Interpretacja indywidualna z dnia 28 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.440.2024.3.KOM

Skutki podatkowe w podatku VAT przy sprzedaży przez komornika nieruchomości zabudowanej w ramach postępowania egzekucyjnego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 28 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej w ramach postępowania egzekucyjnego.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 5 i 26 sierpnia 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako Komornik Sądowy (…) prowadzi Pani egzekucję z nieruchomości stanowiącej działkę o numerach ewidencyjnych: 1 i 2 o powierzchni 1,77 ha, położonej w miejscowości (…), dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) z wniosku wierzyciela: (…), którego reprezentuje pełnomocnik: (…), należącej do dłużnika A.K., PESEL: (…), (…).

Nieruchomość stanowiąca działki nr 1 i 2, położona w miejscowości (…), dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) jest zabudowana budynkiem o przeznaczeniu hotelarsko - gastronomicznym, stanowi całość gospodarczą z działką nr 3 niezabudowaną.

Obecnie nieruchomość jest użytkowana, razem z nieruchomością stanowiącą działkę nr 3, w okresie ostatnich 5 lat była przedmiotem umowy dzierżawy. Obecnie umowa dzierżawy została zawarta na okres od 2023 r. do końca stycznia 2025 r. za wynagrodzeniem.

Nieruchomość jest wydzierżawiana trzem osobom fizycznym. Z umowy dzierżawy wynika, że wydzierżawiający wyraził zgodę na podnajmowanie, poddzierżawę lub użyczenie nieruchomości na rzecz spółki cywilnej. Obecnie dzierżawcy wykonują pod tym adresem działalność gospodarczą typu usługi gastronomiczne i kateringowe.

Komornik pismem z 15 marca 2024 r. wezwał dłużniczkę A.K. do wskazania:

• czy dłużnik jest podatnikiem podatku VAT,
• czy w przypadku sprzedaży nieruchomości:
• działka nr 3, położona pod adresem: (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),
• działek o nr 1 oraz nr 2, położonych: (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…),

należy odprowadzić podatek VAT, a w przypadku odpowiedzi twierdzącej w jakiej stawce,

• kiedy dłużnik wyrejestrował się z rejestru podatników VAT (jeśli nie jest podatnikiem VAT),
• czy przedmiotowa nieruchomość była wciągnięta do ewidencji środków trwałych i amortyzowana,
• czy dłużnik przy wyrejestrowaniu z ewidencji podatku VAT rozliczył VAT od nieruchomości,
• w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywany, czy na własne cele czy działalności gospodarczej (zwolnionej, opodatkowanej),
• czy nieruchomość była przedmiotem najmu, dzierżawy, jeżeli tak, to od kiedy i do kiedy,
• do jakich celów jest obecnie wykorzystywany (najem, inne),
• czy budynek był wykorzystywany do celów innych niż własne cele mieszkaniowe, to należy wskazać czy dłużnik dokonywał ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku, jeżeli tak to kiedy, oraz
• czy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od zakupów służących ulepszeniu,
• czy dłużnik wykorzystuje przedmiotowy budynek do celów prowadzonej działalności, jeśli tak to, czy wykorzystanie jest odpłatne czy nie.

W odpowiedzi dłużniczka wyjaśniła, że:

• nie jest podatnikiem podatku VAT,
• nie ma kompetencji pozwalających na ustalenie zasad opodatkowania sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym,
• została wykreślona z rejestru podatników VAT w dniu 10 czerwca 2019 r.,
• nieruchomość była wciągnięta do ewidencji środków trwałych i amortyzowana,
• przy wyrejestrowaniu z ewidencji podatku VAT nie został rozliczony VAT od nieruchomości,
• nieruchomość jest obecnie przedmiotem dzierżawy i pozostaje w posiadaniu dzierżawcy, zaś wyposażenie budynku położonego na nieruchomości należy do dzierżawcy,
• obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej.

Dłużniczka oświadczyła także, że nie jest w stanie odpowiedzieć na pytanie o wartość dokonanych ulepszeń oraz na pytanie o prawo do odliczenia podatku VAT, a także na pytanie o pierwsze zasiedlenie.

Działka o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,9721 ha stanowi: lasy klasy LsV o pow. 0,6066 ha i grunty orne klasy RVI o pow. 0,3655 ha według wypisu z rejestru gruntów Starostwa Powiatowego (…) z (…) 2024 r.

Działka o numerze ewidencyjnym 2 o powierzchni 0,8077 ha stanowi: inne tereny zabudowane klasy Bi o pow. 0,4548 ha i nieużytki klasy N o pow. 0,0318 ha oraz grunty orne klasy RVI o pow. 0,3211 ha według wypisu z rejestru gruntów Starostwa Powiatowego (…) z (…) 2024 r.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem gastronomiczno-hotelowym typu kanadyjskiego, ponadto na nieruchomości znajduje się budynek gospodarczy, a także budynek drewniany oraz szopa drewniana bez posadzki, która nie jest trwale związana z gruntem.

W trakcie oględzin nieruchomości 12 kwietnia 2024 r. dzierżawcy oświadczyli, że na nieruchomość były poczynione nakłady finansowe w 2020 r. i 2021 r., jednak nie przekraczały one 30% wartości nieruchomości, nie stanowiły one podstawy do odliczenia podatku VAT.

W toku postępowania egzekucyjnego ustalono, że podstawą nabycia prawa własności przedmiotowej nieruchomości była umowa umowy sprzedaży nieruchomości Rep. (…) z (…) marca 2005 r., zawarta przed notariuszem (…), następnie zmieniona protokołem z 8 lutego 2008 r. Rep. (…), z którego wynika, że dłużniczka nabyła ½ części niewydzielonej nieruchomości.

Następnie 21 lutego 2008 r. mąż dłużniczki darował jej udział ½ części nieruchomości aktem notarialnym Rep. A (…) i od tej daty dłużniczka została właścicielką całej nieruchomości.

Dłużnikowi w związku z nabyciem przedmiotowych nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ żadna z powyższych transakcji nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług i dłużnik nie miał prawa do odliczenia podatku VAT po jej nabyciu.

W dziale czwartym księgi wieczystej są ujawnione wpisy hipoteczne:

1. Hipoteka umowna na rzecz (…). w kwocie (…) zł;

2. Hipoteka umowna na rzecz (…) w kwocie (…) zł;

3. Hipoteka umowna na rzecz G.K. w kwocie (…) zł.

Sprawdzenie statusu podmiotu w VAT przy pomocy Portalu Podatkowego MF przeprowadzone w czerwcu 2024 r. wykazało, iż wskazany podmiot nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT.

Dłużniczka obecnie nie odbiera korespondencji pod wskazanym adresem.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Na pytania Organu udzieliła Pani następujących odpowiedzi:

1.Czy wszystkie ww. zabudowania znajdują się na obu działkach, tj. na działce nr 1 i 2, czy też tylko jedna z nich jest nimi zabudowana (która)?

Odpowiedź: Zabudowane są obie działki 1 i 2.

2.Czy budynek gospodarczy, budynek drewniany oraz szopa drewniana również były/są objęte umową dzierżawy obowiązującą do końca stycznia 2025 r., jaką dłużniczka zawarła z 3 osobami fizycznymi?

Odpowiedź: Cała nieruchomość objęta została umową dzierżawy, także budynek gospodarczy, drewniany oraz szopa.

3.Z tytułu prowadzenia jakiej działalności gospodarczej dłużniczka była do 10 czerwca 2019 r. czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Zgodnie z wpisem do CEiIDG do 10 czerwca 2019 r. dłużniczka wykonywała działalność gospodarczą: B. (przeważająca działalność: PKD 68.20Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, wykonywana działalność gospodarcza PKD 68.20Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, (…)).

Dłużniczce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działki, gdyż sprzedającym była osoba fizyczna, a sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT. Kupujący zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych.

4.Czy ww. zabudowania znajdujące się na nieruchomości były środkiem trwałym w prowadzonej przez dłużniczkę działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Z informacji uzyskanej od dłużniczki na piśmie z dnia (…) 2024 r. wynika, że „nieruchomość była wciągnięta do ewidencji środków trwałych i amortyzowana”. W związku z powyższym odpowiedź na pytanie jest twierdząca.

5.Czy ww. zabudowania znajdowały się na nieruchomości (działkach nr 1 i 2) w momencie nabycia przez dłużniczkę tych działek, czy też dłużniczka wybudowała te zabudowania sama?

Odpowiedź: Dłużniczka nabyła nieruchomość niezabudowaną, zabudowania były wznoszone przez dłużniczkę.

6.Jeśli wybudowała je sama, to kiedy i czy przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych na ich wybudowanie?

Odpowiedź: Zabudowania zostały wzniesione przez dłużniczkę. Zgodnie z ewidencją gruntów Starostwa Powiatowego (…) budowa została zakończona w 2009 r. Z informacji uzyskanej od dłużniczki wynika, że „nieruchomość była wciągnięta do ewidencji środków trwałych i amortyzowana”, ponadto oświadczyła, że „nie jestem w stanie odpowiedzieć na pytanie o wartość dokonanych ulepszeń oraz na pytanie o prawo do odliczenia podatku”. Z udokumentowanych działań komornika nie wynika nic innego.

7.Czy szopa drewniana bez posadzki stanowi budynek bądź budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane?

Odpowiedź: Szopa drewniana bez posadzki stanowi budynek lub budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

8.Czy w okresie 2 lat poprzedzającym planowaną sprzedaż w trybie licytacji komorniczej dłużniczka bądź obecni dzierżawcy ponosili/poniosą wydatki na ulepszenie budynków oraz szopy drewnianej (jeśli stanowi ona budynek lub budowlę) znajdujących się na nieruchomości (działkach nr 1 i 2) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeśli tak, to czy wydatki te przekroczyły/przekroczą 30% wartości początkowej każdego budynku/ew. budowli?

Odpowiedź: Z oświadczenia dzierżawców wynika, że czynili oni nakłady na nieruchomość w 2020 r. i w 2021r., jednak nie przekraczały one 30% i nie stanowiły one podstawy do odliczenia od podatku VAT. Z udokumentowanych działań komornika nie wynika, aby nakłady były czynione w 2 latach poprzedzających planowaną sprzedaż w trybie licytacji komorniczej.

9.Jeśli dłużniczka bądź obecni dzierżawcy ponosili takie wydatki na ulepszenie, to należy wskazać oddzielnie dla każdego budynku/ew. budowli:

• kiedy miały one miejsce (należy wskazać datę),
• czy dłużniczce bądź obecnym dzierżawcom przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku/ew. budowli?
• czy budynek/ew. budowla w stanie ulepszonym był wykorzystywany/używany, ze wskazaniem do jakiej działalności były wykorzystywane budynki/ew. budowla?

Odpowiedź: Z udokumentowanych działań komornika nie wynika, aby nakłady były czynione w 2 poprzedzających planowaną sprzedaż w trybie licytacji komorniczej latach.

W rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia z nieruchomością zabudowaną.

Odpowiedzi na pytania z części I wezwania są znane komornikowi częściowo. W pozostałym zakresie z udokumentowanych działań komornika nie wynika, czy ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy o VAT. Brak tych informacji jest wynikiem podjętych działań przez komornika, które zostały udokumentowane.

Pytania

1.Czy w przypadku sprzedaży licytacyjnej nieruchomości będzie ona obciążona podatkiem od towarów i usług?

2.Czy stawka podatku będzie wynosiła 23%?

3.Czy w przypadku sprzedaży licytacyjnej przedmiotowej nieruchomości należy wystawić fakturę VAT?

4.Czy w przypadku sprzedaży nieruchomość będzie zwolniona z podatku VAT?

Pani stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości zabudowanej w toku postępowania egzekucyjnego w drodze licytacji publicznej będzie obciążona podatkiem od towarów i usług, komornik w takim przypadku wystawia faktury, a stawka podatku będzie wynosiła 23%, nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku.

Art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług nakłada na komornika sądowego obowiązek działania jako płatnik w przypadku wykonywania przez niego czynności egzekucyjnych w rozumieniu Kodeksu postępowania cywilnego. Jednak obowiązki płatnika urzeczywistniają się wyłącznie wtedy, gdy sam dłużnik byłby zobowiązany do zapłacenia podatku należnego od danej transakcji.

Z kolei, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, która została wykonana przez podmiot mający cechę podatnika.

W przedmiotowej sprawie nieruchomość dłużniczka nabyła jako osoba fizyczna w drodze umowy przeniesienia własności nieruchomości, bez prawa do odliczenia podatku VAT, co komornik sprawdził przeglądając księgę wieczystą przedmiotowej nieruchomości w dniu 26 czerwca 2024 r. Dłużniczka wydzierżawia nieruchomość z możliwością prowadzenia działalności gospodarczej.

Zweryfikowany na Portalu Podatkowym status podmiotu wykazuje, iż nie jest on zarejestrowany jako podatnik VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość w chwili obecnej jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez dzierżawcę. Nieruchomość jest zabudowana.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, zbycie takiej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i komornik ma obowiązek wystawienia faktury, stawka podatku wynosi 23%. Sprzedaż nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego ani podmiotowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres. Przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, budynek, budowla, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych przez Panią okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pani jako komornik - na wniosek wierzyciela przeciwko dłużniczce – Pani A. K. - postępowanie egzekucyjne z nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem gastronomiczno-hotelowym typu kanadyjskiego, budynkiem gospodarczym, budynkiem drewnianym oraz szopą drewnianą bez posadzki stanowiącą – zgodnie z Pani wskazaniem – budynek lub budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, na którą to nieruchomość składają się m.in. działki nr 1 i 2.

W opisie sprawy wskazała Pani, że:

• podstawą nabycia przez dłużniczkę prawa własności nieruchomości była umowa sprzedaży z 7 marca 2005 r., zawarta przed notariuszem, następnie zmieniona protokołem z 8 lutego 2008 r., z którego wynika, że dłużniczka nabyła ½ części niewydzielonej nieruchomości, a następnie 21 lutego 2008 r. mąż dłużniczki darował jej udział ½ części nieruchomości i od tej daty dłużniczka została właścicielką całej nieruchomości,
• dłużniczce w związku z nabyciem nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ sprzedającym była osoba fizyczna, żadna z powyższych transakcji nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, i dłużniczka nie miała prawa do odliczenia podatku VAT od jej nabycia,
• dłużniczka nabyła nieruchomość niezabudowaną, zabudowania zostały wzniesione przez dłużniczkę, a ich budowa została zakończona w 2009 r.,
• nieruchomość była wciągnięta do ewidencji środków trwałych i amortyzowana, a zabudowania znajdujące się na nieruchomości były środkiem trwałym w prowadzonej przez dłużniczkę działalności gospodarczej,
• obecnie dłużniczka nie jest podatnikiem podatku VAT, została wykreślona z tego rejestru w dniu 10 czerwca 2019 r.,
• do dnia wykreślenia dłużniczka prowadziła działalność gospodarczą w zakresie: B. (przeważająca działalność: PKD 68.20Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, wykonywana działalność gospodarcza m.in. PKD 68.20Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi),
• obecnie cała nieruchomość (budynek gastronomiczno-hotelowy, budynek gospodarczy, budynek drewniany oraz szopa) jest użytkowana, w okresie ostatnich 5 lat nieruchomość była dzierżawiona, obecnie też jest przedmiotem umowy dzierżawy na rzecz 3 osób fizycznych, zawartej na okres od 2023 r. do końca stycznia 2025 r. za wynagrodzeniem,
• obecnie dzierżawcy wykonują pod tym adresem działalność gospodarczą typu usługi gastronomiczne i kateringowe, wyposażenie budynków położonych na nieruchomości należy do dzierżawców,
• w trakcie oględzin nieruchomości 12 kwietnia 2024 r. dzierżawcy oświadczyli, że na nieruchomość były poczynione nakłady finansowe w 2020 r. i 2021 r., jednak nie przekraczały one 30% wartości nieruchomości, nie stanowiły one podstawy do odliczenia podatku VAT,
• z udokumentowanych działań komornika nie wynika, aby nakłady na zabudowania znajdujące się na nieruchomości były czynione w ostatnich 2 latach poprzedzających planowaną sprzedaż w trybie licytacji komorniczej.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii, czy dostawa opisanej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Należy w tym miejscu wskazać, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona, ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości zabudowanej, na którą składają się działki nr 1 i 2 – dłużniczka A. K. – będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności wskazanych w opisie sprawy dłużniczka była podatnikiem podatku VAT, a wzniesione przez nią budynki/budowlebyły najpierw środkiem trwałym w prowadzonej przez dłużniczkę działalności gospodarczej, a następnie były i są obecnie przedmiotem umowy dzierżawy zawartej z 3 osobami fizycznymi, które w dzierżawionych obiektach prowadzą własną działalność gospodarczą gastronomiczną i kateringową.

Tym samym nie mamy tu do czynienia ze zbywaniem majątku osobistego dłużniczki (o takim można mówić wyłącznie w odniesieniu do osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej), ale ze zbywaniem majątku nabytego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i w tej działalności wykorzystywanego. W konsekwencji, dostawa nieruchomości zabudowanej (działek nr 1 i 2) w drodze licytacji komorniczej będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużniczki i będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Aby w analizowanej sprawie móc Pani odpowiedzieć na pytanie, czy sprzedaż w toku postępowania egzekucyjnego nieruchomości zabudowanej (działek nr 1 i 2) będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy i kiedy w odniesieniu do budynków/budowli miało miejsce ich pierwsze zasiedlenie.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż budynków: gastronomiczno-hotelowego, gospodarczego, drewnianego oraz szopy drewnianej bez posadzki stanowiącej budynek lub budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane posadowionych na gruncie nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków/budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wskazała Pani we wniosku znajdujące się na nieruchomości zabudowania zostały już zasiedlone, a ich używanie trwa zdecydowanie dłużej niż 2 lata, bowiem dłużniczka wybudowała je w 2009 r. i stanowiły one najpierw środek trwały w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, a obecnie są przedmiotem odpłatnej dzierżawy. W trakcie oględzin nieruchomości dzierżawcy oświadczyli, że na nieruchomość były poczynione nakłady finansowe w 2020 r. i 2021 r., jednak nie przekraczały one 30% wartości nieruchomości, nie stanowiły one podstawy do odliczenia podatku VAT. Ponadto z Pani udokumentowanych działań nie wynika, aby nakłady na zabudowania znajdujące się na nieruchomości były czynione w ostatnich 2 latach poprzedzających planowaną sprzedaż w trybie licytacji komorniczej.

Zatem zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a dostawą budynków/budowli posadowionych na nieruchomości, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki/budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie gruntu, na którym posadowione są opisane zabudowania, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że ww. transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Przechodząc do kwestii udokumentowania planowanej dostawy należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 106c ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Jak określono powyżej, egzekucyjna sprzedaż opisanych budynków/budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Również zbycie gruntu (działek nr 1 i 2), na którym są posadowione opisane we wniosku zabudowania - będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Skoro czynność sprzedaży w ramach postępowania egzekucyjnego działek nr 1 i 2 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy, nie musi jej Pani dokumentować fakturą. Wyjątkiem jest sytuacja określona w art. 106b ust. 3 pkt 2, jeżeli nabywca wyrazi żądanie jej wystawienia.

Tym samym oceniając całościowo Pani stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości zabudowanej w toku postępowania egzekucyjnego będzie obciążona podatkiem od towarów i usług, a stawka podatku będzie wynosiła 23% i komornik w takim przypadku wystawia faktury oraz, że w sprawie nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku, uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).