Interpretacja indywidualna z dnia 27 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.376.2024.3.KS

Brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaż działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 26 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaż działki nr 7/2.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 16 sierpnia 2024 r. (wpływ 16 sierpnia 2024 r. oraz 20 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Podatnik jest jedynym właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej o powierzchni ok. 7.700 m², ujętej w ewidencji gruntów jako grunty „rolne” i „pastwiska” - IV klasa gleby - objętej w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem: „tereny usług przemysłowych, składowych, w tym budowlanych i handlowych, w tym handlu hurtowego, tereny drobnego przemysłu i rzemiosła usługowego, tereny usług handlowych o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 1000 m², tereny urządzeń komunikacji samochodowej istniejące i projektowane związane z parkowaniem i obsługą techniczną ruchu samochodowego (dopuszcza się towarzyszące funkcje motelowo-hotelowe i gastronomiczne) oraz usługi inne nieuciążliwe nie określone w planie miejscowym”. Numer ewidencyjny tej działki to: 7/2, położonej w obrębie (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...).

Podatnik nabył tą nieruchomość jako darowiznę w grudniu 2015 r. od swojego małżonka, z którym od kwietnia 2006 r. pozostaje w stanie rozdzielności majątkowej na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej znoszącej w całości wspólność majątkową pomiędzy małżonkami. Darczyńca nabył tą nieruchomość w darowiźnie od swojej matki w kwietniu 2015 r. i leży ona w innej gminie niż mieszka podatnik.

Podatnik jest nauczycielem zatrudnionym od kilkunastu lat w tej samej szkole na podstawie umowy o pracę opodatkowanej na zasadach ogólnych, nigdy nie prowadził pozarolniczej działalności gospodarczej w jakiejkolwiek postaci czy formie, nigdy nie był czynnym podatnikiem VAT. Podatnik nie czynił żadnych nakładów lub innych czynności na powyższą nieruchomość, nikt z niej nie korzystał w jakimkolwiek wymiarze lub zakresie, podatnik nie pobierał w związku z jej posiadaniem jakichkolwiek świadczeń (dopłat, dotacji, itp.), nie bywa na niej w jakimkolwiek celu. Jedyna aktywność podatnika w stosunku do tej nieruchomości sprowadza się do płacenia podatku rolnego.

Wobec braku pomysłu na tą nieruchomość podatnik zawarł w listopadzie 2023 r. umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami na znalezienie kupca na nią i taki kupiec się znalazł. Ów potencjalny kupujący postawił określone warunki w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości, poprzedzającej umowę sprzedaży oraz dwóch dodatkowych dokumentach: prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i umowie użyczenia, wymaganej przez monopolistę - dostawcę gazu ziemnego.

W toku działań potencjalnego kupującego zaczęły pojawiać się kolejne wymagania - w tym dotyczące przebudowy zjazdu, nad czym władzę sprawuje X - które miały sprawdzić, czy nieruchomość spełnia jego wymagania przed zakupem. Podatnik nie mógł odmówić tym wymaganiom. W razie odmowy potencjalny kupujący zrezygnowałby z kupna nieruchomości od podatnika, więc podatnik nie miał żadnego wyboru i musiał zgadzać się na warunki dyktowane przez potencjalnego kupującego.

Podatnik nigdy nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu przepisów o podatku VAT. Podatnik nigdy nie wykorzystywał i nie wykorzystuje działki do działalności rolniczej. 16 listopada 2023 r. podatnik zawarł z potencjalnym kupującym „Umowę użyczenia” na czas określony: do 30 lipca 2024 r. - tj. na czas równy dacie, do której ma być zawarta rozporządzająca umowa sprzedaży działki. Jedynym powodem i celem zawarcia tej umowy użyczenia są warunki stawiane przez podmioty wyrażające zgody na zabudowę na działce, aby przyszły właściciel i inwestor miał taki tytuł do nieruchomości, tj. nie rozumieją oni celu i sensu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Zgodnie z tą „Umową użyczenia” przyszły kupujący nie ma prawa wykonywać na działce robót gruntowych, składować odpadów ani wykonywać innych czynności, które zmieniłyby status działki w podatku rolnym.

Przedwstępna umowa sprzedaży tej działki w formie aktu notarialnego została zawarta 16 listopada 2023 r. w (...).

Na skutek nacisków potencjalnego kupującego, o których mowa powyżej, wynikających z nienegocjowalnych warunków stawianych przez X:

a)podatnik zawarła „Umowę użytkowania nieruchomości” działki 7/2, na podstawie której podatnik oddał potencjalnemu kupującemu tą nieruchomość do używania celem realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektów magazynowo – usługowych. W ramach tej umowy podatnik wyraziła zgodę potencjalnemu kupującemu na występowanie przed organami administracji publicznej celem uzyskania wszelkich niezbędnych zgód oraz decyzji o pozwoleniu na budowę. Z tytułu użytkowania potencjalny kupujący jest zobowiązany płacić podatnikowi wynagrodzenie w wysokości po 1.000 zł z dołu po każdym pełnym roku użytkowania,

b)podatnik złożyła pod swoim nazwiskiem do X wniosek o wydanie zezwolenia na przebudowę istniejących zjazdów z jezdni dodatkowej drogi krajowej nr (...) w miejscowości (...) do nieruchomości, tj. działki o numerze ewidencyjnym gruntów 7/2 oraz 9/2, obręb (...). Zjazdy będą funkcjonowały jako wjazd i wyjazd do przedsięwzięcia budowlanego o charakterze usługowym w postaci budowy 2 budynków magazynowych. Przebudowa zjazdu będzie polegała na poszerzeniu szerokości zjazdu do 6,0 m oraz zwiększeniu promienia zjazdu do promienia wynoszącego 10 m.

Zakres porozumienia podatnika i przyszłego kupującego określają, łącznie:

a)przedwstępna umowa sprzedaży, w której nie ma żadnego pełnomocnictwa dla przyszłego kupującego,

b)„Umowa użyczenia” z 16 listopada 2023 r. o której mowa wyżej, w której nie ma żadnego pełnomocnictwa,

c)„Zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane” z 16 listopada 2023 r. obowiązująca do 30 listopada 2024 r., (tj. do dnia do którego ma zostać zawarta rozporządzająca umowa sprzedaży), wg której:

• przyszły kupujący ma prawo składania we własnym imieniu wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku usługowo-magazynowego, z zastrzeżeniem, iż koszty wyżej wymienionych działań ponosić będzie przyszły kupujący,
• uzyskania na swoją rzecz warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, występowania we własnym imieniu we wszelkich sprawach związanych z nieruchomością - przed organami przedsiębiorstw zajmujących się dostawą wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzaniem ścieków i odbiorem odpadów, w tym między innymi przed właściwym Zakładem Energetycznym, Zakładem Energetyki Cieplnej. Wodociągów i Kanalizacji w (...) z siedzibą w (...), Komunalnym Zakładem Budżetowym w (...), Urzędem Miejskim w (...), właściwym Zakładem Gazowniczym, zawierania, zmiany i rozwiązywania umów o dostawę usług, regulowania wszelkich płatności związanych z dostawą usług, a w związku z tym do składania wszelkiego rodzaju wniosków i podań, do odbioru korespondencji, pism, przesyłek pocztowych, tak zwykłych, jak i poleconych, dokumentów, w tym zaświadczeń, do podpisywania dokumentów oraz do dokonania wszelkich czynności prawnych,
• uzyskania na swoją rzecz decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez przyszłego kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez przyszłego kupującego,
• uzyskania na swoją rzecz decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
• uzyskania na swoją rzecz decyzji o lokalizacji zjazdów publicznych dla nieruchomości na cele planowanej inwestycji od właściwego zarządcy drogi, dokonywania uzgodnień projektowych, zgłoszeń,
• uzyskania na własną rzecz decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej,
• uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej działki, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,
• składania i podpisywania we własnym imieniu i na swoją rzecz wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe, związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej, będą obciążały przyszłego kupującego,
• „Zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane” nie stanowi pełnomocnictwa, lecz jest zgodą na dysponowanie nieruchomością do celów budowlanych, na postawie której przyszły kupujący może działać we własnym imieniu i na swoją rzecz,
• „Umowa użytkowania nieruchomości” na podstawie której podatnik oddał potencjalnemu kupującemu tą nieruchomość do używania celem realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektów magazynowo – usługowych. W ramach tej umowy podatnik wyraził potencjalnemu kupującemu zgodę na występowanie przed organami administracji publicznej celem uzyskania wszelkich niezbędnych zgód oraz decyzji o pozwoleniu na budowę. Z tytułu użytkowania potencjalny kupujący jest zobowiązany płacić podatnikowi wynagrodzenie w wysokości po 1.000 zł z dołu po każdym pełnym roku użytkowana.
• złożony pod nazwiskiem podatnika wniosek do X o wydanie zezwolenia na przebudowę istniejących zjazdów z jezdni dodatkowej drogi krajowej nr (…) w miejscowości (...) do nieruchomości, tj. działki o numerze ewidencyjnym gruntów 7/2 oraz 9/2, obręb (...). Zjazdy będą funkcjonowały jako wjazd i wyjazd do przedsięwzięcia budowlanego o charakterze usługowym w postaci budowy 2 budynków magazynowych. Przebudowa zjazdu będzie polegała na poszerzeniu szerokości zjazdu do 6,0 m oraz zwiększeniu promienia zjazdu do promienia wynoszącego 10 m.

Zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży działki zależy od warunków zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży z 16 listopada 2023 r., tj.:

a)przyszły kupujący uzyska na własną rzecz ostateczną i prawomocną,(tj. niezaskarżalną zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i w toku ewentualnego postępowania przed sądami administracyjnymi oraz Naczelnym Sądem Administracyjnym w (…) decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku o charakterze usługowo-magazynowym, który zostanie zlokalizowany na będącej przedmiotem umowy działce oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym 7/2 oraz nieruchomości sąsiedniej oznaczonej w ewidencji gruntów numerem geodezyjnym 9/2 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

b)przyszły kupujący łącznie nabędzie prawo własności nieruchomości sąsiedniej, oznaczonej numerem geodezyjnym 9/2,

c)oświadczenia i zapewnienia podatnika zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, tj. w zakresach:

• wpisy ujawnione w księdze wieczystej działki nie ulegną zmianie, a stan prawny w niej ujawniony jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym,
• działka wolna jest od ciężarów i długów oraz roszczeń osób trzecich, nie toczy się w stosunku do niej żadne postępowanie sądowe, administracyjne ani postępowanie egzekucyjne, nie jest przedmiotem zabezpieczeń, w szczególności bankowych, ponadto nieruchomość ta nie jest wydzierżawiana, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować obciążenie tej nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nią lub korzystaniu z niej,
• podatnik nie zalega z zapłatą podatku od nieruchomości,
• działka nie jest bezumownie używana przez osoby trzecie, osoby trzecie nie mają prawa do korzystania z tej nieruchomości na jakiejkolwiek podstawie prawnej,
• w stosunku do działki nie ustanowiono umownego prawa pierwokupu lub odkupu,
• nie została wydana decyzja administracyjna ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie cywilne lub administracyjne przed jakimkolwiek organem i sądem, w tym postępowanie wywłaszczeniowe, postępowanie o scalenie lub podział nieruchomości, postępowanie rozgraniczeniowe lub inne, dotyczące działki, mogące mieć wpływ na jej nabycie i zbycie, jak również nie jest z nią związany obowiązek zapłaty jakichkolwiek opłat z niewykonanych decyzji administracyjnych, w tym renty planistycznej bądź opłaty adiacenckiej lub opłat wynikających z orzeczeń sądowych,
• z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki podatnik nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Podatnik sprzedaż przedmiotowej działki zakwalifikował jako niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT i cena nie obejmuje podatku od towarów i usług VAT. W celu uniknięcia wątpliwości podatnik uprawniony jest do wystąpienia o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie ewentualnego opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki. Jeśli z treści tej indywidualnej interpretacji będzie wynikało opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług VAT, to podatek ten zostanie doliczony do ceny określonej we właściwej jednostce redakcyjnej umowy przedwstępnej,
• nie istnieją żadne spory pomiędzy podatnikiem a właścicielami lub posiadaczami gruntów przylegających do nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem geodezyjnym 7/2 lub z nią sąsiadujących, dotyczące granic, immisji, służebności lub innych praw dotyczących nieruchomości,
• podatnikowi nie jest wiadome aby działka miała wady fizyczne uniemożliwiające lub utrudniające korzystanie z niej zgodnie z jej przeznaczeniem, ponadto nie jest jej wiadome aby nieruchomość miała wady prawne, czy też wady ukryte,
• przedmiot umowy przedwstępnej lub sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego ani jego zorganizowanej części,
• nie toczą się żadne postępowania mogące uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej umowy sprzedaży, lub doprowadzić do uznania tych umów za nieważne albo bezskuteczne oraz nie istnieją roszczenia osób trzecich, których wykonanie byłoby całkowicie lub częściowo niemożliwe wskutek zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej umowy sprzedaży, jak również brak jest podstaw do wystąpienia przez jakikolwiek podmiot o uznanie umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej umowy sprzedaży za bezskuteczną na podstawie art. 59 i 527 oraz następnych Kodeksu cywilnego,
• działka oznaczona numerem geodezyjnym 7/2 ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej,
• działka oznaczona numerem geodezyjnym 7/2 nie jest położona na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej ani obszarów obserwacji archeologicznych, jak też na terenie potencjalnego zagrożenia powodzią i nie jest objęta szczególną ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody i ochronie środowiska,
• działka oznaczona numerem geodezyjnym 7/2 nie jest położona na obszarze rewitalizacji ani na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w art. 8 i art. 25 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji. Działka ta nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu oraz w stosunku do niej nie została wydana decyzja starosty określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej na podstawie inwentaryzacji stanu lasów w trybie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach, nie jest pokryta śródlądowymi wodami stojącymi ani wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka w rozumieniu przepisów ustawy Prawo wodne,
• podatnikowi nie jest wiadome, aby na tej działce występowały zanieczyszczenia gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenia terenu w rozumieniu przepisów ustawy z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska.
• podatnik nie posiada wiedzy, aby na przedmiotowej działce znajdowały się jakiekolwiek niezewidencjonowane sieci infrastruktury technicznej,
• podatnik nie zalega z płatnościami jakichkolwiek danin publicznych na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a także innych należności, do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa, co zobowiązuje się potwierdzić przedkładając do przyrzeczonej umowy sprzedaży stosowne zaświadczenia urzędu gminy, urzędu skarbowego wydane w trybie art. 306e ustawy Ordynacja podatkowa,
• podatnik zobowiązuje się nie podejmować żadnych czynności faktycznych lub prawnych, skutkiem których będzie zbycie lub obciążenie przedmiotowej działki (za wyjątkiem obciążeń za zgodą i wiedzą przyszłego kupującego), a także nie będzie składać jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów  dotyczących realizacji inwestycji na przedmiotowej nieruchomości,
• podatnik nabyła prawo własności przedmiotowej działki będąc mężatką, nadal pozostaje w związku małżeńskim, a w jej małżeństwie nadal obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej ustanowiony na podstawie okazanej w wypisie umowy majątkowej małżeńskiej, sporządzonej w formie aktu notarialnego przez notariusza w (...).
• podatnik zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji przyszłego kupującego oraz zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów,
• podatnik zobowiązuje się na wezwanie przyszłego kupującego ustanowić na przedmiotowej działce wszelkie służebności przesyłu jakie okażą się konieczne w związku z realizacją przez niego inwestycji na działce,
• podatnik nie spowoduje żadnych obciążeń działki bez zgody i wiedzy przyszłego kupującego, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do jej sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami umowy przedwstępnej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała:

1)do dnia sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni nie będzie podejmować żadnych działań na podstawie wydanego przez X zezwolenia na przebudowę zjazdów. Pewność prawa przebudowy zjazdów jest potrzebna przyszłemu kupującemu, a nie Wnioskodawczyni. Nie będzie wykonywać żadnych prac projektowych lub ziemnych, bo one nie są Wnioskodawczyni do niczego potrzebne. Po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży ta decyzja administracyjna zostanie przeniesiona przez Wnioskodawczynię na przyszłego kupującego,

2)w zakresie wcześniejszej sprzedaży wszelkich nieruchomości:

a)5 kwietnia 2005 r. umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu na żądanie członka spółdzielni (wspólność ustawowa z mężem) i 25 kwietnia 2006 r. umowa o częściowy podział majątku wspólnego (przesunięcie do majątku osobistego):

• w celu zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych,
• wykorzystywane do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych,
• sprzedana 21 października 2008 r. w związku ze zmianą miejsca zamieszkania,

b)31 marca 2017 r. umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży:

• w celu na mieszkanie córce kiedy dorośnie, przed ogromnym wzrostem cen nowych mieszkań,
• wykorzystywane pod wynajem prywatny lokalu mieszkalnego,
• sprzedane 21 kwietnia 2023 r. z powodu trwającej wojny hybrydowej z Republiką Białorusi, zbliżającej się wojny z Federacją Rosyjską, zniszczenia (...) na skutek ostrzału artylerii i przyszłego włączenia (...) do składu (...)/(...),

c)14 marca 2018 r. kupno spółdzielczego własnościowego prawa do starego lokalu mieszkalnego:

• w celu na miejsce odpoczynku, odkładania książek, spożywania posiłków i oczekiwania na zajęcia córki uczącej się w pobliskiej szkole,
• wykorzystywane jako miejsce odpoczynku córki uczącej się w pobliskiej szkole, później pod wynajem prywatny lokalu mieszkalnego,
• sprzedane 30 marca 2023 r. z powodu trwającej wojny hybrydowej z Republiką Białorusi, zbliżającej się wojny z Federacją Rosyjską, zniszczenia (...) na skutek ostrzału artylerii i przyszłego włączenia (...) do składu (...)/(...),

d) 2 października 2019 r. kupno starego lokalu mieszkaniowego w bloku:

• w celu zachowania wartości pieniądza w związku z ujemnym oprocentowaniem lokat bankowych i utraty wartości pieniądza,
• wykorzystywane pod wynajem prywatny lokalu mieszkalnego,
• sprzedane 19 kwietnia 2023 r. z powodu trwającej wojny hybrydowej z Republiką Białorusi, zbliżającej się wojny z Federacją Rosyjską, zniszczenia (...) na skutek ostrzału artylerii i przyszłego włączenia (...) do składu (...)/(...),

e)10 czerwca 2021 r. kupno spółdzielczego własnościowego prawa do starego lokalu mieszkalnego:

• w celu zachowania wartości pieniądza w związku z wprowadzaniem wysokiej inflacji i utraty wartości pieniądza,
• wykorzystywane pod wynajem prywatny lokalu mieszkalnego,
• sprzedane 4 kwietnia 2023 r. z powodu trwającej wojny hybrydowej z Republiką Białorusi, zbliżającej się wojny z Federacją Rosyjską zniszczenia (...) na skutek ostrzału artylerii i przyszłego włączenia (...) do składu (...)/(...).

Łącznie w okresie od roku 2008 do roku 2023 r. zostało sprzedanych 5 nieruchomości: lokali mieszalnych do mieszkania ludzi w blokach w (...) (w większości starych mieszkań w lokalnych spółdzielniach) i z tytułu żadnej z tych sprzedaży Wnioskodawczyni nie była zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny VAT od sprzedaży. Powodem natychmiastowego pozbycia się przez Wnioskodawczynię 4 „nieruchomości” było ryzyko wojenne: agresja Federacji Rosyjską, zniszczenie miasta, niemożność jego obrony jako miasta granicznego.

Pytanie

Czy sprzedając w roku 2024 r. nieruchomość opisaną w polu 61, po uprzednim zawarciu:

a)przedwstępnej umowy sprzedaży z dodatkową umową użyczenia i prawem do dysponowania gruntem na cele budowlane,

b)„Umowy użytkowania nieruchomości” na podstawie której podatnik oddał potencjalnemu kupującemu tą nieruchomość do używania celem realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektów magazynowo – usługowych, (w ramach tej umowy podatnik wyraził potencjalnemu kupującemu zgodę na występowanie przed organami administracji publicznej celem uzyskania wszelkich niezbędnych zgód oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, z tytułu użytkowania potencjalny kupujący jest zobowiązany płacić podatnikowi wynagrodzenie w wysokości po 1.000 zł z dołu po każdym pełnym roku użytkowana), oraz

c)złożeniu pod nazwiskiem podatnika wniosku do X o wydanie zezwolenia na przebudowę istniejących zjazdów z jezdni dodatkowej drogi krajowej nr (...) w miejscowości (...) do nieruchomości, tj. działki o numerze ewidencyjnym gruntów 7/2 oraz 9/2, obręb (...) (zjazdy będą funkcjonowały jako wjazd i wyjazd do przedsięwzięcia budowlanego o charakterze usługowym w postaci budowy 2 budynków magazynowych, przebudowa zjazdu będzie polegała na poszerzeniu szerokości zjazdu do 6,0 m oraz zwiększeniu promienia zjazdu do promienia wynoszącego 10 m),

taka dostawa gruntu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a podatnik z tytułu tej dostawy gruntu będzie czynnym podatnikiem podatku VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem sprzedając w roku 2024 r. nieruchomość opisaną w polu 61, po uprzednim zawarciu:

a)przedwstępnej umowy sprzedaży z dodatkową umową użyczenia i prawem do dysponowania gruntem na cele budowlane,

b)„Umowy użytkowania nieruchomości”, na podstawie której podatnik oddał potencjalnemu kupującemu tą nieruchomość do używania celem realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektów magazynowo – usługowych(w ramach tej umowy podatnik wyraził potencjalnemu kupującemu zgodę na występowanie przed organami administracji publicznej celem uzyskania wszelkich niezbędnych zgód oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, z tytułu użytkowania potencjalny kupujący jest zobowiązany płacić podatnikowi wynagrodzenie w wysokości po 1.000 zł z dołu po każdym pełnym roku użytkowana, oraz

c)złożeniu pod nazwiskiem podatnika wniosku do X o wydanie zezwolenia na przebudowę istniejących zjazdów z jezdni dodatkowej drogi krajowej nr (...) w miejscowości (...) do nieruchomości, tj. działki o numerze ewidencyjnym gruntów 7/2 oraz 9/2, obręb (...),(zjazdy będą funkcjonowały jako wjazd i wyjazd do przedsięwzięcia budowlanego o charakterze usługowym w postaci budowy 2 budynków magazynowych, przebudowa zjazdu będzie polegała na poszerzeniu szerokości zjazdu do 6,0 m oraz zwiększeniu promienia zjazdu do promienia wynoszącego 10 m),

taka dostawa gruntu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a podatnik z tytułu tej dostawy gruntu będzie czynnym podatnikiem podatku VAT

Przyczyną, dla której ta dostawa gruntu będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a podatnik z tytułu tej dostawy gruntu będzie czynnym podatnikiem podatku VAT są:

a)zawarcie „Umowy użytkowania nieruchomości” na podstawie której podatnik oddał potencjalnemu kupującemu tą nieruchomość do używania celem realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektów magazynowo – usługowych, w ramach tej umowy podatnik wyraził potencjalnemu kupującemu zgodę na występowanie przed organami administracji publicznej celem uzyskania wszelkich niezbędnych zgód oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, z tytułu użytkowania potencjalny kupujący jest zobowiązany płacić podatnikowi wynagrodzenie wysokości po 1.000 zł z dołu po każdym pełnym roku użytkowana, oraz

b)złożenie pod nazwiskiem podatnika wniosku do X o wydanie zezwolenia na przebudowę istniejących zjazdów z jezdni dodatkowej drogi krajowej nr (...) w miejscowości (...) do nieruchomości, tj. działki o numerze ewidencyjnym gruntów 7/2 oraz 9/2, obręb (...), zjazdy będą funkcjonowały jako wjazd i wyjazd do przedsięwzięcia budowlanego o charakterze usługowym w postaci budowy 2 budynków magazynowych, przebudowa zjazdu będzie polegała na poszerzeniu szerokości zjazdu do 6,0 m oraz zwiększeniu promienia zjazdu do promienia wynoszącego 10 m, gdzie działania z lit. a) i b) wyżej nie wynikały ze swobodnych wyborów podatnika, tylko z warunków stawianych przez potencjalnego kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:  

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że zawarła Pani z kupującym odpłatną umowę użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, za wynagrodzeniem po 1.000 zł za każdy pełny rok użytkowania.

Odnosząc się do Pani wątpliwości należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1016):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Istota umowy najmu/dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy/dzierżawcy. Najemca/dzierżawca za oddaną mu w najem/dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem/dzierżawa stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście analizowanej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, itp.).

W rozpatrywanej sprawie zawarła Pani z przyszłym kupującym odpłatną umowę użytkowania nieruchomości, jak wynika z opisu sprawy zawarta umowa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Z powyższego wynika, że umówiona między stronami odpłatność za użytkowanie jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie nieruchomości przez przyszłego kupującego.

Zatem udostępnienie niezabudowanej działki nr 7/2 za wynagrodzeniem stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie ww. umowy powoduje wyłączenie tej nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Panią niezabudowanej działki nr 7/2 sprawił m.in., że jest ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy niezabudowanej działki nr 7/2, nie będzie Pani zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań odpłatne udostępnienie ww. działki nr 7/2, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dokonując sprzedaży prawa własności działki nr 7/2 nie będzie Pani zbywała majątku osobistego. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Opis sprawy wskazuje ponadto, że w ramach umowy użytkowania nieruchomości oddała Pani potencjalnemu kupującemu nieruchomość do używania celem realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektów magazynowo – usługowych. W ramach tej umowy wyraziła Pani zgodę potencjalnemu kupującemu na występowanie przed organami administracji publicznej celem uzyskania wszelkich niezbędnych zgód oraz decyzji o pozwoleniu na budowę. Złożyła Pani również pod swoim nazwiskiem do X wniosek o wydanie zezwolenia na przebudowę istniejących zjazdów z jezdni dodatkowej drogi krajowej do nieruchomości, tj. działki nr 7/2 oraz 9/2.

Wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Wobec tego, wszelkie czynności podejmowane w odniesieniu do nieruchomości przez kupującego na podstawie umowy przedwstępnej, na które wyraziła Pani zgody kupującemu, tj. zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, zgody na występowanie przed organami administracji publicznej celem uzyskania niezbędnych zgód oraz decyzji o pozwoleniu na budowę, a także złożone wnioski do X o wydanie zezwolenia na przebudowę istniejących zjazdów, wywołują skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej.

Podjęte działania mają doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na ww. działce inwestycji budowlanej kupującego. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość ta podlegać będzie wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez kupującego.

Szereg opisanych powyżej działań, dokonanych za Pani pełną zgodą, wpłynie więc generalnie na podniesienie atrakcyjności ww. działki jako towaru i wzrost jej wartości. W efekcie sprzeda Pani nieruchomość  o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, uatrakcyjnioną, gotową do realizacji zamierzeń inwestycyjnych nabywcy.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Zatem, dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży ww. działki podejmie Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Panią działań, w odniesieniu do terenu nieruchomości (odpłatnaumowa użytkowania) i w celu jego sprzedaży (czynności wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży, zgoda na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, zgoda na występowanie przed organami administracji publicznej, wnioski o wydanie zezwolenia na przebudowę zjazdów), na tle ww. regulacji i orzeczeń, stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż niezabudowanej działki nr 7/2, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Panią jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Skoro więc w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działki nr 7/2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 7/2 objęta jest w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który określa jej przeznaczenie: „tereny usług przemysłowych, składowych, w tym budowlanych i handlowych, w tym handlu hurtowego, tereny drobnego przemysłu i rzemiosła usługowego, tereny usług handlowych o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 1000 m2, tereny urządzeń komunikacji samochodowej istniejące i projektowane związane z parkowaniem i obsługą techniczną ruchu samochodowego (dopuszcza się towarzyszące funkcje motelowo-hotelowe i gastronomiczne) oraz usługi inne nieuciążliwe nie określone w planie miejscowym”

Tym samym, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, grunt ten będzie stanowił teren przeznaczony pod zabudowę, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jego sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto, jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Nieruchomość została nabyta w drodze darowizny, zatem nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki. Ponadto jest przedmiotem odpłatnej umowy użytkowania na rzecz kupującego. Czynność ta wypełnia dyspozycję art. 8 ust. 1 ustawy – stanowi odpłatne świadczenie usług. Ustawa o podatku od towarów i usług, jak też wydane na jej podstawie akty wykonawcze, nie przewidują zwolnienia od podatku dla usługi dzierżawy. Oznacza to, że działka ta nie była (i nie jest) wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

Tym samym, sprzedaż działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie.

Zatem, sprzedaż przez Panią niezabudowanej działki nr 7/2, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

Tym samym, skoro dostawa tej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, to dostawa ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Tym samym, Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).