Interpretacja indywidualna z dnia 21 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.376.2024.3.JKU

Podleganie opodatkowaniu planowanej sprzedaży 22 nowo utworzonych działek po podziale działki nr 1 i odpowiednich udziałów w działce „drogowej”.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 czerwca 20024 r. wpłynął Pana wniosek z 31 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży 22 nowo utworzonych działek po podziale działki nr 1 i odpowiednich udziałów w działce „drogowej”.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 lipca 2024 r. (wpływ 29 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

7 lipca 2005 r. Wnioskodawca, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, nabył do majątku wspólnego nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…) w gminie (…) w powiecie (…) (obecnie (…)), składającą się z niezabudowanej działki rolnej o numerze geodezyjnym 1 o łącznej powierzchni 6,5085 HA.

Małżeństwo Wnioskodawcy zostało rozwiązane przez Sąd wyrokiem z dnia 8 marca 2012 r. Na mocy umowy o podział majątku wspólnego po ustaniu związku małżeńskiego, przypadła Wnioskodawcy działka gruntu numer 1. Dnia 7 lipca 2020 r., z inicjatywy Wnioskodawcy, dla działki nr 1 wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz podziałem działki 1 na 24 działek ewidencyjnych w (…) gmina (…), obręb (…).

Do dnia złożenia rozpatrywanego wniosku nie rozpoczęto sprzedaży nowo utworzonych działek, dokonując jedynie niezbędne czynności organizacyjnych, przygotowując teren do sprzedaży. Z uwagi na przebieg nad działką 1 napowietrznej linii energetycznej średniego napięcia oddano w dzierżawę przedsiębiorstwu (…) S.A. część wydzielonej działki drogowej numer 2 w celu całkowitego demontażu linii i słupów SN w granicach działki 1 oraz budowy kontenerowej stacji transformatorowej wraz z powiązaniami (…) na potrzeby zasilania planowanych domów jednorodzinnych.

Starosta (…) 10 stycznia 2024 r. wydał w tym zakresie, na wniosek inwestora, tj. (…) S.A., decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz udzielił pozwolenia na budowę.

Dla uniknięcia konfliktów pomiędzy nabywcami działek dotyczących typu i wielkości realizowanych obiektów budowlanych, a w szczególności ewentualnych ograniczeń krajobrazowych zaplanowano i zaprojektowano dla każdej z 22 nowo utworzonych działek budowlanych jednolity budynek jednorodzinny wolnostojący o funkcji mieszkalnej oraz uzyskano dla każdej działki decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenie na budowę. Tym samym nabywca działki uzyskuje grunt uzbrojony w przyłącze energetyczne ZK wykonane na granicy działki oraz pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Jednocześnie ma pewność, że na działkach sąsiednich nie powstanie obiekt odrębny stylistycznie lub przesłaniający widok na (…).

Zaprojektowane działki są nie mniejsze niż 1.600 m², co gwarantuje swobodną zabudowę mającą istotne znaczenie dla nabywców działek na terenach wiejskich.

Wnioskodawca jest nadal czynny zawodowo i pracuje (…), co wiąże się z wielomiesięcznymi wyjazdami. W roku 2025 przechodzi jednak na emeryturę i celem podejmowanych działań jest uporządkowanie spraw majątkowych i zabezpieczenie finansowe na okres emerytalny. Środki uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup nieruchomości oraz zgromadzenie środków niezbędnych do stałego uzupełniania otrzymywanych świadczeń emerytalnych.

Działka nr 1 nie była oddawana w użytkowanie innym osobom w jakiejkolwiek formie. Wszelkie pożytki pobierał bezpośrednio Wnioskodawca, On ponosił również wszystkie koszty związane z nieruchomością w tym z tytułu prowadzenia niezbędnych prac polowych oraz opłacał podatek rolny na rzecz Gminy (…). Wnioskodawca pobierał środki z tytułu jednolitych dopłat obszarowych, wykonując wyłącznie podstawowe zabiegi agrotechniczne, takie jak mulczowanie dla ochrony gruntów przed zakrzaczeniem i powiększaniem się stosunkowo dużej części już zalesionej działki. Wnioskodawca z uwagi na rodzaj wykonywanej pracy, wiążący się z długotrwałym pobytem poza miejscem stałego zamieszkania, korzystał z usług architekta, jako pełnomocnika w sprawach związanych z przygotowaniem dokumentacji i pozyskaniem kolejnych decyzji administracyjnych, niezbędnych do przygotowania działek do sprzedaży. Również w zakresie sprzedaży wydzielonych działek Wnioskodawca zmuszony jest do korzystania z usług profesjonalnego pośrednika w sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, nie został również zarejestrowany jako podatnik podatku VAT z tytułu innej aktywności. Poza sprzedażą opisanych powyżej działek nie zamierza dokonywać sprzedaży innych nieruchomości.

Uzupełnienie opisu sprawy

I.

1. Niezabudowana działka rolna o nr 1 została nabyta w roku 2005, w trakcie trwania związku małżeńskiego, w celu realizacji budowy własnego domu jednorodzinnego oraz prowadzenia gospodarstwa domowego po zakończeniu aktywności zawodowej Wnioskodawcy. Plany te nie zostały niestety zrealizowane z przyczyn związanych z charakterem pracy Wnioskodawcy, który corocznie na okresy trwające po kilka miesięcy wypływał w ramach realizowanych kontraktów. Nasilające się problemy małżeńskie, które finalnie doprowadziły do rozwodu w roku 2012, powodowały odroczenie realizacji budowy, a ostatecznie jej zaniechanie.

2. Od momentu nabycia działki nie była ona w żaden sposób gospodarczy wykorzystywana. Nie uzyskiwano żadnych przychodów z tytułu produkcji rolnej. Tylko przez kilka pierwszych lat posiadania działki uzyskiwano dopłaty bezpośrednie, gdyż są one uzależnione od prowadzenia działalności rolniczej na terenie objętym dopłatą. Przeprowadzona kontrola wykazała brak użytkowania skutkujący cofnięciem dopłat bezpośrednich. Dbano wyłącznie o utrzymanie należytego stanu działki poprzez okresowe wycinki samosiejek, mulczowanie traw (koszenie i rozdrobnienie bez zbierania) i inne zabiegi zabezpieczające grunty przed dewastacją. Od rozwodu w roku 2012, cały koszt utrzymania działek oraz opłacanie podatku rolnego ponoszony jest samodzielnie przez Wnioskodawcę. Nie jest planowane jakiekolwiek gospodarcze wykorzystywanie działek do momentu ich planowanej sprzedaży.

3. Po dokonaniu podziału działki nr 1 na 24 działki w ramach działań marketingowych zamiarem Wnioskodawcy jest wyłącznie oznakowanie terenu banerem reklamowo-informacyjnym ustawionym bezpośrednio na działce oraz skorzystanie z pośrednictwa lokalnego biura obrotu nieruchomościami. Dotychczas nie korzystano z pomocy profesjonalnych pośredników ograniczając się do informacji lokalnej w organach administracji samorządowej.

4. Kontenerowa stacja transformatorowa wraz z powiązaniami (…) na potrzeby zasilania planowanych domów stanowi własność przedsiębiorstwa (…) SA.

5. Udostępnienie działki drogowej nr 2 na rzecz przedsiębiorstwa (…) SA w celu całkowitego demontażu linii i słupów SN w granicach działki 1 oraz budowy kontenerowej stacji transformatorowej miało charakter nieodpłatny, obejmowało udostępnienie części działki niezbędne do realizacji całości zadania, a po realizacji budowy udostępniono (…) SA tylko tę część działki, która została zajęta przez stacją transformatorową.

6. Celem Wnioskodawcy jest jak najszybsza sprzedaż gruntów, dlatego idealnym rozwiązaniem byłaby sprzedaż jednemu nabywcy wszystkich działek jednym aktem notarialnym przenoszącym własność nieruchomości. Warunek ten nie jest jednak nieodwołany i dopuszczalne jest realizowanie sprzedaży z etapem pośrednim w formie umowy przedwstępnej. Jeśli nabywca/nabywcy przedstawią takie oczekiwania, np. ze względów kredytowych, to mogą być zawierane umowy przedwstępne dla skutecznej sprzedaży wszystkich lub niektórych z oferowanych działek. Wymogu umowy przedwstępnej nie będzie stawiał Wnioskodawca.

a) umowa przedwstępna będzie zawierała tylko określenie wielkości zadatku podlegającego wpłacie przy jej zawarciu oraz ostatecznego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W szczególności nie jest przewidziane uzależnienie zwarcia umowy przenoszącej własność od uzyskania przez którąkolwiek ze stron umowy zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.;

b) strona sprzedająca będzie miała prawo do zatrzymania zadatku w razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej w wyznaczonym terminie z powodów tkwiących po stronie kupującego oraz będzie zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, jeśli powody takie będą po jej stronie. Ponadto na sprzedającym ciąży i będzie obowiązek dostarczenia dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy końcowej jak: wypisy i wyrysy z właściwych ewidencji, prawomocnej decyzji podziału gruntu oraz zaświadczeń, że działka nie jest położona w strefie rewitalizacji i nie jest objęta planem urządzenia lasów. Konieczność dostarczenia tych dokumentów wynika jednak bezpośrednio z przepisów prawa, a nie z umowy przedwstępnej;

c) nie jest przewidywane udzielanie jakichkolwiek pełnomocnictw kupującemu;

d) strona kupująca na mocy umowy przedwstępnej nie będzie miała prawa dysponowania gruntem, a w szczególności nie będzie mogła dokonywać żadnych inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność lub wartość;

e) potencjalny nabywca określony umową przedwstępną nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej. Sprzedający ustalając termin zawarcia umowy przyrzeczonej określi termin nie dłuższy niż trzy miesiące i w tym okresie wszelkie ciężary finansowe, w tym podatek rolny, obciążają sprzedającego;

f) pod pojęciem „dokonując jedynie niezbędne czynności organizacyjne przygotowujące teren do sprzedaży” ujęto wyłącznie czynności opisane – nie jest planowane podejmowanie jakichkolwiek dalszych działań.

8. Przedmiotem sprzedaży będą 22 działki budowlane, na których planowana jest realizacja budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz odpowiednie, proporcjonalne 22 udziały w działce drogowej (działka o numerze 2). Działkę 3 (numer 3) stanowi wydzielony teren zalesiony, który nie jest przeznaczony do sprzedaży ani w całości ani w udziałach, mając zabezpieczyć niesprecyzowane aktualnie potrzeby rekreacyjne dla użytkowników całego kompleksu (plac zabaw dla dzieci, boisko sportowe, park linowy, teren spacerowy, itp.).

9. Wnioskodawca wystąpił z inicjatywą dotyczącą wydania decyzji o warunkach zabudowy w celu uzyskania potwierdzenia możliwości realizacji budynków mieszkalnych na tym terenie i sprzedaży wydzielonych działek. Ze względu na oddalenie od terenów już zurbanizowanych nie ma możliwości doprowadzenia do tego terenu gazu, wody i kanalizacji, stąd uzyskanie potwierdzenia w formie decyzji o warunkach zabudowy była niezbędnym warunkiem umożliwiającym oferowanie terenu i powstałych działek jako przeznaczone na budownictwo mieszkalne jednorodzinne. W roku 2018 zdiagnozowano u Wnioskodawcy chorobę nowotworową, co skłoniło go do podjęcia kroków mających na celu rozporządzenie swoim majątkiem. W dniu 10 kwietnia 2019 r. sprzedał lokal mieszkalny uzyskany po rozwodzie na skutek podziału majątku wspólnego oraz rozpoczął procedury dotyczące zbycia działki 1. Nie mając oferty kupna działki w całości podjął decyzję o jej podziale na mniejsze i sprzedaży jako działki budowlane. Procedury wydłuża choroba, która doprowadziła do operacyjnego usunięcia zmian nowotworowych w dniu (...).

10.Aktualnie nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Plan został ustalony w ramach prac planistycznych zleconych przez Gminę (…) bez inicjatywy Wnioskodawcy.

11.Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości gruntowych (działek budowlanych, rolnych, leśnych). Jedyną sprzedaną nieruchomością był lokal mieszkalny w (…), który przypadł mu po rozwodzie po podziale majątku wspólnego. Lokal ten został nabyty w celu mieszkaniowym i pełnił taką funkcję w czasie trwania małżeństwa. Po rozwodzie stał się zbędny, gdyż Wnioskodawca zamieszkuje aktualnie w (...).

12.Wnioskodawca nie zamierza nabywać w przyszłości innych nieruchomości. Na skutek choroby pozostaje nieczynny zawodowo od roku 2021 i do czasu osiągnięcia uprawnień emerytalnych utrzymuje się z oszczędności i środków pozyskiwanych ze sprzedaży majątku prywatnego. Z uwagi przebieg choroby oraz na aktualny zły stan zdrowia i konieczność zgromadzenia środków na pokrycie przyszłych kosztów leczenia i niezbędnej pielęgnacji podjął decyzję o zbyciu działki 1.

II.

1. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu działki nr 1.

2. Z działki 1 nie były i nie są dokonywane dostawy żadnych produktów.

3. Działka 1 nie była wykorzystywana – prowadzono wyłącznie podstawowe zabiegi agrotechniczne, ale bez sprzedaży trawy, siana czy drewna opałowego.

4. Działka została nabyta w celu budowy domu jednorodzinnego – siedliskowego zabezpieczając potrzeby mieszkaniowe po zakończeniu okresu aktywnej pracy zawodowej. Jej wykorzystywanie ograniczało się do celów rekreacyjnych pozwalając odpocząć po wielomiesięcznych okresach nieobecności związanych z pracą w żegludze morskiej.

5. Ani działka 1 ani działki powstałe z jej podziału nie były, nie są i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy ani umów o podobnym charakterze.

6.

a) Do czasu sprzedaży działek powstałych z podziału działki 1, ani działka pierwotna, ani żadna z powstałych na skutek podziału nie były wykorzystywane do prowadzenia rolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Na żadnej części działki 1 nie prowadzono produkcji roślinnej lub zwierzęcej. Z tego też powodu odmówiono wypłaty środków z tytułu dopłat obszarowych, gdyż nawet podstawowe zabiegi jak koszenie, czy mulczowanie były wykonywane niesystematycznie.

b) Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym – nigdy nie był rolnikiem dokonującym dostawy produktów rolnych lub świadczącym usługi rolnicze.

7. Nieruchomość, tj. pierwotna działka nr 1 ani działki powstałe z jej podziału od dnia nabycia nie była wykorzystywana gospodarczo – nie uzyskano żadnych przychodów, ani w formie rzeczowej w postaci produktów, ani w formie finansowej jako tenuty dzierżawnej.

Pytanie

W związku z przedstawionym stanem faktycznym i planowaną sprzedażą 22 z nowo utworzonych działek po podziale działki nr 1 Wnioskodawca zwraca się z wnioskiem celem ustalenia, czy sprzedaż wydzielonych działek i odpowiednich udziałów w działce „drogowej” będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży działek utworzonych na skutek podziału działki numer 1 w warunkach opisywanych we wniosku pomimo, iż stanowią one działki budowlane, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, albowiem Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Uwzględniając uwarunkowania, jakie mają towarzyszyć transakcji sprzedaży działek Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT. Za takim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty:

1) zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. nr 177 poz. 1054 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają: odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju; eksport towarów; import towarów na terytorium kraju; wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terenie kraju; wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

2) art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...);

3) czynności są opodatkowane podatkiem od towarów i usług jedynie wówczas, gdy wykonywane są przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającego w takim charakterze w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikiem są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej w ramach ustawy. Zasady wykładni gramatycznej i funkcjonalnej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy prowadzą do wniosku, że działalnością gospodarczą może być nawet pojedyncza czynność, jeżeli wiąże się z nią zamiar wykonywania w sposób częstotliwy (czyli stały i powtarzalny), przy czym czynność ta winna być wykonywana przez producenta, handlowca, usługodawcę, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika lub wykonującego wolny zawód, czyli podmiot występujący w odniesieniu do takiej czynności w charakterze podatnika.

Sprzedaż działek przez Wnioskodawcę nie może zostać zakwalifikowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej, albowiem Wnioskodawca nie ma zamiaru dokonywania tych czynności (sprzedaży) w sposób ciągły i zarobkowy, a jedynie w celu wyprzedaży części posiadanego majątku prywatnego dla pozyskania, wobec trudnych warunków zdrowotnych i planowanego przejścia na emeryturę, środków na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych. Dominującym w literaturze i orzecznictwie pozostaje pogląd, że o tym, czy dokonanie podziału gruntu na kilka działek i ich sukcesywna sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, tj. czy dana osoba będzie występować w roli podatnika VAT, decydować będą przede wszystkim zamiary podatnika, co do nieruchomości w momencie jej nabycia. Opodatkowaniu podatkiem VAT powinna podlegać sprzedaż jeżeli nieruchomość została nabyta w celach inwestycyjnych – tj. w celu dokonania podziału i odsprzedaży wydzielonych działek z zyskiem lub w celu wykorzystania w inny zarobkowy sposób (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 23 lipca 2008 r., IBPP1/443-758/08/LSz KAN-5007/05/08/KAN-779/07/08). Jeżeli natomiast podatnik posiadał i użytkował nieruchomość przez dłuższy czas to nie można mówić, że dana osoba działa jako handlowiec będący podatnikiem VAT, jedynie dokonywała sprzedaży swojego majątku prywatnego, wykonując tym samym swoje prawo własności (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 10 lipca 2008 r., IBPP1/443-567/08LSz KAN-3677/4/08KAN-6933/07/08); Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 7 lipca 2008 r., IPPP1/443-83/07-9/SM; Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, 9 czerwca 2008 r., ILPP1/443-295/08-2/AK).

Dodatkowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 października 2009 r. wskazano kryteria pomocne dla oceny, czy sprzedaż przez osobę fizyczną działek budowlanych jest opodatkowaną działalnością gospodarczą (por. też wyroki NSA z 24 kwietnia 2007 r. sygn. akt I FSK 603/06; z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; z 28 marca 2008 r., sygn. akt I FSK 475/07; z 23 stycznia 2009 r., sygn. akt I FSK 1329/07). W ocenie NSA sprzedaż działek budowlanych przez osobę fizyczną, aby mogła zostać opodatkowana podatkiem VAT, winna mieć charakter zawodowy (profesjonalny), a zatem stały (zakładający powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), tj. zorganizowany, a nabycie gruntów musi nastąpić w celach wykonywania tej działalności (czyli w celach handlowych), a nie w jakichkolwiek innych. W omawianym orzeczeniu NSA wskazał także, że nie spełnia kryteriów działalności gospodarczej sprzedaż jednej lub kilku działek dokonana w celach spożytkowania pozyskanych środków na zaspokojenie celów osobistych sprzedawcy i jego rodziny, gdyż w takim wypadku brak jest podstaw do twierdzenia, że sprzedaż taka przybiera charakter zawodowy. Podobna ocena została wyrażona także w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, z którego wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego typu aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg przykładowo przytoczonych okoliczności a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż będzie wyłącznie czynnością okazjonalną, stanowiącą rozporządzenie majątkiem prywatnym, a nie prowadzeniem działalności gospodarczej. Mając na uwadze powyższe rozstrzygnięcia należy wskazać, iż wobec braku po stronie Wnioskodawcy zamiaru sprzedaży działek już w dacie ich nabycia, które nastąpiło do majątku wspólnego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej i planów podejmowanych w ramach ówczesnego związku małżeńskiego, nie zachodzi podejrzenie zamiaru prowadzenia działalności handlowej. W chwili kupna działki nie było możliwości przewidzenia, jakie będzie przeznaczenie gruntu w tej lokalizacji za 20 lat. W dacie nabycia gruntów stanowiły one pastwiska stałe i tereny zalesione i taki charakter upraw utrzymany jest do dnia dzisiejszego. Teren ten nie był w szczególności przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, ani jakiekolwiek inne działania inwestycyjne. Rozwój gmin (...) spowodował, że początkowo w studium planu, a następnie w szczegółowym planie zagospodarowania przestrzennego tereny te (wraz z innymi okolicznymi działkami) zostały przewidziane do zabudowy. Utrzymanie charakteru rolnego działki jest w takich warunkach niezasadne. Wnioskodawca poczynił szereg działań mających na celu sprawną sprzedaż całego kompleksu choć trudno liczyć na jednego inwestora zainteresowanego tak dużym terenem. Prawdopodobnie działki będą zbywane pojedynczo dla inwestorów indywidualnych. Wnioskodawca przygotowując działki wykonał tylko te czynności, które sam oczekiwałby od gruntu oferowanego do sprzedaży. Potencjalnych inwestorów odstraszają długotrwałe procedury administracyjne, zwłaszcza, jeśli muszą być wykonywane w Urzędach oddalonych od ich miejsc zamieszkania, z którymi stykają się sporadycznie. Wymaga to wynajęcia i opłacenia pośredników podwyższając koszt inwestycji. Doprowadzenie energii elektrycznej do poszczególnych nowo tworzonych działek wiązało się bezpośrednio z usunięciem kolizji i wykonaniem obejścia terenu zabudowy kablem podziemnym. Wykonane zostało przez (…) S.A. w zamian za dzierżawę fragmentu działki pod budowę kontenerowej trafostacji. Nie zostały natomiast zabezpieczone dostawa wody i odbiór ścieków. Inwestorzy winni podjąć decyzję o ewentualnym budowie studni oraz szczelnych zbiorników na ścieki (szamb). Zaplanowanie jednolitej formy zabudowy poprzez uzyskanie pozwoleń na budowę dla poszczególnych działek ma zagwarantować potencjalnym nabywcom wiedzę o wielkości zabudowy obowiązującej na wszystkich 22 działkach, dając jednocześnie wyobrażenie ostatecznego kształtu zabudowy całego kompleksu. Wnioskodawca nie planuje dalszych działań, a zwłaszcza nie będzie realizować jakichkolwiek prac budowlanych, w tym ogrodzeń czy robót drogowych. Wnioskodawca zamierza aktualnie przeznaczyć uzyskane ze sprzedaży środki na zabezpieczenie własnych potrzeb związanych z emeryturą – zakup nieruchomości oraz zabezpieczenie finansowe. Całość przedstawionych okoliczności nie daje podstaw, aby uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT. Skutkiem traktowania przyszłej sprzedaży działek budowlanych, jako czynności związanych z zarządzaniem majątkiem osobistym jest stwierdzenie, że dochody osiągnięte z tego tytułu przez Wnioskodawcę nie będą podlegały również opodatkowaniu na zasadach dotyczących dochodów osiąganych w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, lecz na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej: ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej,  a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania  w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług  o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż wydzielonych działek i odpowiednich udziałów w działce „drogowej” będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży przedmiotowych działek, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich realizowana była transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału nieruchomości – działki nr 1.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa oraz wyroków TSUE i NSA prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana 22 nowo utworzonych działek po podziale działki nr 1 i odpowiednich udziałów w działce „drogowej”, należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która to sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z treści złożonego wniosku wynika bowiem, że:

- 7 lipca 2005 r., w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, nabył Pan do majątku wspólnego nieruchomość gruntową, składającą się z niezabudowanej działki rolnej o nr 1 o łącznej powierzchni 6,5085 ha,

- po rozwiązaniu małżeństwa na mocy umowy o podział majątku wspólnego po ustaniu związku małżeńskiego, przypadła Panu działka gruntu numer 1,

- 7 lipca 2020 r., z Pana inicjatywy, dla działki nr 1 wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz podziałem działki 1 na 24 działek ewidencyjnych,

- z uwagi na przebieg nad działką 1 napowietrznej linii energetycznej średniego napięcia oddano w dzierżawę przedsiębiorstwu (…) S.A. część wydzielonej działki drogowej numer 2 w celu całkowitego demontażu linii i słupów SN w granicach działki 1 oraz budowę kontenerowej stacji transformatorowej wraz z powiązaniami (…) na potrzeby zasilania planowanych domów jednorodzinnych,

- Starosta (…) 10 stycznia 2024 r. wydał w tym zakresie, na wniosek inwestora, tj. (…) S.A., decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz udzielił pozwolenia na budowę,

- dla uniknięcia konfliktów pomiędzy nabywcami działek dotyczących typu i wielkości realizowanych obiektów budowlanych, a w szczególności ewentualnych ograniczeń krajobrazowych zaplanowano i zaprojektowano dla każdej z 22 nowo utworzonych działek budowlanych jednolity budynek jednorodzinny wolnostojący o funkcji mieszkalnej oraz uzyskano dla każdej działki decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenie na budowę,

- nabywca działki uzyskuje grunt uzbrojony w przyłącze energetyczne ZK wykonane na granicy działki oraz pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Jednocześnie ma pewność, że na działkach sąsiednich nie powstanie obiekt odrębny stylistycznie lub przesłaniający widok na (…),

- przedmiotem sprzedaży będą 22 działki budowlane, na których planowana jest realizacja budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz odpowiednie, proporcjonalne 22 udziały w działce drogowej (działka o numerze 2). Działkę 3 (numer 3) stanowi wydzielony teren zalesiony, który nie jest przeznaczony do sprzedaży ani w całości, ani w udziałach, mając zabezpieczyć niesprecyzowane aktualnie potrzeby rekreacyjne dla użytkowników całego kompleksu (plac zabaw dla dzieci, boisko sportowe, park linowy, teren spacerowy, itp.),

- pobierał Pan środki z tytułu jednolitych dopłat obszarowych, wykonując wyłącznie podstawowe zabiegi agrotechniczne, takie jak mulczowanie dla ochrony gruntów przed zakrzaczeniem i powiększaniem się stosunkowo dużej części już zalesionej działki,

- z uwagi na rodzaj wykonywanej pracy, wiążący się z długotrwałym pobytem poza miejscem stałego zamieszkania, korzystał Pan z usług architekta, jako pełnomocnika w sprawach związanych z przygotowaniem dokumentacji i pozyskaniem kolejnych decyzji administracyjnych, niezbędnych do przygotowania działek do sprzedaży,

- w zakresie sprzedaży wydzielonych działek zmuszony jest Pan do korzystania z usług profesjonalnego pośrednika w sprzedaży nieruchomości,

- działka nr 1 została nabyta w roku 2005, w trakcie trwania związku małżeńskiego, w celu realizacji budowy własnego domu jednorodzinnego oraz prowadzenia gospodarstwa domowego po zakończeniu Pana aktywności zawodowej. Plany te nie zostały niestety zrealizowane z przyczyn związanych z charakterem pracy Wnioskodawcy, który corocznie na okresy trwające po kilka miesięcy wypływał w ramach realizowanych kontraktów. Nasilające się problemy małżeńskie, które finalnie doprowadziły do rozwodu w roku 2012, powodowały odroczenie realizacji budowy, a ostatecznie jej zaniechanie,

- od momentu nabycia działki nie była ona w żaden sposób gospodarczy wykorzystywana. Nie uzyskiwano żadnych przychodów z tytułu produkcji rolnej. Tylko przez kilka pierwszych lat posiadania działki uzyskiwano dopłaty bezpośrednich, gdyż są one uzależnione od prowadzenia działalności rolniczej na terenie objętym dopłatą. Przeprowadzona kontrola wykazała brak użytkowania skutkujący cofnięciem dopłat bezpośrednich,

- po dokonaniu podziału działki nr 1 na 24 działki w ramach działań marketingowych zamiarem Wnioskodawcy jest wyłącznie oznakowanie terenu banerem reklamowo-informacyjnym ustawionym bezpośrednio na działce oraz skorzystanie z pośrednictwa lokalnego biura obrotu nieruchomościami. Dotychczas nie korzystano z pomocy profesjonalnych pośredników ograniczając się do informacji lokalnej w organach administracji samorządowej,

- kontenerowa stacja transformatorowa wraz z powiązaniami (…) na potrzeby zasilania planowanych domów stanowi własność przedsiębiorstwa (…) SA., udostępnienie działki drogowej nr 2 na rzecz przedsiębiorstwa (…) SA w celu całkowitego demontażu linii i słupów SN w granicach działki 1 oraz budowy kontenerowej stacji transformatorowej miało charakter nieodpłatny, obejmowało udostępnienie części działki niezbędne do realizacji całości zadania, a po realizacji budowy udostępniono (…) SA tylko tę część działki, która została zajęta przez stacją transformatorową,

- wystąpił Pan z inicjatywą dotyczącą wydania decyzji o warunkach zabudowy w celu uzyskania potwierdzenia możliwości realizacji budynków mieszkalnych na tym terenie i sprzedaży wydzielonych działek. Ze względu na oddalenie od terenów już zurbanizowanych nie ma możliwości doprowadzenia do tego terenu gazu, wody i kanalizacji, stąd uzyskanie potwierdzenia w formie decyzji o warunkach zabudowy była niezbędnym warunkiem umożliwiającym oferowanie terenu i powstałych działek jako przeznaczone na budownictwo mieszkalne jednorodzinne,

- nie mając oferty kupna działki w całości podjął Pan decyzję o jej podziale na mniejsze i sprzedaży jako działki budowlane,

- aktualnie nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Plan został ustalony w ramach prac planistycznych zleconych przez Gminę bez Pana inicjatywy.

Podejmowanie przez Pana szeregu ww. zorganizowanych działań, stanowi ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Ponieważ w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia ze zbiorem zorganizowanych działań – sprzedaż 22 nowo wydzielonych działek powstałych z podziału działki 1, o których mowa we wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Pana posiadanych działek w sposób profesjonalny i z zyskiem. Podjął Pan czynności, których celem było uatrakcyjnienie przedmiotowych działek, w przeciwnym bowiem razie podjęte przez Pana czynności byłyby nieuzasadnione. Działania podejmowane przez Pana w celu podziału gruntu i zmiany jego przeznaczenia, wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, doprowadzenie prądu, wydzielenie drogi, a także korzystanie z usług architekta, jako pełnomocnika w sprawach związanych z przygotowaniem dokumentacji i pozyskaniem kolejnych decyzji administracyjnych, niezbędnych do przygotowania działek do sprzedaży, uzyskanie projektów budowlanych dla każdej z działek oraz pozwolenia na budowę, służą niewątpliwie podwyższeniu rentowności transakcji i wskazują na zamiar maksymalizacji zysków. Tym samym nabywca działki uzyskuje grunt uzbrojony w przyłącze energetyczne ZK wykonane na granicy działki oraz pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. W efekcie podjętych przez Pana czynności, przedmiotem sprzedaży będzie grunt o zupełnie innym charakterze niż w chwili nabycia. Opisane przygotowania działek do sprzedaży są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami. Powyższego nie zmienia okoliczność, że nie planuje Pan rozpoczęcia realizacji opisanego zamierzenia inwestycyjnego, gdyż znaczenie ma samo przygotowanie posiadanego gruntu pod kątem realizacji opisanej inwestycji. Z punktu widzenia potencjalnego kupującego, nabędzie on grunt gotowy do realizacji inwestycji.

Zatem dokonując opisanych we wniosku czynności w odniesieniu do 22 nowo powstałych działek powstałych z podziału działki 1, podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W opisie sprawy wskazał Pan, że działkę nr 1 nabył Pan 7 lipca 2005 r., w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, nabył działkę Pan do majątku wspólnego, w celu realizacji budowy własnego domu jednorodzinnego oraz prowadzenia gospodarstwa domowego po zakończeniu Pana aktywności zawodowej. Po rozwiązaniu małżeństwa na mocy umowy o podział majątku wspólnego po ustaniu związku małżeńskiego, przypadła Panu działka gruntu numer 1.

W świetle zaprezentowanych rozważań TSUE. Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Zgodnie z orzecznictwem, podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Sposób użytkowania opisanej nieruchomości nie wskazuje na to, aby wykorzystywał Pan opisane grunty jako majątek prywatny. Z opisu sprawy wynika, że dokonywał Pan świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności posiadanej nieruchomości w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Podjęte przez Pana działania nie miały na celu zaspokajania własnych potrzeb osobistych. Dokonał Pan podziału gruntu na 24 działki. Wystąpił Pan z inicjatywą dotyczącą wydania decyzji o warunkach zabudowy w celu uzyskania potwierdzenia możliwości realizacji budynków mieszkalnych na tym terenie i sprzedaży wydzielonych działek. Dla uniknięcia konfliktów pomiędzy nabywcami działek dotyczących typu i wielkości realizowanych obiektów budowlanych, a w szczególności ewentualnych ograniczeń krajobrazowych zaplanowano i zaprojektowano dla każdej z 22 nowo utworzonych działek budowlanych jednolity budynek jednorodzinny wolnostojący o funkcji mieszkalnej oraz uzyskano dla każdej działki decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenie na budowę. Sprzeda Pan również proporcjonalne udziały w działce drogowej (nr 2). Nabywca działki uzyskuje zatem grunt uzbrojony w przyłącze energetyczne ZK wykonane na granicy działki oraz pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Jednocześnie ma pewność, że na działkach sąsiednich nie powstanie obiekt odrębny stylistycznie lub przesłaniający widok na (…). Natomiast działka 3 (numer 3) stanowi wydzielony teren zalesiony, który nie jest przeznaczony do sprzedaży ani w całości, ani w udziałach, mając zabezpieczyć nie sprecyzowane aktualnie potrzeby rekreacyjne dla użytkowników całego kompleksu (plac zabaw dla dzieci, boisko sportowe, park linowy, teren spacerowy, itp.). Jak również wskazałem, korzystał Pan z usług architekta, jako pełnomocnika w sprawach związanych z przygotowaniem dokumentacji i pozyskaniem kolejnych decyzji administracyjnych, niezbędnych do przygotowania działek do sprzedaży.

Takie działania stanowią aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomości. Zakres przygotowań realizowanych przez Pana wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Zatem z okoliczności sprawy nie wynika, aby przeznaczone do sprzedaży 22 nowo utworzone działki wydzielone z działki nr 1 i odpowiednie udziały w działce „drogowej”, przeznaczone do sprzedaży służyły do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych.

Nabycie nieruchomości do majątku wspólnego w celu realizacji budowy własnego domu jednorodzinnego oraz prowadzenia gospodarstwa domowego po zakończeniu Pana aktywności zawodowej, a następnie dokonanie szeregu czynności i sprzedaż tak przygotowanych działek, świadczą o profesjonalnym i zorganizowanym charakterze transakcji. Dokonanie opisanych we wniosku czynności pozwala na stwierdzenie, że zachowuje się Pan jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. Powyższe czynności nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem Pana majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej.

Zatem skoro sprzedaż 22 nowo utworzonych działek wydzielonych z działki nr 1 z odpowiednimi udziałami w działce „drogowej”, będzie wykraczać poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności, to będzie ona stanowiła działalność gospodarczą podjętą w celach zarobkowych, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan wystąpi dla tej czynności w charakterze podatnika podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji planowana sprzedaż działek wydzielonych z działki nr 1 z odpowiednimi udziałami w działce „drogowej”, wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Skutkiem powyższego, transakcja sprzedaży działek, będących przedmiotem wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek wystąpił Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Podsumowanie

W związku z przedstawionym opisem sprawy i planowaną sprzedażą 22 nowo utworzonych działek po podziale działki nr 1 wystąpi Pan w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż wydzielonych działek i odpowiednich udziałów w działce „drogowej” będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również interpretacje powołane przez Pana na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku.

Przede wszystkim we wskazanych wyrokach i interpretacjach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

W interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanego pytania dotyczącego podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży 22 nowo utworzonych działek po podziale działki nr 1 i odpowiednich udziałów w działce „drogowej”. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności zwolnienia od podatku planowanej sprzedaży działek.

Wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).