Interpretacja indywidualna z dnia 22 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.494.2024.3.MG

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej częściowo w działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• nieprawidłowe w zakresie pytania Nr 1 oraz
• prawidłowe w zakresie pytania Nr 2.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 27 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej częściowo w działalności gospodarczej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 sierpnia 2024 r. (wpływ 6 sierpnia 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(1) Jest Pan właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…). Nieruchomość składa się z działki oznaczonej numerem 1 o powierzchni 0,7386 ha położnej w (…) przy ul. (…).

(2) Nieruchomość stanowi Pana majątek prywatny. Nieruchomość nie wchodzi w skład majątku wspólnego Pana i Pana małżonki. Nieruchomość stanowi Pana osobisty majątek. Nabył Pan własność Nieruchomości w drodze darowizny otrzymanej od Pana ojca w dniu 25 października 2017 r.

(3) Z rejestru gruntów i kartoteki budynków wynika, że Nieruchomość stanowi inne tereny zabudowane budynkami przemysłowymi, transportu i łączności oraz zbiornikami, silosami i budynkiem magazynowym. W praktyce zabudowania stanowią suszarnię z obudową, koszem zasypowym wraz z zadaszeniem, 24 aluminiowymi zbiornikami magazynowymi, budynkiem biurowo-warsztatowym i budynkiem wagi z wagą samochodową. Przedmiotowe zabudowania były obecne na Nieruchomości w momencie nabycia jej w drodze darowizny przez Pana, tj. zostały zrealizowane przez Pana ojca. Na Nieruchomości posadowione są następujące budynki oznaczone pod numerami (Id budynku):

1. (...) – kategoria budynku: zbiorniki silosy i budynki magazynowe, jednokondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 23 m²;

2. (...) – kategoria budynku: zbiorniki silosy i budynki magazynowe, jednokondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 94 m²;

3. (...) – kategoria budynku: budynki przemysłowe, o powierzchni zabudowy 91 m²;

4. (...) – kategoria budynku: budynki transportu i łączności, jednokondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 9 m²;

5. (...) – kategoria budynku: zbiorniki silosy i budynki magazynowe, jednokondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 170 m²;

6. (...) – kategoria budynku: zbiorniki silosy i budynki magazynowe, jednokondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 69 m².

(4) Od 15 lutego 2012 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest transport drogowy towarów. Przedmiotem działalności gospodarczej nie jest obrót nieruchomościami. Podlega Pan nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce, zaś przychód z prowadzonej przez niego działalności opodatkowany jest liniowo (zgodnie z art. 30ca ust. 1 ustawy o PIT). Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

(5) Prowadzi Pan działalność gospodarczą pod adresem (…). Na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej sporadycznie wykorzystuje Pan jednak również część Nieruchomości, to jest utwardzony plac o powierzchni ok. 0,185 ha, tj. ok. 25% powierzchni Nieruchomości. Sporadyczne korzystanie z tej części Nieruchomości polega na parkowaniu na niej pojazdów wykorzystywanych przez Pana do świadczenia usług transportowych w sytuacji braku miejsca postojowego w miejscu, w którym prowadzi Pan działalność gospodarczą, tj. (…). Pozostała część Nieruchomości, tj. ok. 75% jej powierzchni nie jest w ogóle (nawet sporadycznie) używana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Z uwagi na nieregularny i sporadyczny charakter korzystania z części Nieruchomości w prowadzonej działalności, Nieruchomość (tj. ani grunt ani żaden z Budynków) nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

(8) Dnia 1 marca 2024 r. działając jako osoba prywatna złożył Pan Spółce a. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…), wpisanej do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy (…), VIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS:  (…), REGON: (…), NIP: (…) (dalej: „Nabywca”) ofertę zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości gruntowej opisanej w pkt (1) (umowa przyrzeczona). Oferta został przyjęta w dniu 6 marca 2024 r. Na Nieruchomości Nabywca planuje realizację inwestycji (dalej: „Inwestycja”) polegającej na prowadzeniu na Nieruchomości obiektu handlowego (dalej: „Obiekt”). Inwestycja będzie zrealizowana na Nieruchomości oraz na działce sąsiedniej, która zostanie nabyta przez Nabywcę od innego podmiotu niż Pan.

(9) Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu szeregu warunków określonych w ofercie, o której mowa w pkt (8). Jednym z warunków jest przedłożenie przez Pana przed zawarciem umowy przyrzeczonej m.in.:

• decyzji obejmującej zgodę na usunięcie drzew lub krzewów kolidujących z Inwestycją, w tym z Obiektem, wraz z potwierdzeniem poniesienia ustalonych w tej decyzji opłat administracyjnych z tytułu usunięcia drzew lub krzewów – o ile będzie to konieczne,
• decyzji o przeniesieniu na Nabywcę do nabycia wszystkich (co do których będzie to dopuszczone przez obowiązujące przepisy) rozstrzygnięć administracyjnych, potrzebnych do zrealizowania Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury w ramach Nieruchomości,
• zaświadczenia wydanego przez właściwy organ ochrony środowiska, że Nieruchomość nie jest wpisana do rejestru historycznego zanieczyszczeń powierzchni ziemi ani rejestru bezpośrednich zagrożeń szkodą w środowisku i szkód w środowisku,
• porozumienia, umowy lub innego pisemnego uzgodnienia z właściwym gestorem mediów, określającego zasady przebudowy, względnie likwidacji instalacji, urządzeń lub sieci znajdujących się na Nieruchomości, a kolidujących z Inwestycją, w tym Obiektem lub jego infrastrukturą, jak również ostatecznych, a w wypadku wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego – prawomocnych rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do przebudowy lub likwidacji tych instalacji, urządzeń lub sieci,
• dokumentu pochodzącego od właściwego organu administracji, zatwierdzającego organizację ruchu w ramach Nieruchomości, pozwalającego na skomunikowanie Nieruchomości z drogą publiczną – ulicą (…) oraz ulicą (…) poprzez zjazdy zwykłe z dróg publicznych z pełną relacją skrętów, stosownie do PZT – o ile będzie konieczna dla prawidłowej realizacji Inwestycji oraz z niej korzystania.

Zobowiązał się Pan ponadto do udzielenia Nabywcy pełnomocnictw do działania w jego imieniu oraz podejmowania określonych czynności (wskazanych poniżej), mających na celu przygotowanie realizacji Inwestycji. Są to m.in.:

1) pełnomocnictwo do postępowań administracyjnych, tj. do:

a. wszczęcia i prowadzenia w Pana imieniu postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej Inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

i. decyzji o podziale Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z umową przedwstępną realizacji Inwestycji,

ii. decyzji o rozgraniczeniu Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z umową przedwstępną realizacji Inwestycji,

iii. decyzji obejmującej zgodę na wyłączenie z produkcji rolnej lub leśnej gruntu składającego się na Nieruchomość,

iv. zezwolenia na lokalizację zjazdów zwykłych z dróg publicznych na Nieruchomość,

v. uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,

vi. uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,

vii. decyzji o warunkach zabudowy, umożliwiającej realizację Inwestycji na Nieruchomości, z której wynikać będzie, że w ramach Nieruchomości możliwe jest zrealizowanie Inwestycji, w tym Obiektu i związanej z nim infrastruktury, zgodnie z przyjętymi założeniami,

viii. zgłoszenia budowy lub przebudowy zjazdów na Nieruchomość,

ix. zezwolenia na zajęcie pasa drogowego,

x. zezwolenia na usunięcie z Nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych,

xi. decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę Inwestycji w ramach Nieruchomości,

xii. zgody na przebudowę lub likwidację znajdujących się w ramach Nieruchomości instalacji, urządzeń lub sieci, kolidujących z Inwestycją,

xiii. pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na Nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji Inwestycji,

xiv. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Inwestycji,

xv. innych wymaganych decyzji, uzgodnień i opinii właściwych organów;

2) prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

3) pełnomocnictwo do prowadzenia negocjacji z gestorem sieci,

4) pełnomocnictwo do prowadzenia inwestycji.

Powyżej wskazane pełnomocnictwa mogą być efektywnie wykonywane przez pełnomocników przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, a decyzje uzyskane przez Pana zostaną przeniesione na Nabywcę w wykonaniu postanowień Umowy Przyrzeczonej.

Zobowiązał się Pan również do współdziałania z Nabywcą w ramach wszelkich postępowań związanych z uzyskaniem rozstrzygnięć koniecznych dla budowy Inwestycji i prawidłowego z niej korzystania, według planów Nabywcy. Oznacza to w szczególności, że zobowiązał się Pan wobec Nabywcy do wzajemnej współpracy, dążąc do możliwe najszybszego uzyskania rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych do budowy i użytkowania Inwestycji, w szczególności udzielanie prawem wymaganych pełnomocnictw oraz zgód, możliwie jak najszybsze przekazywanie informacji lub korespondencji doręczonej Panu dotyczącej lub związanej z zawartą umową lub Inwestycją.

Przedmiotowe zobowiązanie do współdziałania będzie obowiązywało również po zawarciu umowy przyrzeczonej.

(10) Ponadto jednym z zobowiązań wynikających z zawartej umowy przedwstępnej jest dokonanie rozbiórki budynków opisanych w pkt (3). Cena sprzedaży Nieruchomości uwzględnia jedynie wartość gruntu. Nabywca nie jest zainteresowany nabyciem własności Budynków. Nieruchomość w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej, będzie więc posiadała status nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

(11) W przypadku potwierdzenia przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej prawidłowości stanowiska zaprezentowanego w stosunku do pytania 3, udokumentuje Pan transakcję dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy poprzez wystawienie faktury z podatkiem VAT naliczonym według stawki podstawowej.

Opisana we wniosku transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

• Nieruchomość przez cały okres posiadania była użytkowana tylko w części, tj. w 25% zgodnie z opisem uwzględnionym we wniosku - sporadycznie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Pozostała część nieruchomości nie była przez Pana czynnie używana, była traktowana przez Pana jako forma ochrony prywatnego kapitału.
• złożył Pan nabywcy ofertę zakupu nieruchomości.
• Sprzedał Pan wcześniej jedną nieruchomość, którą nabył w dniu 6 stycznia 2004 r. na podstawie umowy sprzedaży, w celu lokaty prywatnej gotówki. Nieruchomość ta nie była w żaden sposób wykorzystywana. Sprzedał Pan tą nieruchomość 31 października 2023 r. w celu upłynnienia części posiadanego majątku. Była to nieruchomość niezabudowana - grunt orny. Środki ze sprzedaży ww. nieruchomości zostały przeznaczone na Pana bieżące utrzymanie. Nie zostały przeznaczone na zakup innej nieruchomości.
• Zgodnie z umową przedwstępną umowa przyrzeczona ma być zawarta nie później niż do dnia 27 lutego 2026 r. Nie zna Pan jednak dokładnej daty, gdyż zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od spełnienia szeregu warunków, z których część nie jest zależna od Pana (np. uzyskanie pozwolenia na budowę przez nabywcę).
• Pana żona nie prowadzi działalności gospodarczej.
• Pozostałe 75% działki nr 1 nie było przez Pana w żaden sposób wykorzystywane, stanowi Pana majątek prywatny.
• Od dnia nabycia w 2017 r. ani działka ani znajdujące się na niej budynki nie były przedmiotem zawieranych przez Pana umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
• Wszystkie budynki znajdujące się na działce nr 1 zostaną rozebrane przez Pana do dnia zawarcia z Nabywcą umowy przyrzeczonej sprzedaży.
• Dla działki nr 1 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Do dnia sporządzenia odpowiedzi na wezwanie nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jednak zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej taka decyzja powinna być wydana przed dniem sprzedaży.

Pytania

1) Czy sprzedaż na rzecz podmiotu trzeciego (Nabywcy) niezabudowanej Nieruchomości gruntowej stanowiącej Pana majątek prywatny będzie stanowiła przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych? (zdarzenie przyszłe)

2) W przypadku uznania, że Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe, czy sprzedaż na rzecz podmiotu trzeciego (Nabywcy) niezabudowanej Nieruchomości gruntowej stanowiącej Pana majątek prywatny będzie stanowiła przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ale tylko w odniesieniu do 25% wartości Nieruchomości, wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej? (zdarzenie przyszłe)

3) Czy w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, powinien Pan zostać uznany za podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT? (zdarzenie przyszłe)

4) Czy dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę i nie będzie zwolniona z tego podatku? (zdarzenie przyszłe)

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone Nr 1 i 2. W zakresie pytań oznaczonych Nr 3 i 4 dotyczących ustawy o podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Sprzedaż Nieruchomości nie będzie wiązała się z powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dla kwalifikacji przychodu uzyskanego ze zbycia Nieruchomości do właściwego źródła przychodu istotne znaczenie ma fakt wykorzystywania tej nieruchomości do celów prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej oraz charakter tej nieruchomości. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego Nieruchomość nie stanowi środka trwałego w rozumieniu ustawy o PIT i nie podlegała w Pana ocenie ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z uwagi na sporadyczny charakter korzystania z niej w tejże działalności, a także fakt nabycia jej w sposób nieodpłatny, tj. w drodze darowizny. Wobec tego Nieruchomość nie powinna być zaliczona do składników majątkowych wykorzystywanych i związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. To z kolei oznacza, że art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT nie znajdzie zastosowania w opisywanym zdarzeniu przyszłym.

Na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego rozstrzygnięcia wymaga również stosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, który stanowi, że: „źródłem przychodu jest odpłatne zbycienieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”. Jak wskazano powyżej odpłatne zbycie Nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Zatem ustalić należy czy odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Skoro nabycie Nieruchomości (w drodze darowizny) miało miejsce 25 października 2017 r., to pięcioletni, o którym mowa w ww. przepisie upłynął w 31 grudnia 2022 r.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, odpłatne zbycie (sprzedaż) przez Pana Nieruchomości nabytej w 2017 r., na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Ad. 2

W przypadku uznania, że Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe, należy uznać, że jedynie 1/4 ceny Nieruchomości mogłaby stanowić Pana przychód, tj. w odniesieniu do powierzchni, która jest sporadycznie wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. W takim przypadku zastosowanie znalazłby przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT w związku z art. 22f ust. 4 ustawy o PIT.

W myśl art. 22f ust. 4 ustawy o PIT, jeżeli tylko część nieruchomości jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości.

W świetle powyższego, zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

• składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,
• składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zakładając, że wykorzystywana w działalności gospodarczej część Nieruchomości podlegała ujęciu w ewidencji środków trwałych, tj. 25% powierzchni Nieruchomości sporadycznie używana jako miejsce postojowe dla Pana samochodów ciężarowych, kwota uzyskana ze sprzedaży tej części Nieruchomości będzie stanowić przychód z działalności gospodarczej zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT.

Biorąc pod uwagę, że tylko 1/4 działki wykorzystywana była w prowadzonej działalności gospodarczej, a Pana działalność nie polega na obrocie nieruchomościami, to planowana sprzedaż pozostałej części Nieruchomości (tj. 3/4) niewykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej, stanowiącej dla Pana prywatny majątek, w posiadaniu której był już Pan w 2017 r., z uwagi na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i upływ 5 letniego terminu wskazanego w tym przepisie, nie będzie w ogóle stanowić źródła przychodu.

Analogiczne stanowisko zostało przedstawione w interpretacji indywidualnej z dnia 31 października 2023 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.609.2023.1.PS.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych w oparciu o system przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów. Ustawodawca tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń w oparciu o kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł przychodów.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Odrębnym źródłem przychodu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy jest:

Art. 10 ust. 2 pkt 3 omawianej ustawy stanowi, że:

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą), w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

Jak stanowi art. 22a ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 22c ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22f ust. 4 ww. ustawy:

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od jego wartości początkowej dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Należy przy tym podkreślić, że mimo tego, że nieruchomość, o której mowa we wniosku, była wykorzystywana w działalności gospodarczej, ale nie została ujęta w ewidencji środków trwałych, to dotyczą jej wszelkie konsekwencje związane z jej statusem jako środka trwałego, w szczególności miał Pan obowiązek wprowadzić nieruchomość do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Stanowi o tym przepis art. 22d ust. 2 cytowanej ustawy.

W świetle powyższego, zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

• składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,
• składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Po spełnieniu łącznie wszystkich ww. przesłanek określony składnik majątku spełnia definicję środka trwałego. Ponadto wszystkie składniki majątku (poza składnikami wymienionymi w art. 22d ust. 1 ustawy), które stanowią środki trwałe w rozumieniu ustawy, powinny zostać wprowadzone do ewidencji środków trwałych – niezależnie od tego czy podlegają amortyzacji, czy też nie.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że co do zasady regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Natomiast w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy.

Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy podlegały one wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 (zdanie drugie) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że jest Pan właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej. Nieruchomość stanowi Pana majątek prywatny. Nieruchomość nie wchodzi w skład majątku wspólnego Pana i Pana małżonki. Nieruchomość stanowi Pana osobisty majątek. Nabył Pan własność Nieruchomości w drodze darowizny otrzymanej od Pana ojca w dniu 25 października 2017 r. Nieruchomość stanowi inne tereny zabudowane. Zabudowania stanowią suszarnię z obudową, koszem zasypowym wraz z zadaszeniem, 24 aluminiowymi zbiornikami magazynowymi, budynkiem biurowo-warsztatowym i budynkiem wagi z wagą samochodową. Przedmiotowe zabudowania były obecne na Nieruchomości w momencie nabycia jej w drodze darowizny przez Pana, tj. zostały zrealizowane przez Pana ojca. Od 15 lutego 2012 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem jest transport drogowy towarów. Przedmiotem działalności gospodarczej nie jest obrót nieruchomościami. Na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej sporadycznie wykorzystuje Pan jednak również część Nieruchomości, to jest utwardzony plac o powierzchni ok. 25% powierzchni Nieruchomości. Sporadyczne korzystanie z tej części Nieruchomości polega na parkowaniu na niej pojazdów wykorzystywanych przez Pana do świadczenia usług transportowych w sytuacji braku miejsca postojowego w miejscu, w którym prowadzi Pan działalność gospodarczą. Pozostała część Nieruchomości, tj. ok. 75% jej powierzchni nie jest w ogóle (nawet sporadycznie) używana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Dnia 1 marca 2024 r. działając jako osoba prywatna złożył Pan Spółce ofertę zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości gruntowej (umowa przyrzeczona). Na Nieruchomości Nabywca planuje realizację inwestycji, polegającej na prowadzeniu na Nieruchomości obiektu handlowego. Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu szeregu warunków określonych w ofercie. Zobowiązał się Pan do udzielenia Nabywcy pełnomocnictw do działania w jego imieniu oraz podejmowania określonych czynności, mających na celu przygotowanie realizacji Inwestycji. Ponadto jednym z zobowiązań wynikających z zawartej umowy przedwstępnej jest dokonanie rozbiórki istniejących na Nieruchomości budynków. Cena sprzedaży Nieruchomości uwzględnia jedynie wartość gruntu. Nabywca nie jest zainteresowany nabyciem własności Budynków. Nieruchomość w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej, będzie więc posiadała status nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

Odnosząc powyższe do przedstawionych we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że skoro część opisanej we wniosku nieruchomości jest wykorzystywana w działalności gospodarczej do parkowania pojazdów, to – przy założeniu, że okres używania tej części nieruchomości wynosił ponad rok – nie budzi wątpliwości, że ta część nieruchomości powinna stanowić środek trwały Pana działalności gospodarczej. Fakt ten wynika z samej definicji środka trwałego.

W konsekwencji, planowane odpłatne zbycie w 2026 r. nieruchomości opisanej we wniosku w części wykorzystywanej uprzednio w działalności gospodarczej (ok. 25% powierzchni Nieruchomości), będzie skutkować powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność, czy nieruchomości ta w części wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też nie. Bez względu na to, czy został spełniony ten obowiązek – wynikający z art. 22d ust. 2 ww. ustawy – kwota uzyskana ze sprzedaży tej części nieruchomości – zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – stanowić będzie przychód z działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę, że tylko ok. 25% powierzchni Nieruchomości wykorzystywana była w prowadzonej działalności gospodarczej, a Pana działalność nie polega na obrocie nieruchomościami, to planowana sprzedaż w 2026 r. pozostałych 75% powierzchni Nieruchomości niewykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej, stanowiąca Pana prywatny majątek, w posiadaniu której był Pan już w 2017 roku, z uwagi na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i upływ 5 letniego terminu wskazanego w tym przepisie, nie będzie w ogóle stanowić źródła przychodu.

Brak jest bowiem podstaw, aby podejmowane przez Pana czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, Pana stanowisko jest:

• nieprawidłowe w odniesieniu do pytania Nr 1, gdzie wskazuje Pan, że sprzedaż nieruchomości nie będzie wiązała się z powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz
• prawidłowe w odniesieniu do pytania Nr 2, gdzie wskazuje Pan, że w sytuacji sprzedaży nieruchomości jedynie 1/4 ceny nieruchomości stanowi Pana przychód z działalności gospodarczej, a sprzedaż pozostałej części z uwagi na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i upływ 5-letniego terminu wskazanego w tym przepisie, nie będzie w ogóle stanowić źródła przychodu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).