Interpretacja indywidualna z dnia 4 września 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.580.2024.1.MW

Przychody z najmu prywatnego - media

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 8 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 8 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Osiąga Pani przychody z najmu prywatnego.

Zgodnie z zawartymi umowami najmu lokalu Najemca zobowiązuje się płacić miesięczny czynsz najmu. Oprócz czynszu najemca, zgodnie z umową, uiszcza opłaty za zużycie energii elektrycznej na podstawie odczytów licznika, opłaty za wodę i ścieki na podstawie odczytów licznika, opłaty za ogrzewanie oraz opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi.

Miesięczna opłata za gospodarowanie odpadami komunalnymi stanowi iloczyn liczby mieszkańców zamieszkujących dany lokal mieszkalny oraz stawki, określonej uchwałą Rady Miejskiej i jest uiszczana przez właściciela nieruchomości do Gminy. Planuje Pani również zobowiązać najemców do uiszczania należnego podatku od nieruchomości w części dot. zajmowanego lokalu oraz wieczystego użytkowania w wysokość proporcjonalnej do wynajmowanej powierzchni.

Pytanie

Czy opłaty eksploatacyjne oraz opłaty za media typu energia, gaz, woda i ścieki, ogrzewanie, a także opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, podatki i inne opłaty publicznoprawne związane z wynajmowanym lokalem, uiszczane przez najemcę stanowią przychód z najmu prywatnego?

Pani stanowisko w sprawie

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za zarząd nieruchomością i czynsz płacony w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłaty za wodę i ogrzewanie, opłaty za energię elektryczną, gaz oraz opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem. Zatem należy stwierdzić, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla podatnika jako wynajmującego, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Tak więc opłaty eksploatacyjne, opłaty za media oraz opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, podatki i opłaty publicznoprawne, do ponoszenia których zgodnie z umową najmu jest zobowiązany najemca, nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego. Stąd opłaty eksploatacyjne, opłaty za media oraz opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, podatki i opłaty publicznoprawne (niezależnie od tego, czy są one uiszczane za pośrednictwem Wynajmującego, czy też bezpośrednio przez najemców) nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Tym samym przychód, od którego powinna Pani obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako oddanie nieruchomości w najem.

Reasumując – jeżeli zgodnie z zawartą umową najmu najemca jest zobowiązany do ponoszenia wydatków za opłaty eksploatacyjne, opłaty za media oraz opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, podatki i opłaty publicznoprawne, to należności te nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym.

Pani Stanowisko potwierdza interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 listopada 2023 r., sygn. 0115-KDST2-2.4011.395.2023.1.RS.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za media, podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że osiąga Pani przychody z najmu prywatnego. Zgodnie z zawartymi umowami najmu lokalu, najemca zobowiązuje się płacić miesięczny czynsz najmu. Oprócz czynszu, najemca – zgodnie z umową – uiszcza opłaty za zużycie energii elektrycznej na podstawie odczytów licznika, opłaty za wodę i ścieki na podstawie odczytów licznika, opłaty za ogrzewanie oraz opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Planuje Pani również zobowiązać najemców do uiszczania należnego podatku od nieruchomości w części dot. zajmowanego lokalu oraz wieczystego użytkowania w wysokości proporcjonalnej do wynajmowanej powierzchni.

Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującej, a tym samym generować przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Natomiast wskazane przez Panią opłaty za media typu energia, gaz, woda i ścieki, ogrzewanie, a także opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, a w przyszłości także podatki i opłaty publicznoprawne (podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie) związane z wynajmowanym lokalem, do ponoszenia których zgodnie z umową najmu jest zobowiązany najemca, nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego.

Podsumowanie: opłaty eksploatacyjne oraz opłaty za media typu energia, gaz, woda i ścieki, ogrzewanie, a także opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, podatki i inne opłaty publicznoprawne związane z wynajmowanym lokalem, uiszczane przez najemcę nie stanowią Pani przychodu z najmu prywatnego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-stanu faktycznego, który Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

-zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanej przez Panią interpretacji stwierdzam, że zapadła ona w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).