Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 11 października 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.310.2024.2.MW

Ustalenie, czy sprzedaż działek będących przedmiotem wniosku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna – stanowisko jest prawidłowe

Szanowny Panie

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie sytuacji podatkowej Pana, jako Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych dla Pana małżonki.

Pana wniosek z 5 lipca 2024 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący ustalenia, czy sprzedaż działek będących przedmiotem wniosku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wpłynął 10 lipca 2024 r. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 13 września 2024 r. (data wpływu 14 września 2024 r.) oraz pismami, które wpłynęły 7 października 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(...) 2023 roku na podstawie Aktu Notarialnego (…) wraz z małżonką (…) dokonał Pan zakupu nieruchomości składającej się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym o pow. około 100 m², wybudowanym około (...) roku oraz budynkami gospodarczymi (…) i niezabudowanych działek gruntu numer (…), o obszarze 0,5377 ha położonych w (…), w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług transportowych i z tego tytułu jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług. Pana małżonka również prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą korzystając ze zwolnienia w zakresie podatku VAT.

Czynności zakupu ww. nieruchomości dokonali Państwo poza prowadzonymi jednoosobowymi działalnościami gospodarczymi z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Budynek mieszkalny znajdujący się na działce miał zostać wyremontowany, a następnie zamieszkały przez Państwa rodzinę. Po dokonaniu zakupu i weryfikacji stanu budynku mieszkalnego oraz zabudowań gospodarczych okazało się, iż koszt ich remontu i modernizacji znacznie przekracza środki przewidziane na ww. inwestycję, a co za tym idzie staje się nie opłacalny. Po długiej analizie i konsultacjach z ekspertami budowlanymi podjęli Państwo decyzję o budowie nowego budynku i usunięciu istniejących zabudowań z działki. Przystąpili Państwo do procesu wyburzania i porządkowania działki, który jak się później okazało był bardzo czasochłonny i kosztowny. Po przeanalizowaniu sytuacji podjęli Państwo decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości i budowie budynku mieszkalnego na innej działce, położonej w (…), której przedwstępną umowę sprzedaży zawarli Państwo 7 lipca 2023 r.

Chcąc szybko i sprawnie dokonać sprzedaży wcześniej zakupionej nieruchomości udali się Państwo do pośrednika w zakresie obrotu nieruchomościami, który podpowiedział Państwu, iż nieruchomość o tak dużej powierzchni trudno będzie Państwu sprzedać. Z uwagi na fakt, iż nie zajmują się Państwo obrotem nieruchomościami i nie posiadają wiedzy w jaki sposób należy przygotować się do takiej transakcji postanowili Państwo skorzystać z jego rady. Dokonali Państwo podziału nieruchomości na mniejsze działki i dokonali ich sprzedaży. Cały ten proces znacznie opóźnił planowaną inwestycję mieszkaniową, jednak stał się konieczny dla jej realizacji. Sprzedane przez Państwa działki miały służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych jednak sytuacja zmusiła Państwa do zmiany planów.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

- Nie był Pan nigdy i nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku VAT;

- Z działek nr: (…) nigdy nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych;

- Działki nr: (…) nie były wykorzystywane do żadnych celów;

- Działki nr: (…) nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, albo używania lub innych umów;

- Na działkach nr: (…) nie zostały poczynione jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działek, ich uatrakcyjnienia;

- Dla działek nr: (…) nie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

- Dla działek nr: (…) zawarł Pan umowy przedwstępne z przyszłymi nabywcami działek;

- Dla działek nr: (…) w umowach przedwstępnych został zawarty warunek podziału działek w sposób zaakceptowany przez przyszłych kupujących na mapie wstępnego podziału;

- Dla działek nr: (…) w umowach przedwstępnych na sprzedającym ciążyły obowiązki podziału działek według wstępnej mapy podziału oraz dostarczenia wszelkich dokumentów które pozwolą zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży. Dla kupujących nie zostały zawarte w umowie przedwstępnej żadne prawa i obowiązki które były by istotne;

- Nabywcy działek nr: (…) dla których zawarto umowy przedwstępne nie ponosili jakichkolwiek nakładów finansowych od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej;

- Kupującym działki nr: (…) oraz innym osobom przez nich wskazanym nie zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu, do wykonania czynności warunkujących zawarcie umowy kupna sprzedaży działek;

- Kupującym działki nr: (…) oraz innym osobom przez nich wskazanym nie zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu;

- Nabywcy działek nr: (…) nie dokonywali jakichkolwiek czynności związanych z działkami przed zawarciem końcowej umowy sprzedaży;

- Dla działek nr: (…) nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

- Dla działek nr: (…) nie zostało wydane żadne pozwolenie na budowę;

- Kupującym działki nr: (…) nie zostały oddane działki w dzierżawę;

- Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości;

- Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż.

Posiada Pan dwie działki które wykorzystywane są do celów prywatnych i nie zamierza Pan ich sprzedawać w przyszłości:

a) działkę o pow. 795 m² zabudowaną budynkiem o charakterze mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi o charakterze użytkowym. Zakupiona została 29.08.2023 r. Zakupiona została na cele prowadzonej działalności gospodarczej i jest wykorzystywana jako baza eksploatacyjna. Działka ta nie jest przeznaczona na sprzedaż i nie planuje Pan jej sprzedaży w przyszłości.

b) działkę o pow. 703 m². Działka nie jest zabudowana. Zakupiona 23.12.2023 r. Zakupiona na cele własne mieszkaniowe i planowana jest na niej budowa budynku jednorodzinnego. ((...) 2024 r. został złożony wniosek o pozwolenie na budowę) Działka ta nie jest przeznaczona na sprzedaż i nie planuje Pan jej sprzedaży w przyszłości.

Pytanie

Czy sprzedaż ww. działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, iż sprzedaż ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działki stanowiły majątek prywatny Pana i Pana małżonki, nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług podatkiem VAT opodatkowana jest odpłatna dostawa towarów. Odpłatne zbycie gruntów jest na mocy ww. przepisów traktowane jak dostawa towarów. Przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług stanowią, iż podatnikiem jest osoba fizyczna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej oraz osoba fizyczna wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, polegającą m.in. na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły i zorganizowany.

Dokonując sprzedaży działek ani Pan, ani Pana małżonka nie działaliście w charakterze podatnika VAT. Nie dokonali Państwo zbycia nieruchomości w ramach prowadzonych działalności i nie zajmują się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Z uwagi na brak wiedzy w tym temacie zasięgnęli Państwo opinie pośrednika. Czynności zbycia dokonali Państwo okazjonalnie, w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych, a wcześniejszy podział działki stanowił czynność racjonalnie uzasadnioną dla sprawnej i szybkiej sprzedaży. Nie podejmowali Państwo czynności w celu uzbrojenia działek, ani też działań marketingowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Stosownie do art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Na mocy art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Według art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b) dostawa terenu budowlanego.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności.

Z opisu sprawy wynika, że 4 października 2023 r. wraz z małżonką dokonał Pan zakupu nieruchomości składającej się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi działki nr (…) i niezabudowanych działek gruntu numer (…). Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług transportowych i z tego tytułu jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Czynności zakupu ww. nieruchomości dokonał Pan poza prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą z zamiarem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Budynek mieszkalny znajdujący się na działce miał zostać wyremontowany, a następnie zamieszkały przez Państwa rodzinę. Po dokonaniu zakupu i weryfikacji stanu budynku mieszkalnego oraz zabudowań gospodarczych okazało się, iż koszt ich remontu i modernizacji znacznie przekracza środki przewidziane na ww. inwestycję, a co za tym idzie staje się nie opłacalny. Podjął Pan wraz z małżonką decyzję o budowie nowego budynku i usunięciu istniejących zabudowań z działki, następnie po przeanalizowaniu sytuacji podjął Pan wraz z małżonką decyzję o sprzedaży ww. nieruchomości i budowie budynku mieszkalnego na innej działce. Chcąc szybko i sprawnie dokonać sprzedaży wcześniej zakupionej nieruchomości skorzystał Pan wraz z małżonką z usług pośrednika w zakresie obrotu nieruchomościami, który podpowiedział, iż nieruchomość o tak dużej powierzchni trudno będzie sprzedać. Dokonał Pan wraz z małżonką podziału nieruchomości na mniejsze działki i dokonał ich sprzedaży.