Interpretacja indywidualna z dnia 18 grudnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.420.2024.5.MPU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 10 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

-Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT,

-sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, a Sprzedający będą zobowiązani do rejestracji jako podatnicy VAT czynni oraz udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami),

-Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego,

wpłynął 10 września 2024 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 25 listopada 2024 r. oraz pismem z 5 grudnia 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

L spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”)

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

- M (dalej: „Sprzedający 1”)

- K (dalej: „Sprzedający 2”)

W dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”

Opis zdarzenia przyszłego wraz z uzupełnieniem

Wstęp

M (dalej: „Sprzedający 1”) oraz K (dalej: „Sprzedający 2”; Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 dalej łącznie jako: „Sprzedający”) oraz L spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej:„Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości tj. niezabudowanej działki gruntu zlokalizowanej w województwie (...), powiecie (...), gminie (...), miejscowości (...) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji oraz (pkt 6) doprecyzowanie przedmiotu wniosku.

Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

Sprzedający w udziałach wynoszących po 1/2 części są współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…) z obrębu numer (…), o powierzchni ok. (…) ha, położonej w województwie (..), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Działka”).

Działka jest zabudowana zabudową siedliskową, znajdują się na niej budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze (dalej łącznie jako: „Budynki”). Działka wraz z Budynkami stanowi gospodarstwo rolne. Wnioskodawcy nie są w stanie wykazać, kiedy Budynki zostały wybudowane. Budynek mieszkalny prawdopodobnie został wybudowany na początku XX wieku, natomiast budynki gospodarcze w latach ’60 – ’70 XX wieku. Działka była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej przez dziadków, a następnie przez rodziców Sprzedających. Po ich śmierci, Sprzedający zawarli nieodpłatną umowę użyczenia z jednym z sąsiadów, na podstawie której Sprzedający oddali Działkę (z wyłączeniem Budynków) w bezpłatne używanie do prowadzenia na niej działalności rolniczej.

Część Działki (ok. 10 m²) znajdująca się przy ulicy wjazdowej na Działkę jest wydzierżawiona niepowiązanej spółce (dalej: „Umowa Dzierżawy”), która wzniosła na dzierżawionym gruncie bilbord reklamowy (dalej: „Bilbord”). Sprzedający otrzymują wynagrodzenie z tytułu Umowy Dzierżawy części Działki pod Bilbord. Umowa Dzierżawy została zawarta w (…) r. i będzie kontynuowana również po Transakcji. Umowa Dzierżawy została zawarta jeszcze przez rodziców Sprzedających i po ich śmierci w (…) r. został zawarty aneks, zgodnie z którym to Sprzedający stali się stronami Umowy Dzierżawy. Sprzedający ani rodzice Sprzedających nie występowali w charakterze podatników VAT w związku z Umową Dzierżawy. Zawarcie Umowy Dzierżawy stanowiło rozporządzenie majątkiem prywatnym i nie miało charakteru działalności gospodarczej.

Przed dokonaniem Transakcji Działka zostanie podzielona na dwie mniejsze działki. Podział Działki nastąpi na wniosek Sprzedających, przy czym postępowanie podziałowe będzie w całości prowadzone przez Kupującego lub osoby wskazane przez Kupującego na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających.

W wyniku podziału powstaną dwie działki:

1.Działka oznaczona roboczym numerem (…) o powierzchni około (…) m², na której znajdować się będą Budynki oraz Bilbord;

2.Działka oznaczona roboczym numerem (..) o powierzchni około (…) m², która będzie niezabudowana (dalej: „Nieruchomość”).

Strony dopuszczają zmianę powierzchni działek powstałych w wyniku podziału Działki, przy czym powierzchnia Nieruchomości nie może różnić się o więcej niż 10%, od wskazanej powyżej powierzchni.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu powstała w wyniku podziału Działki, która roboczo będzie mieć numer (…). W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności Nieruchomości.

Dla uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że druga z działek powstała w wyniku podziału Działki (zabudowana Budynkami oraz Bilbordem, o roboczym numerze (…)) nie będzie przedmiotem Transakcji. Zamiarem Kupującego jest nabycie niezabudowanej działki gruntu i realizacja na niej Inwestycji, a nie nabycie gospodarstwa rolnego. Zatem przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość, tj. niezabudowana działka gruntu. Wszystkie znajdujące się na Działce naniesienia pozostaną na działce (…), która nie będzie przedmiotem Transakcji.

Nieruchomość na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość nie przechodzą / znajdują się w niej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe).

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla obrębu ewidencyjnego numer (…), uchwalonym Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) 2024 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) dla obrębu ewidencyjnego numer (…) (dalej: „MPZP”).

Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w części na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (2U/P), w części na terenie dróg publicznych klasy dojazdowej (4KD-D), w części na terenie dróg publicznych klasy zbiorczej (3KD-Z), w części na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług (7MN/U) zaś pozostała część znajduje się na terenie wód powierzchniowych (5WS).

Nieruchomość nie jest uzbrojona i nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana, nieogrodzona i nie będzie posiadać bezpośredniego dostęp do drogi publicznej. Na Nieruchomości nie znajdują się i na moment planowanej Transakcji nie będą znajdować się żadne naniesienia.

Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający są osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej podlegającej wpisowi do CEIDG.

Na moment złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Jednakże, jeśli w ramach odpowiedzi na Pytanie nr 1 Organ wydający interpretację uzna, że w okolicznościach zdarzenia przyszłego Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości występują w charakterze podatników VAT, wówczas Sprzedający przed dokonaniem Transakcji zarejestrują się jako podatnicy VAT czynni.

Kupujący jest osobą prawną zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego, zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, jest „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek” objęte kodem PKD 68.10.Z.

Kupujący będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na moment zawarcia planowanej Transakcji.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający są rodzeństwem. Natomiast Sprzedający oraz Kupujący nie są wobec siebie podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 z późn. zm., „Ustawa CIT”) ani art. 23m ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm., „Ustawa o PIT”). Pomiędzy Sprzedającymi a Kupującym nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego

Prawo własności Działki, z której zostanie wyodrębniona Nieruchomości, Sprzedający nabyli na podstawie umowy darowizny z dnia (…) r. (Rep A. nr (…); dalej: „Umowa Darowizny”).

Jak już zostało wskazane Sprzedający są wobec siebie rodzeństwem. Darowizna została dokonana przez rodziców Sprzedających na rzecz Sprzedających. Na mocy Umowy Darowizny Sprzedający nabyli udział po 1/2 własności Działki (oraz innych nieruchomości, które nie są jednak przedmiotem niniejszego wniosku).

Nabycie Działki na podstawie Umowy Darowizny nie było opodatkowane VAT ani PCC, co wynika z faktu, że darowizna podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizny, przy czym Umowa Darowizny, ze względu na stopień pokrewieństwa darczyńców i obdarowanych była zwolniona z podatku od spadków i darowizn.

W związku z powyższym nabycie Nieruchomości nie mogło podlegać ani pod przepisy ustawy o VAT ani o pod przepisy ustawy o PCC. Zatem, Sprzedający nie mieli prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu Działki ze względu na (a) brak naliczenia podatku VAT przy nabyciu Działki (jak wskazano nabycie Działki nie podlegało pod ustawę o VAT) oraz (b) fakt, iż Sprzedający nie byli podatnikami VAT czynnymi w momencie nabycia prawa własności Działki.

Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 pozostają w związkach małżeńskich, przy czym prawo własności Działki przypadające na każdego ze Sprzedających należy do ich majątku osobistego i nie należy do majątku wspólnego.

Na moment nabycia Działka była zabudowana Budynkami tj. zabudową siedliskową – budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi służącymi do prowadzenia działalności rolniczej. Po nabyciu Działki przez Sprzedających nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Działka była wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej.

Sprzedający są osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej i nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Na moment planowanej Transakcji Sprzedający nie będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, chyba, że Organ interpretacyjny w odpowiedzi na Pytanie nr 1 do niniejszego wniosku wskaże, że dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji Sprzedający działają w charakterze podatników VAT, wówczas przed dokonaniem Transakcji Sprzedający zarejestrują się jako podatnicy VAT czynni i będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni na moment dokonania Transakcji.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

Sprzedający zawarli w dniu (…) 2024 r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (Rep A. nr (…); dalej: „Umowa”) z Kupującym.

Kupujący zamierza po uzyskaniu stosownych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej nabyć od Sprzedających Nieruchomość w celu realizacji na niej (oraz sąsiedniej działce nr (…); dalej: „Nieruchomość Sąsiadująca”; która nie jest przedmiotem niniejszego wniosku, ale Wnioskodawcy dla kompletności wniosku wskazują tą okoliczność) przedsięwzięcia deweloperskiego – budowy zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa (…) (dalej: „Inwestycja”).

Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji będzie wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT. W zależności od sytuacji rynkowej może albo (a) sprzedać Nieruchomość z ukończoną Inwestycją i zrealizować zysk z działalności deweloperskiej, albo (b) świadczyć odpłatne usługi związane z Nieruchomością (wynajmu powierzchni w Nieruchomości) lub (c) dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji Inwestycji. Niezależnie od tego w jaki sposób Nieruchomość ostatecznie będzie wykorzystywana przez Kupującego po jej nabyciu, to zawsze będą to czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Bez względu na to jaki ostatecznie wariant biznesowy zostanie wybrany przez Kupującego, w każdym przypadku Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedających powinno nastąpić do dnia (…) 2026 r. przy czym termin ten może zostać przedłużony o kolejne cztery miesiące, na warunkach szczegółowo opisanych w Umowie.

Zgodnie z Umową zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi m.in. pod poniższymi warunkami:

1.Potwierdzenia, że Nieruchomość będzie miała możliwość podłączenia do sieci energii elektrycznej w zakresie i o parametrach umożliwiających realizację zamierzonej Inwestycji według wymogów Kupującego. Przy czym potwierdzeniem spełnienia tego warunku będzie uzyskanie przez Kupującego lub przez Sprzedających działających przez pełnomocnika wskazanego przez Kupującego warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej obiektu (…).

2.Uzyskania przez Sprzedających ostatecznej decyzji o podziale Nieruchomości na działkę gruntu (…) oraz Nieruchomość.

3.Nabycia przez Kupującego Nieruchomości Sąsiadującej.

4.Przeprowadzenia przez Kupującego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, którego wynik będzie w ocenie Kupującego pozytywny.

5.Zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi publicznej (po wydzieleniu Nieruchomości z Działki).

6.Uzyskania interpretacji podatkowej co do sposobu opodatkowania Transakcji.

Powyższe warunki z wyłączeniem warunku o którym mowa w pkt 2. powyżej, są zastrzeżone na korzyść Kupującego co oznacza, że Kupujący może zrezygnować z każdego z ww. warunków i nabyć Nieruchomość mimo niespełnienia powyższych warunków.

Dodatkowo na mocy Umowy Sprzedający:

1)Udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielił Kupującej zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor;

2)Najpóźniej przy zawarciu umowy przyrzeczonej wyrażą nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Kupującego decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją uzyskanych przez Kupującego na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających.

3)Udzielili Kupującemu prawa wstępu na Nieruchomość w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych;

4)Wyrazili zgodę na podejmowanie przez Kupującego wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości, w tym w zakresie podziału Działki i wyodrębnienia Nieruchomości oraz w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzyskania decyzji zatwierdzającej podział Działki, uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci.

5)Udzielili wskazanym przez Kupującego osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w zakresie wskazanym w pkt 4) powyżej.

6)W przypadku gdyby dla uzyskania warunków przyłączenia do sieci energetycznej niezbędne będzie zawarcie przez Wnioskodawców dodatkowej umowy ustanawiającej dla Kupującego tytuł prawny do Nieruchomości to Strony zawrą na tą okoliczność odrębną umowę dzierżawy Nieruchomości.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będą dokonywali innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in., ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, nie będą na Nieruchomości prowadzone żadne prace budowlane, nie dojdzie do zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych. Przy czym na Nieruchomości będą prowadzone czynności w celu uzyskania warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej. Czynności te mogą być prowadzone albo przez Kupującego w imieniu własnym na podstawie udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz stosownych zgód albo w imieniu Sprzedających na podstawie udzielonego przez Sprzedających pełnomocnictwa.

Dodatkowo, oprócz uzyskania warunków przyłączenia na Nieruchomości mogą być prowadzone czynności w celu uzyskania innych decyzji, pozwoleń, uzgodnień itp. niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji - również przez Kupującego w imieniu własnym i na rzecz własną lub przez Kupującego jako pełnomocnika, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będą podejmować żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będą aktywnie wspierać Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedających sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu oraz udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu z art. 3 ust. 11 prawa budowlanego (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne).

Dla kompletności wniosku Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający nie szukali aktywnie nabywcy Nieruchomości. Kupujący poszukując gruntów pod planowaną Inwestycję uznał działkę będącą przedmiotem wniosku za atrakcyjną inwestycyjnie, skontaktował się bezpośrednio ze Sprzedającymi i zaproponował zakup przedmiotowych nieruchomości za korzystną dla Sprzedających cenę.

Powodem sprzedaży Nieruchomości jest fakt, że Kupujący sam zgłosił się do Sprzedających i zaproponował korzystną dla Sprzedających ofertę nabycia Nieruchomości.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele zwolnione z VAT.

Przedmiotem Transakcji będzie zatem wyłącznie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne umowy, zobowiązania czy ruchomości, które należałyby do Sprzedających.

Sprzedający wyłącznie wyrażą nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Kupującego lub podmiot przez niego wskazany wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją.

Podsumowując:

- Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu powstała z wyniku podziału Działki.

- Kupujący na podstawie pełnomocnictwa od Sprzedających dokona podziału Działki i wyodrębnienia z niej Nieruchomości.

- Kupujący na mocy otrzymanych od Sprzedających pełnomocnictw lub w imieniu własnym na podstawie udzielonego mu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane i stosownych zgód Sprzedających uzyska wszelkie decyzje, uzgodnienia, zgody, warunki techniczne, warunki przyłączeniowe i inne akty niezbędne do realizacji na Nieruchomości Inwestycji.

- Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane.

- Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

- Kupujący po nabyciu Nieruchomości zrealizuje na niej Inwestycję i będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania działalności opodatkowanej VAT.

- Przedmiotem Transakcji nie będą żadne ruchomości stanowiące wyposażenie gospodarstwa rolnego (np. ciągniki czy maszyny rolnicze). Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie niezabudowana nieruchomość gruntowa.

- Przedmiotem Transakcji nie będą również żadne umowy, należności czy zobowiązania Sprzedających, które byłyby w jakikolwiek sposób związane z Nieruchomością.

- Umowa Dzierżawy nie będzie przedmiotem Transakcji, gdyż dzierżawiona część gruntu po podziale nie wejdzie w skład Nieruchomości, zatem nie będzie przedmiotem Transakcji.

- Kupujący po nabyciu Nieruchomości i ukończeniu na niej Inwestycji będzie wykorzystywał Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Przedmiot wniosku o interpretację

Dla uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego jest wyłącznie kwalifikacja podatkowa (na gruncie VAT oraz PCC) sprzedaży Nieruchomości tj. działki o roboczym numerze (…) która powstanie w wyniku podziału Działki na dwie mniejsze działki (…). Do momentu wyodrębnienia Nieruchomość nie będzie posiadała odrębnej księgi wieczystej.

Działka (…) nie będzie przedmiotem Transakcji, więc Wnioskodawcy opisali ją dla kompletności opisu zdarzenia przyszłego, ale nie jest ona przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku.

W uzupełnieniu z 25 listopada 2024 r., wskazali Państwo, że na działce nr (...) (po wydzieleniu tej działki z Działki nr (...) – co jeszcze nie nastąpiło) mogą znajdować się linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

Większość projektowanej Działki (...) znajduje się na terenie 2U/P (zabudowa usługowa, (...)). Północna granica Działki (...) znajduje się na terenie 3KD-Z (tereny dróg publicznych klasy zbiorczej – gdzie docelowo powstanie droga dojazdowa do Działki (...)) oraz niewielki północno-wschodni fragment (stanowiący kilkanaście metrów kwadratowych) na terenie 5WS (tereny wód powierzchniowych).

Natomiast część wschodniej granicy Działki (...) znajduje się na terenie 4KD-D (Tereny dróg publicznych klasy dojazdowej).

Nie jest natomiast wykluczone, że jednym z warunków podziału Działki (...) wystosowanym przez odpowiedni organ administracji publicznej będzie wydzielenie projektowanej działki (...) w taki sposób aby w całości była ona na terenie oznaczonym jako 2U/P. Co z doświadczenia Wnioskodawcy jest częstą praktyką wśród organów gminy. Zatem zależnie od decyzji organu gminy, który będzie wydawał decyzję zezwalającą na podział nieruchomości i wyodrębnienie Działki (...) albo będą się na niej znajdować linie rozgraniczające (jak w opisie powyżej) albo w całości będzie ona się znajdować na terenie oznaczonym jako 2U/P – przy czym będzie to zależeć wyłącznie od decyzji organu gminy.

Jednakże w obu przypadkach Działka (...) będzie stanowić działkę budowlaną.

Działka (...) (powstała po podziale działki (...)), która jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego nie będzie przedmiotem transakcji, będzie znajdować się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług (7MN/U).

W uzupełnieniu z 5 grudnia 2024 r., wskazali Państwo, że przedmiotem sprzedaży będzie działka 2, która po jej wyodrębnieniu z działki (…) będzie w całości przeznaczona pod zabudowę.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku):

1.Czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT?

2.Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, a Sprzedający będą zobowiązani do rejestracji jako podatnicy VAT czynni oraz udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami)?

3.Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1.Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie pod przepisy Ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający w ramach Transakcji powinni zostać uznani za podatników podatku od towarów i usług.

2.W ocenie Wnioskodawców skoro Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują jako podatnicy VAT, to sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, gdyż Nieruchomość jest niezabudowana i objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, z którego wynika, że Nieruchomość stanowi tereny budowlane i będzie ona niezabudowana na dzień Transakcji. W związku z czym Sprzedający powinni zarejestrować się przed dokonaniem dostawy Nieruchomości jako podatnicy VAT czynni i udokumentować sprzedaż Nieruchomości fakturą (fakturami).

3.W ocenie Wnioskodawców skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT stosownie do stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu do Pytania nr 2 (jako dostawa niezabudowanych gruntów budowlanych) to Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego o kwotę podatku należnego oraz zwrot ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy Kupującego, gdyż będzie on wykorzystywać Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT.

UZASADNIENIE

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy Transakcja podlega opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedających wpływa na ich obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, ewentualnej konieczności rejestracji jako podatników VAT oraz wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenie podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze Stron planowanej Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zobowiązanym do zapłaty podatku od towarów i usług jest co do zasady podatnik tego podatku, czyli podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT.

Zgodnie z Ustawą o VAT podatnikami mogą być również w określonych sytuacjach podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej, jednakże są to szczególne sytuacje, które nie mają zastosowania do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego (np. wewnątrzwspólnotowe nabycie nowych środków transportu przez osobę fizyczną), dlatego Wnioskodawcy nie będą szczegółowo analizować tych sytuacji.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie podatnika, czyli podmiotu, który dokonuje czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednocześnie, jak wynika z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. TSUE wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zgodnie z Umową zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi m.in. pod poniższymi warunkami:

1.Potwierdzenia, że Nieruchomość będzie miała możliwość podłączenia do sieci energii elektrycznej w zakresie i o parametrach umożliwiających realizację zamierzonej Inwestycji według wymogów Kupującego. Przy czym potwierdzeniem spełnienia tego warunku będzie uzyskanie przez Kupującego lub przez Sprzedających działających elektroenergetycznej obiektu (…).

2.Uzyskania przez Sprzedających ostatecznej decyzji o podziale Nieruchomości na działkę gruntu (…) oraz Nieruchomość.

3.Nabycia przez Kupującego Nieruchomości Sąsiadującej.

4.Przeprowadzenia przez Kupującego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, którego wynik w ocenie Kupującego będzie pozytywny.

5.Zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi publicznej (po wydzieleniu Nieruchomości z Działki).

6.Uzyskania interpretacji podatkowej co do sposobu opodatkowania Transakcji.

Powyższe warunki z wyłączeniem warunku, o którym mowa w pkt. 2. powyżej są zastrzeżone na korzyść Kupującego co oznacza, że Kupujący może zrezygnować z każdego z ww. warunków i nabyć Nieruchomość mimo niespełnienia powyższych warunków.

Dodatkowo na mocy Umowy Sprzedający:

1)Udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielił Kupującej zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor;

2)Najpóźniej przy zawarciu umowy przyrzeczonej wyrażą nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Kupującego decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją uzyskanych przez Kupującego na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających.

3)Udzielili Kupującemu prawa wstępu na Nieruchomość w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych;

4)Wyrazili zgodę na podejmowanie przez Kupującego wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości, w tym w zakresie podziału Działki i wyodrębnienia Nieruchomości oraz w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzyskania decyzji zatwierdzającej podział Działki, uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci.

5)Udzielili wskazanym przez Kupującego osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w zakresie wskazanym w pkt 4) powyżej.

6)W przypadku gdyby dla uzyskania warunków przyłączenia do sieci energetycznej niezbędne będzie zawarcie przez Wnioskodawców dodatkowej umowy ustanawiającej dla Kupującego tytuł prawny do Nieruchomości to Strony zawrą na tą okoliczność odrębną umowę dzierżawy Nieruchomości.

Czynności, do których umocowany jest Kupujący na mocy Umowy (oraz udzielonych na jej podstawie pełnomocnictw), miały na celu uzyskanie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci energetycznej oraz przygotowania Nieruchomości do realizacji Inwestycji, która zaplanowana jest przez Kupującego na Nieruchomości. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją, bez których może ona nie dojść do skutku.

Zgodnie z art. 95 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, dalej: „Kodeks cywilny”), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmie pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawców uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym (w szczególności podział Działki i wydzielenie z niej Nieruchomości oraz udzielenie Kupującemu pełnomocnictw do przygotowania Nieruchomości do realizacji na niej Inwestycji).

Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności polegających na przygotowaniu Nieruchomości do przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa (…), podejmują działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W szczególności Sprzedający (za pośrednictwem działającego na ich rzecz Kupującego) lub Kupujący w imieniu własnym działając na podstawie otrzymanego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, dodatkowymi zgodami oraz ewentualnie umową dzierżawy Nieruchomości, doprowadzi do uzyskania dla Nieruchomości decyzji o przyłączeniu Nieruchomości do sieci energetycznej oraz wszelkich innych decyzji i zezwoleń administracyjnych, dzięki którym możliwa będzie na Nieruchomości (wykorzystywanej do tej pory do prowadzenia działalności rolniczej) realizacja Inwestycji. Takie działania w ocenie Wnioskodawców wykraczają poza zakres zwykłego zarządu majątkiem osobistym, gdyż wymagały poniesienia znacznych nakładów i zaangażowania profesjonalnych podmiotów w celu zmiany przeznaczenia Nieruchomości z rolniczej na komercyjną.

Mając na względzie ww. przepisy oraz utrwaloną praktykę interpretacyjną organów podatkowych należy stwierdzić, że Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko, zgodnie z którym Sprzedający, będą występować w charakterze podatników VAT w związku z faktem, że udzielili Kupującemu pełnomocnictwa o szerokim zakresie, którego celem jest uzyskanie wszystkich formalnoprawnych zgód i decyzji do przeprowadzenia na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu nieruchomości komercyjnej wykracza poza rozporządzenie majątkiem osobistym i stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, co zostało potwierdzone w licznych interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej np.:

- Interpretacja z dnia 27 grudnia 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.523.2022.1.NF;

- Interpretacja z dnia 1 lutego 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.700.2022.2.KK;

- Interpretacja z dnia 15 września 2020 sygn. 0112-KDIL1-1.4012.309.2020.1.EB;

- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM;

- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 sygn. 0111-KDIB3-2.4012.359.2023.1.MN;

- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.334.2023.2.MC;

- Interpretacja z dnia 14 sierpnia 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.221.2023.3.KM;

- Interpretacja z dnia 11 sierpnia 2023 r. sygn. 0112-KDIL1-3.4012.348.2023.1.AKR;

- Interpretacja z dnia 23 sierpnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM;

- Interpretacja z dnia 7 sierpnia 2023 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.360.2023.1.MN;

- Interpretacja z dnia 4 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.318.2023.1.MM.

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na gruncie art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, ponieważ stanowi odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatników VAT na gruncie przepisów Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie Pytania nr 2

1. Uwagi ogólne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie czy przedmiot Transakcji będzie stanowił odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy nie podlega wyłączeniu od opodatkowania VAT ze względu na to, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlega w szczególności odpłatna dostawa towarów (art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT). Jednocześnie czynności odpłatnej dostawy towarów podlegają opodatkowaniu VAT niezależnie od tego czy zostały dokonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Jak wynika z przepisów Ustawy o VAT przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie, wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu, wydanie towarów na podstawie umowy komisu, wydanie gruntów w użytkowanie wieczyste itd.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości za wynagrodzeniem stanowi odpłatną dostawę towarów, jeśli dokonywane jest przez podmiot mający status podatnika. Jak zostało szczegółowo opisane w uzasadnieniu do Pytania nr 1 – w ocenie Wnioskodawców Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT.

Z tej perspektywy, aby określić czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, kluczowe jest ustalenie czy przedmiot Transakcji nie stanowi ZCP i w związku z tym jest wyłączony z opodatkowania VAT.

Brak możliwości uznania sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna być wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego planowana Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT [Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych – tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09)].

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w przepisach Ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższego należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie jedynie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, ani żadne inne składanki majątkowe należące do Sprzedających. Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona (finansowo czy organizacyjnie) w majątku Sprzedających. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających.

Zdaniem Wnioskodawców taki przedmiot planowanej Transakcji jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo.

Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest Nieruchomość tj. działka gruntu niezabudowana budynkami lub budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Nieruchomość po jej wyodrębnieniu z Działki będzie niezabudowana. Wszystkie naniesienia znajdujące się na Działce pozostaną na działce (…), która nie jest przedmiotem Transakcji.

Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do Sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość stanowi i na dzień Transakcji będzie stanowiła niezabudowaną działkę gruntu.

Z drugiej strony zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w zakresie dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie będzie miało zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji gdyż (a) nabycie Nieruchomości przez Sprzedających w ogóle nie było opodatkowane VAT – Sprzedających nabyli własność Działki (i w konsekwencji również wyodrębnionej z niej Nieruchomości) na podstawie Umowy Darowizny ani (b) Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Podsumowując, przedmiotem sprzedaży w ramach planowanej Transakcji będzie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu. Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego w którym Nieruchomość jest oznaczona jako teren budowlany przeznaczony pod zabudowę przemysłowo-usługową.

W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario ustawy o VAT jako dostawa terenów budowlanych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej sytuacji Nieruchomość stanowi niezabudowane tereny budowlane, gdyż objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jako grunt przeznaczony pod zabudowę.

Z uwagi na fakt, że Sprzedający w ramach Transakcji będą występować jako podatnicy VAT i dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenów budowlanych, to Sprzedający będą zobowiązani do rejestracji jako podatnicy VAT czynni przed dokonaniem dostawy Nieruchomości.

Ponadto, Sprzedający będą zobowiązani do udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą/fakturami.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

W ocenie Wnioskodawców w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT (stosownie do Pytania nr 2 we Wniosku) to Kupującemu będzie przysługiwać prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i zwrot ewentualnej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów/ usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu/wytworzeniu.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji będzie wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT. W zależności od sytuacji rynkowej może albo (a) sprzedać Nieruchomość z ukończoną Inwestycją i zrealizować zysk z działalności deweloperskiej, albo (b) świadczyć odpłatne usługi związane z Nieruchomością (wynajmu powierzchni w Nieruchomości) lub (c) dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji Inwestycji. Niezależnie od tego w jaki sposób Nieruchomość ostatecznie będzie wykorzystywana przez Kupującego po jej nabyciu, to zawsze będą to czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Bez względu na to jaki ostatecznie wariant biznesowy zostanie wybrany przez Kupującego, w każdym przypadku Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. rodzaje działalności będą opodatkowane VAT.

Jako, że Nieruchomość po nabycie będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT jako odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, które nie są zwolnione z VAT, to należy uznać, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedających jest dokonane w celu dokonania czynności opodatkowanych (późniejszej odpłatnej sprzedaży Nieruchomości lub odpłatnego wynajmu powierzchni w Nieruchomości), zatem Kupujący będzie mieć prawo do odliczenia całej kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości od kwoty podatku należnego i ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku na rachunek bankowy Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT,

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z tymi przepisami współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i udziały w gruntach spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy,

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy,

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11.12.2006 s.1, z późn. zm.) „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art.12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży udziałów w działce nr (…) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanych niebędących stroną postępowania za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W odniesieniu do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Państwa wątpliwość w pierwszej kolejności dotyczy ustalenia, czy Sprzedający w ramach opisanej we wniosku Transakcji występują w charakterze podatnika VAT i w konsekwencji czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości objętych zakresem pytania pierwszego, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że Sprzedający z Kupującym zawarli w dniu (…) 2024 r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Kupujący zamierza po uzyskaniu stosownych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej nabyć od Sprzedających Nieruchomość w celu realizacji na niej przedsięwzięcia deweloperskiego – budowy zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa (…) (dalej: „Inwestycja”).

Zgodnie z Umową zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi m.in. pod poniższymi warunkami:

1.Potwierdzenia, że Nieruchomość będzie miała możliwość podłączenia do sieci energii elektrycznej w zakresie i o parametrach umożliwiających realizację zamierzonej Inwestycji według wymogów Kupującego. Przy czym potwierdzeniem spełnienia tego warunku będzie uzyskanie przez Kupującego lub przez Sprzedających działających przez pełnomocnika wskazanego przez Kupującego warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej obiektu (…).

2.Uzyskania przez Sprzedających ostatecznej decyzji o podziale Nieruchomości na działkę gruntu (…) oraz Nieruchomość.

3.Nabycia przez Kupującego Nieruchomości Sąsiadującej.

4.Przeprowadzenia przez Kupującego badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, którego wynik będzie w ocenie Kupującego pozytywny.

5.Zapewnienia Nieruchomości dostępu do drogi publicznej (po wydzieleniu Nieruchomości z Działki).

6.Uzyskania interpretacji podatkowej co do sposobu opodatkowania Transakcji.

Powyższe warunki z wyłączeniem warunku o którym mowa w pkt 2. powyżej, są zastrzeżone na korzyść Kupującego co oznacza, że Kupujący może zrezygnować z każdego z ww. warunków i nabyć Nieruchomość mimo niespełnienia powyższych warunków.

Dodatkowo na mocy Umowy Sprzedający:

- Udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, w szczególności pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielił Kupującej zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieruchomości drzew i krzewów, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań ponosić będzie wyłącznie Inwestor;

- Najpóźniej przy zawarciu umowy przyrzeczonej wyrażą nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Kupującego decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją uzyskanych przez Kupującego na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających.

- Udzielili Kupującemu prawa wstępu na Nieruchomość w celu dokonania pomiarów, przeprowadzania badań gruntu, w tym badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechnicznych oraz przeprowadzania innych czynności niezbędnych do postępowań administracyjnych;

- Wyrazili zgodę na podejmowanie przez Kupującego wszelkich uzgodnień dotyczących Nieruchomości, w tym w zakresie podziału Działki i wyodrębnienia Nieruchomości oraz w zakresie realizacji Inwestycji, w tym w szczególności uzyskania decyzji zatwierdzającej podział Działki, uzgadniania wszelkiej dokumentacji projektowej i technicznej, dokonywania uzgodnień komunikacyjnych w zakresie budowy lub przebudowy dróg, jak i pozostałej infrastruktury technicznej oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej, występowanie o warunki techniczne przyłączenia jak i usunięcia kolizji sieci uzbrojenia terenu, ciepłowniczej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej, teletechnicznej i energetycznej oraz prowadzenia negocjacji odnośnie ww. warunków technicznych i przyłączeniowych przed wszelkimi właściwymi organami oraz gestorami mediów oraz zawieranie umów przyłączeniowych i umów o likwidację kolizji sieci.

- Udzielili wskazanym przez Kupującego osobom fizycznym pełnomocnictw do działania w zakresie wskazanym w pkt 4) powyżej.

- W przypadku gdyby dla uzyskania warunków przyłączenia do sieci energetycznej niezbędne będzie zawarcie przez Wnioskodawców dodatkowej umowy ustanawiającej dla Kupującego tytuł prawny do Nieruchomości to Strony zawrą na tą okoliczność odrębną umowę dzierżawy Nieruchomości.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będą dokonywali innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in., ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, nie będą na Nieruchomości prowadzone żadne prace budowlane, nie dojdzie do zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

Na Nieruchomości będą prowadzone czynności w celu uzyskania warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej. Czynności te mogą być prowadzone albo przez Kupującego w imieniu własnym na podstawie udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz stosownych zgód albo w imieniu Sprzedających na podstawie udzielonego przez Sprzedających pełnomocnictwa.

Dodatkowo, oprócz uzyskania warunków przyłączenia na Nieruchomości mogą być prowadzone czynności w celu uzyskania innych decyzji, pozwoleń, uzgodnień itp. niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji - również przez Kupującego w imieniu własnym i na rzecz własną lub przez Kupującego jako pełnomocnika, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będą podejmować żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będą aktywnie wspierać Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedających sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu oraz udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu z art. 3 ust. 11 prawa budowlanego (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne).

Sprzedający nie szukali aktywnie nabywcy Nieruchomości. Kupujący poszukując gruntów pod planowaną Inwestycję uznał działkę będącą przedmiotem wniosku za atrakcyjną inwestycyjnie, skontaktował się bezpośrednio ze Sprzedającymi i zaproponował zakup przedmiotowych nieruchomości za korzystną dla Sprzedających cenę.

Przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość tj. niezabudowana działka gruntu. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne umowy, zobowiązania czy ruchomości, które należałyby do Sprzedających.

Sprzedający wyłącznie wyrażą nieodwołalną zgodę na przeniesienia na Kupującego lub podmiot przez niego wskazany wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączeniowych i innych aktów uzyskanych w związku z zamierzoną na Nieruchomości Inwestycją.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane w odniesieniu do działki nr (…) za pełną zgodą i przyzwoleniem Sprzedających działania oraz dokonane czynności, wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanych niebędących stroną postępowania.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane przez Sprzedających zbycie udziałów w działce gruntu nr (…) zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedających, a zbycie przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiło realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, działka nr (…) będąca własnością Sprzedających będzie podlegać wielu czynnościom. Czynności te z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanych – Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia pierwotnej umowy przedwstępnej.

Pomimo że ww. czynności dokonane będą przez przyszłego właściciela któremu Sprzedający udzielili pełnomocnictwa, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, współwłaściciele niezabudowanej działki nr (…) udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że działania nie zostały podjęte bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanych (aktualnych współwłaścicieli). Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności, które zostały wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Kupujący dokonując opisanych we wniosku działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal współwłasność Sprzedających. Działania te, dokonywane za ich pełną zgodą, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W tym miejscu wskazać należy, że we wniosku stwierdzone zostało, że „Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cel budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód warunków technicznych, warunków przyłączenia i innych aktów potrzebnych dla realizacji Inwestycji, (…) tj. przedsięwzięcia deweloperskiego – budowy zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa (…)”.

W konsekwencji czynności podejmowane przez pełnomocnika przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży są podejmowane na potrzeby Sprzedających. Bez wykonania tych czynności może nie dojść bowiem do zawarcia umowy sprzedaży gdyż ich wykonanie ma bezpośredni wpływ na atrakcyjność nieruchomości jako towaru, a tym samym na wzrost jej wartości w ocenie Kupującego.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży działki, nie będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający w taki sposób zorganizowali sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako ich działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju „wspólne” przedsięwzięcie.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedających działki gruntu nr (…) będzie dostawą dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art.15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, zdefiniowanych wart. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości sformułowane w pytaniu nr 2 dotyczą także kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, a Sprzedający będą zobowiązani do rejestracji jako podatnicy VAT czynni oraz udokumentowania dostawy Nieruchomości fakturą (fakturami).

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy,

Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ cytowanej już wcześniej ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem,

Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W analizowanej sprawie Sprzedający oraz Kupujący zamierzają dokonać transakcji sprzedaży ½ udziałów w prawie współwłasności wyłącznie niezabudowanej działki nr (…) powstałej z podziału „Działki” nr (…).

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego z przywołanymi przepisami prawa i analizując go w kontekście wskazanych przez Państwa we wniosku faktów, należy uznać, że dostawa Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji nie będzie stanowiła zbycia ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr (…) nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedających udziałów w działce gruntu nr (…) będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy,

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art.135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977),

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla obrębu ewidencyjnego numer (…), uchwalonym Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) 2024 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) dla obrębu ewidencyjnego numer (…) („MPZP”).

Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w części na terenie zabudowy usługowej, (...) (2U/P), w części na terenie dróg publicznych klasy dojazdowej (4KD-D), w części na terenie dróg publicznych klasy zbiorczej (3KD-Z), w części na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług (7MN/U) zaś pozostała część znajduje się na terenie wód powierzchniowych (5WS)

Nieruchomość nie jest uzbrojona i nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana, nieogrodzona i nie będzie posiadać bezpośredniego dostęp do drogi publicznej.

Na Nieruchomości nie znajdują się i na moment planowanej Transakcji nie będą znajdować się żadne naniesienia.

Jak państwo wskazali w opisie sprawy przedmiotem sprzedaży będzie działka (…), która po jej wyodrębnieniu z działki (…) będzie w całości przeznaczona pod zabudowę.

Wobec powyższego wskazać należy, że przedmiotowa Nieruchomość obejmująca niezabudowaną działkę o nr (…) spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Zatem dostawa ww. Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art.43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT,

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działka (…) powstała z działki nr (…), która została nabyte na podstawie umowy darowizny od rodziców Sprzedających na rzecz Sprzedających. Nabycie Działki na podstawie Umowy Darowizny nie było opodatkowane VAT ani PCC, co wynika z faktu, że darowizna podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizny, przy czym Umowa Darowizny, ze względu na stopień pokrewieństwa darczyńców i obdarowanych była zwolniona z podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym nabycie Nieruchomości nie mogło podlegać ani pod przepisy ustawy o VAT ani o pod przepisy ustawy o PCC. Zatem, Sprzedający nie mieli prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu Działki ze względu na (a) brak naliczenia podatku VAT przy nabyciu Działki (jak wskazano nabycie Działki nie podlegało pod ustawę o VAT) oraz (b) fakt, iż Sprzedający nie byli podatnikami VAT czynnymi w momencie nabycia prawa własności Działki.

Należy zauważyć, że NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 iart.88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Sprzedających działki (…) (z której powstanie działka (…) będąca przedmiotem sprzedaży)  nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości, lub że takie prawo Sprzedającym nie przysługiwało, skoro przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedających.

Zatem, sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr (…) nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zbycie Nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr (…) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy,

Zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy,

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1.

W konsekwencji Sprzedający będą zobowiązani do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów w ww. Nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr (…).

Ponadto zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy,

W konsekwencji Sprzedający dokonując transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę o nr ewidencyjnym (…) zobowiązani będą przed dniem dokonania czynności opodatkowanej dokonać zgłoszenia rejestracyjnego na podstawie art.96 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy,

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

W analizowanej sprawie – jak wcześniej wyjaśniono – z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki nr (…) Sprzedający będą stronami dokonującymi czynności opodatkowanej tym podatkiem i będą występowali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając zatem na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie Sprzedający będą zobowiązani wystawić faktury VAT z tytułu sprzedaży udziałów w niezabudowanej działce nr (…).

Zatem Państwa stanowisko, w zakresie pytanie oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy Kupującego.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane wart.86 ust. 1 ustawy,

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy,

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący zamierza po uzyskaniu stosownych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej nabyć od Sprzedających Nieruchomość w celu realizacji na niej przedsięwzięcia deweloperskiego – budowy zespołu budynków usługowo – biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, w których prowadzona będzie działalność usługowa (…) („Inwestycja”).

Kupujący po zrealizowaniu Inwestycji będzie wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT. W zależności od sytuacji rynkowej może albo (a) sprzedać Nieruchomość z ukończoną Inwestycją i zrealizować zysk z działalności deweloperskiej, albo (b) świadczyć odpłatne usługi związane z Nieruchomością (wynajmu powierzchni w Nieruchomości) lub (c) dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji Inwestycji. Niezależnie od tego w jaki sposób Nieruchomość ostatecznie będzie wykorzystywana przez Kupującego po jej nabyciu, to zawsze będą to czynności opodatkowane VAT. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Bez względu na to jaki ostatecznie wariant biznesowy zostanie wybrany przez Kupującego, w każdym przypadku Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

W związku z tym że zakup działek będzie służył Państwu (Kupującemu) do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT będą Państwo mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Państwa Nieruchomość stanowiąca niezabudowaną działkę nr (…) będzie służyła czynnościom opodatkowanym. Sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT nie korzystającą ze zwolnienia od podatku, zatem przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie będzie miał zastosowania.

W konsekwencji, będzie Państwu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ustawy o VAT) i zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym na rachunek bankowy.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej,

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej,

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

L Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.