Interpretacja indywidualna z dnia 1 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.391.2024.2.AKA

Zwolnienie od podatku VAT dostawy w trybie licytacji komorniczej prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki nr 1) wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT dostawy w trybie licytacji komorniczej prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki nr 1) wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 lipca 2024 r. (wpływ 15 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy prowadzi postępowanie egzekucyjne pod sygn. akt (…) przeciwko dłużnikowi: A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa w (…), KRS (…), NIP (…), REGON (…), rep. przez kuratora dla Dłużnika nie posiadającego organów uprawnionych do jego reprezentacji adw. (…).

Postępowanie egzekucyjne jest prowadzone wyłącznie co do nieruchomości położonej w obrębie właściwości miejscowej Sądu Rejonowego w (…). Przedmiotem egzekucji zatem jest nieruchomość opisana w księdze wieczystej o nr (…) położona w (…).

Przedmiotem licytacji będzie działka nr 1 o pow. (…) ha - nieruchomość gruntowa zabudowana wolnostojącym trzykondygnacyjnym budynkiem konstrukcji żelbetowo-murowanej o funkcji handlowo-usługowej. Nieruchomość stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli stanowiących odrębną od gruntu nieruchomość.

Nieruchomość została oszacowana przez biegłego sądowego na kwotę (…) zł i stanowi to wartość bez podatku VAT. Właścicielem gruntu jest Gmina (…). Wielkość udziału w prawie własności wynosi 1/1. Użytkownikiem wieczystym i właścicielem budynków stanowiących odrębną nieruchomość jest A Spółka z o. o. sp.k. Wielkość udziału w prawie wynosi 1/1.

Dostawa będzie korzystać ze zwolnienia z VAT opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż nieruchomość ta - działka nr 1 jest zabudowana budynkiem wolnostojącym trzykondygnacyjnym o konstrukcji żelbetowo-murowanej o funkcji handlowo-usługowej oraz przylegającym bezpośrednio do tego budynku - budynkiem dawnej portierni, który obecnie zagospodarowany jest na kotłownię - funkcja pomocnicza, które były przedmiotem wielu umów najmu. W tym m.in. umowa najmu z (…) r. zawarta pomiędzy A Sp. z o.o. sp.k., a B S.A. z siedzibą w (…). Umowa ta trwała do (…) r. i obejmowała lokal na parterze. Na podstawie oświadczenia Spółki B ustalono ponadto, że w tym samym czasie, w tym samym budynku mieściły się jeszcze inne podmioty m.in. spółka C.

Ponadto na podstawie oświadczenia firmy D S.C. ustalono, że Spółka ta również najmowała część budynku znajdującego się pod ww. adresem. Niestety spółka nie posiada danych z tego okresu.

W aktach sprawy znajduje się również operat szacunkowy dotyczący nieruchomości (…) z (…), który został dostarczony komornikowi przez wspólników dłużnej spółki. Operat potwierdza, że w latach 2010-2011 został przeprowadzony generalny remont ww. budynku.

Podczas oględzin nieruchomości, tj. (…), przy udziale wspólników dłużnej spółki (…) dokonano rozpytań w zakresie ustalenia okoliczności mogących mieć wpływ na ustalenie obowiązku podatkowego przy dostawie nieruchomości.

Wspólnicy oświadczyli, że dłużna Spółka była i jest nadal zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Z tym, że wyszukiwanie w rejestrze VAT nie potwierdziło tego stanu rzeczy. Według stanu na dzień (…) dłużna Spółka figuruje jako „niezarejestrowany” podmiot, z datami rejestracji jako podatnik VAT od (…) i datą wykreślenia (…) na podstawie art. 96 ust. 9 pkt 2.

Ponadto na podstawie oświadczenia wspólników, ustalono następujące fakty:

• nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło bez podatku VAT, faktura była wystawiona z oznaczeniem „np.”,
• przy zakupie nieruchomości podatek nie był odliczany z uwagi na to, że sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,
• nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Działalność jest prowadzona pod tym adresem od 2012 r. Natomiast od 2001 r. pod tym adresem była prowadzona działalność gospodarcza w postaci (…) przez inne spółki należące do Grupy E. Pierwotny właściciel - F użytkowała budynek na potrzeby własne od 1996 r.,
• dłużna Spółka - A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa wykorzystywała przedmiotowy budynek na potrzeby własne oraz oddawała część budynku w najem innym firmom, takie umowy były zawierane co najmniej od 2013 r.,
• na działce znajduje się budynek główny połączony z budynkiem dawnej portrierni, w którym znajduje się kotłownia, innych budynków na działce nr 1 nie ma,
• budynek został wybudowany - zakończenie budowy w 1996 r. przez F - F już nie istnieje - została wykreślona z KRS - prawomocność wpisu z (…),
• budynek został nabyty przez dłużną Spółkę - A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa na podstawie umowy sprzedaży z (…) stwierdzonej aktem notarialnym Rep. A nr (…) pomiędzy dłużną Spółką - A Sp. z o.o. sp. k. a spółką G Sp. z o.o. sp. k.,
• według wiedzy (…) do pierwszego zasiedlenia doszło przed rokiem 1999. F użytkowała budynek od 1996 r. na potrzeby własne oraz częściowo wynajmowała pomieszczenia innym podmiotom. Dłużnik natomiast stał się właścicielem nieruchomości od 2012 r. i również użytkował budynek na potrzeby własne oraz wynajmował pomieszczenia innym podmiotom,
• przedmiotowy budynek był wykorzystywany jako pomieszczenia do wynajęcia oraz na potrzeby własne (…),
• w ww. budynku nie była prowadzona działalność zwolniona z podatku VAT,
• dłużna Spółka - A Sp. z o.o. sp. k. nie ponosiła żadnych nakładów na nieruchomość poza koniecznymi potrzebnymi do normalnego użytkowania,
• dłużna Spółka nie ponosiła nakładów na ww. budynek, które by przekraczały 30% wartości początkowej ww. budynku.

Innych faktów Komornik nie ustalił. Wspólnicy zgodnie oświadczyli, że z uwagi na upływ czasu dostęp do dokumentów jest ograniczony i część z nich została już zniszczona.

Opis nieruchomości:

Opis działki nr 1 pow. (…) ha

Działka ewidencyjna nr 1 o pow. (…) ha położona jest w (…). Nieruchomość sklasyfikowana, zgodnie z Wypisem z Rejestru Gruntów, jako inne tereny zabudowane Bi pow. użytku (…) ha.

Jest to działka praktycznie w całości zabudowana wolnostojącym trzykondygnacyjnym budynkiem o funkcji handlowo-usługowej, konstrukcji murowano-żelbetowej oraz przylegającym do niego od strony północno-zachodniej budynkiem gospodarczym. Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie płaskim w bezpośrednim otoczeniu zabudowy handlowo-usługowej, w rejonie (…).

Opis budynku głównego handlowo-usługowego

Budynek główny to budynek wolnostojący trzykondygnacyjny handlowo-usługowy  o konstrukcji żelbetowo-murowanej, którego budowa została zakończona w 1996 r. Jest to obiekt niepodpiwniczony. Wejście główne do budynku od strony frontowej południowo- zachodniej po kilkustopniowych schodach betonowych wykończonych płytką ceramiczną.

Podstawowe dane gabarytowe: pow. użytkowa (…) m² w tym część socjalno-administracyjna o pow. zabudowy (…) m².

Pomieszczenia w budynku:

• parter: sala ekspozycyjna główna, sale boczne otwarte, dwie windy towarowo-osobowe, łazienka, pomieszczenie socjalne,
• piętro I: dwie klatki schodowe, sala ekspozycyjna główna, sale boczne otwarte, dwie windy towarowo-osobowe, łazienka, pomieszczenie biurowe,
• piętro II: dwie klatki schodowe, sala ekspozycyjna główna, sale boczne otwarte, dwie windy towarowo-osobowe, łazienka, pomieszczenie socjalne, kuchnia.

Podstawowe dane konstrukcyjno-wykończeniowe budynku: szczegóły i dane techniczne budynku znajdują się w operacie szacunkowym, który stanowi integralną część protokołu.

Obiekt od kilku lat jest nieużytkowany i nieogrzewany, jednakże znajduje się w dobrym stanie technicznym. Składa się z trzech kondygnacji naziemnych. Ekspozycja okien północno- wschodnia i południowo-zachodnia. W budynku w latach 2011-2020 prowadzona była działalności gospodarcza, tj. (…). W latach 2010-2011 obiekt przeszedł generalny remont, podczas którego zamurowano część otworów okiennych, wymieniono wszystkie instalacje, stolarkę okienną, stolarkę drzwiową, wykonano nowe posadzki, sufity, podwieszane rastrowe. Zainstalowano ogrzewanie w formie podwieszanych nagrzewnic, instalację przeciwpożarową, alarmową, czujniki dymowe, monitoring.

Obiekt ogrzewany jest za pomocą pieca gazowego usytuowanego w kotłowni w przyległym budynku. Układ funkcjonalno-przestrzenny obiektu korzystny. Pomieszczenia są gabarytowe, przestronne otwarte. Elementy wykończenia i wyposażenia opisywanego budynku wykazują małe zużycie techniczne i funkcjonalne. Do budynku doprowadzona jest instalacja elektryczna, kanalizacyjna, sanitarna miejska, instalacja wodociągowa, centralnego ogrzewania, gazowa, wentylacja grawitacyjna, instalacja alarmowa, instalacja p.poż., monitoring.

Rok zakończenia budowy 1996. Generalny remont przeprowadzony w latach 2010-2011. Elementy wykończenia i wyposażenia opisywanego budynku na dzień oględzin znajdują się w dobrym stanie technicznym oraz funkcjonalnym. Obecnie budynek jest nieużytkowany. Ponadto w budynku od strony północno-wschodniej znajduje się duże pomieszczenie magazynowe, które stanowi integralną cześć obiektu. Magazyn posiada oddzielne wejście przez jednoskrzydłowe drzwi konstrukcji metalowej.

Opis budynku dawnej portierni

Jest to budynek dawnej portierni przylegający bezpośrednio do budynku głównego od strony północnej. Obecnie zagospodarowany na kotłownię. Obiekt jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, wykonany w konstrukcji murowanej z gazobetonu, którego budowa została zakończona w 1964 r. Wyposażony w instalacje elektryczną.

Podstawowe dane gabarytowe: pow. zabudowy (…) m².

Podstawowe dane techniczne budynku: szczegóły i dane techniczne budynku znajdują się  w operacie szacunkowym, który stanowi integralną część protokołu.

Budynek w średnim stanie technicznym, usytuowany przy granicy północnej działki. W dniu oględzin budynek był zamknięty dokonano wizji z zewnątrz. Rok zakończenia budowy: 1964.

Nieruchomość gruntowa zabudowana, w skład której wchodzi działka ewidencyjna 1

Na nieruchomości posadowiony jest trzykondygnacyjny budynek handlowo-usługowy oraz przylegający do niego budynek gospodarczy. Cała nieruchomość ma kształt nieregularny wieloboczny zbliżony do prostokąta. Teren posesji jest częściowo utwardzony od strony północno-wschodniej masą bitumiczną, częściowo zakrzewiony i zadrzewiony młodym, karłowatym samosiewem brzozy. Nieruchomość zlokalizowana na terenie płaskim posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość objęta jest ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego osiedla „(…)” w (…) i terenów przyległych uchwalonego przez Radę Miasta (…) Uchwałą Nr (…) z dnia (…). Zgodnie z przedmiotowym aktem prawa miejscowego wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę nr 1 położona na obszarze zabudowy usługowej oznaczonej  w planie symbolem 5U:

• przeznaczenie podstawowe - tereny zabudowy usługowej,
• przeznaczenie dopuszczalne - obiekty magazynowe, składy.

W przypadku licytacji, dostawie będzie podlegała cała nieruchomość.

Pytania

Czy dostawa nieruchomości opisanej w księdze wieczystej o nr (...) będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa będzie korzystać ze zwolnienia VAT opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż upłynął termin 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

W przypadku licytacji, dostawie będzie podlegała cała nieruchomość. Zdaniem Komornika, niniejsza dostawa będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego opisanego w art. 43  ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, w niniejszym stanie faktycznym, bazując na danych zebranych  w niniejszym postępowaniu można stwierdzić, że przedmiotowa dostawa będzie korzystała ze zwolnienia podatkowego opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Kluczowe znaczenie ma tutaj fakt, że budynek będący przedmiotem przyszłej dostawy został już oddany do użytkowania i był użytkowany od 1996 r. lub 1999 r. początkowo przez F, a następnie przez kolejne podmioty. Remont budynku został przeprowadzony w latach 2010-2011. Brak informacji, co do tego, kto ten remont przeprowadzał. Jednakże, w ocenie Komornika, remont ten mógł przekroczyć wartość 30% wartości początkowej budynku.

Wobec czego należałoby termin pierwszego zasiedlenia liczyć od daty zakończenia remontu. Przyjmując, że operat szacunkowy z 2011 r. był sporządzany po remoncie budynku i własność budynku razem z prawem użytkowania wieczystego została przeniesiona aktem notarialnym na nowego właściciela w grudniu 2012 r., należy liczyć okres pierwszego zasiedlenia najpóźniej od końca 2012 r.

Zdaniem Komornika, na podstawie zebranych informacji, oświadczeń wspólników dłużnej Spółki oraz oświadczeń osób trzecich (Spółka B i D), należy przyjąć, że jak wynika z opisu sprawy - znajdujące się na przedmiotowej działce budynki - budynek główny i portiernia zostały już zasiedlone, a ich używanie, również po dokonaniu ulepszeń, trwało zdecydowanie dłużej niż 2 lata (dłużna Spółka co najmniej do 2020 r. prowadziła tutaj działalność), zatem zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto należy zauważyć, że dostawa gruntu, na którym ww. budynek jest posadowiony - razem z budynkiem pomocniczym, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług  (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych przez Pana okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan jako komornik - na wniosek wierzyciela przeciwko Dłużnikowi – „A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - postępowanie egzekucyjne z nieruchomości gruntowej składającej się z prawa wieczystego użytkowania gruntu (działki nr 1) oraz prawa własności budynku wolnostojącego trzykondygnacyjnym o konstrukcji żelbetonowo-murowanej o funkcji handlowo-usługowej oraz przylegającego bezpośrednio do niego budynku dawnej portierni, który obecnie zagospodarowany jest na kotłownię.

W opisie sprawy wskazał Pan, że:

• nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło bez podatku VAT, faktura była wystawiona z oznaczeniem „np.”,
• przy zakupie nieruchomości podatek nie był odliczany z uwagi na to, że sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,
• własność budynków posadowionych na nieruchomości razem z prawem użytkowania wieczystego została przeniesiona aktem notarialnym na dłużnika w (…),
• nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Działalność jest prowadzona pod tym adresem od 2012 r. Natomiast od 2001 r. pod tym adresem była prowadzona działalność gospodarcza w postaci (…) przez inne spółki należące do Grupy E. Pierwotny właściciel - F użytkowała budynek na potrzeby własne od 1996 r.,
• dłużna Spółka - wykorzystywała przedmiotowy budynek na potrzeby własne oraz oddawała część budynku w najem innym firmom, takie umowy były zawierane co najmniej od 2013 r.,
• na działce znajduje się budynek główny połączony z budynkiem dawnej portierni w którym znajduje się obecnie kotłownia,
• budynek główny został wybudowany w 1996 r. przez F - F już nie istnieje - została wykreślona z KRS - prawomocność wpisu z (…),
• budynek dawnej portierni przylegający bezpośrednio do budynku głównego, obecnie zagospodarowanyjest na kotłownię, a jego budowa została zakończona w 1964 r.,
• przedmiotowe budynki były wykorzystywane jako pomieszczenia do wynajęcia oraz na potrzeby własne (…), budynki były przedmiotem wielu umów najmu,
• w ww. budynkach nie była prowadzona działalność zwolniona z podatku VAT,
• dłużna Spółka – A Sp. z o.o. sp. k. nie ponosiła żadnych nakładów na nieruchomość poza koniecznymi potrzebnymi do normalnego użytkowania,
• dłużna Spółka nie ponosiła nakładów na ww. budynki, które przekraczałyby 30% wartości początkowej ww. budynków.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii, czy dostawa prawa własności budynków posadowionych na działce nr 1 razem z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona, ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,  sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości zabudowanej, na którą składa się prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności posadowionych na nim budynków – dłużnik: A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z okoliczności wskazanych w zdarzeniu przyszłym dłużna Spółka była podatnikiem podatku VAT, a budynki były przedmiotem wielu umów najmu, w tym były przez dłużnika wykorzystywane jako pomieszczenia do wynajęcia oraz na potrzeby własne (…). Zauważyć należy, że w przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, niezależnie od tego w jakim zakresie prowadzi działalność gospodarczą, nie mamy do czynienia ze zbywaniem majątku osobistego (o takim można mówić wyłącznie w odniesieniu do osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej), ale ze zbywaniem majątku nabytego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i w tej działalności wykorzystywanego.  W konsekwencji, dostawa prawa własności budynków posadowionych na działce nr 1 razem z prawem użytkowania wieczystego gruntu w drodze licytacji komorniczej będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika i będzie czynnością podlegającą

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy:

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają  ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Aby w analizowanej sprawie móc Panu odpowiedzieć na pytanie, czy sprzedaż w toku postępowania egzekucyjnego prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1) oraz prawa własności budynków posadowionych na tym gruncie, będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy i kiedy w odniesieniu do budynków miało miejsce ich pierwsze zasiedlenie.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż budynków posadowionych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wskazał Pan we wniosku znajdujące się na przedmiotowej działce budynki - budynek główny i portiernia zostały już zasiedlone, a ich używanie, również po dokonaniu ulepszeń w latach 2010-2011 (ostatni remont), trwało zdecydowanie dłużej niż 2 lata. Dłużna Spółka od nabycia w 2012 r. do co najmniej 2020 r. prowadziła tutaj swoją działalność. Budynek główny został wybudowany w 1996 r., a obecna portiernia w 1964 r. Dodatkowo, dłużna Spółka w ostatnich 2 latach nie ponosiła nakładów, które przekraczałaby 30% wartości początkowej budynków. Zatem zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a dostawą budynków, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki nr 1), na którym posadowiony jest budynek główny o funkcji handlowo-usługowej oraz przylegający bezpośrednio do tego budynku – budynek dawnej portierni, który obecnie zagospodarowany jest na kotłownię, będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że ww. transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Zatem, Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydawanej interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywa się ze stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383  ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).