Interpretacja indywidualna z dnia 24 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.679.2024.2.MJ
Skutki podatkowe sprzedaży lokali mieszkalnych.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
19 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 19 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania –pismem z 20 września 2024 r. (wpływ 20 września 2024 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
W dniu 1 marca 2021 r. przed Sądem Rejonowym w (…) zawarła Pani ugodę dotyczącą zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej, położonej w (…) przy ulicy (…), o powierzchni 626 m2, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Przypadał Pani udział (…) części w ww. nieruchomości.
Ww. udział (…) części w nieruchomości nabyła Pani w następujący sposób:
- udział (…) części w nieruchomości na podstawie umowy darowizny z dnia 24 lutego 1988 r. zawartej w formie aktu notarialnego (Rep. A numer (…) za rok 1988),
- udział (…) części w nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 15 kwietnia 2014 r. zawartej w formie aktu notarialnego (Rep. A numer (…)),
- udział (…) części w nieruchomości na podstawie umowy darowizny z dnia 18 października 2016 r., zawartej w formie aktu notarialnego (Rep. A numer (…)),
- udział (…) części w nieruchomości na podstawie umowy darowizny z dnia 24 listopada 2016 r., zawartej w formie aktu notarialnego (Rep. A numer (…)).
Ugodą z 1 marca 2021 r. zniesiono współwłasność przedmiotowej nieruchomości i dokonano podziału tej nieruchomości w ten sposób, że - zgodnie ze sporządzonym planem podziału nieruchomości - wyodrębniono 9 lokali mieszkalnych wraz z pomieszczeniami przynależnymi i udziałem w nieruchomości wspólnej, tj. w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu. Łącznie powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wyniosą (…) m2, a powierzchnia przynależna (…) m2. Łączną wartość wydzielonych lokali mieszkalnych określono w wysokości 899 972,00 zł.
Pani stała się właścicielką:
- lokalu mieszkalnego nr 1 - o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, do którego przynależą pomieszczenia oznaczone nr 1, 2, 3, z którym to lokalem związany jest udział w prawie własności gruntu i w częściach wspólnych budynku wynoszący (…) - o wartości (…) zł,
- lokalu mieszkalnego nr 4 - o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, do którego przynależą pomieszczenia oznaczone nr 4, 5, z którym to lokalem związany jest udział w prawie własności gruntu i w częściach wspólnych budynku wynoszący (…) - o wartości (…) zł,
- lokalu mieszkalnego nr 7 - o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, do którego przynależą pomieszczenia oznaczone nr 6, 7, 8, 9, z którym to lokalem związany jest udział w prawie własności gruntu i w częściach wspólnych budynku wynoszący (…) - o wartości (…) zł,
- lokalu mieszkalnego nr 8 - o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, do którego przynależą pomieszczenia oznaczone nr 10, 11, 12, z którym to lokalem związany jest udział w prawie własności gruntu i w częściach wspólnych budynku wynoszący (…) - o wartości (…) zł,
- lokalu mieszkalnego nr 9 - o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, do którego przynależą pomieszczenia oznaczone nr 13, 14, 15, 16, 17, z którym to lokalem związany jest udział w prawie własności gruntu i w częściach wspólnych budynku wynoszący (…) - o wartości (…) zł.
Stała się Pani właścicielką lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni (…) m2 (wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych) i wartości (…) zł.
Otrzymała Pani dodatkowo kwotę 5 000,00 zł tytułem wyrównania wartości udziałów.
Na podstawie umów sprzedaży zawartych 6 października 2022 r. (Rep. A numer (…)), 14 czerwca 2023 r. (Rep. A numer (…)) i 19 lipca 2024 r. (Rep. A numer (…)) przeniosła Pani na nabywców prawo własności do lokali mieszkalnych numer 4, 8, część lokalu nr 7 (wydzielony lokal 7A), część lokalu nr 9 (wydzielony lokal 9A).
Planuje Pani również sprzedaż pozostałych lokali mieszkalnych stanowiących jej własność.
Uzupełnienie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
Miejsce Pani zamieszkania do celów podatkowych: (…) Niemcy
Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.
Nabyła Pani w 2016 r. (…) udziału w nieruchomości, aby móc decydować o przeprowadzaniu remontów i prac modernizacyjnych w nieruchomości. Osoba sprzedająca ww. udział była osobą starszą, mieszkała za granicą i nie chciała się godzić na żadne prace w nieruchomości. Prace remontowe były konieczne do wykonania aby zachować możliwość korzystania z nieruchomości i komfort mieszkania. Stąd decyzja o wykupie ww. udziału.
Do 22 roku życia mieszkała Pani w przedmiotowej nieruchomości. Jest to kamienica, którą w większości zamieszkiwała Pani rodzina. Część mieszkań była i jest wynajmowana na cele mieszkaniowe. Do momentu zniesienia współwłasności otrzymywała Pani od administratora budynku część ogólnej kwoty otrzymywanej przez współwłaścicieli z tytułu ww. najmu. Po zniesieniu współwłasności zawarła Pani umowy najmu trzech lokali mieszkalnych, pozostałe lokale otrzymane w wyniku zniesienia współwłasności zostały sprzedane. Przeprowadza Pani w kamienicy potrzebne remonty i modyfikacje. Nie mieszka i nie zamierza Pani mieszkać w przedmiotowej nieruchomości. Docelowo, ze względu na stan zdrowia, zamierza Pani sprzedać wszystkie należące do Pani lokale mieszkalne.
Wartość lokali mieszkalnych, które stały się Pani wyłączną własnością w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, nie odpowiada wartości Pani udziałów w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności.
Wartość Pani udziałów po zniesieniu współwłasności była niższa niż wartość Pani udziałów we współwłasności nieruchomości. Według danych z opinii biegłego sądowego zawartych w ugodzie z 2021 roku:
- wartość całej nieruchomości według opinii biegłego sądowego – (…) zł,
- wartość Pani udziału przed podziałem – (…) zł,
- wartość Pani udziału po zniesieniu współwłasności – (…) zł.
Ponieważ wartość Pani udziałów po zniesieniu współwłasności była niższa niż wartość Pani udziałów we współwłasności nieruchomości, otrzymała Pani kwotę 5 000,00 zł tytułem wyrównania wartości udziałów. Kwota ta była spłatą różnicy pomiędzy wartością udziałów w nieruchomości przed planowanym zniesieniem współwłasności i wartością lokali mieszkalnych, których właścicielką stała się Pani po zniesieniu współwłasności.
Nie posiada Pani innych nieruchomości.
W przeszłości nie nabywała Pani innych nieruchomości.
W przeszłości nie zbywała Pani innych nieruchomości.
Nie zamierza Pani nabywać innych nieruchomości.
Nie zamierza Pani zbywać innych nieruchomości.
Pytania
1.Czy sprzedaż lokali mieszkalnych numer 4, 8, 7A i 9A stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226, dalej: ustawa PIT) i podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy PIT?
2.Czy ewentualna sprzedaż pozostałych lokali mieszkalnych będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy PIT?
Pani stanowisko w sprawie
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku (art. 30e ust. 1 ustawy PIT).
Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy - w wyniku tego zniesienia - podatnik otrzymuje nieruchomość/udział w nieruchomości, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.
W konsekwencji, nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w drodze zniesienia współwłasności (nawet bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej dotychczasowy udział w nieruchomości stanowi, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy PIT, nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w tym udziale, który przekracza udział dotychczas posiadany. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem majątkowym. Bezsprzeczne jest, że udział jaki otrzymuje współwłaściciel powyżej swojego dotychczasowego udziału był własnością pozostałych współwłaścicieli. Taką sytuację należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (interpretacja indywidualna numer 0115-KDWT.4011.39.2024.1.KGD z 2 lipca 2024 r.).
W sprawie będącej przedmiotem wniosku kluczowe jest ustalenie, kiedy nastąpiło faktyczne nabycie przez Panią poszczególnych udziałów w nieruchomości.
Użyty w ww. przepisie termin "nabycie" oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez "nabycie" należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.
Zgodnie ze stanem faktycznym nabyła Pani:
- udział w powierzchni przedmiotowej nieruchomości wspólnej w wysokości (…) (62,5%) na podstawie umowy sprzedaży z 15 kwietnia 2014 r. oraz darowizn z dni: 24 lutego 1988 r., 18 października 2016 r. oraz 24 listopada 2016 r.,
- udział w powierzchni przedmiotowej nieruchomości wspólnej w wysokości 1,5% na podstawie ugody z 2021 r. o zniesieniu współwłasności nieruchomości i jej podziale.
Łączna powierzchnia nieruchomości: (…) m2.
Powierzchnia nieruchomości według udziału (…): (…) m2.
Powierzchnia nieruchomości otrzymanych w wyniku podziału: (…) m2.
Jednakże biorąc pod uwagę stosunek wartości lokali mieszkalnych otrzymanych w drodze ugody z 2021 r. otrzymała Pani nieruchomości o wartości niższej niż wartość przysługującego Pani wcześniej udziału.
Wartość nieruchomości według opinii biegłego sądowego: (…) zł.
Wartość obliczona według udziału (…): (…) zł.
Wartość nieruchomości otrzymanych w wyniku podziału: (…) zł.
Biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:
1)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
2)wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.
Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości (interpretacja indywidualna numer 0112-KDIL2-1.4011.76.2023.2.MKA z 3 kwietnia 2023 r.).
W przedmiotowej sprawie wartość nieruchomości otrzymanej przez Panią w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności mieści się w udziale, który przysługiwał Pani w majątku wspólnym.
W związku z powyższym, Pani zdaniem, zniesienie współwłasności nieruchomości w przedmiotowej sprawie nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. Zatem za datę nabycia należy uznać datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości, tj. lata 1988, 2014 i 2016.
Ponieważ pierwszej sprzedaży nieruchomości (lokali mieszkalnych nr 4 i 8) dokonano w 2022 r., od jego nabycia minął już 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT, zatem sprzedaż ta nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w tym przepisie.
Zdaniem Wnioskodawczyni zarówno sprzedaż nieruchomości w latach 2022, 2023 i 2024, jak i ewentualna przyszła sprzedaż pozostałych lokali mieszkalnych nie będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Obowiązek podatkowy
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
Stosownie do treści art. 3 ust. 1a ww. ustawy:
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:
1.posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2.przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Przepis art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje na dwa warunki, od spełnienia których uzależnia się kwalifikację danej osoby jako mającej miejsce zamieszkania w Polsce. Powyższe przesłanki są rozdzielone spójnikiem „lub”, co jest równoznaczne z tym, że wystarczy spełnienie którejkolwiek z nich, aby uznać, że osoba posiada miejsce zamieszkania w Polsce, a więc – podlega w kraju nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, czyli opodatkowaniu od wszystkich osiąganych dochodów.
Jako pierwszy warunek pozwalający na uznanie osoby za mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przepis wskazuje posiadanie centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych). Przesłanka ta została skonstruowana w bardzo szeroki sposób, jeśli chodzi o zakreśloną grupę osób, które na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych posiadają w Polsce ośrodek interesów życiowych. Wynikać może to z użycia w powołanym powyżej przepisie spójnika „lub” w sformułowaniu „centrum interesów osobistych lub gospodarczych” dla doprecyzowania, kiedy uznaje się daną osobę za mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Przez „centrum interesów osobistych” należy rozumieć wszelkie powiązania rodzinne, tzn. ognisko domowe, aktywność społeczną, polityczną, kulturalną, obywatelską, przynależność do organizacji/klubów, uprawiane hobby itp. Z kolei „centrum interesów gospodarczych” to przede wszystkim miejsce prowadzenia działalności zarobkowej, źródła dochodów, posiadane inwestycje, majątek nieruchomy i ruchomy, polisy ubezpieczeniowe, zaciągnięte kredyty, konta bankowe itd.
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej uważa się również osobę fizyczną, która przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. W świetle art. 3 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, warunek ten stanowi samodzielną podstawę do uznawania określonej kategorii osób za rezydentów, niezależną od omówionego powyżej posiadania na terytorium Polski centrum interesów życiowych.
Natomiast w myśl art. 3 ust. 2a cytowanej ustawy:
Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).
Zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości;
Opodatkowanie ww. dochodów osiąganych przez osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, w ramach ograniczonego obowiązku podatkowego, uzależnione jest od osiągnięcia tych dochodów na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i wykonywania pracy na terenie Rzeczypospolitej.
Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w świetle umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania
We wniosku wskazała Pani, że miejscem Pani zamieszkania dla celów podatku dochodowego są Niemcy, natomiast uzyskała/uzyska Pani przychód ze sprzedaży lokali mieszkalnych położonych w Polsce. Zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą uregulowania zawarte w polsko – niemieckiej umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania.
W myśl art. 4a cytowanej ustawy:
Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.
Zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie mają przepisy umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku podpisanej w Berlinie dnia 14 maja 2003 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 12, poz. 90).
Zgodnie z art. 6 ust. 1 umowy polsko-niemieckiej:
Dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie (Niemczech) z majątku nieruchomego, (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie (Polsce), może być opodatkowany w tym drugim Państwie.
Stosownie do art. 6 ust. 2 ww. umowy:
Określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego.
W świetle art. 13 ust. 1 ww. umowy:
Zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego w rozumieniu artykułu 6 i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.
Użycie w ww. umowie sformułowania „mogą być opodatkowane” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.
Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz polsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Skutki podatkowe nabycia i zbycia nieruchomości
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.
Z analizy wniosku wynika, że Pani wątpliwość dotyczy kwestii, czy sprzedaż lokali mieszkalnych w roku 2022, 2023 oraz 2024, a także planowana sprzedaż pozostałych lokali mieszkalnych, które otrzymała Pani na wyłączność na skutek dokonanego 1 marca 2021 r. zniesienia współwłasności podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę – przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny. Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z art. 888 § 1 ww. Kodeksu wynika zaś, że:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone, jako nieodpłatne.
Celem zaś postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Z kolei art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu stanowi, że:
§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Zgodnie zaś z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Natomiast zgodnie z art. 211 ww. Kodeksu:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Przy czym zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.
Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeśli:
a)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
b)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie.
Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, oznacza to, że dla części nieruchomości – nabytej w drodze zniesienia współwłasności – datą nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.
Wobec tego, że – jak Pani wskazała – wartość Pani udziałów po zniesieniu współwłasności była niższa niż wartość Pani udziałów we współwłasności nieruchomości oraz otrzymała Pani kwotę 5 000,00 zł tytułem wyrównania wartości udziałów - uznać należy, że w 2021 r. w wyniku zniesienia współwłasności nie doszło do nabycia przez Panią nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, sprzedaż lokali mieszkalnych w 2022 r., 2023 r. oraz w 2024 r. nie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, a tym samym nie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy.
Również planowana sprzedaż pozostałych lokali mieszkalnych nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, a tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy.
Pani stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).
POTRZEBUJESZ POMOCY?