Interpretacja indywidualna z dnia 9 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.427.2024.3.TR

Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym, od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 22 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 sierpnia 2024 r. (wpływ 7 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Dnia 8 listopada 2016 r. Wnioskodawca nabył aktem notarialnym Repertorium A: nr 1 działkę budowlaną o powierzchni 857 m2 nr księgi wieczystej KW Sądu Rejonowego. Dnia 25 stycznia 2017 r. Wnioskodawca nabył aktem notarialnym Repertorium A: nr 2 działkę budowlaną o powierzchni 855 m2, nr księgi wieczystej KW Sądu Rejonowego. Dnia 25 stycznia 2017 r. Wnioskodawca nabył aktem notarialnym Repertorium A: nr 3 działkę budowlaną o powierzchni 817 m2, nr księgi wieczystej KW Sądu Rejonowego. Wyżej wymienione działki zostały przez Zainteresowanego nabyte pod zabudowę mieszkalną dla rodziny. W międzyczasie nastąpiła zmiana planów i Wnioskodawca pobudował dom na innej działce. Obecnie Zainteresowany potrzebuje środków na spłatę zaciągniętych pożyczek na budowę domu, dlatego nosi się z zamiarem sprzedaży działek aby mieć środki na spłatę swoich zobowiązań.

Z treści pisma stanowiącego uzupełnienie wniosku wynika, iż działki, o których mowa we wniosku, tj. działka nr 4 pow. 0,0857 – nr KW, działka nr 5 o pow. 0,0855 – nr KW, działka nr 6 i 7 o pow. 0,0817 – nr KW zostały nabyte jako lokata środków, aby Wnioskodawca miał zabezpieczenie na późne lata życia. Ww. działki nie są i nie były w żaden sposób wykorzystywane, w tym w szczególności nie były i nie są wykorzystywane dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Nie były one też udostępniane na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. W odniesieniu do ww. działek Zainteresowany nie poniósł i nie poniesie jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodociągowej, gazowej, elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy). Wnioskodawca umieścił ogłoszenie na portalu (…), aby wysądować cenę rynkową i możliwość sprzedaży działki. Jednak ogłoszenia te do tej pory nie były skuteczne. Działki będące przedmiotem zbycia są działkami niezabudowanymi. Obowiązuje dla nich miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – zabudowa jednorodzinna. O ww. plan wystąpiła Gmina. Plan obowiązywał już przed zakupem działek przez Wnioskodawcę. Dla ww. działek na moment ich sprzedaży nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy bądź decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.). Nie są również wydane pozwolenia na budowę. Na tą chwilę nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Działki zostały nabyte w ramach majątku prywatnego i w ramach takowegoż majątku będą sprzedawane. Od momentu nabycia do momentu sprzedaży działki nie były wykorzystywane. Wnioskodawca szuka obecnie potencjalnego nabywcy na rynku ogłoszeń. Jako powód sprzedaże Zainteresowany wskazuje konieczność spłaty zaciągniętego kredytu bankowego oraz pożyczki. Wnioskodawca chce sprzedać 3 posiadane działki sąsiadujące jako całość jednemu klientowi albo jako trzy oddzielne działki. Działki te będą niezabudowane. Działki mają charakter mieszkalny – zabudowa jednorodzinna. Wcześniej – w ramach majątku prywatnego – Wnioskodawca sprzedał nieruchomość (mieszkanie, które do momentu zbycia stało puste) nabytą od rodziców w drodze darowizny. Mieszkanie Zainteresowany sprzedał na pewno więcej niż 10 lat temu, gdyż było mu zbyteczne. Wnioskodawca sprzedał jeszcze drugie mieszkanie w X, które nabył w kredycie. Ze sprzedaży drugiego mieszkania spłacił zaciągnięty kredyt na to mieszkanie. Ze sprzedaży ww. nieruchomości środki zostały przeznaczone na zakup działek, o których mowa we wniosku. Z tytułu sprzedaży którejkolwiek z nieruchomości Wnioskodawca nie był zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należnego podatku VAT od tej sprzedaży. Na tę chwilę z uwagi na brak środków Wnioskodawca nie zamierza nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Zainteresowany nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

Czy sprzedaż trzech wymienionych działek będzie wolna od podatku od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie w odniesieniu do pytania dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych

W Pana ocenie, sprzedaż działek po upływie 5 lat od daty ich nabycia nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomości zostały nabyte na cele prywatne pod zabudowę mieszkaniową i nie miało to związku z działalnością gospodarczą – handel nieruchomościami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o zaliczeniu przez Pana przychodów, które uzyska Pan ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować okoliczności jakie przedstawił Pan w opisie sprawy.

W przedstawionym stanie faktycznym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości przez Pana wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pana działania oraz fakt, że nie podejmował Pan ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży przedmiotowych działek (ponoszenia nakładów, dzięki którym działki stałyby się szczególnie atrakcyjne dla potencjalnych nabywców; podejmowania działań marketingowych) sugerują, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Prowadzone przez Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W związku z powyższym, kwota uzyskana ze sprzedaży działek nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby stwierdzić, czy planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Wskazał Pan, że działki mające być przedmiotem sprzedaży zostały nabyte przez Pana w 2016 i 2017 r. Zatem ww. pięcioletni termin, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie niewątpliwie upłynął.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży tych nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informujemy, iż w zakresie podatku od towarów i usług w dniu 8 sierpnia 2024 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).