Interpretacja indywidualna z dnia 7 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.486.2024.2.MB

Skutki podatkowe zbycia udziału w nieruchomości otrzymanego w darowiźnie (cele mieszkaniowe).

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 31 lipca 2024 r. (wpływ 31 lipca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani zamężna od 2017 r. Posiada Pani wspólność majątkową z mężem od dnia ślubu. W lutym 2020 r. zaciągnęliście Państwo wspólnie kredyt hipoteczny na zakup mieszkania (nr 1) na terytorium Polski. Akt notarialny podpisaliście Państwo w marcu 2021 r.

W maju 2024 r. została Pani właścicielką w 3/4 części mieszkania (nr 2), które nabyła w drodze darowizny od matki. Uzyskane z tego tytułu prawo własności, a następnie pieniądze z jego sprzedaży w czerwcu 2024 r., (kwota: (…) zł) wejdą do Pani majątku osobistego.

Ze względu na sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od dnia uzyskania własności wystąpi obowiązek podatkowy od całej kwoty. Zgodnie z Pani wolą pieniądze uzyskane ze sprzedaży w całości chce Pani przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego (kwota (…) zł) zaciągniętego wcześniej wspólnie z mężem na zakup mieszkania (nr 1). Środki zostaną przekazane z Państwa wspólnego konta, z którego także wspólnie spłacacie kredyt.

Ponadto wskazała Pani, że kredyt hipoteczny został zaciągnięty w banku (…) na terenie Polski. Z kredytobiorcą (Pani mężem) jest Pani zobowiązana do solidarnej spłaty wyżej wymienionego kredytu (posiadacie Państwo wspólność majątkową).

Wskazała Pani również, że w mieszkaniu obciążonym kredytem hipotecznym, realizuje Pani własne cele mieszkaniowe, tzn. mieszka w nim od początku jego nabycia, razem z mężem i 2 dzieci, a pieniądze ze sprzedaży mieszkania, które otrzymała Pani w darowiźnie, chce Pani przeznaczyć na spłatę kredytu tak szybko, jak tylko uzyska Pani potwierdzenie, że cała kwota będzie zwolniona z podatku. Zostaną wydane w okresie 3 lat.

Pytanie

Czy przeznaczenie środków ze sprzedaży mieszkania (nr 2) uzyskanego w drodze darowizny, które podlegają opodatkowaniu, na spłatę zaciągniętego wcześniej wraz z mężem kredytu hipotecznego na zakup mieszkania (nr 1) objętego współwłasnością małżeńską, będzie podlegało w całości zwolnieniu z obowiązku zapłaty podatku dochodowego (zwolnienie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych)?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, prawidłowe jest zastosowanie zwolnienia podatkowego od podatku dochodowego przychodów ze sprzedaży mieszkania uzyskanego w drodze darowizny przeznaczonego na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego wraz z mężem na zakup wspólnego mieszkania przed dniem uzyskania przychodu.

Spełnia ono wymóg ustawowy własnego celu mieszkaniowego (mieszkanie na kredyt stanowi nieruchomość w której razem z dziećmi Państwo zamieszkujecie). Ponadto zgodnie z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wspólność majątkowa małżonków jest bezudziałowa i w trakcie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym (a w związku z tym, także w zaciągniętym wspólnie kredycie).

W związku z tym spłata wspólnego kredytu hipotecznego środkami uzyskanymi ze sprzedaży Pani praw własności lokalu nie jest przeszkodą w uzyskaniu ww. zwolnienia podatkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w 2024 r. nabyła Pani 3/4 udziału w lokalu mieszkalnym w drodze darowizny od matki do majątku odrębnego. W czerwcu 2024 r. mieszkanie zostało sprzedane, a środki uzyskane z tej sprzedaży przeznaczy Pani na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wraz z mężem, w 2021 r. na zakup innego mieszkania, w którym realizuje Pani własne cele mieszkaniowe.

W konsekwencji, ponieważ sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym, który został nabyty w 2024 r. w drodze darowizny, została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6d cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 przywołanej ustawy:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Zatem rozstrzygnięcia wymaga, czy wydatkując środki uzyskane ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym na spłatę kredytu, zaciągniętego na nabycie innego lokalu mieszkalnego, w celu realizacji Pani własnych celów mieszkaniowych, spełnia przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zawarte w art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby kredyt został wykorzystany na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy wynika, że dla możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia istotnym jest, aby zostały zaspokojone własne cele mieszkaniowe podatnika.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w powołanym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Wątpliwość Pani budzi kwestia czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży udziału w mieszkaniu nr 2 należącego do Pani majątku odrębnego, na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania nr 1 wchodzącego do wspólności majątkowej małżeńskiej, będzie spełniało warunki do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):

Z tego przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.

W złożonym wniosku wskazała Pani, że całą kwotę ze sprzedaży udziału w nieruchomości (mieszkaniu nr 2) otrzymanego w darowiźnie do majątku odrębnego, przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania nr 1 wchodzącego do wspólności majątkowej małżeńskiej, w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie udziału w mieszkaniu nr 2.

Zatem, przeznaczy Pani środki ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nr 2 na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania wchodzącego do wspólności majątkowej małżeńskiej, w którym realizuje Pani wraz z rodziną własne cele mieszkaniowe.

Tym samym, wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym nr 2, na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie innego lokalu mieszkalnego – w celu zaspokojenia Pani (i Pani rodziny) potrzeb mieszkaniowych – uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy obliczaniu dochodu zwolnionego może Pani uwzględnić całą kwotę, jaka zostanie wydatkowana na ww. spłatę kredytu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).