Interpretacja indywidualna z dnia 12 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.349.2024.2.JSZ

Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działki niezabudowanej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-pytań nr 1 i 2 wniosku – jest prawidłowe,

-pytania nr 3 wniosku – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 maja 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 13 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki niezabudowanej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 lipca 2024 r. (wpływ 15 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Małżonkowie A.A oraz B.B pozostający we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w drodze Umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 16.03.2007 r. zawartej przed notariuszem, rep. A nr …, w wykonaniu Warunkowej umowy sprzedaży z dnia 19.10.2006 r. zawartej przed notariuszem, rep. A nr …, nabyli za fundusze objęte małżeńską wspólnością ustawową, niezabudowaną działkę o numerze ewidencyjnym 1, obręb …, o powierzchni 3,1082 ha, położoną w …, która w całości stanowi grunt sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytki oznaczone symbolami: RIVb, RV i RVI (grunty orne klasy IVb, V i VI). W chwili nabycia przedmiotowa nieruchomość stanowiła gospodarstwo rolne, a działka nie była zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Dla działki o numerze 1 Sąd Rejonowy dla …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze …. Zgodnie z treścią działu I-O wskazanej księgi wieczystej jako sposób korzystania oznaczono R – grunty orne.

Od dnia nabycia do dnia sporządzania wniosku, działka o numerze ewidencyjnym 1 znajduje się w stanie niezmienionym z dnia nabycia. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów, aktualnym na dzień składania wniosku, działka o numerze ewidencyjnym 1 składa się z użytku oznaczonego jako grunty orne z wyróżnieniem klasoużytków jak: RIVb o powierzchni 1.4758 ha, RV o powierzchni 1.4964 ha oraz RVI 0.1360 ha, które składają na całą powierzchnię działki wynoszącą 3.1082 ha.

W dacie nabycia nieruchomości A.A był przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą „…”, wpisanym do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej pod numerem NIP: …, REGON: ... Zgodnie z danymi ujawnionymi w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, od dnia 31.12.2007 r. do 31.12.2017 r. posiadał on koncesję na wydobywanie kruszywa naturalnego ze złoża „…” w …, które to wydobycie było prowadzone w tej samej okolicy co nabyta działka o numerze 1. Jednakże działka ta nie sąsiaduje bezpośrednio z nieruchomościami wykorzystywanymi przez Pana A.A. na cele prowadzonej działalności gospodarczej celem wydobycia żwirku i piasku w ramach posiadanej koncesji i nie była nigdy wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

W dniu 30 czerwca 2015 r. zmarł Pan A.A Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym przed notariuszem, rep. A nr … z dnia 2 lipca 2015 r., poświadczono, iż spadek po A.A nabyła w całości żona B.B.

Po śmierci A.A., dalszą działalność przejęła Pani B.B., która obecnie prowadzi działalność gospodarczą pod firmą „…”, która jest wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej pod numerem NIP: …, REGON: ... Pani B.B w ramach prowadzonej działalności także prowadzi wydobycie kruszywa ze złoża „…” i posiada koncesję na wydobywanie kruszywa naturalnego (piasku) na okres od 03.08.2016 do 31.07.2041. Wydobycie kruszywa jest kontynuowane z tego samego złoża, z tej samej nieruchomości położonej niedaleko, ale niesąsiadującej bezpośrednio z działką ewidencyjną nr 1, jednakże ta działka nie była nigdy wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Pani B.B (Wnioskodawczyni) zamierza sprzedać opisywaną niezabudowaną nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej nr 1.

W tym celu w dniu 9.01.2024 r. zawarła jako osoba fizyczna, umowę kompleksowej obsługi transakcji, pośrednictwa w zbyciu nieruchomości ze spółką … z siedzibą w …, wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS: …, na mocy której zleciła pośrednikowi za wynagrodzeniem wykonanie czynności organizacyjno- marketingowych związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, zmierzających do poszukiwania kontrahenta zainteresowanego nabyciem opisywanej nieruchomości.

Jednakże w dniu 01.03.2024 r. został złożony wniosek do Prezydenta Miasta o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi i uzbrojeniem terenu (w tym budową drogi dojazdowej), przewidzianej dla realizacji w …, tj. na części opisywanej działki nr 1 w obrębie … o powierzchni 18 252,7 m² (czyli poniżej 2 ha). Wniosek został złożony przez pełnomocnika z oznaczeniem wnioskodawcy jako „…” ze wskazaniem adresu działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią B.B Dla wyżej opisywanej inwestycji na działce o numerze 1 uzyskano także od … S.A. oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii oraz warunków przyłączenia dla obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej, którego adresatem wskazano „…”.

Do dnia sporządzenia wniosku, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie została wydana. Postępowanie jest w toku. Z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę wynika, że dla działki o numerze 1 w roku 2024 planowane jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem istnieje możliwość zawieszenia postępowania na okres do 18 miesięcy. Na dzień sporządzania niniejszego wniosku, nie została podjęta przez Radę Miejską uchwała o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który to plan miałby objąć swoim zakresem działkę o nr 1.

Niniejszy wniosek kierowany jest do organu w sprawie stanowiska skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego, jakim jest sprzedaż przez Panią B.B działki niezabudowanej o numerze 1 z uwzględnieniem okoliczności faktycznych opisanych powyżej.

W uzupełnieniu wniosku udzielono odpowiednio następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1.„Czy w ramach prowadzonej działalności jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?”

Odpowiedź: W ramach prowadzonej działalności gospodarczej B.B jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnikiem takim do śmierci był również A.A., prowadzący do śmierci działalność gospodarczą pod firmą „…”, którą obecnie kontynuuje jako spadkobierczyni A.A – B.B.

2.„Czy – na dzień uzupełnienia wniosku – dla działki, objętej zakresem zadanych pytań we wniosku, została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy?”

Odpowiedź: Na dzień składania wniosku – jak również na dzień uzupełnienia wniosku – nie została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. Postępowanie w sprawie jest zawieszone w związku z okolicznościami wskazanymi w ust. 3.

3.„Czy – na dzień uzupełnienia wniosku – dla działki, objętej zakresem zadanych pytań we wniosku, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie jest przeznaczenie tej działki według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?”

Odpowiedź: Na dzień składania wniosku i na dzień uzupełnienia wniosku nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki. Dnia 26 czerwca 2024 roku ogłoszono o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta …, którym objęta jest również przedmiotowa działka – uchwała Rady Miejskiej w … z dn. … uchwały Nr … z dnia 22 maja 2024 r.

4.„Czy działka nr 1, będąca przedmiotem sprzedaży, od dnia jej nabycia do dnia planowanej sprzedaży wykorzystywana jest/będzie wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie są to czynności oraz przez kogo była wykorzystywana?”

Odpowiedź: Działka nr 1, będąca przedmiotem sprzedaży – nie była w okresie od jej nabycia przez małżonków B.B i A.A wykorzystywana w żaden sposób. Obecnie oczekując na sprzedaż również nie będzie wykorzystywana w żaden sposób.

5.„Czy w związku z nabyciem działki nr 1, będącej przedmiotem sprzedaży, przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego?”

Odpowiedź: Przy nabyciu działki nr 1 do majątku wspólnego małżonkowie B.B i A.A nie mieli prawa do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego; B.B nabyła działkę na wyłączną własność po śmierci męża, w drodze dziedziczenia – również nie miała takiego prawa.

6.„Czy działka nr 1, będąca przedmiotem sprzedaży, była/jest udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy? Jeśli tak, to należy wskazać:

a)datę zawarcia umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy oraz okres na jaki była zawarta ww. umowa?

b)czy umowa miała charakter odpłatny, czy nieodpłatny?”

Odpowiedź: Działa nr 1, będąca przedmiotem sprzedaży, nie była i nie jest udostępniana innym osobom na podstawie jakichkolwiek umów.

7.„W związku z zakresem zadanego pytania nr 2 wniosku należy wskazać w związku z jakimi okolicznościami rozważa Pani ewentualne cofnięcie wniosku o wydanie przez Prezydenta Miasta decyzji o ustaleniu warunków zabudowy?”

Odpowiedź: Cofnięcie wniosku Wnioskodawczyni uzależnia od zainteresowania potencjalnych nabywców działki oraz od czasu uchwalenia i ostatecznej treści procedowanego miejscowego planu, o którym mowa w punkcie 3 powyżej.

Pytania

Pytanie 1

Czy uzasadnionym jest przekonanie, iż w opisanym stanie faktycznym, w przypadku sprzedaży niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1 przez Panią B.B jako osobę fizyczną przed wydaniem przez Prezydenta Miasta decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi i uzbrojeniem terenu (w tym budową drogi dojazdowej), to sprzedaż niezabudowanej działki będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pytanie 2

Czy uzasadnionym jest przekonanie, iż w opisanym stanie faktycznym, w przypadku cofnięcia przed dniem zawarcia umowy sprzedaży wniosku o wydanie przez Prezydenta Miasta decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi i uzbrojeniem terenu (w tym budową drogi dojazdowej) dla części działki o numerze ewidencyjnym 1 i umorzenia postępowania przez organ w wyniku cofnięcia wniosku, to sprzedaż niezabudowanej działki przez Panią B.B jako osobę fizyczną będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pytanie 3

Czy uzasadnionym jest przekonanie, iż w opisanym stanie faktycznym, w przypadku sprzedaży niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1 przez Panią B.B jako osobę fizyczną po wydaniu przez Prezydenta Miasta decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi i uzbrojeniem terenu (w tym budową drogi dojazdowej), to sprzedaż niezabudowanej działki nastąpi w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W zakresie pytania 1:

W ocenie Wnioskodawcy w przypadku sprzedaży niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1 przez Panią B.B jako osobę fizyczną przed wydaniem przez Prezydenta Miasta decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi i uzbrojeniem terenu (w tym budową drogi dojazdowej), to sprzedaż niezabudowanej działki będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się pod podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji opodatkowane są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Co więcej, w świetle wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Mając na względzie regulację prawa krajowego to opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, przy czym opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - są zwolnione od podatku VAT.

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 przez Panią B.B przed wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy będzie zwolniona z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Działka o numerze 1 będąca przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana i w całości stanowi grunt sklasyfikowany jako użytki rolne. Nie była ona nigdy wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, ani też dla terenu, na którym się znajduje, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Wnioskodawcy, gdy w dacie zawarcia umowy sprzedaży nie zostanie wydana przez Prezydenta Miasta decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla części nieruchomości, to wówczas działkę należy uznać za grunt niezabudowany, nieprzeznaczony na cele budowlane, a w konsekwencji znajdzie zastosowanie zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W zakresie pytania 2:

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku cofnięcia przed dniem zawarcia umowy sprzedaży wniosku o wydanie przez Prezydenta Miasta decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi i uzbrojeniem terenu (w tym budową drogi dojazdowej) dla ww. części działki o numerze ewidencyjnym 1 i umorzenia postępowania przez organ w wyniku cofnięcia wniosku, to sprzedaż niezabudowanej działki przez Panią B.B jako osobę fizyczną będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W przypadku cofnięcia wniosku o wydanie przez Prezydenta Miasta decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, wówczas na podstawie art. 105 par. 1 k.p.a organ umorzy postępowanie jako bezprzedmiotowe. Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku umorzenia postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przed dniem zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, to wówczas sprzedaż będzie podległa zwolnieniu z opodatkowania na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Znajdą tutaj odpowiednie zastosowanie rozważania w odpowiedzi na pytanie 1.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku cofnięcia wniosku i umorzenia postępowania przed dniem zawarcia umowy sprzedaży, niezabudowaną działkę nr 1 należy uznać jako grunt niezabudowany, nieprzeznaczony na cele budowlane, a zatem znajduje zastosowanie zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Bowiem w takiej sytuacji, działka nr 1 nie zmienia swojego przeznaczenia jako gruntu ornego i nie może być poczytywana jako teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W zakresie pytania 3:

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 1 przez Panią B.B jako osobę fizyczną po wydaniu przez Prezydenta Miasta decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi i uzbrojeniem terenu (w tym budową drogi dojazdowej), to sprzedaż niezabudowanej działki nastąpi w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku zawarcia umowy sprzedaży działki nr 1 po wydaniu przez Prezydenta Miasta decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, wówczas działkę należy poczytywać jako teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Opodatkowane podatkiem VAT są bowiem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, przy czym opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, w przypadku po wydaniu przez Prezydenta Miasta decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla ww. inwestycji na części działki nr 1, działkę tę należy uznać za teren przeznaczony pod zabudowę. Oznacza to, że transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie:

-pytań nr 1 i 2 wniosku – jest prawidłowe,

-pytania nr 3 wniosku – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.):

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pani sprzedać niezabudowaną nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej nr 1. Ww. działkę nabyła Pani wraz z mężem za fundusze objęte małżeńską wspólnością ustawową. W chwili nabycia przedmiotowa nieruchomość stanowiła gospodarstwo rolne, a działka nie była zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. W dniu 30 czerwca 2015 r. zmarł Pani mąż. Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia, poświadczono, iż spadek po mężu nabyła Pani w całości. Po śmierci męża, przejęła Pani dalszą działalność gospodarczą. W ramach prowadzonej działalności także prowadzi Pani wydobycie kruszywa ze złoża. Wydobycie kruszywa jest kontynuowane z tego samego złoża, z tej samej nieruchomości położonej niedaleko, ale niesąsiadującej bezpośrednio z działką ewidencyjną nr 1, jednakże ta działka nie była nigdy wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji wystąpią okoliczności, które wskazują, że planowaną przez Panią sprzedaż działki nr 1 należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkować będzie uznaniem Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Znaczenie dla oceny planowanej przez Panią sprzedaży działki wymienionej we wniosku będzie miała analiza całokształtu okoliczności odnoszących się do ww. działki. Treść wniosku wskazuje, że w celu sprzedaży działki nr 1 w dniu 9.01.2024 r. zawarła Pani jako osoba fizyczna, umowę kompleksowej obsługi transakcji, pośrednictwa w zbyciu nieruchomości ze spółką, na mocy której zleciła Pani pośrednikowi za wynagrodzeniem wykonanie czynności organizacyjno-marketingowych związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, zmierzających do poszukiwania kontrahenta zainteresowanego nabyciem opisywanej nieruchomości. Ponadto w dniu 01.03.2024 r. został złożony wniosek do Prezydenta Miasta o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi i uzbrojeniem terenu (w tym budową drogi dojazdowej). Dla wyżej opisywanej inwestycji na działce o numerze 1 uzyskano także oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii oraz warunków przyłączenia dla obiektu budowlanego do sieci dystrybucyjnej.

Wobec powyższego zaprezentowany we wniosku ciąg zdarzeń dotyczący ww. działki wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zatem sprzedając przedmiotową nieruchomość, nie będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, będzie Pani angażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. będzie Pani wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy – na dzień składania wniosku – jak również na dzień uzupełnienia wniosku – nie została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy.Na dzień składania wniosku i na dzień uzupełnienia wniosku nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki. Dnia 26 czerwca 2024 r. ogłoszono o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta, którym objęta jest również przedmiotowa działka.

Zatem w przypadku sprzedaży przez Panią niezabudowanej działki nr 1 przed wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, gdy na dzień dostawy nie zostanie również uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla ww. działki, należy stwierdzić, że działka nr 1 nie będzie spełnia definicji terenów budowlanych określonych w art. 2 pkt 33 ustawy, a więc jej dostawa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy będzie miało również zastosowanie dla sprzedaży przedmiotowej działki, w przypadku cofnięcia przed dniem zawarcia umowy sprzedaży wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i umorzenia postępowania w tej sprawie, jednocześnie gdy na dzień dostawy nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla ww. działki.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 wniosku uznałem za prawidłowe.

Z kolei w przypadku sprzedaży przez Panią niezabudowanej działki nr 1 po wydaniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, należy stwierdzić, że jeżeli z wydanej decyzji o warunkach zabudowy będzie wynikało, że działka 1 w części jest przeznaczona pod zabudowę, a w pozostałej części ww. działka nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy to oznacza, że sprzedaż działkiw części przeznaczonej pod zabudowę nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Natomiast ta część działki, która nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy będzie zwolniona od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie do sprzedaży przez Panią działki nr 1 w części przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy nie znajdzie zastosowanie także zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostaną łącznie spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. Okoliczności sprawy wskazują bowiem, iż działka nr 1, będąca przedmiotem sprzedaży – nie była w okresie od jej nabycia przez małżonków wykorzystywana w żaden sposób. Obecnie oczekując na sprzedaż również nie będzie wykorzystywana w żaden sposób.

W związku z powyższym planowana przez Panią dostawa działki 1 w części przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług, natomiast w części, w której nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy będzie zwolniona od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem Pani stanowisko w zakresie pytania nr 3 wniosku uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Paniąw złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).