Interpretacja indywidualna z dnia 31 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB1-2.4010.405.2024.2.AW

Czy wydatki poniesione przez dzierżawcę na wyburzenie obiektów stanowiących własność Skarbu Państwa zlokalizowanych na gruncie Skarbu Państwa w związku z zakończeniem umowy dzierżawy stanowią koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1?

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy wydatki poniesione na wyburzenia obiektów stanowiących własność Skarbu Państwa zlokalizowanych na gruncie Skarbu Państwa w związku z zakończeniem umowy dzierżawy stanowią koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 września 2024 r. (wpływ tego samego dnia). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Spółka Akcyjna (zwana dalej: „Spółka”) na podstawie zawartej umowy ze Skarbem Państwa – reprezentowanym przez Prezydenta Miasta (…) – dzierżawiła obiekty stanowiące własność Skarbu Państwa. Ponieważ umowa ze Skarbem Państwa wygasła, Spółka jako dzierżawca była zobowiązana – zgodnie z § 11 ust. 3 Umowy dzierżawy – do wydania przedmiotu dzierżawy w całości, wolnego od obciążeń, w stanie niepogorszonym i przywróconym do stanu pierwotnego oraz uporządkowanym i opróżnionym ze wszystkich rzeczy należących do dzierżawcy lub mu powierzonych do posiadania.

Dzierżawiona nieruchomość służyła Spółce do prowadzenia działalności gospodarczej (magazyn) jednakże z uwagi na stan obiektów i wysokie koszty remontów i modernizacji jej dalsze użytkowanie było ekonomicznie nieuzasadnione.

Spółka nie zmieniła profilu działalności.

Spółka zgodnie z zapisami umowy zamierzała doprowadzić dzierżawione obiekty do stanu pierwotnego i zwrócić je Skarbowi Państwa w stanie niepogorszonym. Jednakże z uwagi na wiek obiektów, technologię wykonania oraz przedstawione kosztorysy remontów, racjonalne okazało się wyburzenie obiektów oraz zwrot Skarbowi Państwa uporządkowanych gruntów. Spółka zwróciła się do Skarbu Państwa o wyrażenie zgody na taki sposób zakończenie umowy dzierżawy. Uzyskana zgoda wiązała się z poniesieniem przez Spółkę kosztów robót wyburzeniowych. Spółka, na podstawie uzyskanej zgody, zgodnie z obowiązującymi procedurami zawarła umowę z podmiotem, który dokonał wyburzenia budynku oraz wystawił na Spółkę fakturę za wykonaną usługę. Faktura została przez Spółkę zapłacona.

Zatem, w związku z zakończeniem umowy dzierżawy, kosztem doprowadzenia do stanu pierwotnego obiektów był faktycznie koszt wyburzenia hali – jako zdecydowanie mniejszy, ekonomicznie racjonalny. Jednocześnie Spółka podkreśla, iż wyburzenie obiektów i zwrot nieruchomości Skarbowi Państwa nie wiąże się ze zmianą profilu działalności, ani zaprzestaniem jej prowadzenia. Jest wynikiem racjonalności w zarządzeniu zasobami majątkowymi.

W uzupełnieniu wniosku wyjaśniono reprezentację Spółki, a ponadto podano, że:

a) Wydatki na wyburzenie obiektów zostały poniesione ze środków własnych Spółki, nie zostały jej w jakiejkolwiek formie zwrócone.

b) Spółka dzierżawiła grunty wraz z istniejącymi zabudowaniami – zgodnie z zawartą umową przedmiotem dzierżawy była część nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, zapisanej w księdze wieczystej nr (…), oznaczonej geodezyjnie jako działka (…), obręb (…) o powierzchni (…) m², zabudowana opisanymi szczegółowo w załączniku do Umowy zabudowaniami.

Spółka dzierżawiła budynki od dnia przekazania jej do Skarbu Państwa, czyli od (…) 2011 r. – najpierw była to umowa krótkoterminowa, a od (…) 2012 r. na okres (…) lat, a potem była jeszcze przedłużana do (…) 2023 r.

Spółka podkreśla, że dzierżawione budynki były budynkami bardzo starymi – ponad 80-letnimi. Ich stan techniczny z każdym rokiem, niezależnie od codziennej eksploatacji ulegał pogorszeniu.

c) Spółka przez cały okres dzierżawy nieruchomości ponosiła wydatki, nie ponosiła nakładów inwestycyjnych, ponosiła natomiast nakłady na bieżące remonty.

d) Zgodnie z zawartą ostatnią umową - (…)

1. Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Przez stan niepogorszony rozumie się stan nieruchomości istniejący na dzień (…) 2012 r., tj. dzień objęcia w posiadanie nieruchomości przez Spółkę.

2. Dzierżawca zobowiązany jest do dokonywania własnym staraniem i na własny koszt wszelkich prac remontowych w dzierżawionej nieruchomości, w celu wykorzystania nieruchomości do użytku określonego w § 1 przez cały czas trwania umowy dzierżawy zgodnie z wymogami wynikającymi w szczególności z prawa budowlanego bez możliwości ubiegania się od wydzierżawiającego o zwrot poniesionych z tego tytułu kosztów w trakcie trwania umowy jak i po jej zakończeniu.

e) Zgodnie z zawartą umową – (…)

1. Nakłady przekraczające zwykłe używanie przedmiotu dzierżawy, m.in. wznoszenie zabudowań na dzierżawionym terenie oraz nakłady zmierzające do ulepszenia rzeczy (nakłady użyteczne) bądź nakłady, które służą tylko celom ubocznym np. nadaniu rzeczy wyglądu lub charakteru odpowiadającego szczególnemu upodobaniu podmiotu, który tych nakładów dokonuje (nakłady zbytkowe) wymagają osobnej zgody wydzierżawiającego wyrażonej na piśmie i z tego tytułu zrzeka się z wszelkich roszczeń względem wydzierżawiającego.

2. W przypadku wygaśnięcia lub wcześniejszego rozwiązania umowy dzierżawca jest zobowiązany usunąć dokonane nakłady, a jeżeli będzie to niemożliwe lub nader utrudnione bez naruszania substancji budynku, to stają się one własnością wydzierżawiającego, a z tego tytułu dzierżawca zrzeka się roszczeń.

Umowa dzierżawy nie przewidywała w żadnym wypadku zwrotu poniesionych przez Spółkę nakładów.

f) Nakłady, które Spółka musiałaby ponieść wynikały zarówno z jej bieżącej eksploatacji, jak również z faktu wieku tych budynków, technologii wykonania. M.in. z uwagi na te okoliczności i koszty, które należało ponieść, Spółka zdecydowała się na zakończenie umowy dzierżawy. Największym kosztowo wydatkiem był remont dachu dzierżawionej nieruchomości.

g) Pismem z dnia (…) 2023 r. nr (…) skierowanym do Spółki Prezydent Miasta (…) działający w imieniu Skarbu Państwa udzielił warunkową zgodę na wyburzenie obiektów posadowionych na dzierżawionej działce. Warunkiem przystąpienia do realizacji robót budowlanych jest uprzednie złożenie oświadczenia wskazującego, że prace zostaną wykonane na koszt i staraniem Spółki oraz że Spółka zrzeknie się roszczeń z tytułu ich wykonania.

Spółka pismem z dnia (…) 2023 r. oświadczyła, że prace wyburzeniowe budynków na dzierżawionej działce zostaną wykonane na własny koszt i zrzeka się z tego tytułu roszczeń.

h) Spółka uzyskała oferty i kosztorysy zarówno na remont hali, w tym remont dachu, jak i wyburzenie budynków. W trakcie rozmów z Prezydentem Miasta kosztorysy te były przedstawiane. Również w piśmie Prezydenta z dnia (…) 2023 r. stwierdzono – „mając na uwadze wiek obiektów, technologię wykonania oraz przedstawione kosztorysy remontu dachu oraz rozbiórki budynków, za racjonalne uznaję dokonanie wyburzeń obiektów”.

i) Racjonalność decyzji biznesowej polegającej na wyburzeniu hali i zwrot Skarbowi Państwa gruntów pozwoliła Spółce zaoszczędzić znaczne środki finansowe. Środki, które Spółka musiałaby ponieść, aby dostosować halę do stanu sprzed zawarcia umowy dzierżawy, mogła zainwestować w bieżącą działalność gospodarczą, w tym inwestycje w inne zasoby trwałe. Spółka należy do grupy podmiotów o strategicznym znaczeniu dla obronności państwa. W aktualnej sytuacji geopolitycznej i konflikcie zbrojnym na Ukrainie jest zobowiązana do zwiększania możliwości produkcyjnych celem zabezpieczania potrzeb państwa na obronność.

Pytanie

Czy wydatki poniesione na wyburzenia obiektów stanowiących własność Skarbu Państwa zlokalizowanych na gruncie Skarbu Państwa w związku z zakończeniem umowy dzierżawy stanowią koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 z późn. zm., dalej: „ustawa o CIT”), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Jak wynika z przytoczonego przepisu, podatnik ma prawo do odliczenia dla celów podatkowych wszelkich wydatków, pod warunkiem, iż nie zostały one wymienione w art. 16 ust. 1 ww. ustawy o CIT oraz że wykaże ich związek z prowadzoną działalnością, a ich poczynienie ma lub może mieć wpływ na możliwość powstania przychodu (w tym zachowania lub zabezpieczenia przychodów). Przepis ten konstytuuje więc zasadę, stosownie do której pomiędzy kosztem podatkowym oraz przychodami podatnika musi wystąpić związek przyczynowo-skutkowy.

Kosztem uzyskania przychodów będzie zatem taki koszt, który spełnia łącznie następujące warunki:

-został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika,

-jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

-pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

-poniesiony został w celu uzyskania przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów,

-został właściwie udokumentowany,

-nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Należy przy tym zauważyć, że definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach, należy zaś zbadać istnienie związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

W oparciu o kryterium stopnia tego powiązania, ustawodawca wyróżnia koszty podatkowe bezpośrednio związane z przychodami, których poniesienie przekłada się wprost na uzyskanie konkretnych przychodów (możliwe jest ustalenie, w jakim okresie i w jakiej wysokości powstał związany z nimi przychód) oraz inne niż bezpośrednio związane z przychodami, których nie można w taki sposób przypisać do określonych przychodów, ale są racjonalnie uzasadnione jako prowadzące do ich osiągnięcia (tzw. koszty pośrednie).

Z przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o CIT wynika zatem, że aby wydatki poczynione przez podatnika można uznać za koszt uzyskania przychodu, muszą być poniesione w sposób celowy. Podatnik więc, podejmując decyzję o dokonaniu wydatku, musi być przeświadczony o racjonalności, z punktu widzenia prowadzonej przez niego działalności, wydatkowania środków finansowych.

W opisanym stanie faktycznym podatnik dzierżawił halę na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa. Hala służyła działalności gospodarczej, ale nie była ujęta w ewidencji środków trwałych. W związku z faktem, że okres dzierżawy mijał, a Spółka nie była zainteresowana dalszą dzierżawą, Spółka była zobowiązana zgodnie z zapisami umowy dzierżawy do zwrotu przedmiotu dzierżawy w stanie przywróconym do stanu pierwotnego oraz uporządkowanym i opróżnionym ze wszystkich rzeczy należących do dzierżawcy lub mu powierzonych do posiadania.

Spółka prowadzi działalność w sposób odpowiedzialny dostosowując swe decyzje do aktualnych warunków biznesowych. Hala która była przedmiotem umowy dzierżawy, aby spełniała swoje oczekiwania i mogłaby być w pełni wykorzystywana do działalności gospodarczej musiałaby być poważnie zmodernizowana. Koszty tej modernizacji z ekonomicznego punktu widzenia są całkowicie bezpodstawne i nieracjonalne. Doprowadzenie więc przedmiotu dzierżawy do stanu pierwotnego – tak jak wynikało to z umowy dzierżawy – byłoby więc działaniem pobawionym ekonomicznego i biznesowego sensu. Jedynym rozsądnym rozwiązaniem i zdecydowanie tańszym było wyburzenie dzierżawionej hali i zwrot Skarbowi Państwa uporządkowanego po rozbiórce terenu. Skarb Państwa reprezentowany w tej sprawie przez Prezydenta Miasta(…) również zgodził się ze stanowiskiem Spółki, że koszt doprowadzenia hali do stanu pierwotnego nie ma ekonomicznego i biznesowego uzasadnienia. Najbardziej rozsądne, a jednocześnie akceptowalne przez Skarb Państwa było wyburzenie hali, a następnie zwrot niezabudowanych gruntów. Zgoda na wyburzenie wiązała się z poniesieniem przez Spółkę kosztów tego wyburzenia.

Reasumując, zakończenie umowy dzierżawy hali wiązało się z poniesieniem przez Spółkę kosztów doprowadzenia hali do stanu pierwotnego, z tym że za zgodą wydzierżawiającego tymi kosztami były koszty wyburzenia hali, a nie koszty inwestycji i remontów jako ekonomicznie i biznesowo nieusprawiedliwione. Gdyby Spółka poniosła koszty modernizacji i remontowe, to mogłaby je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych CIT.

Zdaniem Spółki, koszty wyburzenia hali mogą stanowić koszt uzyskania przychodów stosownie do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku CIT.

Spełnione są wszystkie warunki, które pozwalają na ujęcie wydatku w kosztach uzyskania przychodu:

1)został poniesiony przez Spółkę, tj. pokryty z zasobów majątkowych podatnika,

2)jest definitywny i nie został podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócony,

3)pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

4)poniesiony został w celu uzyskania przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Racjonalność decyzji biznesowej i w konsekwencji zoptymalizowanie wydatku pozwoliło Spółce zaoszczędzić znaczne środki finansowe. Środki, które Spółka musiałaby ponieść, aby dostosować halę do stanu sprzed zawarcia umowy dzierżawy mogła zainwestować w bieżącą działalność gospodarczą;

5)został właściwie udokumentowany na podstawie wystawionej przez kontrahenta faktury

6)wydatek ten nie znajduje się w katalogu wyłączeń z kosztów uzyskania przychodów wskazanych w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku CIT.

Reasumując, poniesione przez Spółkę wydatki na wyburzenie hali, która była przedmiotem dzierżawy, w związku z zakończeniem tej umowy, mogą zostać przez Spółkę zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zaznaczyć, że pytanie przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznacza zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (Państwa zapytania). Zatem inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nieobjęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają przepisy art. 15 oraz art. 16 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT:

Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów.

Podatnik, zaliczając dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów, winien więc wykazać jego związek z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz to, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu lub że wydatek ten jest związany z konkretnym przedsięwzięciem gospodarczym. W tym celu każdorazowo wymagana jest ocena istnienia związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodów lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów jeżeli pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

• został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

• pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

• poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

• został właściwie udokumentowany,

• nie może znajdować się w grupie wydatków, których nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki, po wyłączeniu enumeratywnie wymienionych w stosownych przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, mogą stanowić koszt uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiągniętymi przychodami, w tym służą zachowaniu albo zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów.

Właściwa i zgodna z treścią ustawowej regulacji kwalifikacja kosztów uzyskania przychodów powinna więc brać pod uwagę:

• przeznaczenie wydatku (jego celowość, zasadność dla funkcjonowania podmiotu, racjonalność i niezbędność) oraz

• potencjalną możliwość (analizowaną w dacie poniesienia wydatku na podstawie obiektywnych przesłanek) przyczynienia się danego wydatku do osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Zatem do kosztów uzyskania przychodów podatnik ma prawo zaliczyć wszystkie koszty związane z przychodami (zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio), o ile zostały prawidłowo udokumentowane, za wyjątkiem kosztów ustawowo uznanych za niestanowiące kosztów uzyskania przychodów.

Uznanie danego wydatku za koszt uzyskania przychodów jest możliwe tylko wtedy, gdy z prawidłowo i rzetelnie udokumentowanych zdarzeń wynika ponad wszelką wątpliwość, że jest to wydatek celowy i racjonalnie uzasadniony. Podatnik zobowiązany jest więc wykazać nie tylko fakt poniesienia danego wydatku, ale także jego celowość i racjonalność.

Art. 16 ust. 1 ustawy o CIT zawiera enumeratywną listę wyłączeń z kosztów uzyskania przychodów, co oznacza, że każdy koszt dający się zakwalifikować do którejkolwiek z pozycji wymienionej na tej liście nie będzie mógł być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów, nawet jeśli był poniesiony w celu osiągnięcia przychodów.

Jednocześnie podkreślić należy, że nieujęcie danego wydatku w katalogu kosztów niepotrącalnych, wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, nie oznacza automatycznie, że inne koszty w nim niewymienione, tymi kosztami mogą być. W takim przypadku należy bowiem badać, czy dany koszt poniesiony został w celu uzyskania przychodu (zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu).

Innymi słowy podstawową cechą kosztu podatkowego jest związek tego kosztu z przychodem (ewentualnie z zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów).

Istotne znaczenie ma również cel, w jakim został poniesiony.

Bliżej zasadę tę opisuje wyrok NSA z 16 października 2012 r. sygn. akt II FSK 430/11, w którym stwierdzono: „zwrot „w celu” oznacza, że nie każdy wydatek poniesiony przez podatnika w związku z prowadzoną działalnością podlega odliczeniu od podstawy opodatkowania, lecz tylko ten wydatek, który pozostaje w takim związku przyczynowo-skutkowym. Poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodów. Wydatek należy oceniać mając na uwadze racjonalność określonego działania dla osiągnięcia przychodu. Poniesienie wydatku musi zatem być powiązane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, ukierunkowaną na uzyskanie przychodów; wydatek powinien, przynajmniej potencjalnie, wpływać na wielkość uzyskiwanych lub spodziewanych przychodów z tej działalności. Kosztowa kwalifikacja konkretnego wydatku u konkretnego podatnika musi więc uwzględniać charakter i profil prowadzonej działalności gospodarczej oraz ekonomiczną racjonalność poniesionego wydatku”.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Spółka jako dzierżawca była zobowiązana umową do wydania służącego jej do prowadzenia działalności gospodarczej przedmiotu dzierżawy w całości, wolnego od obciążeń, w stanie niepogorszonym i przywróconym do stanu pierwotnego oraz uporządkowanym i opróżnionym ze wszystkich rzeczy należących do dzierżawcy lub mu powierzonych do posiadania. Spółka zamierzała doprowadzić dzierżawione obiekty do stanu pierwotnego i zwrócić je Skarbowi Państwa w stanie niepogorszonym, jednakże z uwagi na wiek obiektów, technologię wykonania oraz przedstawione kosztorysy remontów, racjonalne okazało się wyburzenie obiektów oraz zwrot Skarbowi Państwa uporządkowanych gruntów, na co Skarb Państwa wyraził zgodę. Wobec powyższego Spółka zawarła umowę z podmiotem, który dokonał wyburzenia budynku oraz wystawił na Spółkę fakturę za wykonaną usługę. Faktura została przez Spółkę zapłacona.

Wydatki na wyburzenie obiektów zostały poniesione ze środków własnych Spółki, nie zostały jej w jakiejkolwiek formie zwrócone. Dzierżawione budynki były budynkami bardzo starymi, ich stan techniczny z każdym rokiem, niezależnie od codziennej eksploatacji, ulegał pogorszeniu mimo nakładów na bieżące remonty. Spółka oświadczyła, że prace wyburzeniowe budynków na dzierżawionej działce zostaną wykonane na własny koszt i zrzeka się z tego tytułu roszczeń. Prezydent Miasta reprezentujący Skarb Państwa za racjonalne uznał dokonanie wyburzeń obiektów.

W niniejszej sprawie konieczność doprowadzenia przedmiotu dzierżawy do stanu pierwotnego wynika z umowy wiążącej Spółkę ze Skarbem Państwa. Jednocześnie – jak wskazała Spółka i na co uzyskała zgodę właściciela – najbardziej racjonalnym i gospodarczo uzasadnionym działaniem było wyburzenie znajdujących się na gruncie obiektów z uwagi na ich stan.

Wskazać należy w tym miejscu, że zgodnie z treścią art. 705 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z  2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zatem w wypadku gdy nie ma w zakresie zwrotu przedmiotu dzierżawy jakichkolwiek odmiennych postanowień umownych, z mocy art. 705 dzierżawca ma obowiązek zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie wskazanym w art. 696 i 697 Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 696 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 697 Kodeksu cywilnego:

Z perspektywy ograniczenia możliwości dowolnej zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy przepis art. 696 Kodeksu cywilnego jest instrumentem ochrony interesów majątkowych wydzierżawiającego. W jego interesie jest bowiem zarówno otrzymywanie określonego świadczenia w postaci czynszu (w szczególności na wypadek podjęcia przez dzierżawcę ryzykownej działalności gospodarczej, z którą związana byłaby konieczność zmiany substancji przedmiotu dzierżawy), jak również zachowanie substancji rzeczy w stanie zapewniającym niepogorszenie się przedmiotu dzierżawy, jego zdolności produkcyjnych czy usługowych oraz wartości handlowej po ustaniu tego stosunku prawnego.

Uwzględniając opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego należy uznać, że ponieważ obowiązek zwrócenia przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym i przywróconym do stanu pierwotnego wynikał z umowy, to zastosowanie się do tego wymogu było podstawowym warunkiem wywiązania się z postanowień umownych. Przy czym doprowadzenie przedmiotu dzierżawy do stanu pierwotnego – jak wskazał Wnioskodawca – z uwagi na wiek obiektów, technologię wykonania oraz przedstawione kosztorysy remontów, było działaniem pozbawionym ekonomicznego i biznesowego sensu, racjonalne okazało się wyburzenie obiektów oraz zwrot Skarbowi Państwa uporządkowanych gruntów, na co Skarb Państwa wyraził zgodę.

Biorąc powyższe pod uwagę należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że poniesione wydatki na wyburzenia obiektów stanowiących własność Skarbu Państwa w związku z zakończeniem umowy dzierżawy mogą stanowić koszty uzyskania przychodów w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ponieważ były ekonomicznie uzasadnione i zostały poniesione w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

 W konsekwencji, poniesione przez Spółkę wydatki na wyburzenie hali, która była przedmiotem dzierżawy, w związku z zakończeniem tej umowy, mogą zostać przez Spółkę zaliczone do kosztów uzyskania przychodów na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Tym samym Państwa stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).