Interpretacja indywidualna z dnia 5 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.310.2024.6.IK

Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków związanych z nabyciem, remontem, modernizacją oraz zabezpieczeniem przed dalszą degradacją i niszczeniem Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków związanych z nabyciem, remontem, modernizacją oraz zabezpieczeniem przed dalszą degradacją i niszczeniem Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 8 lipca 2024 r. i pismem z 29 lipca 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca - … (zwana dalej „G” albo „Wnioskodawca”) jest Spółką komunalną, w której 100% udziałów posiada Gmina, wykonującą zadania z zakresu użyteczności publicznej. W szczególności Spółka wykonuje zadania własne gminy w zakresie rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych w tym również monitorowanie jakości i ilości wód podziemnych oraz zarządzanie posiadanym przez Spółkę majątkiem powierzone jej Uchwałą Rady Miasta nr ….

G jest właścicielem infrastruktury wodociągowo - kanalizacyjnej znajdującej się na terenie m.in. Gminy …. W ramach swojej działalności, G zajmuje się rozbudową i modernizacją systemu wodociągowo-kanalizacyjnego. Dodatkowo, G prowadzi działalność w zakresie edukacji ekologicznej (w tym ochrony środowiska naturalnego w obszarach związanych z działalnością wodociągową i kanalizacyjną w …), jak również działalności turystycznej w ramach …, który prezentuje zabytki … i przybliża wiedzę przyrodniczą związaną z najbliższym otoczeniem. Wykonywane przez G czynności podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Obecnie, G planuje dokonanie zamiany nieruchomości ze swoim jedynym udziałowcem - Gminą (dalej „M”). W ramach omawianej transakcji, G przeniesie na M własność jednej z posiadanych nieruchomości, zaś w zamian, G otrzyma nieruchomość od M, konkretnie obiekty -…- zabytkową rezydencję … (dalej „Nieruchomość”).

Nieruchomość zlokalizowana jest w …. Na Nieruchomość składają się działki zabudowane budynkami, w tym m.in. budynkiem …, budynkiem kawiarni, budynkiem kolonii, budynkiem wypoczynkowo-socjalnym, budynkiem wypoczynkowym, schronem i garażem. Dodatkowo, Nieruchomość obejmuje przynależne tereny zielone - lasy.

Nieruchomość jest obiektem wpisanym do rejestru zabytków. Omawiana dostawa Nieruchomości na rzecz G (w ramach zamiany) może podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej „ustawa VAT”). Niemniej jednak, stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT, Wnioskodawca i M zamierzają złożyć zgodne oświadczenie w akcie notarialnym o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości dla celów VAT. Tym samym, dostawa Nieruchomości przez M na rzecz G zostanie udokumentowana fakturą VAT z wykazaną właściwą stawką VAT.

Wartość Nieruchomości została ustalona w oparciu o wycenę niezależnego rzeczoznawcy.

Równocześnie, na bazie przeprowadzonych analiz ustalono, że Nieruchomość obecnie znajduje się w złym stanie i co za tym idzie, w pierwszej kolejności wymaga przeprowadzenia szeregu działań i prac zabezpieczających budynki znajdujące się na terenie Nieruchomości przed dalszą degradacją, dewastacją oraz niwelujących skutki zaistniałych już procesów destrukcyjnych. W tym celu, G określił zakres prac ratunkowych i budowlanych.

Teren Nieruchomości objęty jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co pozwoli G na poczynienie nakładów inwestycyjnych w Nieruchomość w uzgodnieniu z … Konserwatorem Zabytków. Dlatego też, G przygotował wewnętrzne wstępne opracowania co do potencjalnej możliwości wykorzystania Nieruchomości w celu prowadzenia działalności sprzedażowej opodatkowanej VAT. Według wstępnych założeń funkcje możliwe do realizacji na terenie Nieruchomości obejmują szeroko rozumianą działalność leczniczą/uzdrowiskową/komercyjną.

Tym samym, G nabywa Nieruchomość z zamiarem wykorzystania potencjału Nieruchomości (obiektów znajdujących się w jej ramach) do działalności zarobkowej, opodatkowanej podatkiem VAT.

Niemniej jednak, w tym celu, G będzie musiał ponieść nakłady (wydatki) na prace remontowe i modernizacyjne, aby najpierw zabezpieczyć a potem przystosować Nieruchomość do używania i prowadzenia działalności zarobkowej. Co więcej, wydatki obejmować będą również wspomniane prace nakierowane na zabezpieczenie przed niszczeniem i bieżące utrzymanie.

W związku z nabyciem Nieruchomości w drodze umowy zamiany, G wprowadzi szereg środków trwałych (budynki, budowle) do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych i rozpocznie dokonywanie odpisów amortyzacyjnych dla celów rachunkowych i podatku dochodowego od osób prawnych.

Co więcej, G nie wyklucza, że w związku ze wspomnianymi pracami modernizacyjnymi, adaptacyjnymi dojdzie do powstania nowych środków trwałych albo do ulepszenia dotychczasowych środków trwałych (budynków i budowli) wprowadzonych do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych prawnych w związku z nabyciem Nieruchomości od M.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

Wszystkie wydatki o których mowa we wniosku zostaną poniesione przez Spółkę i nie zostaną jej zwrócone w jakiejkolwiek formie.

Po nabyciu nieruchomości w pierwszej kolejności zostaną poniesione koszty związane z pracami zabezpieczającymi budynki przed dalszą degradacją oraz niwelujące skutki zaistniałych już procesów destrukcyjnych. Będą to koszty związane z przygotowaniem projektu architektoniczno-budowlanego dotyczącego prac ratowniczych, inwentaryzacją zieleni z gospodarką drzewostanem, inwentaryzacją przyrodniczą, pozyskaniem zezwoleń na prace budowlane, na wycinkę zieleni, wykarczowanie drzew, osuszanie zawilgoconych elementów budynków. Koszty te nie będą służyły odtworzeniu stanu pierwotnego i nie będą polegały na ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy , rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji (prace konserwacyjne).

Prace remontowe wskazane w pytaniu nr 4 będą stanowiły prace polegające na ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji.

Wśród obiektów wchodzących w skład nabytej Nieruchomości nie ma budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, bądź też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Wnioskodawca jest spółką nieruchomościową w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.

Nieruchomości będą stanowiły własność spółki.

W momencie nabycia nieruchomości te nie będą kompletne i zdatne do użytku dlatego też Spółka nie rozpocznie ich amortyzacji.

Spółka rozpocznie dokonywanie odpisów amortyzacyjnych dopiero po przeprowadzeniu prac polegających na ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji i przeznaczeniu tych nieruchomości na prowadzenie własnej działalności gospodarczej lub oddanie ich w najem/dzierżawę.

Spółka rozpocznie dokonywanie odpisów amortyzacyjnych dopiero po przeprowadzeniu prac polegających na ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji.

Spółka planuje, że po przeprowadzeniu prac polegających na ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji odda te nieruchomości w najem/dzierżawę. Na ten moment nie jest znany dokładnie termin zakończenia prac i rozpoczęcia osiągania przychodów.

Możliwe funkcje do realizacji na terenie nieruchomości to:

- dom opieki dla osób w podeszłym wieku lub z niepełnosprawnościami,

- przychodnia zdrowia, ośrodek fizjoterapii i rehabilitacji,

- warsztaty zajęciowe dla seniorów, zajęcia dzienne dla osób starszych niebędących mieszkańcami domu opieki (dostępne także dla społeczności lokalnej),

- żłobek, przedszkole (i wspólne z seniorami zajęcia warsztatowe),

- klub młodzieżowy oferujący warsztaty, spotkania z psychologami, zajęcia treningów umiejętności społecznych itp. (także dla młodzieży np. z domów dziecka),

- ośrodek wystawienniczy, edukacyjny (np. związany z wodą i jej wykorzystaniem przez człowieka, ekologią itp.),

- mała gastronomia, kawiarnia i wystawa stała o historii obiektów, udostępnienie obiektu do zwiedzania (schron podziemny),

- hotel, ośrodek konferencyjno-biurowy,

- dostępna publicznie zieleń urządzona-ogrody tematyczne wraz z małą architekturą, ogrody botaniczne, skalne, alpinaria, przyrodnicze ścieżki edukacyjne, zielone labirynty, park linowy, siłownia terenowa, trejaże, różaneria itp.,

- możliwość wykorzystania terenów zielonych i obiektów historycznych na wydarzenia kulturalne (koncerty, prezentacje, wystawy, warsztaty teatralne i muzyczne, plenery malarskie) i integracyjne.

Natomiast na ten moment możliwe jest osiąganie przychodów z tytułu udostępnienia samego gruntu (terenu zielonego) na:

- parking dla samochodów i rowerów,

- stację rowerów …,

- wypożyczalnię rowerów,

- stację naprawy rowerów,

- wynajem miejsca do postawienia food truck,

- wynajem miejsca na sesje zdjęciowe,

- wynajem stróżówki z wynajmem przewodnika (oprowadzenie po okolicy, powiązanie z ofertą …),

- organizację pola namiotowego,

- pamiątki dla … – sklepik,

- wypożyczalnię sprzętu do piknikowania.

Spółka docelowo przeznaczy nieruchomość na wynajem/dzierżawę dlatego tez ponoszone koszty będą miały bezpośredni związek z zachowaniem i zabezpieczeniem źródła przychodów.

Koszty związane z zabezpieczeniem nieruchomości przed dalszą degradacją oraz niwelujące skutki zaistniałych już procesów destrukcyjnych są niezbędne m.in. ze względu na obowiązki właściciela nieruchomości określone ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.) mówiącą o konieczności utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, a także wynikające z ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 840 z późn. zm.) mówiącej o tym, że kto będąc właścicielem lub posiadaczem zabytku nie zabezpieczył go w należyty sposób przed uszkodzeniem, zniszczeniem, zaginięciem lub kradzieżą, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Ponadto wskazano, że:

Najemcą nieruchomości docelowo ma być podmiot komercyjny. Nie będzie nim Gmina.

Po nabyciu nieruchomości w pierwszej kolejności zostaną poniesione koszty związane z pracami zabezpieczającymi budynki/budowle przed dalszą degradacją oraz niwelujące skutki zaistniałych już procesów destrukcyjnych. Będą to koszty związane z przygotowaniem projektu architektoniczno-budowlanego dotyczącego prac ratowniczych, inwentaryzacją zieleni z gospodarką drzewostanem, inwentaryzacją przyrodniczą, pozyskaniem zezwoleń na prace budowlane, na wycinkę zieleni, wykarczowanie drzew, osuszanie zawilgoconych elementów budynków/budowli itp.

Koszty związane z zabezpieczeniem nieruchomości przed dalszą degradacją oraz niwelujące skutki zaistniałych już procesów destrukcyjnych są niezbędne m.in. ze względu na obowiązki właściciela nieruchomości określone ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.) mówiącą o konieczności utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, a także wynikające z ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 840 z późn. zm.) mówiącej o tym, że kto będąc właścicielem lub posiadaczem zabytku nie zabezpieczył go w należyty sposób przed uszkodzeniem, zniszczeniem, zaginięciem lub kradzieżą, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Czas realizacji na przygotowanie dokumentacji oraz wykonania prac zabezpieczających szacowany jest na minimum 24 miesiące od momentu ich rozpoczęcia.

Równocześnie Spółka wystąpi do … Konserwatora Zabytków (KZ) o zmianę zakresu ochrony konserwatorskiej w celu doprowadzenia zgodności tego zakresu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Procedura zmiany zakresu ochrony konserwatorskiej może być procesem długotrwałym dlatego też ,wariantem pośrednim dla zmniejszenia rozbieżności zapisów mpzp i zakresu ochrony jest wystąpienie do KZ z wnioskiem o wyłączenie z wpisu do rejestru zabytków obszaru samych działek, na terenie których zlokalizowane są obiekty domu …. Pozwoli to na wyłączenie wymogu uzgadniania z konserwatorem niektórych prac, koniecznych do wykonania na terenie nieruchomości, a tym samym spowoduje przyspieszenie procesu inwestycyjnego.

Umożliwi to również odpłatne udostępnianie obiektu podmiotom komercyjnym na:

- parking dla samochodów i rowerów,

- stację rowerów …,

- wypożyczalnię rowerów,

- stację naprawy rowerów,

- wynajem miejsca do postawienia food truck,

- wynajem miejsca na sesje zdjęciowe,

- wynajem stróżówki z wynajmem przewodnika (oprowadzenie po okolicy, powiązanie z ofertą …,

- organizację pola namiotowego,

- pamiątki dla … - sklepik,

- wypożyczalnię sprzętu do piknikowania.

Równolegle z pracami ratunkowymi Spółka będzie przygotowywać model docelowego zagospodarowania nieruchomości. Wymaga to przeprowadzenia studium możliwości i przygotowania programu funkcjonalno-użytkowego, na bazie których określona zostanie docelowa funkcja lub funkcje, analizy możliwych wariantów finansowania inwestycji czy bilansu jej opłacalności. Docelowo zagospodarowanie nieruchomości musi być zgodne z zadaniami własnymi Gminy w zakresie powierzonego Spółce zadania własnego, mającymi na celu zaspokojenie zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej poprzez świadczenie usług powszechnie dostępnych.

Powstałe w wyniku inwestycji obiekty budowlane będą służyły tym celom, przy czym Spółka zamierza oddać je w dzierżawę podmiotom komercyjnym które będą świadczyły te usługi.

Istnieje również możliwość, sprzedaży części lub całości nieruchomości w przypadku braku opłacalności takiej inwestycji.

Natomiast na ten moment Spółka nie jest w stanie wskazać konkretnego/ych podmiotu/tów któremu/ym wynajmie nieruchomość przy czym nie będzie to Gmina.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (numeracja pytań jak we wniosku)

1. Czy - w związku z zamiarem wykorzystania Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w przyszłości - Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT od nabytej Nieruchomości wynikającej z faktury VAT wystawionej przez M?

3. Czy - w związku z zamiarem wykorzystania Nieruchomości do wykonywania w przyszłości czynności opodatkowanych VAT - G będzie miało prawo do odliczenia podatku VAT od prowadzonych na Nieruchomości prac związanych z zabezpieczeniem Nieruchomości przed dalszą degradacją i niszczeniem, jak również prac remontowych i modernizacyjnych związanych z przystosowaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

1. W związku z zamiarem wykorzystania Nieruchomości do wykonywania w przyszłości czynności opodatkowanych VAT – G będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT od nabytej Nieruchomości wynikającej z faktury VAT wystawionej przez M.

3. W związku z zamiarem wykorzystania Nieruchomości do wykonywania w przyszłości czynności opodatkowanych VAT - G będzie miało prawo do odliczenia podatku VAT od prowadzonych na Nieruchomości prac związanych z zabezpieczeniem Nieruchomości przed dalszą degradacją i niszczeniem, jak również prac remontowych i modernizacyjnych związanych z przystosowaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Ad. 1

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe przepisy ustawy o VAT - w ocenie Wnioskodawcy - w przypadku, w którym dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT (z uwagi na zgodne oświadczenie M i G w zakresie rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości w oparciu o art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT), a zamiarem G jest wykorzystywanie Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, wówczas Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego w faktury VAT wystawionej przez M dokumentującej nabycie Nieruchomości.

W takiej sytuacji zostanie bowiem spełniony podstawowy warunek prawa do odliczenia podatku naliczonego określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż zakup Nieruchomości będzie miał związek z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez G.

Mając na uwadze powyższe - w ocenie Wnioskodawcy - w związku z zamiarem wykorzystania Nieruchomości do wykonania czynności opodatkowanych VAT - G będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT od nabytej Nieruchomości wynikającej z faktury VAT wystawionej przez M.

A contrario, w sytuacji, w której Wnioskodawca zmieni zamiar wykorzystywania Nieruchomości i nie będzie wykonywał czynności opodatkowanych VAT na Nieruchomościach, G będzie zobowiązana dokonać odpowiedniej korekty wcześniej odliczonego podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami.

Ad. 3

Jak wskazano powyżej, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Mając na uwadze powyższe przepisy ustawy o VAT - w ocenie Wnioskodawcy - w przypadku, w którym zamiarem G jest wykorzystywanie Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, wówczas Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur VAT dokumentujących wydatki na prace związane z zabezpieczeniem obiektu przed dalszą degradacją, niszczeniem, jak również wydatków na prace związane z remontem, budową i adaptacją budynków wchodzących w skład Nieruchomości do wybranej działalności opodatkowanej VAT.

Analogicznie, gdy Nieruchomość będzie służyć wykonywaniu działalności opodatkowanej VAT, podatek VAT naliczony związany z wydatkami związanymi z utrzymaniem Nieruchomości również będzie mógł zostać odliczony (w przypadku gdy nie znajdą zastosowania wyłączenia w zakresie możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego wskazane w ustawie VAT).

W takiej sytuacji zostanie bowiem spełniony podstawowy warunek prawa do odliczenia podatku naliczonego określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż wydatki te (na zabezpieczenie, remont i utrzymanie Nieruchomości) będą miały związek z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez G.

A contrario, w sytuacji, w której Wnioskodawca zmieni zamiar wykorzystywania Nieruchomości i nie będzie planować wykonywania czynności opodatkowanych VAT na Nieruchomościach, G będzie zobowiązana dokonać odpowiedniej korekty wcześniej odliczonego podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami.

Mając na uwadze powyższe - w ocenie Wnioskodawcy - jeśli przedstawiona w opisie zdarzenia dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, G – w przypadku wykorzystania Nieruchomości do wykonania czynności opodatkowanych VAT - będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług, że G będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT od nabytej Nieruchomości wynikającej z faktury VAT wystawionej przez M oraz że G będzie miało prawo do odliczenia podatku VAT od prowadzonych na Nieruchomości prac związanych z zabezpieczeniem Nieruchomości przed dalszą degradacją i niszczeniem, jak również prac remontowych i modernizacyjnych związanych z przystosowaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT. W myśl tego przepisu:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy zwrócić uwagę, że prawo do odliczenia podatku naliczonego jest podstawowym i fundamentalnym prawem podatnika, wynikającym z konstrukcji podatku od towarów i usług jako podatku od wartości dodanej. Unormowanie to jest implementacją wcześniej obowiązującego art. 17 ust. 2 lit. a VI Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej. To samo wynika z art. 168 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE. L. 347, s. 1 ze zm.). Przepis ten jednoznacznie wskazuje, że odliczenie przysługuje jedynie w odniesieniu do podatku powstałego w wyniku czynności wykonanej przez innego podatnika, a dla realizacji tego prawa - stosownie do art. 178 lit. a tej Dyrektywy - konieczne jest posiadanie faktury wystawionej zgodnie z art. 220, art. 236, art. 238, art. 239 i art. 240 Dyrektywy. Sama faktura nie tworzy prawa do odliczenia podatku w niej wykazanego. Prawo do odliczenia przysługuje zatem wówczas, gdy podatek naliczony związany jest z faktycznie dokonanymi czynnościami opodatkowanymi. Potwierdzeniem tego może być wyrok Trybunału Sprawiedliwości z 13 grudnia 1989 r. w sprawie Genius Holding BV v. Staatssecretaris van Financien, C-342/87, w którym stwierdzono, że zgodnie z artykułem 17 (2) podatnik może korzystać z prawa do odliczenia podatku VAT przewidzianego w VI Dyrektywie z tytułu dostaw towarów lub świadczenia usług przez innego podatnika wyłącznie w odniesieniu do podatków faktycznie należnych, tj. podatków przypadających do zapłaty z tytułu działalności podlegającej opodatkowaniu lub zapłaconych, o ile były one należne. Zasada ta nie dotyczy podatku, który jest należny tylko z tego powodu, że został wykazany na fakturze. Dysponowanie przez nabywcę fakturą wystawioną przez zbywcę stanowi jedynie formalny warunek skorzystania z tego uprawnienia. Prawo do odliczenia podatku jest następstwem powstania obowiązku podatkowego powstałego na poprzednim etapie obrotu.

Zatem sam fakt otrzymania faktury z wykazanym podatkiem VAT nie jest wystarczającą przesłanką do realizacji prawa do dokonania obniżenia podatku należnego.

Aby powstało prawo do odliczenia, u wystawcy faktury podatek VAT musi być wymagalny, co oznacza, że powstał obowiązek podatkowy z tytułu czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem oraz powstała także podstawa opodatkowania z tytułu zrealizowania jednej z czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatkiem VAT. Planują Państwo zamienić nieruchomości ze swoim udziałowcem (Gminą). Wskazali Państwo, że dostawa Nieruchomości na Państwa rzecz (w ramach zamiany) może podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, jednak stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, zamierzają Państwo i Gmina złożyć zgodne oświadczenie w akcie notarialnym o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości dla celów VAT. Tym samym, dostawa Nieruchomości przez M na Państwa rzecz zostanie udokumentowana fakturą VAT z wykazaną właściwą stawką VAT. Nieruchomość, którą Państwo nabędą obejmuje zabytkową rezydencję wraz z dawnym kompleksem Prewentorium oraz tereny przynależne („Nieruchomość”). Nieruchomość jest obiektem wpisanym do rejestru zabytków. Nieruchomość obecnie znajduje się w złym stanie i co za tym idzie, w pierwszej kolejności wymaga przeprowadzenia szeregu działań i prac zabezpieczających budynki znajdujące się na terenie Nieruchomości przed dalszą degradacją, dewastacją oraz niwelujących skutki zaistniałych już procesów destrukcyjnych. Według wstępnych założeń funkcje możliwe do realizacji na terenie Nieruchomości obejmują szeroko rozumianą działalność leczniczą/uzdrowiskową/komercyjną. Po przeprowadzeniu prac polegających na ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji przeznaczą Państwo Nieruchomość na prowadzenie własnej działalności gospodarczej lub oddanie ich w najem/dzierżawę. Tym samym, jak wskazali Państwo we wniosku, nabywają Państwo Nieruchomość z zamiarem wykorzystania potencjału Nieruchomości (obiektów znajdujących się w jej ramach) do działalności zarobkowej, opodatkowanej podatkiem VAT – najem nieruchomości przez podmiot komercyjny. W tym celu, będą Państwo musieli ponieść nakłady (wydatki) na prace remontowe i modernizacyjne, aby najpierw zabezpieczyć a potem przystosować Nieruchomość do używania i prowadzenia działalności zarobkowej. Co więcej, wydatki obejmować będą również wspomniane prace nakierowane na zabezpieczenie przed niszczeniem i bieżące utrzymanie.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy i powołane regulacje prawne stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, będą spełnione (przy założeniu, że nie wystąpią okoliczności wymienione w art. 88 ustawy) - gdyż są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT, zakup nieruchomości będzie miał związek z działalnością opodatkowaną podatkiem VAT oraz mimo że dostawa Nieruchomości na Państwa rzecz (w ramach zamiany) może podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to jednak stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, zamierzają Państwo i Gmina złożyć zgodne oświadczenie w akcie notarialnym o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości dla celów VAT, w następstwie czego dostawa Nieruchomości przez M na Państwa rzecz zostanie udokumentowana fakturą VAT z wykazaną właściwą stawką VAT. W konsekwencji, przysługiwać Państwu będzie prawo do odliczenia kwoty podatku VAT z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz z faktur dokumentujących wydatki poniesione na prace związane z zabezpieczeniem Nieruchomości przed dalszą degradacją i niszczeniem, z remontem i modernizacją.

Zatem będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem, zabezpieczeniem, remontem i modernizacją Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług, że G będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT od nabytej Nieruchomości wynikającej z faktury VAT wystawionej przez M oraz że G będzie miało prawo do odliczenia podatku VAT od prowadzonych na Nieruchomości prac związanych z zabezpieczeniem Nieruchomości przed dalszą degradacją i niszczeniem, jak również prac remontowych i modernizacyjnych związanych z przystosowaniem Nieruchomości do czynności opodatkowanych VAT, jest prawidłowe.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Należy zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań nr 1 i 3) w zakresie podatku od towarów i usług. Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź uzasadnienia własnego stanowiska nieobjęte pytaniami, w tym zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT opisanej dostawy Nieruchomości, możliwości zastosowania przez strony tej transakcji, rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT, stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT, i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości dla celów VAT i jej dokumentowania, a także obowiązku dokonania przez Państwa odpowiedniej korekty wcześniej odliczonego podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami, w sytuacji zmiany zamiaru wykorzystywania Nieruchomości i nie wykonywania czynności opodatkowanych VAT na Nieruchomości, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.