa zostanie rozwiązana bez winy stron, wówczas Sprzedający zobowiązują się do zwrotu Kupującej wpłaconej kwoty zaliczki, w terminie 3 dni od dnia rozwiązania umowy”.

Zakres udzielonego pełnomocnictwa jest następujący:

1)do celów budowlanych na będącej własnością Mocodawcy nieruchomości opisanej w § 1 powyżej, w tym do:

a)zawierania z dowolnymi osobami fizycznymi, prawnymi lub jednostkami organizacyjnymi dowolnych umów dotyczących planów zabudowy tej nieruchomości,

b)składania wszelkich oświadczeń wiedzy i woli, w zakresie treści umów, o których mowa w pkt a),

c)podejmowania wszelkich decyzji związanych z nieruchomością, w tym dotyczących ewentualnych procesów budowlanych, grodzenia, uzgodnień i innych niezbędnych, a związanych z tym czynności,

2)do reprezentowania Mocodawcy we wszelkich sprawach związanych z dokonywaniem czynności budowlanych, w tym:

a)występowania przed wszelkimi urzędami (w tym urzędami gminy, Starostwem Powiatowym, katastrem itp.), w celu uzyskania w imieniu mocodawcy pozwolenia na budowę, oraz wszelkich dokumentów niezbędnych w celu prowadzenia procesu budowlanego,

b)podpisywania wszelkich dokumentów i pism związanych z uzyskaniem wszelkich pozwoleń i uzgodnień dotyczących budowy, w tym także wszelkich dokumentów i umów, dzienników budowy, wniosków i planów,

3)do zlecenia przygotowania terenu do prac ziemnych i naziemnych, wraz z koszeniem oraz wycinką drzew i krzewów, w tym złożenia dokumentów w celu uzyskania zezwolenia na wycinkę do Wydziału Gospodarki Przestrzennej, Rolnictwa i Ochrony Środowiska oraz podpisywanie wszelkich wniosków i umów w tym urzędzie, w tym również wyszukanie i zatrudnienie dendrologa, przeprowadzenie na działce wizytacji w celu uzyskania opinii do wycinki drzew i krzewów,

4)do złożenia wniosku o warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, oraz odbiór niniejszych warunków,

5)do podpisania umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej,

6)do złożenia wniosku o warunki przyłączenia do sieci gazowej oraz podpisanie umowy w tym zakresie, oraz odbiór niniejszych warunków,

7)do zgłoszenia zajęcia pasa drogowego na czas budowy sieci wodociągowej,

8)do zgłoszenia prac do zakładu energetycznego,

9)do podpisania umowy o nadzór z zakładem,

10)do ogólnej reprezentacji w zakresie wizyty kontrolnej podczas robót ziemnych prowadzonych przez wykonawców,

11)do zlecenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej z wizytą w terenie,

12)do ogólnej reprezentacji w zakresie wizyty podczas kontroli i odbioru prac przez zakład energetyczny,

13)do złożenia wniosku o wydanie warunków przyłącza do sieci wodociągowej, oraz odbiór niniejszych warunków,

14)do zlecenia projektu przyłącza do sieci wodociągowej według uzyskanych warunków technicznych oraz podpisania umowy na wykonanie projektu,

15)do złożenia wniosku o uzgodnienie budowy przyłącza do sieci wodociągowej, oraz odbiór niniejszych warunków,

16)do zlecenie geodecie wytyczenia miejsca do wykonania przyłącza do sieci wodociągowej oraz przekazania terenu,

17)do zlecenie wykonania i odbiór przyłącza,

18)do zlecenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej z wizytą w terenie,

19)do podpisania umowy z wodociągami,

20)do założenia, odbiór licznika (wodomierza),

21)do wykonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych zmierzających do ewentualnego odrolnienia działki gruntu,

22)do zlecenia wykorytowania pasa na drogę dojazdową i podpisania umowy w tym zakresie,

23)do zlecenia geodecie wytyczenia pasa drogowego,

24)do zlecenia wysypania drogi tłuczniem,

25)do reprezentowania Mocodawcy we wszelkich sprawach związanych z udzielonym pełnomocnictwem, przed urzędami w tym: organami administracji, Urzędami Miejskimi, Urzędami Gminnymi, Urzędami Wojewódzkimi, przed Powiatowym Zakładem Katastralnym, Wydziałami Geodezji, Starostwami, osobami fizycznymi i prawnymi, we wszelkich sprawach związanych z nieruchomością opisaną w paragrafie 1 tego aktu,

26)do składania w imieniu Mocodawcy wszelkich oświadczeń wiedzy, woli i wyjaśnień, związanych z niniejszym pełnomocnictwem,

27)do odbioru wszelkich przesyłek, paczek i korespondencji, w tym poleconej we wszystkich placówkach pocztowych, w zakresie objętym niniejszym pełnomocnictwem,

28)do dokonywania wszelkich innych czynności prawnych i faktycznych, jakie okażą się niezbędne przy realizacji tego pełnomocnictwa.

Kupujący działając w swoim imieniu, wykonuje i będzie wykonywał:

a)prace projektowe zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę,

b)czynności prawne w celu uzyskania pozwolenia na budowę (pozwolenie zostało wydane w dniu 21 sierpnia 2024 r.),

c)czynności zmierzające do uzyskania dostępu do mediów dla przedmiotowych działek,

d)czynności zmierzające do uzyskania dostępu do mediów na okres realizacji inwestycji.

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „czy działki, o których mowa we wniosku posiadają/będą posiadały dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.?”, Wnioskodawca wskazał, cyt.: „Na dzień dzisiejszy nie. Z inicjatywy Kupującego podejmowane są czynności zmierzające do uzyskania dostępu do mediów dla przedmiotowej nieruchomości. Jedynie Energetyka żąda podpisania umowy przez Właściciela działek, co jednak nadal stanowi działanie z inicjatywy Kupującego”.

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „czy działki, o których mowa we wniosku posiadają/będą posiadały dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.?; jeśli tak, to prosimy wskazać kiedy oraz z czyjej inicjatywy do działek zostały/zostaną doprowadzone ww. media (prosimy wskazać jakie media)”, Wnioskodawca wskazał, cyt.: „Inicjatywa po stronie Kupującego. Na ten moment Wnioskodawca nie posiada wiedzy, kiedy media zostaną doprowadzone”.

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „czy działki, o których mowa we wniosku posiadają/będą posiadały dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.?; jeśli działki nie mają dostępu do mediów, to czy przed sprzedażą działek: media zostały/zostaną doprowadzone”, Wnioskodawca wskazał, cyt.: „Nie zostaną”.

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „czy działki, o których mowa we wniosku posiadają/będą posiadały dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.?; lub zostały/zostaną wydane decyzje/warunki dotyczące uzbrojenia działek?”, Wnioskodawca wskazał, cyt.: „Kupujący wystąpił o zapewnienie dostępu do mediów”.

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „czy w przyszłości planuje Pan nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?”, Wnioskodawca wskazał, że na ten moment Wnioskodawca nie podejmuje żadnych czynności w tym zakresie. W przyszłości nie wyklucza jednak nabycia nieruchomości na potrzeby własne lub swojej najbliższej rodziny, względnie dla celów wypoczynkowych. Końcowo, Wnioskodawca nie wyklucza zainwestowanie posiadanych środków, w tym pozyskanych ze sprzedaży nieruchomości, w zakup innej nieruchomości dla celów lokaty kapitału. Wnioskodawca nie ma jednak zamiaru dokonywać czynności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości w sposób ciągły i zorganizowany dla celów zarobkowych.

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „jaką formę opodatkowania dochodów uzyskiwanych z tytułu działalności gospodarczej Pan wybrał?”, Wnioskodawca wskazał, cyt.: „Podatek liniowy, tj. na podstawie art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Na pytanie Organu o treści, cyt.: „jaki rodzaj dokumentacji podatkowej dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych prowadzi Pan dla działalności gospodarczej?”, Wnioskodawca wskazał, cyt.: „Książka przychodów i rozchodów. Raz jeszcze podkreślam, iż nie prowadzę działalności gospodarczej innej aniżeli w formie spółki cywilnej. Książka przychodów i rozchodów jest zatem prowadzona dla działalności w formie spółki cywilnej, która została opisana we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej”.

Pytanie

1.Czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.Czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na następujące aspekty:

a)transakcja nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej,

b)od nabycia przedmiotowej nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat (zakładając zbycie w roku 2025, od momentu zakupu upłynie ponad 15 lat).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8, źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i nastąpiło przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W opisanym stanie przyszłym, zakup nieruchomości miał miejsce w roku 2009, zaś planowana sprzedaż ma być dokonana w roku 2025. W związku z powyższym, z uwagi na upływ ponad pięcioletniego okresu posiadania nieruchomości przez Wnioskodawcę, przyszła planowana transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła u Wnioskodawcy źródła przychodu, a co za tym idzie, nie powstanie dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie nastąpi również w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawca wprawdzie jest przedsiębiorcą, jednak działalność gospodarczą od momentu jej założenia prowadzi wyłącznie w formie spółki cywilnej i wyłącznie w zakresie działalności gastronomicznej: dwie restauracje i jeden punkt gastronomiczny. Wnioskodawca nigdy nie podejmował, ani samodzielnie, ani w ramach działalności gospodarczej czynności w zakresie obrotu nieruchomościami, co spowodowałoby, że osiągnięty w związku z tym dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dochód z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Podsumowując, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, tj. nie wystąpi przychód podatkowy oraz co za tym idzie, dochód podatkowy i należny podatek dochodowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Z kolei stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Natomiast, w myśl art. 5b ust. 1 ww. ustawy:

Ustawodawca przyjął uniwersalną definicję pozarolniczej działalności gospodarczej. Dla uzyskiwania przychodów z tego źródła nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy. Ustalając, czy dany przychód pochodzi z działalności gospodarczej, należy w pierwszym rzędzie podjąć próbę przypisania go do jednego z pozostałych wymienionych w ustawie źródeł. Jeżeli okaże się to niemożliwe, a przychód powstał w wyniku działalności zarobkowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, która prowadzona jest we własnym imieniu, wówczas przychód będzie stanowił przychód z działalności gospodarczej.

W pewnym zakresie wszakże przesądza o tym zamiar podatnika. Jeśli podmiot osiągać będzie w sposób stały i zorganizowany przychody, które można będzie zaklasyfikować do innego źródła przychodów, niż gdyby były osiągane w sposób incydentalny, to wówczas ta stałość i zorganizowanie mogą mieć rozstrzygające znaczenie dla uznania, że dany przychód pochodzi z działalności gospodarczej.

Istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ww. ustawy – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Należy zatem zwrócić uwagę również na fakt, że przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte w art. 22a i art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wymagają jednak aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto, nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem będącej we współwłasności małżeńskiej nieruchomości niezabudowanej.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedaż niezabudowanej działki gruntu. Przedwstępna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego została już zawarta ze wskazaniem terminu umowy przyrzeczonej w I kwartale 2025 r.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot przyszłej transakcji sprzedaży została zakupiona przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę do majątku wspólnego w 2009 r. Jest to grunt niezabudowany o powierzchni 1,076 ha, na który składają się trzy działki oznaczone w rejestrze gruntów jako Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane.Przedmiot sprzedaży obejmuje działki gruntu nr: A, B, C, obręb ewidencyjny …, …, o obszarze całej nieruchomości wynoszącym 1,0760 ha, oznaczone sposobem korzystania jako BP – zurbanizowane tereny niezabudowane, położone przy … w miejscowości …, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w …, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze ….

Zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działki te oznaczone są jako MW, co oznacza przeznaczenie podstawowe jako zabudowa mieszkaniowa, wielorodzinna oraz przeznaczenie uzupełniające jako usługi, usługi turystyczne, zieleń urządzona, ulica dojazdowa, parking. Wnioskodawca dokonał zakupu przedmiotowej działki w celu wybudowania na niej, nieruchomości dla siebie i członków swojej najbliższej rodziny. Nieruchomość ta miała być wykorzystana wyłącznie w celach własnych bez zamiaru wynajmu czy dalszej odsprzedaży. Planowana budowa miała być rozpoczęta w ciągu dwóch lat od daty zakupu. Wobec zmiany planów pozostałych członków rodziny, a także w związku z ciągłym brakiem drogi dojazdowej, która miała być zbudowana przez Gminę, Wnioskodawca nie zrealizował planów i działka pozostawała niewykorzystana do dnia dzisiejszego. Działki nie były udostępniane osobom trzecim przez cały okres ich posiadania. Nie będą udostępniane również do czasu przyszłej transakcji sprzedaży.

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą od 1995 r. Od początku swojej działalności prowadzi ją wyłącznie w formie spółki cywilnej, dwóch osób fizycznych w zakresie kodu PKD 56.10.A Restauracje i inne placówki gastronomiczne. Taki kod PKD stanowi jedyny obszar działalności spółki od początku jej powstania. Dopiero w październiku 2024 r. podjęto decyzję o rozpoczęciu wynajmu jednego z lokali gastronomicznych, w których dotychczas prowadzona była działalność spółki. Wnioskodawca nigdy nie podejmował indywidualnej działalności gospodarczej i nie zamierza dokonywać tego w przyszłości.

W ramach zarządzania własnym majątkiem, Wnioskodawca dokonywał uprzednio transakcji zakupu nieruchomości na cele mieszkaniowe własne oraz z zamiarem wykorzystywania ich przez zstępnych/przekazania im w drodze darowizny. W przeszłości dokonał również transakcji zbycia nieruchomości własnych w 2002 r. oraz w 2010 r. Obecnie, Wnioskodawca posiada jedną nieruchomość, w której zamieszkuje z małżonką, jedną działkę niezabudowaną …, którą nabył w roku 2000 i w stosunku do której, nie podjęto dotychczas żadnych czynności poza uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz trzy mieszkania, które wynajmuje prywatnie (jedno odziedziczone w 2015 r., dwa zakupione do majątku wspólnego). Do niedawna, w jednym z lokali mieszkał jeszcze syn Wnioskodawcy.

Wnioskodawca podkreśla, że wszystkie decyzje w zakresie transakcji zakupu, sprzedaży nieruchomości podejmowane są w ramach zarządzania prywatnym majątkiem, ewentualnie w celu lokaty kapitału. W tym zakresie Wnioskodawca dokonuje również inwestycji finansowych. Jest to zatem działanie celowe skutkujące rozproszeniem ryzyka inwestycyjnego (rynek finansowy/rynek nieruchomości). Wnioskodawca nigdy nie miał zamiaru podejmować działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W roku 2023 pojawił się nabywca w osobie dewelopera - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, który złożył atrakcyjną ofertę zakupu ww. nieruchomości. Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży nieruchomości oraz udzielił pełnomocnictwa do celów reprezentacji w urzędach i do celów budowlanych przedstawicielowi strony kupującej, z którą zawarto umowę przedwstępnej sprzedaży.

W dniu 21 sierpnia 2024 r. Starosta … zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił spółce (przyszłemu nabywcy) pozwolenia na budowę czterech budynków mieszkalnych, wielorodzinnych z garażami podziemnymi i wiaty osiedlowej wraz z drogami wewnętrznymi i parkingami oraz infrastrukturą techniczną. Pozwolenie zostało wydane z inicjatywy spółki (przyszłego nabywcy nieruchomości) na mocy udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa.

Na mocy umowy przedwstępnej strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży do dnia 15 stycznia 2025 r.

Z inicjatywy Kupującego podejmowane są czynności zmierzające do uzyskania dostępu do mediów dla przedmiotowej nieruchomości.

Kupujący wystąpił o zapewnienie dostępu do mediów.

Na ten moment Wnioskodawca nie podejmuje żadnych czynności w tym zakresie. Wnioskodawca w przyszłości nie wyklucza nabycia nieruchomości na potrzeby własne lub swojej najbliższej rodziny, względnie dla celów wypoczynkowych. Wnioskodawca nie wyklucza zainwestowanie posiadanych środków, w tym pozyskanych ze sprzedaży nieruchomości, w zakup innej nieruchomości dla celów lokaty kapitału. Wnioskodawca nie ma jednak zamiaru dokonywać czynności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości w sposób ciągły i zorganizowany dla celów zarobkowych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że planowane odpłatne zbycie będącej we współwłasności małżeńskiej opisanej nieruchomości niezabudowanej (która obejmuje działki gruntu nr: A, B, C, o obszarze całej nieruchomości wynoszącym 1,0760 ha), nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca zawarł z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości.Na mocy umowy przedwstępnej Strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży do dnia 15 stycznia 2025 r. Z inicjatywy Kupującego podejmowane są czynności zmierzające do uzyskania dostępu do mediów dla przedmiotowej nieruchomości. Kupujący wystąpił o zapewnienie dostępu do mediów. Na ten moment Wnioskodawca nie podejmuje żadnych czynności w tym zakresie.

Odpłatne zbycie ww. nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży nastąpić ma w ramach rozporządzenia prywatnym majątkiem. W ramach zarządzania własnym majątkiem, Wnioskodawca dokonywał uprzednio transakcji zakupu nieruchomości na cele mieszkaniowe własne oraz z zamiarem wykorzystywania ich przez zstępnych/przekazania im w drodze darowizny. W przeszłości dokonał również transakcji zbycia nieruchomości własnych w 2002 r. oraz w 2010 r. Obecnie, Wnioskodawca posiada jedną nieruchomość, w której zamieszkuje z małżonką, jedną działkę niezabudowaną …, którą nabył w roku 2000 i w stosunku do której, nie podjęto dotychczas żadnych czynności poza uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz trzy mieszkania, które wynajmuje prywatnie (jedno odziedziczone w 2015 r., dwa zakupione do majątku wspólnego). Do niedawna, w jednym z lokali mieszkał jeszcze syn Wnioskodawcy.

Wnioskodawca podkreśla, że wszystkie decyzje w zakresie transakcji zakupu, sprzedaży nieruchomości podejmowane są w ramach zarządzania prywatnym majątkiem, ewentualnie w celu lokaty kapitału. W tym zakresie Wnioskodawca dokonuje również inwestycji finansowych. Jest to zatem działanie celowe skutkujące rozproszeniem ryzyka inwestycyjnego (rynek finansowy/rynek nieruchomości). Wnioskodawca nigdy nie miał zamiaru podejmować działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż niezabudowanej działki (przedmiot sprzedaży obejmuje działki gruntu nr: A, B, C, o obszarze całej nieruchomości wynoszącym 1,0760 ha), nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, kwota uzyskana z planowanej sprzedaży ww. działki nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Należy przy tym podkreślić, że ww. przepis, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości (lub ich części oraz udziału).

Nieruchomość stanowiąca przedmiot przyszłej transakcji sprzedaży została zakupiona przez Pana i małżonkę do majątku wspólnego w 2009 r. Zatem, w Pana przypadku ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął w 2014 r.

Reasumując, należy stwierdzić, że planowana (w 2025 r.) przez Pana sprzedaż będącej we współwłasności małżeńskiej nieruchomości niezabudowanej (przedmiot sprzedaży obejmie działki gruntu nr: A, B, C, o obszarze całej nieruchomości wynoszącym 1,0760 ha), w związku z tym, że sprzedaż ww. nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana sprzedaż ww. nieruchomości (działek gruntu nr: A, B, C, o obszarze całej nieruchomości wynoszącym 1,0760 ha), nabytej przez Pana w 2009 r. do majątku wspólnego małżonków, nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ upłynął okresu pięciu lat, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości. W konsekwencji, planowana sprzedaż będącej we współwłasności małżeńskiej ww. nieruchomości niezabudowanej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego, stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

Nadmienić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).