Interpretacja indywidualna z dnia 3 kwietnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.76.2023.2.MKA

Sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku i w drodze zniesienia współwłasności.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowne Panie,

stwierdzam, że Pań stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 stycznia 2023 r. wpłynął Pań wniosek wspólny z 18 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sprzedaży nieruchomości. Uzupełniły go Panie pismem z 20 lutego 2023 r. (wpływ 23 lutego 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 marca 2023 r. (wpływ 28 marca 2023 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowane, które wystąpiły z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Działka nr A o powierzchni 0,8687 ha, której jesteście Panie współwłaścicielkami powstała ze zniesienia współwłasności niezabudowanej działki nr B o powierzchni 1,73 ha. Działkę nr B nabyły Panie postanowieniem sądowym z 3 stycznia 2012 r. dotyczącym spadku po zmarłym 30 czerwca 2011 r. T. M., Pani M. M. jako żona oraz Pani A. M. jako córka. W akcie notarialnym nr (…) w § 6 widnieje zapis, że syn T. M. i córka z mężem K., zostali obdarowani przez swoich rodziców i są właścicielami działki nr B o powierzchni 1,73 ha.

1 kwietnia 2021 r. została zniesiona współwłasność działki nr B. M. i B. K. należną im połowę podzielili pomiędzy dwóch synów. W akcie notarialnym nr (…) działka nr B o powierzchni 1,73 ha została podzielona na trzy działki:

1.działkę nr C o powierzchni 0,4302 przyznaną G. K.,

2.działkę nr D o powierzchni 0,4298 przyznaną W. K.,

3.działkę nr A o powierzchni 0,8687 przyznaną M. i A. M.

W wyniku zniesienia współwłasności 1 kwietnia 2021 r. niezabudowana działka nr B o powierzchni 1,73 ha została podzielona na trzy działki.

Połowa tej działki to działka nr A o powierzchni 0,8687 ha, a druga połowa to działki nr C o powierzchni 0,4302 ha i nr D o powierzchni 0,4298 ha.

Działka nr A o powierzchni 0,8687 ha należy do Pań w ramach współwłasności. Nie przekracza ona cenowo wartości z przed podziału, a wręcz jest niższa od drugiej połowy tj. działek C i D. Mianowicie na działce nr A ziemia jest gorszej klasy, działka w większości 38 arów usytuowana jest na stoku, pod lasem, pod „...” (mało słońca) a gruntu ornego ma 36 arów, 10 arów starych drzew i 2 ary krzaków.

Natomiast druga połowa to działki C i D. Klasa ziem tych działek jest trochę lepsza, gruntu ornego mają razem 77 arów i teren jest w miarę płaski co podnosi wartość działki.

Ponieważ siostra spadkodawcy jeszcze za jego życia uprawiała tą lepszą część, to dlatego po zniesieniu współwłasności Panie otrzymałyście tą trochę gorszą część działki w usytuowaniu, jakościowo i finansowo - niższa cena, która nie przekracza wartości finansowej z przed podziału.

Ponadto w odpowiedzi na wezwanie udzieliły Panie następujących odpowiedzi na pytania w nim zawarte:

-jaki udział w działce nr B przed zniesieniem współwłasności posiadała Pani M. M.;

Odpowiedź: M. M. posiadała 1/4 udziału w działce B.

-jaki udział w działce nr A Pani M. M. nabyła w wyniku zniesienia współwłasności z 1 kwietnia 2021 r.;

Odpowiedź: M. M. w wyniku zniesienia współwłasności działki nr B w dniu 1 kwietnia 2021 r. nabyła 1/2 udziału w działce nr A.

-czy wartość udziału w działce nr A nabytego przez Panią M. M. w wyniku zniesienia współwłasności przekroczyła wartość udziału jaki przysługiwał Pani M. M. w działce nr B przed zniesieniem współwłasności, prosimy o odniesienie się do wartości wskazanych w akcie notarialnym z 1 kwietnia 2021 r.;

Odpowiedź: W wyniku zniesienia współwłasności w dniu 1 kwietnia 2021 r. wartość udziału w działce A przekracza wartość udziału jaki przysługiwał M. M. w działce B o 261 zł.

W odniesieniu do aktu notarialnego z 1 kwietnia 2021 r. nr 2698/2021 całkowita wartość przedmiotu umowy to 103 722,00 zł, w tym działki:

1.M. i A. M. po 1/2, nr działki A, powierzchnia 0,8687, wartość 52 122,00 zł – więcej o 522 zł,

2.W. K., nr działki D, powierzchnia 0,4298, wartość 25 788,00 zł,

3.G. K., nr działki C, powierzchnia 0,4302, wartość 25 812,00 zł.

-jaki udział w działce nr B przed zniesieniem współwłasności posiadała Pani A. M.;

Odpowiedź: A. M. posiadała 1/4 udziału w działce B.

-jaki udział w działce nr A Pani A. M. nabyła w wyniku zniesienia współwłasności z 1 kwietnia 2021 r.;

Odpowiedź: A. M. w wyniku zniesienia współwłasności działki nr B w dniu 1 kwietnia 2021 r. nabyła 1/2 udziału w działce nr A.

-czy wartość udziału w działce nr A nabytego przez Panią A. M. w wyniku zniesienia współwłasności przekroczyła wartość udziału jaki przysługiwał Pani A. M. w działce nr B przed zniesieniem współwłasności, prosimy o odniesienie się do wartości wskazanych w akcie notarialnym z 1 kwietnia 2021 r.;

Odpowiedź: W wyniku zniesienia współwłasności w dniu 1 kwietnia 2021 r. wartość udziału w działce A przekracza wartość udziału jaki przysługiwał A. M. w działce B o 261 zł.

Ponadto wskazały Panie, że część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży planują Panie wydatkować na remont domu.

Pytania

1)Czy będzie należny podatek do urzędu skarbowego od pieniędzy ze sprzedaży przez Panie niezabudowanej działki nr A?

2)Czy będzie należny podatek do urzędu skarbowego jeżeli sprzedadzą Panie tą działkę w 2023 r.?

3)Czy będzie należny podatek jeżeli ze sprzedaży działki A uzyskają Panie kwotę wyższą niż podaje akt notarialny z 1 kwietnia 2021 r.?

Pań stanowisko w sprawie

W Pań ocenie, nie powinien być należny podatek do urzędu skarbowego ze sprzedaży działki A przez Panie przed upływem pięciu lat od daty zniesienia współwłasności w dniu 1 kwietnia 2021 r. Ponadto w przypadku uzyskania większej kwoty ze sprzedaży działki A niż podaje akt notarialny z 1 kwietnia 2021 r., nie powinien być należy podatek do urzędu skarbowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiły Panie we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Jednocześnie, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Z treści art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Na podstawie art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl natomiast art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Z opisu sprawy wynika, że w wyniku spadku po zmarłym 30 czerwca 2011 r. T. M. nabyły Panie na współwłasność udział w prawie własności działki nr B, który został nabyty przez spadkodawcę w darowiźnie od rodziców. Następnie na podstawie umowy z 1 kwietnia 2021 r. zniesiono współwłasność tej działki poprzez jej podział na trzy działki A, D i C i przyznanie Paniom działki nr A.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”; należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 922 § 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 924 i art. 925 przywołanej ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

1)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

2)wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Przystępując do oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w pierwszej kolejności zauważyć należy, że 1/2 udziału w prawie własności działki nr B nabyły Panie w ramach współwłasności w drodze spadku po spadkodawcy zmarłym w 2011 r. Następnie w wyniku zniesienia współwłasności tej działki nabyły Panie na współwłasność działkę nr 231/3, której wartość zgodnie z zapisami w akcie notarialnym dotyczącymi zniesienia współwłasności przekraczała wartość udziału jaki przysługiwał Paniom w działce nr B o kwotę 522 zł. Zatem dla każdej z Pań wartość udziału w prawie własności działki nr A była wyższa od wartości udziału w prawie własności działki nr B o kwotę 262 zł. Zatem na skutek zniesienia współwłasności działki nr B, każda z Pań uzyskała przysporzenia majątkowe poprzez nabycie nieruchomości o wartości rynkowej przekraczającej wartość udziału we współwłasności tej działki, przysługującego Paniom przed zniesieniem współwłasności.

W konsekwencji, każda z Pań nabyła udział w prawie własności działki nr A:

-w części w drodze spadku po spadkodawcy zmarłym w 2011 r.,

-w części w wyniku zniesienia współwłasności na podstawie umowy z 1 kwietnia 2021 r., przy czym część ta odpowiada wysokości udziału jaki został nabyty ponad pierwotnie przysługujący udział w działce B.

Reasumując, planowana sprzedaż działki A powstałej z podziału działki nr B dla każdej z Pań w części:

-przypadającej na nabycie w drodze spadku po spadkobiercy zmarłym w 2011 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie,

-przypadającej na nabycie w wyniku zniesienia współwłasności będzie skutkowała powstaniem przychodu kwalifikowanego do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jeżeli nastąpi przed upływem 5 lat od końca 2021 r.

W konsekwencji sprzedaż działki w 2023 r. spowoduje powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu tylko w stosunku do jej części nabytej przez Panie w wyniku zniesienia współwłasności, tj. części odpowiadającej wysokości udziału jaki został nabyty ponad pierwotnie przysługujący udział w działce B. Obowiązek zapłaty podatku od tej części wystąpi niezależnie od tego jaką kwotę uzyskają Panie ze sprzedaży działki nr A w stosunku do jej wartość wynikającej z aktu notarialnego z 1 kwietnia 2021 r.

Zatem, każda z Pań będzie miała obowiązek złożenia deklaracji podatkowej i zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą działki nr A w odniesieniu do części, w której kwota uzyskana ze sprzedaży działki będzie stanowiła źródło przychodu.

Przy czym obowiązku zapłaty podatku nie będzie miała ta z Pań, która cały przychód podlegający opodatkowaniu wydatkuje na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji gdy spełnione zostaną przesłanki regulujące to zwolnienie z opodatkowania.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Panie przedstawiły i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pań sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będzie mogła skorzystać Ta z Pań, która zastosuje się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani M. M. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).