Interpretacja indywidualna z dnia 19 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.397.2024.2.AK

Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

·prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy;

·nieprawidłowe w części dotyczącej ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości wraz z obowiązującą umową najmu będzie stanowiła sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 12 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

·zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy;

·ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości wraz z obowiązującą umową najmu będzie stanowiła sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 sierpnia 2024 r. (wpływ 1 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka Jawna (dalej jako: Spółka, Wnioskodawca) została utworzona przez dwóch wspólników: Wspólnika 1 i Wspólnika 2 (osoby fizyczne). Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi (PKD 69.20.Z). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

Od 2009 r. Wspólnik 1 był współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej zabytkowym budynkiem mieszkalno-usługowym (nieruchomość zakupiono za kwotę (…) zł).

W wyniku częściowego podziału majątku wspólnego w 2020 r. Wspólnik 1 stał się jedynym właścicielem Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

Nieruchomość składa się z części usługowej, która od 2009 r. jest wynajmowana na cele działalności gastronomicznej. Z kolei część mieszkalna wymaga kapitalnego remontu przez co do dziś nie jest wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem.

W okresie od lutego 2022 r. do marca 2023 r. gdy Nieruchomość stanowiła majątek prywatny Wspólnika 1, przeprowadzono remont części mieszkalnej – wyremontowano dach, elewację zewnętrzną oraz osuszono wnętrze piwnicy. Łącznie na remont części mieszkalnej wydatkowano kwotę (…) zł.

Od wspomnianych wydatków Wspólnik 1 odliczył podatek naliczony. Przeprowadzone prace nie skutkowały ulepszeniem Nieruchomości, bowiem wykonano jedynie niezbędne prace, które są konieczne do użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. Ponadto Nieruchomość wymaga przeprowadzenia kapitalnego remontu wewnątrz budynku (wykonanie instalacji, tynków, posadzki, podłóg oraz stolarki drzwiowej).

W czerwcu 2023 r. Nieruchomość została wniesiona aportem do Spółki, który podlegał opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (wartość Nieruchomości na dzień aportu wynosiła (…) zł).

Spółka wskazuje, że poza opisaną wyżej Nieruchomością posiada również inną nieruchomość, która również jest przedmiotem wynajmu (nieruchomość ta pozostanie w działalności gospodarczej Spółki). Jednocześnie Wnioskodawca podkreśla, że obie nieruchomości są od siebie niezależne, a ich wynajem nie jest ze sobą w żaden sposób powiązany.

Wnioskodawca w prowadzonej działalności gospodarczej prowadzi wspólne księgi podatkowe, ale na podstawie prowadzonej ewidencji zdarzeń gospodarczych jest w stanie wyodrębnić przychody i koszty związane wyłącznie z Nieruchomością. Ponadto Nieruchomość może funkcjonować samodzielnie bez angażowania dodatkowych składników majątkowych. Nowy właściciel będzie zobowiązany jedynie zawrzeć nowe umowy o dostawy mediów oraz stosować się do zaleceń konserwatorskich wydanych dla Nieruchomości.

Dodatkowo Spółka wskazuje, że nie zatrudnia pracowników, a obsługą wynajmu obu nieruchomości zajmują się jej Wspólnicy.

Ponadto Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie funkcjonuje pod odrębną nazwą czy znakiem towarowym.

Wnioskodawca podkreśla, że część usługowa Nieruchomości jest wynajmowana na cele gastronomiczne od 2009 r., a na podstawie aktualnie obowiązującej umowy najmu należy przyjąć, że najem będzie trwać przynajmniej do 2030 r. Nowy nabywca zamierza kontynuować działalność po nabyciu Nieruchomości na analogicznych zasadach jak Spółka, tzn. na zasadzie kontynuacji przedmiotu działalności i jej charakteru.

Reasumując, Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości wraz z trwającą umową najmu na rzecz podatnika VAT, który będzie kontynuować dotychczasową działalność Spółki (umowa najmu lokalu na cele gastronomiczne będzie kontynuowana przez nowego właściciela), a Nieruchomość nie zmieni swojego przeznaczenia.

W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo następujące informacje:

Na moment składania wniosku Spółka była przekonana, że Nieruchomość (opisywana jako budynek mieszkalno-usługowy) stanowi jeden budynek. Jednakże z wypisu z kartoteki budynków z dnia (…) lipca 2024 r. wydanego przez Prezydenta Miasta (…) wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku składa się z dwóch odrębnych budynków – budynku mieszkalnego (wybudowany w 1890 r.) i budynku usługowego (wybudowany w 2005 r.). Rozbieżność, która powstała w opisie zdarzenia przyszłego wynika z faktu, iż oba budynki są ze sobą trwale połączone. Ponadto zostały wzniesione na jednej działce, dla której prowadzona jest jedna Księga Wieczysta. Jednakże wspomniana działka posiada dwa adresy, a do każdego z budynków jest odrębne wejście z innych ulic.

W związku z powyższym Wnioskodawca wskazuje, że wydatki remontowe poniesione w latach 2022-2023 były ponoszone na budynek mieszkalny, a w budynku usługowym nie dokonywano żadnych nakładów remontowych. Ponadto w żadnym budynku nie dokonywano ulepszeń.

Jednocześnie Spółka wskazuje, że pozostałe informacje przedstawione w zdarzeniu przyszłym nie uległy zmianie, a przedmiotem sprzedaży będzie zarówno budynek mieszkalny (wymagający remontu) oraz budynek usługowy (wynajmowany na działalność gastronomiczną) – w dalszej części oba budynki będą zwane Nieruchomością.

Ponadto Nabywca Nieruchomości nabędzie zarówno budynek mieszkalny oraz budynek usługowy, w którym będzie kontynuować dotychczasową działalność Spółki.

1.Czy budynek mieszkalno-usługowy jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

Odp.: Tak, zarówno budynek mieszkalny jak i budynek usługowy składające się na Nieruchomość, będącą przedmiotem wniosku, są obiektami budowlanymi trwale związanymi z gruntem. Ponadto są wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach.

2.Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku mieszkano-usługowego lub jego części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)?

Odp.: Mając na uwadze doprecyzowany opis zdarzenia przyszłego Spółka wskazuje, że pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego miało miejsce w 1890 r., a od momentu, gdy właścicielem budynku był Wspólnik Spółki (2009 r.) nie ponoszono nakładów na ulepszenie, które wyznaczyłyby nową datę pierwszego zasiedlenia.

Z kolei pierwsze zasiedlenie budynku usługowego miało miejsce w 2005 r. i od tego czasu nie ponoszono nakładów na ulepszenie, które mogłyby wyznaczyć datę pierwszego zasiedlenia.

Podsumowując – pierwsze zasiedlenie w przypadku budynku mieszkalnego miało miejsce przed 2009 r. (Spółka nie jest w stanie jednoznacznie określić czy w latach 1890-2009 r. ponoszone były nakłady wyznaczające datę pierwszego zasiedlenia), a w przypadku budynku usługowego w 2005 r.

3.Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku mieszkalno-usługowego lub jego części a jego dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata?

Odp.: Nie, wprawdzie w latach 2022-2023 r. ponoszono nakłady na budynek mieszkalny, ale obszar podjętych działań wskazuje, że poniesione wydatki stanowią wydatki remontowe, które bez względu na ich wartość nie prowadzą do wyznaczenia nowej daty pierwszego zasiedlenia.

Podsumowując – pomiędzy pierwszym zasiedleniem obu budynków a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

4.Czy Spółka ponosiła/ponosi/będzie ponosić od momentu wniesienia Nieruchomości aportem do momentu sprzedaży, wydatki na ulepszenie budynku mieszkalno-usługowego lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Jeżeli tak, to:

a)czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej budynku lub jego części?

b)czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

c)czy po dokonaniu tych ulepszeń budynek lub jego części były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności oraz czy w momencie ich sprzedaży minął/minie okres dłuższy niż 2 lata licząc od momentu oddania ich do używania po dokonanym ulepszeniu?

d)jeżeli wydatki na ulepszenie tych budynków lub ich części ponosiła inna osoba, to czy przed dokonaniem sprzedaży nastąpi pomiędzy Państwem a tą osobą rozliczenie nakładów poniesionych na poszczególne budynki/budowle lub ich części? Jeśli tak, to kiedy i w jakiej wysokości?

Odp.: Spółka wskazuje, że od momentu wniesienia Nieruchomości do Spółki nie ponoszono nakładów na ulepszenie budynku mieszkalnego i budynku usługowego. Remont budynku mieszkalnego zakończył się w marcu 2023 r., czyli jeszcze przed aportem Nieruchomości do Spółki.

5.Czy przedmiot sprzedaży (budynek mieszkalno-usługowy) na dzień planowanej dostawy będzie stanowił zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, zdolny do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu?

Odp.: W ocenie Spółki, Nieruchomość składająca się z budynku usługowego i budynku mieszkalnego na dzień planowanej sprzedaży będzie stanowić zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, który jest zdolny do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Spółka wskazuje, że oba budynki znajdują się na jednej działce i są ze sobą trwale połączone, a budynek usługowy wraz z umową najmu pozwoli na kontynuację dotychczasowej działalności w zakresie wynajmu.

6.Czy przedmiot sprzedaży (budynek mieszkalno-usługowy) na dzień planowanej dostawy będzie stanowił zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych wraz ze zobowiązaniami, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące określone zadania gospodarcze?

Odp.: W ocenie Spółki, Nieruchomość składająca się z budynku mieszkalnego i usługowego na dzień planowanej dostawy będzie stanowić zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych wraz ze zobowiązaniami, który może stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące zadania gospodarcze. Należy wskazać, że Nabywca nabywając Nieruchomość stanie się jednocześnie stroną umowy najmu budynku usługowego, na podstawie której będzie zobowiązany kontynuować dotychczasowy wynajem na rzecz przedsiębiorcy prowadzącego działalność gastronomiczną. Jednocześnie Nabywca nie nabędzie innych zobowiązań, ale wyłącznie dlatego, że takowych nie było w ramach prowadzenia dotychczasowej działalności.

7.Czy składniki będące przedmiotem transakcji (budynek mieszkalno-usługowy) funkcjonują/będą funkcjonować u Państwa na moment zbycia jako wyodrębniona część? Należy wskazać obiektywne przesłanki potwierdzające, że ww. zespół składników będzie/nie będzie funkcjonował w Państwa przedsiębiorstwie jako wyodrębniona część.

Odp.: W ocenie Spółki można przyjąć, że Nieruchomość składająca się z budynku mieszkalnego i budynku usługowego na moment zbycia będzie funkcjonować jako wyodrębniona część, bowiem działalność w zakresie wynajmu tej Nieruchomości odbywa się niezależnie od wynajmu drugiej nieruchomości, która stanowi odrębny składnik majątku Spółki. Ponadto sposób prowadzenia Podatkowej Księgi Przychodów i Rozchodów pozwala wyodrębnić koszty i przychody przypisane wyłącznie do wynajmu tej Nieruchomości.

8.Czy przedmiot sprzedaży (budynek mieszkalno-usługowy) w Państwa przedsiębiorstwie będzie na moment sprzedaży wyodrębniony:

-na płaszczyźnie organizacyjnej, tj. będzie stanowił wyodrębnioną organizacyjnie część (zespół składników będzie wyodrębnioną w sposób faktyczny działalnością operacyjną, do której można przyporządkować poszczególne składniki majątkowe); organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” posiadały cechę zorganizowania; czy wyodrębnienie zostało dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze (tj. nastąpiło ich faktyczne wyodrębnienie w strukturze organizacyjnej);

Odp.: Spółka wskazuje, że w jej ocenie, zbywana Nieruchomość wraz z umową najmu będzie posiadać cechę zorganizowania, bowiem na podstawie tego zespołu składników możliwe jest kontynuowanie działalności w zakresie wynajmu tej Nieruchomości. Należy podkreślić, że zarówno Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku jak i nieruchomość, która pozostanie w Spółce stanowią niezależne od siebie składniki majątku – jedna nieruchomość nie wpływa na drugą i nie sposób ich ze sobą powiązać. Ponadto Spółka wskazuje, że ze względu na prowadzoną działalność nie było konieczne wyodrębnienie na podstawie statutu, regulaminu czy innego dokumentu. Sam sposób prowadzenia działalności pozwala na rozgraniczenie wynajmu obu nieruchomości.

-na płaszczyźnie finansowej, tj. na podstawie prowadzonej przez Państwa ewidencji rachunkowej będzie możliwe przyporządkowanie składników majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności, przez co będzie możliwe określenie jej wyniku finansowego;

Odp.: Tak, Spółka prowadzi Podatkową Księgę Przychodów i Rozchodów w sposób, który pozwala przypisać wybrane składniki majątkowe, przychody, koszty oraz należności i zobowiązania do działalności prowadzonej wyłącznie z wykorzystaniem Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.

-na płaszczyźnie funkcjonalnej, tj. czy zespół składników majątkowych będzie na tyle zorganizowany, aby samodzielnie wykonywać zadania i prowadzić działalność gospodarczą?

Odp.: W ocenie Spółki, prowadzenie działalności w zakresie wynajmu jednej nieruchomości nie wymaga wielu składników majątkowych, zwłaszcza jeśli najemcą od wielu lat jest ten sam podmiot, który nadal będzie kontynuować najem. W związku z tym Spółka stoi na stanowisku, że Nieruchomość wraz z umową najmu jest funkcjonalnie wyodrębniona, co pozwoli na samodzielne kontynuowanie tej działalności.

9.Czy w oparciu wyłącznie o przedmiot zbycia (budynek mieszkalno-usługowy) będzie możliwe w sposób trwały samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę?

Odp.: W ocenie Spółki, Nieruchomość wraz z umową najmu, która jest przedmiotem wniosku jest wystarczającym składnikiem, który pozwala na samodzielne i trwałe prowadzenie działalności gospodarczej. Tutaj należy wskazać, że umowa najmu obowiązuje do co najmniej 2030 r., a ponadto obsługa działalności w tym zakresie nie wymaga kadry pracowniczej, bowiem umowa najmu jest zawarta wyłącznie z jednym podmiotem.

10.Czy Nabywca będzie miał faktyczną możliwość kontynuowania działalności w dotychczasowym zakresie wyłącznie w oparciu o budynek mieszkalno-usługowy?

Odp.: Tak, w ocenie Spółki, Nieruchomość wraz z umową najmu będzie wystarczającym zapleczem, które umożliwi Najemcy kontynuację działalności w dotychczasowym zakresie.

11.Czy Nabywca będzie musiał podjąć/wykonać jakieś działania faktyczne lub prawne (np. zawarcie umów – oprócz wspomnianych we wniosku umów o dostawy mediów, zapewnienie innych składników majątku poza nabytymi itp.) w celu prowadzenia/kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o nabyty budynek mieszkalno-usługowy?

Odp.: W ocenie Spółki, Nabywca, chcąc kontynuować działalność Spółki w dotychczasowym rozmiarze, nie będzie musiał podejmować dodatkowych działań (poza zawarciem umów z dostawcami mediów). Należy bowiem podkreślić, że Nabywca po nabyciu Nieruchomości będzie kontynuować dotychczasową umowę najmu (z tym samym podmiotem), więc nie będzie poszukiwać nowego najemcy lokalu usługowego.

12.Czy po sprzedaży budynku mieszkalno-usługowego, pozostaną w Spółce (poza drugą Nieruchomością, będącą przedmiotem najmu, o której mowa we wniosku) jakiekolwiek składniki materialne i niematerialne za pomocą, których Spółka będzie nadal prowadziła swoją działalność gospodarczą (jeśli tak to jakie?)?

Odp.: Po sprzedaży Nieruchomości w Spółce pozostanie wyłącznie druga nieruchomość, która nie jest przedmiotem wniosku. Poza drugą nieruchomością Spółka nie posiada innych składników materialnych i niematerialnych.

13.Proszę jednoznacznie wskazać, czy na Nabywcę zostaną przeniesione:

a)prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

Odp.: Nie, ponieważ Spółka nie była stroną takich umów.

b)umowy o zarządzanie nieruchomością (tj. umowy, która ma na celu utrzymanie wartości nieruchomości - umowa dotycząca bieżącego zarządzania obiektem);

Odp.: Nie, ponieważ dotychczas obsługą najmu Nieruchomości zajmowali się Wspólnicy Spółki.

c)umowy zarządzania aktywami (tj. umowy o charakterze strategicznym);

Odp.: Nie, ponieważ Spółka nie była stroną takich umów.

d)należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem?

Odp.: Nabywca nabędzie prawo do otrzymywania czynszu za najem lokalu usługowego, ale dotychczasowe zyski pozostaną własnością Spółki.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

1.Czy sprzedaż Nieruchomości (składającej się z budynku mieszkalnego i budynku usługowego) będącej przedmiotem wniosku będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2.Czy sprzedaż opisanej wyżej Nieruchomości wraz z aktualnie obowiązującą umową najmu będzie stanowić sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w konsekwencji czego transakcja ta nie będzie podlegać pod regulacje ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1.W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem wydatki poniesione na Nieruchomość miały charakter remontowy, a tym samym ich poniesienie nie wiązało się z wyznaczeniem nowej daty pierwszego zasiedlenia.

2.Jeśli stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 będzie uznane za nieprawidłowe, to w ocenie Wnioskodawcy, Nieruchomość wraz z umową najmu lokalu usługowego spełnia warunek wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, co pozwala uznać ją za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, a tym samym sprzedaż Nieruchomości należy traktować jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, która nie podlega pod regulacje ustawy o VAT.

UZASADNIENIE

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

 Jak wynika z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Mając na uwadze powyższe regulacje ustawy o VAT Spółka wskazuje, że co do zasady każda dostawa towarów i każde świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Niemniej jednak ustawodawca przewidział szereg wyjątków, dzięki którym transakcja może być zwolniona z obowiązku zapłaty podatku VAT.

W przypadku sprzedaży nieruchomości zwolnienie z VAT jest możliwe na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w którym wskazano, że zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie powyższego przepisu dostawa budynków może skorzystać ze zwolnienia z VAT, jeśli: dostawa nie jest realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ustawodawca wskazał, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

O ulepszeniu nieruchomości mówimy, jeśli podatnik ponosi wydatki na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację nieruchomości. Osobną grupą wydatków są wydatki remontowe, których istotą jest wykonanie prac przywracających pierwotny stan techniczny i użytkowy danej nieruchomości. Ponadto wydatki te nie zwiększają wartości początkowej środka trwałego. Zatem wydatkami remontowymi są wszystkie wydatki przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy, np. wymiana zużytych w toku eksploatacji składników technicznych. Jednocześnie należy pamiętać, że remont nie zmienia charakteru obiektu ani jego wartości użytkowej.

Uwzględniając powyższe Spółka wskazuje, że dostawa Nieruchomości nie będzie stanowić pierwszego zasiedlenia, bowiem Nieruchomość została nabyta przez Wspólnika 1 już w 2009 r., a dodatkowo Nieruchomość jest zabytkiem (więc dwuletni okres na pewno upłynął). Wprawdzie ponoszono wydatki na nieruchomość, ale należy podkreślić, że te miały charakter remontu, a nie ulepszenia (wykonano remont dachu, elewacji i osuszono piwnicę). Tak więc należy przyjąć, że wydatki które poniesiono do końca marca 2023 r. nie stanowiły ulepszenia, bowiem przywracały jedynie stan pierwotny nieruchomości.

W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż poniesienie wydatków remontowych nie doprowadziło do ponownego pierwszego zasiedlenia, a tym samym możliwym jest zastosowanie zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 2

W przypadku gdy stanowisko Spółki do pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe Spółka wnosi o wydanie rozstrzygnięcia w zakresie pytania 2.

Jak już wskazano powyżej odpłatna dostawa towarów – w tym nieruchomości, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ustawodawca przewiduje szereg preferencji w zakresie stosowania stawek VAT, ale należy pamiętać również o transakcjach, które nie podlegają pod regulacje ustawy o VAT.

W art. 6 pkt 1 ustawy o VAT ustawodawca wskazał, że przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa została zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, w którym wskazano, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjne i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujący te zadania.

Mając na uwadze powyższe Spółka wskazuje, że dla uznania, iż przedmiotem sprzedaży jest zorganizowana część przedsiębiorstwa należy uwzględnić następujące okoliczności:

1)zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez sprzedawcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności z wykorzystaniem składników będących przedmiotem transakcji.

Odnosząc się do pierwszego kryterium Spółka wskazuje, że w ramach umowy sprzedaży Nieruchomości na nowego właściciela zostanie przeniesione: prawo własności nieruchomości; umowa najmu lokalu niemieszkalnego, na podstawie której nowy właściciel będzie uprawniony do otrzymywania czynszu od wynajmującego.

Mając na uwadze charakter prowadzonej działalności należy wskazać, że do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości kluczowym składnikiem majątkowym jest nieruchomość, którą nowy właściciel nabędzie.

Ponadto wraz z nieruchomością na nowego właściciela przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o najem lokalu niemieszkalnego, której stroną aktualnie jest Spółka.

Przedstawiane okoliczności w ocenie Wnioskodawcy pozwalają uznać, że pierwszy z warunków zostanie spełniony, bowiem w ramach umowy sprzedaży nowy właściciel nabędzie nieruchomość wraz z umową o najem lokalu, który będzie kontynuowany już przez nowego właściciela. Wprawdzie nowy właściciel będzie zobowiązany zawrzeć nowe umowy z dostawcami mediów, ale w świetle aktualnych stanowisk organów podatkowych działanie to nie decyduje o charakterze tej transakcji.

W objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” wskazano: „Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu – czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych – zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystywania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP”.

Na podstawie powyższego stanowiska Ministerstwa Finansów należy uznać, że fakt zawarcia umów na dostawę mediów przez nowego właściciela nie może być czynnikiem decydującym, iż transakcja ta nie stanowi zbycia ZCP. O tym jakie składniki muszą być przedmiotem umowy celem uznania transakcji za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa należy decydować w oparciu o indywidualną sytuację danego przedsiębiorstwa.

Na powyższe wskazywał NSA w wyroku z dnia 28 lipca 2023 r. sygn. akt I FSK 892/18, w którym czytamy: „O tym, jakie składniki majątkowe muszą być przedmiotem umowy, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne. W niniejszej sprawie nabyte składniki majątkowe niewątpliwie umożliwiły kontynuowanie dotychczasowej działalności zbywcy. Ustalono bowiem, że nabyta nieruchomość – centrum handlowe pełni u nabywcy taką samą rolę, jaką pełniła u sprzedającego – jest przedmiotem najmu na rzecz tych samych podmiotów gospodarczych”.

Na uwagę w analizowanym stanie faktycznym zasługuje również wyrok NSA z dnia 23 listopada 2017 r. sygn. akt I FSK 327/16, w którym wskazano: „Okoliczność, że zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzy zespół składników majątkowych zdolny do prowadzenia niezależnej (samodzielnej) działalności gospodarczej należy rozumieć w ten sposób, że w kształcie, w jakim zespół ten jest zbywany, może on wykonywać określone zadania gospodarcze. Innymi słowy, realizacja określonych zadań gospodarczych możliwa jest z wykorzystaniem tego określonego zespołu składników majątkowych, nie zaś dopiero w połączeniu z innymi składnikami majątkowymi, czy też dopiero w połączeniu z przedsiębiorstwem nabywcy”.

Z kolei NSA w wyroku z dnia 20 kwietnia 2018 r., sygn. I FSK 1113/16 zwrócił uwagę na „harmonijność” przekazania składników majątku i kontynuacji danej działalności. Jak wskazuje sąd opisując stan faktyczny tej sprawy: „(...) działalność była prowadzona na bazie środków przekazanych przez zbywcę. Nabywca, tj. skarżąca spółka, z mocy prawa, wstąpiła w prawa i obowiązki na podstawie umowy najmu w miejsce dotychczasowego wynajmującego. Działające w wielu obszarach (handel, hotel, SPA) duże centrum handlowe w sposób harmonijny przeszło, na własność skarżącej spółki i kontynuowało swoje funkcjonowanie w niezmienionej formie, pod niezmienioną nazwą, podobnie jak działający w obiekcie hotel. Nabyte składniki majątku niewątpliwie umożliwiły samodzielne funkcjonowanie obiektu i kontynuowanie działalności w zakresie prowadzonym dotychczas przez zbywcę. Ponadto, nabyta przez skarżącą spółkę nieruchomość pełniła w niej taką samą rolę, jaką pełniła u zbywcy, tj. stanowiła przedmiot najmu dla tych samych podmiotów gospodarczych prowadzących działalność w lokalach użytkowych wynajmowanych na terenie centrum handlowego”.

Podobna sytuacja będzie miała miejsce zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku – nowy właściciel będzie kontynuować dokładnie taką samą działalność gospodarczą (tj. polegającą na wynajmie nieruchomości), w niezmienionej formie. Nieruchomość u nowego właściciela będzie pełnić taką samą rolę jak u Spółki, tj. będzie stanowić przedmiot najmu dla tych samych najemców.

Mając na uwadze powyższe rozstrzygnięcia Spółka wskazuje, że w jej ocenie sprzedawana Nieruchomość będzie organizacyjnie wyodrębniona, bowiem nowy właściciel dysponując wyłącznie nabytymi składnikami będzie kontynuować dotychczasową działalność Spółki. Wprawdzie w ramach transakcji nowy właściciel nie nabędzie kadry pracowniczej czy nie stanie się stroną umowy o zarządzanie nieruchomością, ale wynika to wyłącznie z faktu, że obsługa wynajmu tej nieruchomości nie wymagała zatrudniania pracowników ani zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością. Tutaj należy podkreślić, że najemcą lokalu usługowego jest ten sam podmiot, a więc Spółka nie musiała podejmować aktywnych działań w odniesieniu do wynajmowanej Nieruchomości. To z kolei pozwala uznać, że przenoszony zespół składników majątkowych jest wystarczający do kontynuowania dotychczasowej działalności Spółki, a ewentualny remont części mieszkalnej pozwoli na rozszerzenie przedmiotu działalności. Jednocześnie Strona wskazuje, że będzie w posiadaniu dowodów potwierdzających zamiar kontynuacji działalności w zakresie wynajmu przez nowego właściciela.

Odnosząc się do warunku wyodrębnienia finansowego Wnioskodawca wskazuje, że na podstawie prowadzonej ewidencji zdarzeń gospodarczych wyodrębni koszty i przychody przypisane wyłącznie do sprzedawanej Nieruchomości. To z kolei pozwala uznać, że Nieruchomość jest organizacyjnie wyodrębniona, co potwierdza wyrok NSA z dnia 20 października 2017 r. sygn. akt I SA/Wr 676/17, w którym wskazano: „Do przyjęcia, że takie wyodrębnienie istniało nie jest wystarczające stwierdzenie, że uwzględniając prowadzoną przez te podmioty pełną księgowość jest możliwie przypisanie przychodów i kosztów dla danej lokalizacji, tj. dla danego obiektu. Konieczne jest wykazanie, że w taki sposób były faktycznie prowadzone rozliczenia, w szczególności jeśli z konkretnym obiektem (jego wzniesieniem) wiąże się spłata zobowiązań kredytowych”.

Podsumowując powyższe Spółka stoi na stanowisku, że Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży spełnia warunki, które pozwalają uznać, że przedmiotem transakcji będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa, a tym samym transakcja ta będzie wyłączona spod regulacji ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Dla zachowania spójności niniejszej interpretacji, w pierwszej kolejności udzielono odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, a następnie na pytanie oznaczone we wniosku nr 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów należy wskazać, że grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a sprzedaż prawa własności gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, w świetle art. 6 pkt 1 ustawy:

Ustawodawca w ww. przepisie nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy pojęcie to należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem tych czynności jak właściciel np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aport) itp.

Kwestią wymagającą interpretacji w niniejszej sprawie jest ustalenie istnienia lub nieistnienia podstaw do zastosowania przepisu art. 6 pkt 1 ustawy.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 ust. 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Zgodnie z literalnym brzmieniem analizowanych przepisów, zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi zespół składników majątkowych, w skład którego wchodzą zarówno składniki materialne, jak i niematerialne. Jak wskazuje się w literaturze, aby uznać dany zespół składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa niezbędne jest, aby składał się on co najmniej z jednego składnika materialnego i co najmniej z jednego składnika niematerialnego (zob. S. Kępa, Sprzedaż przedsiębiorstwa i jego zorganizowanej części – podatki dochodowe, Warszawa 2007). Powyższe wynika także z zasad dokonywania wykładni prawa podatkowego, a w szczególności z zasady zakazu wykładni per non est.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa. Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa obrotowe, ale także czynnik ludzki, a więc pracowniczy.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

·istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

·zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

·składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

·zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

·zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

·faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 „(...) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że w czerwcu 2023 r. Nieruchomość została wniesiona aportem do Spółki. Poza Nieruchomością posiada również inną nieruchomość, która również jest przedmiotem wynajmu (nieruchomość ta pozostanie w działalności gospodarczej Spółki). Obie nieruchomości są od siebie niezależne, a ich wynajem nie jest ze sobą w żaden sposób powiązany. Spółka w prowadzonej działalności gospodarczej prowadzi wspólne księgi podatkowe, ale na podstawie prowadzonej ewidencji zdarzeń gospodarczych jest w stanie wyodrębnić przychody i koszty związane wyłącznie z Nieruchomością. Ponadto Nieruchomość może funkcjonować samodzielnie bez angażowania dodatkowych składników majątkowych. Nowy właściciel będzie zobowiązany jedynie zawrzeć nowe umowy o dostawy mediów oraz stosować się do zaleceń konserwatorskich wydanych dla Nieruchomości. Spółka nie zatrudnia pracowników, a obsługą wynajmu obu nieruchomości zajmują się jej Wspólnicy. Ponadto Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie funkcjonuje pod odrębną nazwą czy znakiem towarowym.

Część usługowa Nieruchomości jest wynajmowana na cele gastronomiczne od 2009 r., a na podstawie aktualnie obowiązującej umowy najmu należy przyjąć, że najem będzie trwać przynajmniej do 2030 r. Nowy nabywca zamierza kontynuować działalność po nabyciu Nieruchomości na analogicznych zasadach jak Spółka, tzn. na zasadzie kontynuacji przedmiotu działalności i jej charakteru.

Ponadto wskazali Państwo, że Nieruchomość składająca się z budynku usługowego i budynku mieszkalnego na dzień planowanej sprzedaży będzie stanowić zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, który jest zdolny do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Spółka wskazuje, że oba budynki znajdują się na jednej działce i są ze sobą trwale połączone, a budynek usługowy wraz z umową najmu pozwoli na kontynuację dotychczasowej działalności w zakresie wynajmu. Nieruchomość składająca się z budynku mieszkalnego i usługowego na dzień planowanej dostawy będzie stanowić zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych wraz ze zobowiązaniami, który może stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące zadania gospodarcze. Nabywca nabywając Nieruchomość stanie się jednocześnie stroną umowy najmu budynku usługowego, na podstawie której będzie zobowiązany kontynuować dotychczasowy wynajem na rzecz przedsiębiorcy prowadzącego działalność gastronomiczną. Jednocześnie Nabywca nie nabędzie innych zobowiązań, ale wyłącznie dlatego, że takowych nie było w ramach prowadzenia dotychczasowej działalności.

Na tle powyższego opisu sprawy Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż opisanej wyżej Nieruchomości wraz z aktualnie obowiązującą umową najmu będzie stanowić sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w konsekwencji czego transakcja ta nie będzie podlegać pod regulacje ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z powołanym wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów rozumiana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl wskazanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem, w świetle powyższych regulacji – co do zasady – dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości będącej przedmiotem dostawy jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z kolei okolicznością determinującą możliwość wyłączenia, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, stosowania przepisów ustawy do czynności sprzedaży określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych, jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Spółkę będzie stanowiła dostawę składnika majątkowego i nie będzie sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w regulacji art. 2 pkt 27e ustawy.

Mają Państwo zamiar sprzedać wyłącznie Nieruchomość, składającą się z budynku usługowego oraz budynku mieszkalnego, której część usługowa (budynek usługowy) jest przedmiotem zawartej umowy najmu. Z kolei by mówić o zorganizowanej części przedsiębiorstwa konieczne jest istnienie w pierwszej kolejności zespołu składników materialnych i niematerialnych, które są odpowiednio wyodrębnione w prowadzonym przedsiębiorstwie. Zatem, wskazana przez Państwa Nieruchomość nie będzie stanowiła zorganizowanego i autonomicznego „zespołu” składników majątkowych. Jak wiadomo „zespół” cechuje się formą złożoną z różnych składników majątkowych danego przedsiębiorstwa, natomiast sama Nieruchomość stanowi wyłącznie pojedynczy element – jeden składnik majątku przedsiębiorstwa, któremu nie sposób przypisać miana zespołu.

W rezultacie, Nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy najmu nie będzie spełniała podstawowej przesłanki uznania jej za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, bowiem nie stanowi ona zespołu składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu ustawy.

Co również istotne, definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wymaga zaistnienia stosownych wyodrębnień na trzech płaszczyznach (organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej) w prowadzonym przedsiębiorstwie.

W odniesieniu do wyodrębnienia organizacyjnego zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp., które to wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Jednakże okoliczności przedstawione w opisie sprawy nie spełniają powyższego warunku, ponieważ – jak Państwo wskazali – ze względu na prowadzoną działalność nie było konieczne wyodrębnienie na podstawie statutu, regulaminu czy innego dokumentu, a sam sposób prowadzenia działalności pozwala na rozgraniczenie wynajmu obu nieruchomości. Powyższe wskazuje jednak, że prowadzone przez Spółkę przedsiębiorstwo nie cechuje się wymaganą strukturą organizacyjną, w postaci np. działu. Tym samym, dla działalności w zakresie najmu Nieruchomości nie został zachowany organizacyjny aspekt wyodrębnienia zespołu składników tworzących tę część przedsiębiorstwa w istniejącym przedsiębiorstwie Spółki, a więc w ramach prowadzonej przez nią działalności.

W powyższej kwestii wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. Sąd orzekł m.in., że: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomościami, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności”.

W konsekwencji, sprzedaż opisanej wyżej Nieruchomości wraz z aktualnie obowiązującą umową najmu nie będzie stanowić sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tym samym transakcja ta będzie podlegać pod regulacje ustawy o VAT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości (składającej się z budynku mieszkalnego i budynku usługowego) będącej przedmiotem wniosku będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych, spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie

ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku składa się z dwóch odrębnych budynków – budynku mieszkalnego (wybudowanego w 1890 r.) i budynku usługowego (wybudowanego w 2005 r.). Zarówno budynek mieszkalny jak i budynek usługowy, składające się na Nieruchomość będącą przedmiotem wniosku, są obiektami budowlanymi trwale związanymi z gruntem. Ponadto są wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach. Wydatki remontowe poniesione w latach 2022-2023 były ponoszone na budynek mieszkalny, a w budynku usługowym nie dokonywano żadnych nakładów remontowych. W żadnym budynku nie dokonywano ulepszeń.

Ponadto – jak Państwo wskazali – pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego miało miejsce w 1890 r., a od momentu, gdy właścicielem budynku był Wspólnik Spółki (2009 r.) nie ponoszono nakładów na ulepszenie, które wyznaczyłyby nową datę pierwszego zasiedlenia. Z kolei pierwsze zasiedlenie budynku usługowego miało miejsce w 2005 r. i od tego czasu nie ponoszono nakładów na ulepszenie, które mogłyby wyznaczyć datę pierwszego zasiedlenia. Zatem, pierwsze zasiedlenie w przypadku budynku mieszkalnego miało miejsce przed 2009 r. (Spółka nie jest w stanie jednoznacznie określić czy w latach 1890-2009 r. ponoszone były nakłady wyznaczające datę pierwszego zasiedlenia), a w przypadku budynku usługowego w 2005 r. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem obu budynków a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie do sprzedaży Nieruchomości (składającej się z budynku mieszkalnego i budynku usługowego), zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług (na podstawie wyżej wskazanego przepisu) należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynku mieszkalnego i budynku usługowego, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analizując zatem okoliczności sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie dostawabudynku usługowego oraz budynku mieszkalnego, stanowiących Nieruchomość, będzie mogła skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, pierwsze zasiedlenie w przypadku budynku mieszkalnego miało miejsce przed 2009 r., a w przypadku budynku usługowego w 2005 r. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem obu budynków a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia budynku usługowego oraz budynku mieszkalnego, upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto – jak Państwo wskazali – nie były ponoszone wydatki na ulepszenie ww. budynków, to w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu, na którym posadowiona jest Nieruchomość (składająca się z budynku mieszkalnego i budynku usługowego), również korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Zauważyć w tym miejscu należy, że skoro dla dostawy Nieruchomości zastosowanie ma zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia przedmiotowej dostawy na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadna, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości (składającej się z budynku mieszkalnego i budynku usługowego), będącej przedmiotem wniosku, będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa w przedmiotowym wniosku wyroków sądu, wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).