Interpretacja indywidualna z dnia 5 grudnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.721.2024.2.MM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 15 października 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 15 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 listopada 2024 r. (wpływ 26 listopada 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni prowadzi działalność w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej, o których mowa w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych Dz.U. z 2024 r. poz. 226 („updof”), i uzyskuje z tego tytułu przychody, których wysokość ustala zgodnie z art. 15 ust. 1 w oparciu o zapisy w prowadzonych księgach rachunkowych.

W dniu 26 września 2019 r. Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o łącznym obszarze wynoszącym (…) ha, oznaczoną jako „grunty rolne zabudowane (Br-RV)” („Nieruchomość”). Nabycia Nieruchomości Wnioskodawczyni dokonała w celu powiększenia swojego gospodarstwa rodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu ówcześnie obowiązującym.

Na części Nieruchomości został następnie wzniesiony budynek mieszkalny wielorodzinny („Budynek”). Inwestorem, który wzniósł Budynek, jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawczyni posiada udziały i wchodzi w skład organu zarządzającego („Spółka”). Od chwili zakończenia budowy, tj. 2022 r., Budynek pozostaje w wyłącznym posiadaniu Spółki.

W 2022 r. Wnioskodawczyni dokonała podziału nieruchomości na dwie działki gruntu, wskutek czego Budynek znalazł się w całości w obrębie nowo wydzielonej działki gruntu („Działka”). Budynek ten nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, a Działka i Budynek nie są wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w ramach prowadzonych działów specjalnych produkcji rolnej i nie są ujęte w ewidencji środków trwałych.

Z uwagi na okoliczność, iż wartość wzniesionego przez Spółkę budynku znacznie przewyższa wartość zajętej na ten cel działki, Wnioskodawczyni planuje zażądać od Spółki, aby ta nabyła od niej własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem w trybie określonym w art. 231 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny tj. z dnia 21 czerwca 2024 r. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm. („KC”). Wynagrodzenie to równe będzie wartości gruntu, która to wartość zostanie ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Wnioskodawczyni planuje, że realizacja jej roszczenia w stosunku do Spółki nastąpi w 2024 lub w 2025 r.

Dokonana transakcja będzie miała dla Wnioskodawczyni charakter incydentalny. Wnioskodawczyni nie zajmuje się bowiem na co dzień czynnościami tego rodzaju, w szczególności nie nabywa gruntów celem dalszej ich odsprzedaży czy dla realizacji na nich jakichkolwiek inwestycji. Planowana transakcja zmierzać będzie wyłącznie do uporządkowania stanu prawnego nieruchomości.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na następujące pytania:

Czy prowadzi Pani jakąkolwiek działalność gospodarczą; jeśli tak – to w jakim zakresie i od kiedy?

Nie prowadzi Pani i nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, prowadzi Pani natomiast działy specjalne produkcji rolnej (hodowla zwierząt) oraz działalność rolniczą w rozumieniu ustawy z dnia z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

Na jakiej podstawie prawnej (zakup, darowizna, spadek, inna – jaka) stała się Pani właścicielem Nieruchomości?

Na podstawie umowy sprzedaży.

Czy wszystkie nakłady związane z wybudowaniem Budynku ponosiła Spółka?

Tak, wszystkie nakłady ponosiła Spółka.

Czy wycena Działki nastąpi z uwzględnieniem obowiązujących cen rynkowych?

Wycena Działki zostanie dokonana przez biegłego rzeczoznawcę, z założeniem że ustalona przez niego wartość będzie odpowiadała cenom rynkowym z chwili dokonywania wyceny.

Czy Nieruchomość/Działka jest/była udostępniana Spółce na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia/innej – jakiej?

Na podstawie umowy użyczenia, a następnie umowy najmu.

Czy Działka, która będzie przedmiotem sprzedaży, jest/była udostępniana osobom trzecim (innym niż Spółka) na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia; jeśli tak – proszę podać:

a)w jakich okresach i komu (jakiemu podmiotowi),

b)na podstawie jakiej umowy,

c)czy były to umowy odpłatne?

Nie, nie była.

Jak faktycznie wykorzystywała Pani Nieruchomość/Działkę przez cały okres ich posiadania?

Podmiotem faktycznie korzystającym z Działki była Spółka.

Co jest przedmiotem działalności gospodarczej Spółki?

Spółka zajmuje się działalnością budowlaną.

W jakim celu Spółka wybudowała Budynek?

W celu uzyskiwania przychodów z wynajmu, ew. ze sprzedaży lokali mieszkalnych.

W jakim celu Spółka nabywa Działkę?

W celu uporządkowania struktury własnościowej Nieruchomości oraz zapewnienia swobodnego wykorzystywania Nieruchomości w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej.

Czy posiadała/posiada Pani jeszcze inne niż wskazane we wniosku nieruchomości – jeśli tak, proszę wskazać:

a)jakie to były/są nieruchomości oraz czy sprzedała/zamierza je Pani w przyszłości sprzedać; proszę podać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

-kiedy (proszę wskazać datę/daty) i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości;

-w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte;

-w jaki sposób nieruchomości były/będą wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

-kiedy (proszę wskazać datę/daty) nastąpiła/nastąpi ich sprzedaż i co było/będzie przyczyną ich sprzedaży;

-ile nieruchomości zostało/zostanie sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były/są to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

W załączeniu przekazuje Pani zestawienie dotyczące nieruchomości zawierające informacje o nieruchomościach, których aktualnie jest Pani właścicielem lub współwłaścicielem wraz z określeniem czasu i podstawy nabycia.

(...)

Z uwagi na brak zakreślenia przez Organ jakichkolwiek zmian czasowych żądanych informacji, Wnioskodawczyni wyjaśnia, że pełna realizacja wezwania Organu w tym zakresie jest niemożliwa do zrealizowana w terminie wskazanym przez Organ. Wynika to z obszerności danych, przedłożenia których Organ oczekuje oraz okoliczności, iż nie dysponuje Pani pełną dokumentacją dotyczącą nieruchomości, których nie jest już Pani właścicielem. Nie jest Pani także w stanie wskazać, do jakich dokładnie celów była wykorzystywana dana nieruchomość na przestrzeni lat, albowiem nie ma regulacji, która nakazywałyby jej ewidencjonowanie i przechowywanie takich informacji.

Co więcej, Organ w przesłanym wezwaniu wskazał, że chodzi o nieruchomości, których jest Pani posiadaczem. Organ nie wskazał przy tym nawet, czy chodzi o posiadanie samoistne czy zależne – stąd wątpliwość, czy Organ zmierza także do ustalenia, czy Pani była lub jest posiadaczem nieruchomości, jak strona umowy najmu, dzierżawy, użyczenia czy użytkowania wieczystego.

Odrębną kwestią jest zasadność żądania przez Organ tak szerokiego zakresu informacji i ich przydatność w kontekście stanu faktycznego i prawnego opisanego we wniosku. Dlatego też niniejszym zwraca się Pani o ponowną weryfikację przez Organ zasadności tak szerokiego zakresu wezwania, a w przypadku gdy Organ uzna, że są one faktycznie niezbędne dla rozpatrzenia wniosku o ponowne wyznaczenie terminu do zebrania tak wyczerpujących informacji, w tym pozyskania dokumentacji np. z sądów, kancelarii notarialnych czy archiwów.

b)czy poczyniła Pani jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości i ich uatrakcyjnienia; jeśli tak – to jakie i kiedy (np. wydzielenie, podział, budowa drogi, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej)?

W 2022 r. dokonała Pani podziału Nieruchomości na dwie części, a w 2024 r. dokonała Pani wydzielenia lokali mieszkalnych w budynkach posadowionych na Nieruchomości jako odrębnych nieruchomości.

c)czy w stosunku do ww. nieruchomości podejmowała Pani takie działania, jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiekolwiek inne działania; jeśli tak to w jakim celu?

Nie dokonywała Pani takich czynności.

d)czy zawarła Pani z nabywcą nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży; jeśli tak – proszę wskazać:

-jakie były warunki umowy przedwstępnej,

-czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący inwestował w infrastrukturę działek (np. uzbroił teren w media, ogrodził go); jeśli tak – jakie działania podjął do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Nie zawierała Pani takiej umowy dotyczącej Działki.

e)czy udzieliła Pani nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w Pani imieniu w sprawach, które dotyczą nieruchomości; jeśli tak – to jakie działania podjął nabywca i kto pokrywał ich koszty (Pani czy nabywca)?

Nie było udzielane takie pełnomocnictwo.

f)czy zamierza Pani nabyć inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Nie zamierza Pani nabywać takich nieruchomości, przy czym należy zaznaczyć, że Nieruchomość, której dotyczy wniosek, również nie została nabyta w celu odsprzedaży.

Jednocześnie, analizując treść wezwania Organu, pragnie Pani nadmienić, że w Pani ocenie jego zakres istotnie wykracza poza informacje faktycznie niezbędne do wydania wnioskowanej interpretacji indywidualnej. Organ, jak wskazują zadane pytania, zdaje się nie dostrzegać wyjątkowego charakteru i przesłanek czynności prawnej, jaką jest planowane przeniesienie własności Działki w trybie art. 231 § 2 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm. dalej „KC”). Stąd też, w ocenie prawnej Organu, jak się wydaje, dochodzi niesłusznie do zatarcia różnicy pomiędzy instytucją roszczenia o nabycie własności Działki, a zbyciem nieruchomości dokonywanym w zwykłym trybie umowy sprzedaży uregulowanym w art. 535 KC i następnych. Jakkolwiek w świetle przepisów prawa podatkowego obie te czynności stanowią zbycie nieruchomości, to jednak służą one zupełnie innym celom gospodarczym. Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji, jedyną przyczyną stojącą za zamiarem przeniesienia własności Działki jest Pani chęć uregulowania zaistniałego złożonego stanu faktycznego i prawnego. W chwili obecnej bowiem podmiot, który wzniósł Budynek i wykorzystuje go w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (Spółka), nie posiada swobody pełnego dysponowania nieruchomością, na której się on znajduje. Dla Pani planowana czynność przeniesienia własności Działki będzie mieć charakter całkowicie wyjątkowy i z samego już założenia jednorazowy. Co więcej, podmiotem nabywającym własność Działki w trybie art. 231 § 2 KC może być tylko i wyłącznie Spółka jako podmiot, który wzniósł Budynek. Zatem w przypadku tego rodzaju transakcji nie ma możliwości poszukiwania przez Panią innych nabywców, a jakiekolwiek czynności podejmowane przez Panią w stosunku do Nieruchomości trudno rozpatrywać przez pryzmat podejmowania działań zmierzających do (jak to określił Organ) „uatrakcyjnienia nieruchomości”.

Pytania

1.Do jakiego źródła przychodów Wnioskodawczyni winna zaliczyć przychód z przeniesienia własności Działki, na której umiejscowiony jest Budynek, w trybie określonym w art. 231 § 2 KC w przypadku realizacji roszczenia w 2024 r.?

2.W jaki sposób winna zostać ustalona wysokość przychodu Wnioskodawczyni z tytułu zbycia Działki w trybie art. 231 § 2 KC?

3.Czy w przypadku realizacji roszczenia i dokonania zbycia Działki w 2025 r., przychód z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie – w odniesieniu do pytania nr 1 – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof jedno ze źródeł przychodów stanowi odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 updof przepisów ust. 1 pkt 8 tegoż przepisu nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

-na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

-w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

-składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

-składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 updof przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 updof.

W ocenie Wnioskodawczyni, w przypadku, gdy dokona ona w trybie art. 231 § 2 KC przeniesienia własności Działki, na której znajduje się Budynek, wówczas przychód z tego tytułu winien zostać zaliczony do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a updof. Transakcja taka spełnia bowiem warunki określone w tym przepisie, tj.:

a)przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 KC,

b)zbycie Działki nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej,

c)w przypadku dokonania zbycia Działki w 2024 r., spełniony zostanie warunek zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ updof nie zawiera definicji pojęcia nieruchomości, należy odwołać się do znaczenia, jakiego pojęciu temu nadaje KC. Zgodnie z art. 46 § 1 KC nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Działka będąca własnością Wnioskodawczyni spełnia bez wątpienia powyższe przesłanki uznania jej za nieruchomość.

Dalej, jak już wskazano powyżej, Wnioskodawczyni zbycia Działki dokonuje wyłącznie z przyczyn o charakterze wyjątkowym, w trybie określonym w art. 231 § 2 KC. Transakcja ta ma dla Wnioskodawczyni charakter incydentalny, gdyż nie wykonuje ona czynności tego rodzaju w zorganizowany i ciągły sposób, a czynność ta nie ma charakteru zarobkowego i zmierza jedynie do uporządkowania stanu prawnego Nieruchomości. Tym nie można uznać, aby zbycie Działki następowało w wykonaniu działalności gospodarczej.

W przypadku, gdy do realizacji roszczenia Wnioskodawczyni dojdzie w 2024 r. zostanie spełniony warunek zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, gdyż Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość, w skład której wchodzi Działka, w dniu 26 września 2019 r. Jednocześnie, w przypadku opisywanej transakcji, nie zachodzą przesłanki określone w art. 10 ust. 2 updof.

W Pani ocenie – w odniesieniu do pytania nr 2 – z uwagi na brzmienie art. 48 KC, który stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (zasadasuperficies solo cedit) należy wskazać, że właścicielem budynku wybudowanego w warunkach określonych w art. 231 Kodeksu cywilnego (tj. na cudzym gruncie) jest właściciel gruntu.

Zatem budynki i budowle wzniesione przez samoistnych posiadaczy na gruncie stanowiącym własność innej osoby nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są częścią składową gruntu. W sytuacjach, gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie, właściwym jest przyjęcie w oparciu o regulacje KC, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem tego budynku, ten zaś, kto budynek wzniósł, jest właścicielem jedynie nakładów poczynionych na tę budowę. Poza pewnymi wyjątkami określonymi w ustawie (np. użytkowanie wieczyste) nie może zaistnieć stan prawny, w którym właściciel gruntu i właściciel budynku to dwie różne osoby.

Regulacja art. 231 KC odnosi się do szczególnego rodzaju sytuacji poniesienia nakładu na cudzym gruncie, polegającego na wzniesieniu budynku lub innego urządzenia o wartości znacznie przenoszącej wartość zajętej na ten cel działki. Przepis ten nie przełamuje zasady superficies solo cedit, lecz przyznaje obu zainteresowanym stronom szczególne roszczenia prowadzące do zmiany stosunków własnościowych. Realizacja roszczeń może nastąpić w drodze zawarcia umowy o przeniesienie własności gruntu lub w drodze postępowania sądowego.

Ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa. Wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi podlega obliczeniu według cen rynkowych (wyr. SN z 18.04.1979 r. sygn. akt III CRN 64/79, OSNCP 1979, Nr 11, poz. 223, wyr. SN z 15.06.1984 r. sygn. akt I CR 155/84, OSNCP 1984, Nr 12, poz. 227). Celem owego „odpowiedniego wynagrodzenia” jest zapewnienie właścicielowi ekwiwalentnego świadczenia w zamian za przeniesienie prawa własności działki gruntu. W judykaturze zwraca się uwagę, że cel ten będzie osiągnięty, gdy wynagrodzenie odpowiada przeciętnym cenom, normalnie stosowanym przy sprzedaży tego rodzaju działek (wartości rynkowe). Wymaga to zatem ustalenia wartości działki, jednak z pominięciem wartości dokonanej zabudowy (por. komentarze do art. 231 KC: Gniewek/Machnikowski 2023, wyd. 11/Górska, Legalis, red. Gutowski 2021, wyd. 3/Orlicki, Legalis). W judykaturze przyjmuje się, że odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 1984 r., sygn. akt I CR 155/84).

Wnioskodawczyni, dla ustalenia, czy spełniona jest określona w art. 231 KC przesłanka dotycząca znacząco wyższej wartości Budynku ponad wartość zajętej Działki, planuje zwrócić się do uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie wyceny, w której ustalona zostanie odrębnie wartość Budynku i Działki. W ocenie Wnioskodawczyni „odpowiednie wynagrodzenie”, o którym mowa w art. 231 KC, będzie odpowiadało ustalonej przez rzeczoznawcę wartości Działki, której wykupu przez Spółkę Wnioskodawczyni będzie się domagać.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 updof przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej, przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W ocenie Wnioskodawczyni wynagrodzenie ustalone w opisany w poprzednim akapicie sposób będzie realizowało nie tylko warunek „odpowiedniego wynagrodzenia” określony w art. 231 KC, ale także powinno stanowić podstawę ustalenia przychodu ze zbycia nieruchomości, przy czym będzie ono spełniać warunek „rynkowości”.

Tym samym w przypadku Wnioskodawczyni wysokość przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie tożsama z wysokością wynagrodzenia, stanowiącego równowartość rynkowej wartości gruntu, którego wykupu dokona Spółka.

W Pani ocenie – w odniesieniu do pytania nr 3 – odwołując się do wykładni przepisów updof przedstawionej w części dotyczącej pkt 1 wniosku, uznać należy, że w przypadku przeniesienia własności Działki w 2025 r. nie zostanie spełniona przesłanka określona w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, tj. zbycie nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zdaniem Wnioskodawczyni bez znaczenia dla powyżej kwestii jest okoliczność, iż wybudowanie przez Spółkę budynku na nieruchomości nastąpiło w 2022 r. Odwołując się do określonej w KC definicji nieruchomości, należy wskazać, że budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Stąd też w przedstawionym przez Wnioskodawczynię stanie faktycznym i prawnym pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawczynię, a więc od 31 grudnia 2019 r.

Zatem, w ocenie Wnioskodawczyni, w przypadku, gdy opisane we wniosku planowane zbycie nieruchomości w trybie art. 231 § 2 KC zostanie dokonana w 2025 roku, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawia Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Według art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślam, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Natomiast pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej jest zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 24 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z tej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa możemy wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

-grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

-budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

-części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Podkreślam, że istnieje zasadnicza różnica, gdy chodzi o regulację dotyczącą nieruchomości gruntowych z jednej strony i nieruchomości pozostałych z drugiej strony. O ile każdy grunt stanowiący przedmiot odrębnej własności jest nieruchomością już z mocy art. 46 Kodeksu cywilnego, o tyle budynek lub lokal tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Przepis ten jest wyrazem zasady ujętej w art. 191 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym:

Zatem zasadniczo budynki trwale z gruntem związane stanowią jego część składową i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jak bowiem stanowi art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Posiadacz, który włada cudzą rzeczą niebędącą jego własnością, może dokonywać rozmaitych nakładów na tę rzecz i wówczas przysługują mu przewidziane ustawą roszczenia wobec właściciela przedmiotowej rzeczy o zwrot poniesionych nakładów. Swoistą postacią nakładu na nieruchomość jest wzniesienie budynku lub innego urządzenia na cudzym gruncie przez samoistnego posiadacza gruntu.

W takiej sytuacji ustawodawca przyznał podmiotowi, który poniósł nakłady dotyczące wzniesionego budynku, roszczenie o przeniesienie własności gruntu w trybie art. 231 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z brzmieniem art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast w myśl art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego:

Z uwagi na brzmienie art. 48 Kodeksu cywilnego podkreślam, że właścicielem budynku wybudowanego w warunkach określonych w art. 231 Kodeksu cywilnego (tj. na cudzym gruncie) jest właściciel gruntu. Zatem budynki i budowle wzniesione przez samoistnych posiadaczy na gruncie stanowiącym własność innej osoby nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są częścią składową gruntu.

Przechodząc do analizy przytoczonego art. 231 Kodeksu cywilnego, stwierdzam, że w sytuacjach, gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie, przyjmuje się konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem tego budynku. Ten natomiast, kto budynek wzniósł, jest właścicielem jedynie nakładów poczynionych na tę budowę. Jako że nie może istnieć (poza pewnymi wyjątkami – np. użytkowanie wieczyste) stan prawny, w którym właściciel gruntu i właściciel budynku to dwie różne osoby, to wyjściem z takiej sytuacji jest właśnie regulacja zawarta w art. 231 Kodeksu cywilnego, która po spełnieniu przesłanek określonych w tym przepisie powoduje powstanie stosunku zobowiązaniowego między właścicielem gruntu a posiadaczem, który dokonał zabudowy. Realizacja roszczeń może nastąpić w drodze zawarcia umowy o przeniesienie własności gruntu lub w drodze postępowania sądowego.

Ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa, legitymizując pod względem ekonomicznym legalizację budowy na cudzym gruncie. Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 1984 r., sygn. akt I CR 155/84). Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Niemniej należy zauważyć, że wynagrodzenie to może odbiegać od ceny, jaką posiadacz zapłaciłby w związku z zakupem w normalnym obrocie rynkowym z uwagi na specyfikę tego stosunku zobowiązaniowego.

Czynność realizowaną na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego należy zatem potraktować jako odpłatne zbycie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności jako quasi umowę sprzedaży, ponieważ specyfiką sprzedaży w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego jest to, że przedmiotem transakcji jest własność działki pod budynkiem, a nie zbycie działki wraz z budynkiem. Tym samym ma ona wpływ na wartość przedmiotu umowy, co w konsekwencji przekłada się na wysokość m.in. zobowiązań podatkowych. Zasadność odpłatności powyższej czynności potwierdza m.in. treść pisma Rzecznika Praw Obywatelskich z dnia 19 marca 1996 r. znak: PRO-202034-95/VI/J, w kwestii umów zawieranych na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego. W piśmie tym zaprezentowano pogląd, że umowy zawierane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego są umowami sprzedaży.

Regulacja art. 231 Kodeksu cywilnego, w świetle którego własność budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną), wskazuje, że jest to, praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, jest zobowiązany zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.

Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi i nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, prowadzi Pani natomiast działy specjalne produkcji rolnej (hodowla zwierząt) oraz działalność rolniczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z działów specjalnych produkcji rolnej uzyskuje Pani przychody, których wysokość ustala zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. We wrześniu 2019 r. nabyła Pani nieruchomość stanowiącą działkę gruntu (dalej: Nieruchomość) w celu powiększenia swojego gospodarstwa rodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu ówcześnie obowiązującym. Na części Nieruchomości został następnie wzniesiony budynek mieszkalny wielorodzinny (dalej: Budynek). Inwestorem, który wzniósł Budynek, jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której posiada Pani udziały i wchodzi Pani w skład organu zarządzającego (dalej: Spółka). Od chwili zakończenia budowy, tj. 2022 r. Budynek pozostaje w wyłącznym posiadaniu Spółki. W 2022 r. dokonała Pani podziału Nieruchomości na dwie działki gruntu, wskutek czego Budynek znalazł się w całości w obrębie nowo wydzielonej działki gruntu (dalej: Działka). Budynek ten nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, a Działka i Budynek nie są wykorzystywane przez Panią w ramach prowadzonych działów specjalnych produkcji rolnej i nie są ujęte w ewidencji środków trwałych. Ponieważ wartość wzniesionego przez Spółkę budynku znacznie przewyższa wartość zajętej na ten cel Działki, planuje Pani zażądać od Spółki, aby ta nabyła od Pani własność Działki za odpowiednim wynagrodzeniem w trybie określonym w art. 231 § 2 ustawy Kodeks cywilny. Wynagrodzenie to równe będzie wartości gruntu, która to wartość zostanie ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wycena Działki zostanie dokonana z założeniem, że ustalona przez rzeczoznawcę wartość będzie odpowiadała cenom rynkowym z chwili dokonywania wyceny. Planuje Pani, że realizacja jej roszczenia w stosunku do Spółki nastąpi w 2024 lub w 2025 r. Planowana transakcja zmierzać będzie do uporządkowania stanu prawnego Nieruchomości.

W związku z tym wskazuję, że skutki podatkowe sprzedaży Działki należy oceniać na podstawie kryteriów wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży Działki uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia, którą należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. W Pani sprawie w 2019 r. nabyła Pani Nieruchomość w celu powiększenia swojego gospodarstwa rodzinnego. Zatem pięcioletni termin wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości.

Jeżeli sprzeda Pani Działkę w 2024 r., termin pięcioletni, o którym mowa w tym przepisie, nie upłynie, zatem powstanie dla Pani przychód z tytułu tej sprzedaży w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku sprzedaży przez Panią Działki w 2025 r., przychód z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło przez Panią nabycie Nieruchomości.

Podsumowanie: przychód z przeniesienia własności Działki, na której umiejscowiony jest Budynek, w trybie określonym w art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, w przypadku realizacji roszczenia w 2024 r., będzie stanowić dla Pani źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w przypadku, gdy planowane zbycie Działki, w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, zostanie dokonane w 2025 r., przychód z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie to nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło przez Panią nabycie Nieruchomości, tj. od końca 2019 r.

W odniesieniu do kwestii ustalenia wysokości Pani przychodu z tytułu zbycia Działki w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego zwracam uwagę na art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z opisu sprawy wynika, że wycena Działki, którą planuje Pani zbyć na rzecz Spółki, zostanie dokonana przez biegłego rzeczoznawcę z założeniem, że ustalona przez niego wartość będzie odpowiadać cenom rynkowym z chwili dokonywania wyceny.

Podsumowanie: przychodem z tytułu odpłatnego zbycia przez Panią Działki będzie wynagrodzenie wynikające z umowy zbycia stanowiące równowartość rynkowej wartości Działki, której wykupu dokona Spółka.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazuję, że powołane we wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedstawionej przez Panią kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że – moim zdaniem – tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).