Interpretacja indywidualna z dnia 22 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.564.2024.4.JG

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek zabudowanych budynkami i budowlami oraz obowiązek wystawienia faktury.

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 19 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek zabudowanych budynkami i budowlami oraz obowiązku wystawienia faktury. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 11 października 2024 r. (wpływ 11 października 2024 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. jest współwłaścicielem w 1/2 części udziału zabudowanej nieruchomości położonej w (…), składającej się z działek gruntu nr 1 oraz 2, o łącznym obszarze 2,2605 ha, obręb numer (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość została nabyta przez męża Wnioskodawczyni - B.A. na podstawie umowy sprzedaży z 11 kwietnia 2001 r., objętej aktem notarialnym Rep. A nr (…) sporządzonym przez notariusz (…). Nieruchomość została nabyta od C. z siedzibą w (…). A.A. została natomiast ujawniona w księdze wieczystej jako współwłaściciel Nieruchomości na podstawie protokołu z 17 stycznia 2005 r. sporządzonego przed notariuszem (...) (Rep. A nr (…)/05), w którym B.A. oświadczył, że 23 września 1992 r. zawarł z żoną A.A. umowę rozszerzającą obowiązującą ich wspólność majątkową małżeńską na wszystkie przedmioty nabyte przez któregokolwiek z małżonków w czasie trwania związku małżeńskiego z jakiegokolwiek tytułu (Rep. A nr …).

Wobec powyższego B.A. oświadczył, że prostuje teść oświadczenia złożonego w umowie sprzedaży z 11 kwietnia 2000 r., Rep. A nr (…) i że nabywa Nieruchomość do majątku wspólnego, a nie osobistego. Pierwotnie Nieruchomość objęta była wspólnością ustawową majątkową małżeńską B.A. i A.A. na podstawie ww. umowy majątkowej małżeńskiej z 23 września 1992 r. Następnie, małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską z 10 sierpnia 2010 r., Rep. A nr (…)/2010, ustanawiającą rozdzielność majątkową. W konsekwencji, aktualnie B.A. i A.A. są współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych, każdy w wysokości 1/2 części.

Nieruchomość jest zabudowana budynkami i budowlami. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. (…) przez zjazd zlokalizowany na działce nr 1. Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie sporządzono aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie tym obowiązuje natomiast „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta (…)”, zatwierdzone uchwałą nr (…) Rady (…) z 10 października 2006 r. (ze zm.). Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem (PU).12 - są to tereny o funkcji produkcyjno-usługowej obejmującej: produkcję, magazyny, bazy i składy, parki technologiczne, wystawiennictwo, sprzedaż hurtową i półhurtową oraz detaliczną towarów wielkogabarytowych. Zgodnie z treścią wypisu i wyrysu z rejestru gruntów obie działki wchodzące w skład Nieruchomości oznaczone są symbolem Ba - tereny przemysłowe.

A.A. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik od towarów i usług, wobec czego nie figuruje w rejestrze VAT. A.A. przewiduje jednak zgłoszenie się do VAT w przypadku, gdy tut. Organ potwierdzi, że planowana transakcji sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast drugi ze współwłaścicieli Nieruchomości - B.A., prowadzi nieprzerwanie od 15 lipca 1996 r. działalność gospodarczą pod firmą D. Przeważający przedmiot działalności gospodarczej B.A. to wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. B.A. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia ww. działalności gospodarczej i figuruje w rejestrze VAT.

W związku z prowadzoną przez B.A. działalnością gospodarczą 31 grudnia 2001 r. A.A. zawarła z nim umowę użyczenia, na podstawie której A.A. udzieliła B.A. z dniem 31 grudnia 2001 r. bezpłatnie i wydała w bezpłatne użytkowanie Nieruchomość wraz z budynkami i budowlami i wyraziła zgodę na rzecz B.A. na prowadzenie działalności gospodarczej na Nieruchomości i wprowadzenie jej do ewidencji środków trwałych w jego firmie, ponoszenie nakładów, dokonywanie napraw, remontów, płacenie podatków od Nieruchomości - budynków, budowli, działek, a nadto do prowadzenia wszelkich spraw dotyczących Nieruchomości i czerpania w całości pożytków z tej Nieruchomości w ramach prowadzonej przez B.A. działalności gospodarczej. Umowa została zawarta na czas prowadzenia działalności gospodarczej przez B.A. na Nieruchomości. Zastrzeżono, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej.

27 kwietnia 2010 r. A.A. i B.A. zawali aneks nr 1 do ww. umowy użyczenia wskazując, że w ramach Nieruchomości doszło do podziału działki nr 3 na działki nr 1 i 2 i że wszystkie zapisy w umowie użyczenia z 31 grudnia 2001 r. pozostają bez zmian w stosunku do działek powstałych na skutek podziału.

31 sierpnia 2010 r. A.A. i B.A. zawarli aneks nr 2 do ww. umowy użyczenia, w którym wskazano, że w związku z ustanowieniem rozdzielności majątkowej między małżonkami umową z 10 sierpnia 2010 r. w dalszym ciągu zapisy umowy użyczenia z 31 grudnia 2001 r. i aneksu nr 1 z 27 kwietnia 2010 r. pozostają w mocy i A.A. wyraża zgodę na rzecz B.A. na bezpłatne użytkowanie Nieruchomości.

7 kwietnia 2014 r. A.A. nieprowadząca działalności gospodarczej oraz B.A. prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą D. zawarli umowę użyczenia, w której wskazano, że w związku z podpisaniem 7 kwietnia 2014 r. nowej umowy najmu Nieruchomości ze E. S.A. A.A. użycza bezpłatnie i wydaje w bezpłatne użytkowanie na rzecz B.A. Nieruchomość wraz z budynkami i budowlami i wyraża zgodę na rzecz B.A. na prowadzenie działalności gospodarczej na tej Nieruchomości, będącej w ewidencji środków trwałych jego firmy, ponoszenie i płacenie podatków od budynków i budowli, dokonywanie remontów, ponoszenie kosztów ogrzewania, gazu, elektryczności, telefonu wraz z Internetem, wywozu nieczystości, prowadzenie wszelkich spraw dotyczących Nieruchomości i czerpanie przez B.A. pożytków z działalności gospodarczej prowadzonej na Nieruchomości. Jednocześnie, A.A. wyraziła B.A. zgodę na najem, dzierżawę Nieruchomości innym podmiotom w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Umowa została zawarta na czas prowadzenia działalności gospodarczej przez B.A. na Nieruchomości.

Praktycznie przez cały okres od momentu nabycia Nieruchomości do momentu złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość była przedmiotem najmu, mianowicie:

• 21 grudnia 2001 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości pomiędzy B.A. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą D. a E. S.A.;
• 15 kwietnia 2014 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości pomiędzy B.A. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą D. a E. S.A.;
• 15 lipca 2014 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości pomiędzy B.A. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą D. a E. S.A. - obejmująca dodatkowo (poza tym, co zostało już objęte umową najmu z 15 kwietnia 2014 r.) część budynku magazynowo-biurowego o pow. ok. 400 m² od strony ul. (…) oraz (…) miejsc parkingowych przyległych do ww. budynku;
• 26 marca 2019 r. został zawarty aneks do umowy najmu z 15 kwietnia 2014 r. pomiędzy B.A. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą D. a F. sp. z o.o. z siedzibą w (…), na podstawie której F. sp. z o.o. oświadczył, że ponosi wszelką odpowiedzialność za skutki swoich działań i zaniechać oraz swojego poprzednika E. S.A. w związku z używaniem Nieruchomości na podstawie umowy najmu za cały okres jej trwania. Aneks miał wejść w życie po przeniesieniu praw i obowiązków z umów najmu Nieruchomości z 15 kwietnia 2014 r. i 15 lipca 2014 r. przez E. S.A. na rzecz F. sp. z o.o.;
• 29 marca 2019 r. pomiędzy E. S.A. a F. sp. z o.o. została zawarta umowa cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu z 15 kwietnia 2014 r. i 15 lipca 2014 r. Tym samym, F. sp. z o.o. stał się najemcą Nieruchomości i taki stan rzeczy utrzymuje się do dzisiaj. Nieruchomość jest więc w posiadaniu osoby trzeciej.

A.A. zawierając z B.A. ww. umowy użyczenia wyraziła zatem zgodę na najem Nieruchomości w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Z tytułu najmu współwłaściciele Nieruchomości pobierali i w dalszym ciągu pobierają czynsz. Kwota czynszu jest każdorazowo powiększana o należny podatek VAT, zaś podstawę płatności czynszu przez najemcę stanowią faktury VAT wystawiane co miesiąc przez B.A. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą D. Dodatkowo, od przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu B.A. odprowadza podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT).

Właściwie przez cały czas trwania stosunków najmu Nieruchomość była wykorzystywana przez najemcę na potrzeby (…) zlokalizowanej na Nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z 2004 r. uzyskanego przez E. S.A., a następnie (…) zlokalizowanej na Nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z 2012 r. uzyskanego przez E. S.A. (...) do produkcji (...) w dalszym ciągu znajduje się na Nieruchomości i wykorzystywana jest na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej na jej terenie przez aktualnego najemcę - F. sp. z o.o.

A.A. i B.A. udzielili E. S.A. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, które upoważniało ww. podmiot do uzyskania pozwoleń na budowę ww. (…).

Budynki znajdujące się na Nieruchomości zostały wzniesione jeszcze przed nabyciem prawa własności do Nieruchomości przez A.A. i B.A.

Nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez B.A. działalności gospodarczej pod firmą D. Mimo, że Nieruchomość (udział w wysokości 1/2 części) stanowi majątek prywatny A.A. i samo nabycie Nieruchomości nie było powiązane z działalnością gospodarczą A.A., a nadto, że Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości i co do zasady nie dokonano odpisów amortyzacyjnych to nabycie to miało charakter inwestycyjny i związane było z alokacją posiadanego kapitału (w momencie nabycia kapitału z majątku wspólnego małżonków), zaś nabyte działki nie były przeznaczone do realizacji potrzeb własnych właściciela. Właściwie bowiem od momentu nabycia, od prawie 23 lat, Nieruchomość jest wynajmowana przez współwłaścicieli w ramach prowadzonej przez B.A. działalności gospodarczej i z tego czerpane są korzyści. A.A. nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. A.A. nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy VAT.

A.A., a także drugi współwłaściciel Nieruchomości - B.A., planują sprzedaż Nieruchomości w całości na rzecz dotychczasowego najemcy F. sp. z o.o., który jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia ww. działalności gospodarczej i figuruje w rejestrze VAT. Aktualnie trwają rozmowy z potencjalnym nabywcą Nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nabycie Nieruchomości było udokumentowane fakturą VAT z 17 kwietnia 2001 r. wystawioną na rzecz Pana B.A. (drugiego współwłaściciela Nieruchomości), prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą D. (NIP: …), jednak podatek VAT nie został naliczony wobec zastosowanego zwolnienia.

Na Nieruchomości znajdują się następujące budynki i budowle będące współwłasnością Wnioskodawczyni:

• na działce nr 1 znajdują się: budynek magazynowo-biurowy murowany o pow. 708 m², wiata stalowa o pow. 170 m², budynek rozdzielni murowany o pow. 18 m², budynek portierni murowany o pow. 8 m², a także budowle w postaci: dwóch przyłączy energetycznych zasilających budynki oraz działkę nr 2, przyłącze gazowe do budynków, przyłącze wodociągowe, przyłącze gazowe zasilające budynki, place i drogi utwardzone asfaltem i kostką o pow. ok. 2000 m², ogrodzenie z płyt betonowych, oświetlenie terenu, zbiornik retencyjny;
• na działce nr 2 znajdują się: przyłącze wodociągowe wraz ze studnią wodomiarową zasilające zarówno działkę nr 2, jak i 1, zbiornik na nieczystości płynne obsługujący budynki, place utwardzone, ogrodzenie z płyt betonowych, przyłącze gazowe zasilające budynku.

Budynki zostały wybudowane w latach 60-70. XX wieku wraz z przyłączem energetycznym, natomiast budowle zostały wzniesione na obu ww. działkach w okresie od lat 60. ubiegłego wieku do 2002 r.

Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynków i budowli. Najemca Nieruchomości F. sp. z o.o., tj. wynajmujący części budynku znajdującego się na działce nr 1 o pow. 400 m² na cele biurowe, poniósł nakłady na ulepszenie zajmowanej przez siebie części budynku w o pow. 400 m² oraz budowli w postaci (…) parkingowych w 2020 r. Wnioskodawczyni nie dysponuje szczegółowymi danymi jakiej wysokości były to nakłady i czy przekraczały 30% wartości początkowej każdego z budynków i budowli oddzielnie. Najemca przystąpił do użytkowania nakładów jeszcze w 2020 r., a zatem od momentu ich oddania do użytkowania upłynął już okres dwóch lat.

Wobec tego, że Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynków i budowli to nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT.

Wnioskodawczyni nie udzieliła kupującemu pełnomocnictwa, zgody upoważnienia do działania w jej imieniu i na jej rzecz w związku ze sprzedażą Nieruchomości i nie planuje takowych udzielić.

Wnioskodawczyni nie zawierała umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą Nieruchomości i nie planuje jej zawierać.

Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe wykonywanie prawa własności w odniesieniu do Nieruchomości, w szczególności w postaci reklamy.

Wnioskodawczyni zawarła związek małżeński z Panem B.A. 19 listopada 1969 r.

Pomiędzy Wnioskodawczynią i Panem B.A. nie nastąpił podział majątku wspólnego.

Wnioskodawczyni nie dokonywała nigdy wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży poza Nieruchomością będącą przedmiotem Wniosku.

Umowa sprzedaży Nieruchomości została zawarta 11 kwietnia 2001 r. (akt notarialny Rep. A nr (…)). We Wniosku nastąpiła oczywista omyłka pisarska - sprostowane zostało oświadczenie dotyczące tego do jakiego majątku była nabywana Nieruchomość (do wspólnego majątku Wnioskodawczyni i Pana B.A., a nie do osobistego majątku Pana B.A.) złożone w umowie sprzedaży z 11 kwietnia 2001 r., a nie 11 kwietnia 2000 r.

Pożytki z tytułu najmu Nieruchomości pobierał i w dalszym ciągu pobiera Pan B.A. Również Pan B.A. opodatkowuje te pożytki.

Pytania

1)Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni A.A., że wobec tego, iż nabycie Nieruchomości (aktualnie obejmującej dwie działki nr 1 i 2) opisanej we wniosku miało charakter inwestycyjny i związane było z alokacją posiadanego kapitału, a nadto, że od przeszło 20 lat Nieruchomość jest przedmiotem najmu i w ramach tego stosunku najmu drugi ze współwłaścicieli Nieruchomości - B.A. wystawia faktury VAT oraz że Nieruchomość jest ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez B.A. działalności gospodarczej, to w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku (planowane zbycie Nieruchomości) Wnioskodawczyni będzie działać w charakterze podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a w efekcie przeniesienie prawa własności (udziału) Nieruchomości za wynagrodzeniem przez Wnioskodawczynię na rzecz nabywcy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki?

2)Czy w sytuacji uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawczyni A.A. działać będzie jako podatnik VAT i będzie korzystała ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia wynikająca z normy zawartej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

3)Czy w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie dokonana z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług to Wnioskodawczyni A.A. powinna ten fakt udokumentować fakturą VAT wyłącznie co do części ceny sprzedaży przypadającej na jej udział w Nieruchomości (1/2 części), czy faktura VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości powinna być wystawiona przez Wnioskodawcę B.A. lub Wnioskodawczynię A.A. na całość ceny sprzedaży (obrót uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości)?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że transakcja sprzedaży Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym niniejszego wniosku winna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przesądza o tym fakt, że celem nabycia Nieruchomości przez A.A. była lokata kapitału (wówczas jeszcze z majątku wspólnego z małżonkiem B.A.), a więc zamiar finansowy i inwestycyjny, a nie realizacja własnych, prywatnych potrzeb.

Co istotne, Wnioskodawczyni zawarła z drugim współwłaścicielem Nieruchomości, tj. B.A., umowę użyczenia, na podstawie której B.A. jest uprawniony do wykorzystywania Nieruchomości na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej D. Przez właściwie cały czas od momentu nabycia Nieruchomości, tj. od 2001 r., Nieruchomość pozostaje przedmiotem najmu - Nieruchomość jest wynajmowana na rzecz osób prawnych prowadzących na jej terenie działalność gospodarczą (…). Umowy najmu były zawierane przez B.A. w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej - w konsekwencji uzyskania od A.A. zgody na takie działanie w umowach użyczenia. B.A. wystawia faktury VAT w ramach swojej działalności gospodarczej z tytułu ww. stosunku najmu (czynsz), a nadto odprowadza podatek dochodowy od przychodów uzyskiwanych z czynszu najmu. Nieruchomość została także ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez B.A. działalności gospodarczej. Tym samym ziściła się przesłanka z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT skutkiem czego zbycie nieruchomości przez właścicieli należy potraktować w taki sposób, jakby doszło do zbycia elementów majątku działalności gospodarczej. Sprzedaż Nieruchomości nastąpi bowiem w warunkach wskazujących na handlowy i zarobkowy charakter tej transakcji.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że co do zasady sprzedaż nieruchomości może alternatywnie podlegać podatkowi od towarów i usług albo podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Jak jednak wynika z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC opodatkowanie czynności cywilnoprawnej jest wyłączone w przypadku czynności podlegających podatkowi od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak natomiast stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.”

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o VAT, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 k.c. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy k.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Bez wątpienia sprzedaż 1/2 części udziału w Nieruchomości przez A.A. winna zostać więc zakwalifikowana jako podlegająca zastosowaniu tych norm prawnych.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), jak i budowli, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Istotne jest więc rozpoznanie przesłanki podmiotowej z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, którą należy oceniać w odniesieniu do zbywcy oraz jego zamiaru powiązanego z transakcją. Natomiast tożsamość zbywcy nie wpływa na kwestie opodatkowania. Aby zatem dostawa towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czynność ta winna być dokonana przez podatnika, o którym traktuje przepis art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W odniesieniu do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi zaś, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie o VAT - przyjmuje uniwersalny charakter. Pozwala on zatem na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym, w tym również działalność niezarejestrowaną. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT konieczne jest stwierdzenie, że dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Warto jednak podkreślić, że status podatnika VAT można przypisać także podmiotowi, który nie jest formalnie zarejestrowany i nie zgłasza, że dokonuje sprzedaży w ramach działalności gospodarczej (tylko np. twierdzi, iż dokonuje tej czynności w ramach zarządu majątkiem prywatnym). Od okoliczności sprawy będzie zależało, czy faktycznie mamy do czynienia z zarządem majątkiem prywatnym, czy ze sprzedażą w ramach wykonywanej działalności gospodarczej (zob. wyrok NSA z 10 stycznia 2018 r., I FSK 448/16, Lex; wyrok WSA w Gdańsku z 23 października 2018 r., I SA/Gd 844/18, Lex; wyrok NSA z 8 grudnia 2022 r, I FSK 1782/19; wyrok NSA z 8 grudnia 2022 r, I FSK 1591/19, Lex). Sam więc fakt niezarejestrowania działalności gospodarczej nie przesądza o tym, czy transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - decydują bowiem okoliczności faktyczne i to, czy w ramach tych okoliczności spełnione są przesłanki z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza (jak wskazano wyżej również niezarejestrowaną), tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Przy założeniu więc, że dana osoba sprzedaje nieruchomość jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą niezbędnym jest ustalenie, czy działania w tym zakresie miały charakter profesjonalny, będący wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności. Okoliczności, o których mowa mogą dotyczyć np. uzbrojenia gruntu, prowadzenie działalności gospodarczej w zbliżonym charakterze, wydzielenie dróg wewnętrznych, zakup kolejnych działek czy podział już istniejącej działki na mniejsze. Forma ta powinna być powtarzalna i stała - a contrario, nie mieć charakteru incydentalnego. Konieczne jest przede wszystkim dokonanie oceny całokształtu stanu faktycznego, w szczególności zdarzeń poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestia opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycia nieruchomości pochodzącej z majątku prywatnego, a w tym wypadku następczo ujętej w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez B.A. działalności gospodarczej, co do zasady nie budzi wątpliwości Wnioskodawczyni. Nieruchomość bowiem w sposób ciągły, od przeszło 20 lat, jest przedmiotem najmu w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez drugiego współwłaściciela B.A. Z tytułu najmu Nieruchomości uzyskiwane są przychody, zaś Nieruchomość jest stale w posiadaniu podmiotu trzeciego. Z tytułu pobieranego czynszu najmu B.A. wystawia faktury VAT oraz uiszcza należny podatek od przychodu z działalności gospodarczej (PIT). Powyższe czynności dokonywane są w związku z wyrażeniem zgody przez A.A. na taki sposób korzystania z Nieruchomości i na przeznaczenie jej w najem. Zamiarem A.A. było więc wykorzystanie Nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej, która formalnie w tym wypadku zarejestrowana jest na jej małżonka B.A.. Nieruchomość nie była więc nigdy wykorzystywana na cele prywatne przez A.A., ani przez drugiego współwłaściciela, tj. B.A.. Budynki, które znajdują się na nieruchomości zostały wzniesione jeszcze przed nabyciem Nieruchomości przez aktualnych współwłaścicieli, zaś budowle, w tym m.in. (…) zostały wzniesione przez najemców Nieruchomości na podstawie udzielonego przez A.A. i B.A. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Tym samym Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega podatkowi od towarów i usług.

Ad 2

Na mocy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części. Zasadniczo zatem dostawa terenów zabudowanych objęta jest zwolnieniem od VAT. Budynki wzniesione na Nieruchomości (działka nr 1) pochodzą zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z 1975 r., natomiast budowle, w szczególności (…) - została wzniesiona w 2012 r. Od tego wiec czasu budynki i budowle są co do zasady w użytkowaniu.

Jednocześnie, Wnioskodawczyni przed sprzedażą Nieruchomości planuje zgłosić się do rejestru VAT jako podatnik VAT czynny. Potencjalny nabywca Nieruchomości, tj. F. sp. z o.o., jest już natomiast zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. W konsekwencji, w wykonaniu normy z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, strony transakcji w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości planują zawrzeć oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, a zatem, że rezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. W tym stanie rzeczy Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że mimo, iż transakcja zbycia Nieruchomości zwolniona jest od podatku VAT to jej strony mają prawo zrezygnować z tego zwolnienia.

Ad 3

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT podatnicy są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą dostawę towaru.

Zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT faktura winna zawierać imiona i nazwiska lub nazwy podatnika.

W ocenie Wnioskodawcy B.A. w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikiem jest każdy ze współwłaścicieli odrębnie według udziałów. Wobec tego każdy ze współwłaścicieli, tj. B.A. i A.A., będzie obowiązany wystawić oddzielne faktury VAT co do przypadających im udziałów w Nieruchomości stwierdzające sprzedaż Nieruchomości i w zakresie ceny sprzedaży (obrotu) przypadającą na dany udział.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno budynku jak też udziału w prawie własności budynku traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. W świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną, bowiem żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży będącej we wspólności majątkowej małżeńskiej działek zabudowanych nr 1 i 2, istotne jest zatem, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży podjęła lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości. Nieruchomość została nabyta przez Pani męża na podstawie umowy sprzedaży z 11 kwietnia 2001 r. Nieruchomość jest zabudowana budynkami i budowlami. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik od towarów i usług. Zawarła Pani z mężem umowę użyczenia, na podstawie której wydała Pani mężowi w bezpłatne użytkowanie Nieruchomość wraz z budynkami i budowlami i wyraziła zgodę na prowadzenie działalności gospodarczej na Nieruchomości i czerpanie przez męża pożytków z działalności gospodarczej prowadzonej na Nieruchomości. Jednocześnie, wyraziła Pani mężowi zgodę na najem, dzierżawę Nieruchomości innym podmiotom w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Udzieliła Pani firmie prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, które upoważniało ww. podmiot do uzyskania pozwoleń na budowę ww. (…). Nabycie nieruchomości miało charakter inwestycyjny. Planuje Pani sprzedać Nieruchomości w całości na rzecz dotychczasowego najemcy który jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż zabudowanej nieruchomości składającej się z działek nr 1 i 2 będących we współwłasności małżeńskiej, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w tej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do sprzedaży będącej we wspólności majątkowej małżeńskiej działek zabudowanych.

W tym miejscu należy odwołać się do zawartej przez Panią z mężem umowy użyczenia.

Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Istotnymi cechami tej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas i nieodpłatność. Umowa użyczenia nie przenosi własności rzeczy. Oznacza to, że oddanie do bezpłatnego używania na podstawie umowy użyczenia jest nieodpłatnym świadczeniem usług.

W świetle powyższych przepisów i okoliczności sprawy stwierdzić należy że czynność użyczenia udziału w Nieruchomości przez Panią na rzecz męża nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu, gdyż nieodpłatne udostępnienie ww. działek zabudowanych na rzecz męża nastąpi z majątku prywatnego. W odniesieniu do nieodpłatnego użyczenia ww. działek nie będzie Pani działała w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a nieodpłatne użyczenie nie będzie dokonywane w ramach działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy. Wyżej wymienione działanie nie może więc świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Zatem na podstawie powołanych wyżej przepisów prawa, nie można Pani uznać za podatnika podatku VAT z uwagi na nieodpłatne użyczenie mężowi udziału w Nieruchomości zabudowanej, ww. świadczenie nie stanowi czynności wymienionej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Powyższe potwierdza wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 1 kwietnia 1982 r. w sprawie C-89/81 Staatssecretaris van Financiën v. Hong-Kong Trade Development Council, w którym wskazano, że podmiot prowadzący stale i wyłącznie działalność nieodpłatną nie może być uznany za podatnika. Poza nieodpłatnym udostępnieniem ww. udziału w Nieruchomościach mężowi, nie udostępniała Pani ich innym osobom, np. na podstawie umowy dzierżawy, najmu, itp.

Ponadto wskazała Pani we wniosku, że nie udzieliła i nie planuje udzielić kupujacemu pełnomocnictwa, nie zawierała Pani również i nie planuje zawierać umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą Nieruchomości. Nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe wykonywanie prawa własności w odniesieniu do Nieruchomości.

Bez znaczenia w tym przypadku będzie okoliczność, że nabycie Nieruchomości miało charakter inwestycyjny i związane było z alokacją posiadanego kapitału, gdyż jak wynika z okoliczności sprawy, aby uznać osobę fizyczną za podatnika musi wystapić ciąg zdarzeń związanych ze sprzedażą działek (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, itp.), a nie pojedyńcza czynność, tak jak w Pani przypadku.

Wobec powyższego należy uznać, że sprzedaż przez Panią udziału w działkach zbudowanych nr 1 i 2 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie tej transakcji, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że zbycie przez Panią ww. udziału w Nieruchomościach wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie, brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, którzy prowadzą działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami w odniesieniu do sprzedaży przez Panią udziału w Nieruchomości zabudowanej nr 1 i 2. Działania podejmowane przez Panią należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W przedmiotowej transakcji przenosząc na kupującego prawo własności ww. Nieruchomości będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W efekcie należy stwierdzić, że dokonując dostawy zabudowanych działek nr 1 i 2 będzie Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawę tych działek, cech czynności podlegających opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym Pani stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

W związku z tym, że Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznano za nieprawidłowe, udzielenie odpowiedzi na pytania nr 2 i 3 wniosku pozostaje bezzasadne.

W odniesieniu do powołanych przez Panią we własnym stanowisku wyroków sądów (wyrok NSA z 10 stycznia 2018 r., I FSK 448/16, wyrok WSA w Gdańsku z 23 października 2018 r., I SA/Gd 844/18, wyrok NSA z 8 grudnia 2022 r., I FSK 1782/19, wyrok NSA z 8 grudnia 2022 r., I FSK 1591/19), należy wskazać, że wyroki te nie mają mocy powszechnie obowiązującej. Sąd wyrokiem lub postanowieniem rozstrzyga wyłącznie konkretną sprawę co do stwierdzenia naruszenia prawa i skutków prawnych tego naruszenia i jedynie w tej sprawie ma moc wiążącą. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia, o czym stanowi art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako „PPSA”). Zatem wskazane we wniosku wyroki sądów nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Dodatkowe informacje

Nadmieniamy ponadto, że niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy tylko Wnioskodawczyni Pani A.A. i nie wywołuje skutków prawnopodatkowych dla Pani męża.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informujemy, że niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).