Interpretacja indywidualna z dnia 27 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.348.2024.2.IK

Zwolnienia z opodatkowania najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy zwolnienia z opodatkowania najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe (pytanie 1 i 2).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 sierpnia 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zaistniałego stanu faktycznego

Wnioskodawca tj. spółka cywilna której wspólnikami są małżonkowie tj. .. realizuje inwestycję w postaci nadbudowy dwóch pięter nad budynkiem usługowo-handlowym, która to nadbudowa (inwestycja) realizowana jest zgodnie z projektem i decyzjami starosty o pozwoleniu na nadbudowę wskazanymi poniżej. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, a główne PKD spółki to 68.20.Z - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jak też PKD : 68.10.z; 55.10.z; 55.20.z; 55.90.z; inne. Wspólnicy tej spółki to małżonkowie i panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Parter budynku na którym realizowana jest nadbudowa należy do rodziców i teściów wspólników spółki cywilnej - Wnioskodawcy. Na podstawie umowy użyczenia wspólnicy Wnioskodawcy mają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do prowadzenia własnej już inwestycji wg decyzji starosty niżej wskazanej. Zatem inwestycja polegająca na nadbudowie 2 pięter jest wyłączną (odrębną) od parteru inwestycją Wnioskodawcy. Cała nieruchomość, cały budynek znajdujący się w … zabudowana jest obecnie budynkiem handlowo-usługowym (parter) należącym do … (rodziców i teściów wspólników spółki …). Na części tego budynku (na dachu) dokonywana jest nadbudowa dwóch kondygnacji a inwestorami są … (córka właścicieli parteru) oraz … (zięć właścicieli parteru).

Nieruchomość gruntowa, na której stoi cała nieruchomość zostanie fizycznie geodezyjnie podzielona na wskutek którego to podziału powstaną dwie nieruchomości. Podział nastąpi pionowo, obejmując nadbudowę dwóch kondygnacji. Wskutek tego powstaną dwie nieruchomości o dwóch odrębnych księgach wieczystych. Do nowopowstałej księgi wieczystej zostanie przeniesiona wyodrębniona część nadbudowy. Precyzując: istniał i istnieje budynek parteru (własność rodziców i teściów) z przeznaczeniem i wykorzystaniem na działalność usługowo-handlową. Na części dachu tego budynku parterowego usługowo-handlowego Wnioskodawcy dokonują nakładów inwestycyjnych w zakresie nadbudowy dwóch kondygnacji (dwóch pięter nad parterem) z odrębnym wejściem z ulicy do części nadbudowanej. Inwestycja jest realizowana na podstawie :

1. Decyzji Starosty … nr … z (...) 2016 … wydanej na … (ojciec) w zakresie „zatwierdzam projekt budowlany i udzielam pozwolenia na budowę, nadbudowę budynku usługowo-biurowego (pierwotnie rodzice mieli plany nadbudowy 1 piętra na cele biura) oraz

2. Decyzji Starosty … wydanej na … (ojciec) nr …. z dnia (...) 2018 r. … zatwierdzającej projekt zamienny, oraz

3. Decyzji Starosty … Nr … z dnia (...) 2021 r. dotyczącą przeniesienia decyzji Starosty … znak: …. z (...) 20216 oraz decyzje Starosty … znak … z dnia (...) 2018 zatwierdzających projekt budowlany dla nadbudowy budynku usługowo-biurowego z dotychczasowego inwestora … (ojciec) na … tj. Wnioskodawców oraz

4. Decyzji Starosty … z dnia (...) 2022 r. … wedle której Starosta postanawia zmienić decyzję Starosty znak : … z dnia (...) 2016 oraz decyzję … z dnia (...) 2018 w zakresie :

4.1. Nadbudowy i przebudowy budynku

4.2. Zmiany sposobu użytkowania z budynku usługowo-biurowego na budynek usługowo-biurowo-mieszkalny

4.3. Przebudowę kotłowni.

NADBUDOWA polega na wykonaniu 2 kondygnacji, gdzie według projektu jedna cała kondygnacja 2 piętra przeznaczona jest wyłącznie na cele mieszkaniowe (wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe), a na jednej (pierwszej) kondygnacji są lokale mieszane tj.: lokale do wynajmu na cele mieszkaniowe (mieszkania) oraz lokale usługowe w zakresie najem krótkotrwały i biura.

I tak wg projektu:

1. na 1 piętrze nadbudowy znajdować się będą: lokale biurowe w tym na potrzeby Wnioskodawcy, lokale krótkotrwałego zakwaterowania (…) oraz są mieszkania, natomiast

2. drugie (2 ) piętro nadbudowy w całości przeznaczone jest na cele mieszkaniowe, tj. do wynajmu na mieszkania po skończonej inwestycji (czyli dłuższy najem na cele mieszkaniowe).

Według projektu pierwotnego w m²: 1. około 30% powierzchni dotyczy celów usługowych w zakresie: a) wynajmu na biura ze stawką VAT 23% oraz b) usług noclegowych (krótkotrwałego zakwaterowania) ze stawką VAT 8% oraz 2. około 70% powierzchni dotyczy lokali przeznaczonych na wynajem na cele mieszkaniowe - wg Wnioskodawców ze stawką VAT zwolniony. W zakresie ujęcia powierzchniowego w m² w pierwotnym projekcie zatwierdzonym przez Starostwo Powiatowe - to całość nadbudowy wynosi ok. …m² dwa piętra, w tym całe drugie piętro przeznaczone jest na cele mieszkaniowe (wynajem na cele mieszkalne), zatem powierzchnię wspólną korytarzy i holu drugiego piętra zaliczono w całości do powierzchni mieszkalnej. Natomiast na pierwszym piętrze z racji różnego przeznaczenia lokali, wyodrębniono powierzchnię na cele usługowe (biura), usługowe - noclegowe 8% VAT, mieszkalne i cz. wspólne - czyli korytarz i hol. Następnie te części wspólne 1 piętra udziałem % przyporządkowano do poszczególnego rodzaju powierzchni lokalowych wg przeznaczenia. W wyniku takiego przyjętego algorytmu (powierzchnia w m²) ustalono że około 70% powierzchni całej inwestycji w postaci nadbudowy dwóch pięter - przeznaczona jest na cele mieszkaniowe, a ok. 15% na cele usługowe - noclegowe (krótkotrwałego zakwaterowania) oraz 15% na cele usługowe biura w tym własne biuro.

Ponieważ proces budowlany jest zmienny i wystąpiły zmiany w trakcie prowadzenia inwestycji, tym samym w maju 2024 został złożony do Starostwa projekt zamienny zawierający istotne i znaczące zmiany projektowe oraz budowlane w zakresie stanu faktycznego i koniecznego prowadzonej inwestycji. Zmianie m.in. uległa ogólna powierzchnia nadbudowy w m², która uległa zmniejszeniu w stosunku do pierwotnie planowanej powierzchni na około ..m². To spowoduje zmianę pierwotnych procentowych rozliczeń poszczególnych rodzajów lokali i powierzchni im przypisanej.

Według pierwotnego projektu budowlanego zatwierdzonego w starostwie kategoria obiektu budowlanego : XIII, XVII.

W złożonym w maju 2024r. projekcie zamiennym doprecyzowano „przeznaczenie i program użytkowy obiektu budowlanego oraz w zależności od rodzaju obiektu, jego charakterystyczne parametry techniczne...”. Opis techniczny sporządzono zgodnie z wymaganiami Rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11-09-2020 w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (DZ.U. poz. 1609). Zgodnie z załącznikiem do Ustawy prawo budowlane (ustawa z dnia 07-07-1994 z p.zm) wg Kategorii Obiektów Budowlanych w projekcie zamiennym (maj 2024) doprecyzowano że :

1. Przeznaczenie budynku (całego): budynek usługowo-biurowo-mieszkalny (zgodne z pozwoleniem …jw.)

2. Dla części parteru architekt w złożonym projekcie zamiennym (maj 2024) dokonał klasyfikacji:

2.1. KOB (klasyfikacja obiektów budowlanych) = XVII czyli budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe oraz

2.2. PKOB :

2.2.1 1220, czyli budynki biurowe (Budynki wykorzystywane jako miejsce pracy dla działalności biura, sekretariatu lub innych o charakterze administracyjnym, np.: budynki banków, urzędów pocztowych, urzędów miejskich, gminnych, ministerstw, itp. lokali administracyjnych; - Budynki centrów konferencyjnych i kongresów, sądów i parlamentów); oraz

2.2.2 Budynki usługowo-handlowe (klasa ta obejmuje:

- Centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy i butiki, hale używane do targów, aukcji i wystaw, targowiska pod dachem, stacje paliw, stacje obsługi, apteki itp.)

3. Dla części NADBUDOWY I i II kondygnacji (l i II piętra, które zostaną wydzielone dla Wnioskodawców i który to wynajem stanowi przedmiot zapytania) architekt dokonał klasyfikacji:

3.1. KOB (klasyfikacja obiektów budowlanych zgodnie z ustawą prawo budowlane): XIII, XIV, XVII, czyli:

KOB XIII to pozostałe budynki mieszkalne; oraz

KOB XIV - to budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne (tu można przyporządkować PKWIU dział 55 - usługi związane z zakwaterowaniem) oraz

KOB XVII - czyli budynki handlu, gastronomii i usług, z kolei odpowiednikami dla ww. KOB wg projektanta są :

3.2. PKOB :

3.2.1. 1122 - budynki o trzech i więcej mieszkaniach

3.2.2. 1220 - budynki biurowe

3.2.3. 1230 - budynki handlowo-usługowe

Według wpisanego do projektu zamiennego (maj 2024) programu użytkowego dla nadbudowy wraz z bezpośrednim wejściem do części nadbudowy :

1. Parter - w zakresie wejścia do klatki schodowej nadbudowy to korytarz z klatką schodową oraz pomieszczenie gospodarcze,

2. Pierwsze piętro - funkcja usługowa: lokale krótkotrwałego zakwaterowania; mieszkania, biuro, pomieszczenie porządkowe

3. Drugie piętro - funkcja mieszkalna.

Według wpisanej funkcji całego obiektu (parter stanowiący własność … (rodziców i teściów wnioskodawców oraz nadbudowa II kondygnacji): funkcja usługowa z częścią mieszkalną stanowiącą mniej niż 25% powierzchni użytkowej całego obiektu tj. parteru i nadbudowanej części łącznie.

Według Wnioskodawców, po zakończeniu inwestycji nadbudowy i oddaniu do użytkowania obiektu budowlanego spółka cywilna osiągać będzie z tej inwestycji w zakresie podatku VAT obroty (przychody) opodatkowane : a) stawką 23% (wynajem na cele użytkowe - np. biurowe) lub wykorzysta biuro na własne potrzeby, b) stawką 8% - usługi noclegowe oraz c) stawką VAT zwolniony - wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe (art. 43 ust 1 pkt 36 ustawy VAT).

W związku z wystąpieniem u Wnioskodawców planowanej sprzedaży opodatkowanej i zwolnionej, spółka rozpoczynając inwestycję w 2021 r. wystąpiła do Naczelnika Urzędu Skarbowego o protokół uzgodnień zgodnie z art. 90 ust 8 ustawy VAT opierając się o planowane w przyszłości szacunkowe przychody uzyskane z poszczególnych lokali (wg ich przeznaczenia) w całej inwestycji nadbudowy. Wg protokołu uzgodnień z (...) 2021 r. spółka rozlicza podatek naliczony VAT z nakładów inwestycyjnych w proporcji ustalonej w 2021 r. tj.: a) 59% VAT bez odliczeń - związany z planowanymi przychodami z wynajmu mieszkań - zw. oraz b) 41% VAT podlega odliczeniu związany z planowanym przychodami opodatkowanymi w VAT. Podkreślić należy że występując o protokół uzgodnień spółka kierowała się planowanymi przychodami (obrotami) z nieruchomości (inwestycji) wg przeznaczenia w 2021 r. poszczególnych lokali w projekcie pierwotnym. Podkreślić należy , że według decyzji … Starosty …, Starosta postanowił zmienić wcześniejsza decyzje (jak wyżej opisano) o pozwoleniu na nadbudowę w zakresie: nadbudowy i przebudowy budynku, zmiany sposobu użytkowania z budynku usługowo- biurowego na budynek usługowo-biurowo-mieszkalny. Reasumując oraz uwzględniając klasyfikację KOB i PKOB dla nadbudowy, obiekt budowlany który jest przedmiotem inwestycji w postaci nadbudowy dwóch pięter to: całe drugie piętro przeznaczone jest według projektu na cele mieszkaniowe (wynajem przez Wnioskodawcę lokali na cele mieszkaniowe ) oraz 1 piętro które przeznaczone jest wg projektu na cele mieszane tj. własne, usługowe i również mieszkaniowe . Mając na uwadze KOB i PKOB dla I i II kondygnacji nadbudowy (dla całej inwestycji nadbudowy od wejścia z ulicy) w dwóch kondygnacjach nadbudowanej nieruchomości powstają (budowane są) lokale:

1) przeznaczone na cele mieszkaniowe - wynajem na cele mieszkalne - których to obrót (przychód) wg Wnioskodawcy jest zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 36 ustawy VAT (PKD 68.20.Z; PKWiU 2015 - 68.20.11 - wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych) oraz

2) przeznaczone na cele użytkowe lokale usługowe w zakresie świadczenia dwóch rodzajów usług tj. :

2.1. wynajem lokali użytkowych / biurowych na cele biurowe / usługowe, których to obrót (przychód) opodatkowany stawką 23% VAT (PKD 68.20; PKWiU 2015-68.20.12 - wynajem i obsługa nieruchomości niemieszkalnych własnych lub dzierżawionych) oraz/lub

2.2. wynajem lokali na cele tzw. krótkotrwałego zakwaterowania - usługi noclegowe (PKD 55.20. cały dział 55 PKD to usługi w zakresie zapewnienia krótkotrwałego pobytu turystom i pozostałym podróżnym, czy usługi w zakresie zakwaterowania na dłuższy okres studentów, osób pracujących i pozostałych osób.; PKWIU 2015 - 55.20.19-pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi / PKWIU 2015- 55.90.19 - pozostałe usługi związane z zakwaterowaniem gdzie indziej nie sklasyfikowane - stawka VAT 8% określona jest dla pełnego numeru grupowania - załącznik nr 3 do ustawy o VAT poz. 47.

Powyższe wskazuje że spółka będzie osiągała w zakresie rozliczania podatku VAT:

a) przychody opodatkowane VAT 23% oraz 8% jak też

b) usługi zwolnione z VAT.

Taki stan faktyczny według projektów wpływa wprost na prawo bądź jego brak odliczenia podatku naliczonego VAT z faktur dokumentujących zakup towarów i usług związanych z realizowaną inwestycją. Art. 90 ust. 8 ustawy o VAT zobowiązał spółkę do szacunkowego określenia planowanej proporcji na podstawie planowanych szacunkowych przychodów (obrotów) według którego to szacunku podatnik (spółka) wg protokołu uzgodniła prognozę odliczeń VAT wydatków związanych z planowaną sprzedażą opodatkowaną oraz zwolnioną z VAT. Powyższe powodowało że na podstawie planowanych w 2021 przychodów: 41% podatku naliczonego podlega odliczeniu w VAT a 59% nie. Nieodliczony podatek VAT będzie powiększał wartość początkową środka trwałego do amortyzacji. Z uwagi na warunki ekonomiczne kierując się zapotrzebowaniem i popytem na dany rodzaj usług Wnioskodawcy dopuszczają możliwość w przyszłości wynajmu lokali klasyfikowanych w projekcie jako mieszkaniowe na cele np. usług zakwaterowania (PKD55) lub też klasyfikowanych w projekcie jako obiekty zakwaterowania (KOB XIV) na wynajem na cele mieszkaniowe.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1) Czy lokale, o które Państwo pytają we wniosku w pytaniach oznaczonych nr 1 i 2, spełniają/będą spełniać wymagania dotyczące samodzielnych lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048)?

Odpowiedź ad 1): Art. 2 ust 2 Ustawy o własności lokali stanowi: „Ust 2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”

Informacja : każdy lokal w prowadzonej inwestycji (nadbudowie dwóch pięter/ kondygnacji) jest samodzielnym lokalem wydzielonym ścianami i drzwiami wejściowymi z holu (w obrębie budynku I lub II piętra), z pełnym wewnętrznym (wewnątrz lokalu) węzłem sanitarnym (łazienka z wyposażeniem), aneksem kuchennym z wyposażeniem oraz częścią dzienno-sypialną. Lokale które będą podlegać wynajmowi są jedno lub dwu-pokojowe. Do każdego z lokali są zamontowane odrębne skrzynki instalacyjne: dla instalacji centralnego ogrzewania, dla wody i ścieków. Każdy lokal ma odrębny licznik elektryczny.

Mając na uwadze powyższe odpowiedź brzmi: TAK.

2) Czy z zapisów umowy zawieranej przez Państwa z wynajmującymi będzie wynikać, że wynajmowane lokale mieszkalne będą wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych?

Odpowiedź ad 2): TAK.

W sytuacji wynajmu lokali mieszkalnych (wg projektu) na cele mieszkaniowe, zgodnie z planowanymi zapisami umowy najmu Wynajmujący (...-Wnioskodawca ) oświadczy iż wynajmowany lokal mieszkalny przeznaczony jest wyłącznie do wykorzystania na cele mieszkaniowe Najemcy, a Najemca będzie zobowiązany oświadczyć że przedmiotowy lokal najmu wykorzystywał będzie wyłącznie w celach mieszkaniowych.

3) Czy osoby wynajmujące lokale mieszkalne będą w nich realizować własne cele mieszkaniowe?

Odpowiedź ad 3): Ustawa o podatku VAT nie definiuje pojęcia „własne cele mieszkaniowe”.

Szukając odpowiedzi na pytanie nr 3 wezwania w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 14-10-2021 po. 145 Nr DD2.8202.4.2020 czytamy m.in. str. 3 i 4 cyt: „Układ funkcjonalny, konstrukcyjny i przestrzenny budynku (lokalu), oraz rozwiązania techniczne i materiałowe elementów budowlanych muszą odpowiadać wymaganiom wynikającym m.in. z ich przeznaczenia. Zatem budynek (lokal) mieszkalny musi być przystosowany w taki sposób, by spełniał podstawowe funkcje mieszkalne - niezbędne do prawidłowej egzystencji człowieka. Tym samym, budynek (lokal) mieszkalny powinien w swym projekcie uwzględniać pomieszczenia takie jak kuchnia i łazienka, wraz z oznaczeniem umiejscowienia odpowiednich instalacji i przyłączy - wodnych, elektrycznych, gazowych, wentylacyjnych, czy też odprowadzenia ścieków;

Dalej czytamy Co istotne, z uwagi na nieostry charakter pojęcia „własnych celów mieszkaniowych” należy uznać, że sam „cel mieszkaniowy” w danym budynku (lokalu) realizowany jest pośrednio dzięki możliwości zabezpieczenia i realizacji w nim podstawowych potrzeb życiowych człowieka; i dalej: „Własny cel mieszkaniowy polegać ma bowiem na możliwości zamieszkiwania i funkcjonowania w budynku (lokalu), czyli normalnej ludzkiej egzystencji.”

Mając na uwadze powyższe oraz stan każdego lokalu odpowiedź brzmi : TAK.

4) Czy będą Państwo wynajmować lokale mieszkalne w imieniu własnym i na własny rachunek?

Odpowiedź : TAK, lokale mieszkalne wynajmowane będą przez Wnioskodawcę czyli w imieniu własnym i na własny rachunek Wnioskodawcy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej.

Pytania (oznaczone jak we wniosku nr 1 i nr 2)

1. Czy w opisanym stanie faktycznym wynajem lokali znajdujących się na dwóch piętrach nadbudowy (obecna inwestycja) na cele mieszkaniowe, które według projektu budowlanego w opisanym budynku usługowo-biurowo-mieszkalnym (nadbudowa) przeznaczone są na cele mieszkaniowe będzie podlegało zwolnieniu od podatku VAT?

2. Czy w opisanym stanie faktycznym wynajem lokali znajdujących się na dwóch piętrach nadbudowy (obecna inwestycja) na cele mieszkaniowe, które według projektu budowlanego w opisanym budynku usługowo-biurowo-mieszkalnym nie są przeznaczone są na cele mieszkaniowe (wg projektu są przeznaczone na usługi zakwaterowania turystycznego KOB XIV) będzie podlegało zwolnieniu od podatku VAT?

Państwa stanowisko

Ad pyt. 1 - w opisanym stanie faktycznym wynajem lokali znajdujących się na dwóch piętrach nadbudowy (obecna inwestycja) na cele mieszkaniowe, które według projektu budowlanego w opisanym budynku usługowo-biurowo-mieszkalnym (nadbudowa) przeznaczone są na cele mieszkaniowe będzie podlegało zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art 43 ust 1 pkt 36 ustawy VAT.

Ad pytanie 2 : w stanie faktycznym wynajem lokali znajdujących się na dwóch piętrach nadbudowy (obecna inwestycja) na cele mieszkaniowe, które według projektu budowlanego opisanej nieruchomości, tj. budynku usługowo-biurowo-mieszkalnego nie są przeznaczone są na cele mieszkaniowe (wg projektu są przeznaczone są na usługi zakwaterowania turystycznego KOB XIV) będzie podlegało zwolnieniu od podatku VAT zgodnie z art 43 ust 1 pkt 36 ustawy VAT, ponieważ faktyczne wykorzystanie lokalu jest tutaj decydujące (wynajem na cele mieszkaniowe).

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy - Kodeks cywilny (kc) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Umowa najmu polega na oddaniu rzeczy do używania najemcy w zamian za płacenie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.

Powyższe przepisy stanowią implementację do krajowego porządku prawnego przepisu art. 135 ust. 1 lit. I) dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej6 (dalej: „dyrektywa 2006/112/WE”), zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają od podatku dzierżawę i wynajem nieruchomości.

Stosownie do ust. 2 ww. przepisu zwolnienie przewidziane w ust. 1 lit. I) nie obejmuje:

a) świadczenia usług zakwaterowania określonych w prawie krajowym państw członkowskich, w sektorze hotelarskim lub w sektorach o podobnym charakterze, włącznie z zapewnianiem miejsc na obozach wakacyjnych lub na terenach przystosowanych do biwakowania;

b) wynajmu miejsc parkingowych dla pojazdów;

c) wynajmu trwale zainstalowanego wyposażenia i urządzeń;

d) wynajmu sejfów.

Państwa członkowskie mogą przewidzieć dodatkowe wyłączenia dotyczące zakresu stosowania zwolnienia przewidzianego w ust. 1 lit. I).

Zgodnie z powyższym w prawie krajowym zostały wprowadzone dodatkowe warunki stosowania zwolnienia dotyczącego wynajmu i dzierżawy nieruchomości. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wprowadza następujące (łączne) warunki zastosowania zwolnienia od podatku:

1) wynajmowana lub dzierżawiona nieruchomość musi mieć charakter mieszkalny,

2) wynajem lub dzierżawa dokonywane są na własny rachunek,

3) wynajem lub dzierżawa dokonywane są wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Pierwszy i drugi warunek wyłączają z zakresu zwolnienia od podatku wynajem i dzierżawę wszystkich nieruchomości (lub ich części) o charakterze innym niż mieszkalny oraz usługi wynajmu/dzierżawy wykonywane przez podmioty działające na cudzy rachunek.

Trzeci warunek wyłącza z zakresu zwolnienia usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości wykonywane na cele inne niż mieszkaniowe - a zatem np. na cele prowadzonej działalności gospodarczej lub inne (z zastrzeżeniem wykonywania czynności na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego).

Zwolnieniem od podatku jest również objęta usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy. %. Załącznik nr 3 do ustawy VAT wskazuje towary i usługi, które są opodatkowane 8% stawką. W pozycji nr 47 zostały wskazane usługi sklasyfikowane pod kodem PKWiU 55 jako usługi związane z zakwaterowaniem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiliście Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 i 2) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek:

- obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanych nieruchomości oraz

- subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanych nieruchomości (cel mieszkaniowy).

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

Zgodnie z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy pod symbolem PKWiU 55 wskazane są:

Jak wynika z wyżej powołanych przepisów, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę.

W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze innym niż mieszkalny oraz nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

- świadczenie usługi na własny rachunek,

- charakter mieszkalny nieruchomości,

- mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Stosownie do art. 2 ust. 1 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 2 ust. 1a cyt. ustawy:

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy o własności lokali:

W myśl art. 2 ust. 3 ww. ustawy o własności lokali:

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT a głównym przedmiotem Państwa działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Realizują Państwo inwestycję w postaci nadbudowy dwóch pięter nad budynkiem usługowo-handlowym, która to nadbudowa (inwestycja) realizowana jest zgodnie z projektem i decyzjami starosty o pozwoleniu na nadbudowę.

Inwestycja jest realizowana na podstawie :

1. Decyzji Starosty wydanej na ojca w zakresie „zatwierdzam projekt budowlany i udzielam pozwolenia na budowę, nadbudowę budynku usługowo-biurowego (pierwotnie rodzice mieli plany nadbudowy 1 piętra na cele biura) oraz

2. Decyzji Starosty wydanej na ojca zatwierdzającej projekt zamienny, oraz

3. Decyzji Starosty dotyczącą przeniesienia decyzji Starosty … znak:.. zatwierdzających projekt budowlany dla nadbudowy budynku usługowo-biurowego z dotychczasowego inwestora (ojca) na Państwa oraz

4. Decyzji Starosty z (...) 2022 r. według, której Starosta postanawia zmienić poprzednie decyzje m.in. w zakresie zmiany sposobu użytkowania z budynku usługowo-biurowego na budynek usługowo-biurowo-mieszkalny

Nadbudowa polega na wykonaniu 2 kondygnacji, gdzie według projektu jedna cała kondygnacja 2 piętra przeznaczona jest wyłącznie na cele mieszkaniowe (wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe), a na jednej (pierwszej) kondygnacji są lokale mieszane tj.: lokalne do wynajmu na cele mieszkaniowe (mieszkania) oraz lokale usługowe w zakresie najem krótkotrwały i biura.

I tak wg projektu:

- na 1 piętrze nadbudowy znajdować się będą: lokale biurowe w tym na potrzeby Wnioskodawcy, lokale krótkotrwałego zakwaterowania (…) oraz są mieszkania, natomiast

- drugie (2 ) piętro nadbudowy w całości przeznaczone jest na cele mieszkaniowe, tj. do wynajmu na mieszkania po skończonej inwestycji (czyli dłuższy najem na cele mieszkaniowe).

Wskazali Państwo również, biorąc pod uwagę art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, że lokale, o które Państwo pytają w pytaniach oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2 spełniają/będą spełniać wymagania dotyczące samodzielnych lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 2 ust. 2 ww. ustawy.

Z zapisów umowy zawieranej przez Państwa z najemcą będzie wynikać, że wynajmowane lokale mieszkalne będą wykorzystywane wyłącznie w celach mieszkaniowych. W sytuacji wynajmu lokali mieszkalnych (wg projektu) na cele mieszkaniowe, zgodnie z planowanymi zapisami umowy najmu Wynajmujący (...-Wnioskodawca) oświadczy iż wynajmowany lokal mieszkalny przeznaczony jest wyłącznie do wykorzystania na cele mieszkaniowe Najemcy, a Najemca będzie zobowiązany oświadczyć że przedmiotowy lokal najmu będzie wykorzystywał wyłącznie w celach mieszkaniowych.

Ponadto wskazali Państwo, że będą Państwo wynajmować lokale mieszkalne w imieniu własnym i na własny rachunek, a osoby wynajmujące lokale mieszkalne będą w nich realizować własne cele mieszkaniowe.

Odnosząc się do regulacji prawnych oraz przedstawionego przez Państwa opisu sprawy zaznaczenia wymaga, że - jak wskazano powyżej - świadczenie usług najmu korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w przypadku spełnienia łącznie warunków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Zatem zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy, nieruchomości - co istotne - o charakterze mieszkalnym, na cele mieszkaniowe.

Analiza przedstawionych przez Państwa okoliczności sprawy w kontekście obowiązujących przepisów prawa podatkowego prowadzi do wniosku, że skoro lokale będące przedmiotem najmu, jak Państwo wyjaśnili we wniosku spełniają wymagania dotyczące samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własnosci lokali, są/będą faktycznie wynajmowane na cele mieszkaniowe, gdzie Najemcy będą w nich realizować własne cele mieszkaniowe, to zostały spełnione wymienione wyżej przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W rezultacie, w sprawie będącej przedmiotem wniosku, świadczone przez Państwa usługi najmu lokali mieszkalnych znajdujących się na dwóch piętrach nadbudowy, które według projektu budowlanego przeznaczone są ma cele mieszkaniowe i te które przeznaczone są na usługi zakwaterowania spełniają przesłanki do objęcia ich zwolnieniem od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Bowiem bez znaczenia dla zwolnienia usług najmu na cele mieszkalne jest kwestia przeznaczenia lokalu w projekcie budowlanym. Jak wyżej wskazano istotnym do zastosowania zwolnienia jest spełnienie wymagań dotyczących samodzielnych lokali mieszkalnych (gdzie spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2 ustawy o własności lokali stwierdza starosta w zaświadczeniu), świadczenie usługi na własny rachunek, mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Podsumowując, w zaistniałej sytuacji wynajem lokali mieszkalnych, w których Najemcy będą realizować własne cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia od podatku, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 3 i 4 została wydana w odrębnym rozstrzygnięciu.

Wydana interpretacja rozstrzyga w zakresie zadanych pytań. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, a wynikające z opisu sprawy oraz Państwa stanowiska – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ustalenie czy lokale, o które Państwo pytacie stanowią lokale mieszkalne oraz czy lokale te są wykorzystywane przez wynajmujących na własne cele mieszkaniowe, nie może podlegać ocenie Organu, w trybie i na zasadach przewidzianych dla instytucji interpretacji indywidualnej. Informacja ta została przyjęta jako niepodlegający ocenie element stanu faktycznego sprawy.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.