Interpretacja indywidualna z dnia 1 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.341.2024.2.MG

Zwolnienie od podatku sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego, jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 13 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży zabudowanej nieruchomości nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Uzupełnili go Państwo pismem z 5 czerwca 2024 r. (data wpływu) oraz - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 23 lipca 2024 r. (data wpływu 26 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w dniu 03 marca 2023 roku zakupiła od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej nieruchomość gruntową.

Przedmiotowa nieruchomość gruntowa stanowi działkę o powierzchni 410 metrów kwadratowych i opisana jest w rejestrze gruntów jako „tereny mieszkaniowe” oznaczone symbolem B. Ponadto nieruchomość zlokalizowana jest na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający przeznaczenie gruntu jako - zabudowa jednorodzinna wolnostojąca, zabudowa wielorodzinna w budynkach zawierających do 4 mieszkań, zabudowa usługowa.

Nieruchomość zabudowana jest budynkiem w ruinie. Stan techniczny tego budynku nie pozwala aktualnie na zamieszkanie w nim.

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a ponadto Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Spółka planuje sprzedać przedmiotową nieruchomość w stanie technicznym niezmienionym względem jej zakupu.

Na pytania Organu zawarte w wezwaniu:

1.Należy wskazać numer ewidencyjny działki będącej/działek będących przedmiotem wniosku.

2.Czy budynek w ruinie, o którym mowa we wniosku, spełnia definicję budynku w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

3.Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)? Należy wskazać dokładną datę.

4.Czy ww. budynek przed jego zakupem przez Państwa Spółkę, był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli?

5.Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

6.Kiedy nastąpiło zajęcie do używania ww. budynku? Należy wskazać dokładną datę.

7.Czy ww. budynek będzie się znajdował na działce w dacie jej sprzedaży? Czy przed sprzedażą zamierzają Państwo wystąpić o pozwolenie na rozbiórkę ww. budynku i dokonać jego rozbiórki?

wskazali Państwo:

1.Numer ewidencyjny działki będącej przedmiotem wniosku: 1, obręb ewidencyjny …, miejscowość - A.

2.Przedmiotowy budynek spełnia definicję budynku zawartą w przepisach art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane - tzn.: jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

3.Spółka nie posiada wiedzy, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku w rozumieniu przepisów art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od towarów i usług. Spółka nabyła nieruchomość w dniu 03 marca 2023 roku i przedmiotowy budynek już wtedy był w opisanym stanie technicznym, a więc pierwsze zasiedlenie z pewnością nastąpiło przed tą datą. Wnioskując po stanie technicznym budynku pierwsze zasiedlenie nastąpiło kilkanaście-kilkadziesiąt lat przed nabyciem nieruchomości przez Spółkę.

4.Z informacji posiadanych przez Spółkę co najmniej na kilka lat przed nabyciem nieruchomości przez Spółkę, budynek nie był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli.

5.W opinii Spółki, pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

6.Spółka nie posiada danych odnośnie daty zajęcia do używania ww. budynku. Analogicznie do odpowiedzi z pkt 3 powyżej - Spółka nabyła nieruchomość w dniu 03 marca 2023 roku i przedmiotowy budynek już wtedy był w opisanym stanie technicznym, a więc zajęcie do używania z pewnością nastąpiło długo przed tą datą. Wnioskując po stanie technicznym budynku zajęcie do używania nastąpiło kilkanaście-kilkadziesiąt lat przed nabyciem nieruchomości przez Spółkę.

7.Budynek będzie znajdował się na działce w dacie jej sprzedaży. Spóła nie planuje występować o pozwolenie na rozbiórkę i dokonywać rozbiórki przed sprzedażą.

Pytanie

Uwzględniając charakter przedmiotowej nieruchomości, w szczególności jej przeznaczenie oraz posadowienie na niej budynku znajdującego się w ruinie, Spółce przysługiwać będzie prawo do zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, z uwagi na charakterystykę przedmiotowej nieruchomości, w szczególności fakt iż jest zabudowana budynkiem (niezależnie od faktycznego stanu technicznego tego budynku) oraz spełnienie pozostałych przesłanek z art. 43 ust. 1 pkt 10a u. VAT - tj.:

1)Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości,

2)Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosiła takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów,

transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowej objęta będzie zwolnieniem w zakresie podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, iż przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a u. VAT wprowadza zwolnienie przedmiotowe od podatku odnoszące się do dostawy „budynków, budowli lub ich części” nie wskazując jednocześnie stanu technicznego tego typu obiektów. Budynek zlokalizowany na działce stanowiącej własność Wnioskodawcy, pomimo swojego stanu technicznego, nadal charakteryzuje się przymiotem „budynku”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, a także grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż zabudowanej nieruchomości nr 1 będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Państwa Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zakupili Państwo nieruchomość gruntową nr 1. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem w ruinie.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana przez Państwa sprzedaż nieruchomości nabytej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Wskazania bowiem wymaga, że przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług (o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważenia wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług. Przy czym wskazania wymaga, że na opodatkowanie podatkiem/zwolnienie od podatku Wskazania wymaga Na opodatkowanie podatkiem VAT zabudowanej nieruchomości nie ma wpływu stan techniczny budynku.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie wskazania wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

I tak, w oparciu o art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

Z okoliczności sprawy wynika, że zakupili Państwo zabudowaną nieruchomość gruntową nr 1. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem w ruinie. Przedmiotowy budynek – jak Państwo wskazali - spełnia definicję budynku zawartą w przepisach ustawy Prawo budowlane, tzn.: jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynek będzie znajdował się na działce w dacie jej sprzedaży. Nie planują Państwo występować o pozwolenie na rozbiórkę i dokonywać rozbiórki przed sprzedażą. Ww. zabudowaną nieruchomość nabyli Państwo 3 marca 2023 roku. Jak Państwo wskazali - pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed tą datą. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło kilkanaście - kilkadziesiąt lat przed nabyciem nieruchomości przez Państwa Spółkę. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości Państwa Spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a ponadto Spółka nie poniosła wydatków na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z posiadanych przez Państwa informacji wynika, że co najmniej na kilka lat przed nabyciem nieruchomości przez Państwa, budynek nie był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli. Planują Państwo sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w stanie technicznym niezmienionym względem jej zakupu.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż budynku znajdującego się na działce nr 1 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłyną co najmniej 2 lata.

Zatem, z uwagi na fakt, że w stosunku do ww. budynku znajdującego się na nieruchomość nr 1, doszło już do pierwszego zasiedlenia i od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a ponadto nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku, to dostawa tego budynku będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazałem wyżej, na mocy art. 29a ust. 8 ustawy,  w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Tym samym dostawa działki nr 1, na której posadowiony jest ww. budynek - stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie.

Podsumowując, sprzedaż  ww. zabudowanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zauważenia wymaga, że skoro dla dostawy ww. nieruchomości zastosowanie ma zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia przedmiotowej dostawy na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, jest bezzasadna, gdyż zwolnienie to ma zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Państwa stanowisko, pomimo że wywiedli Państwo prawidłowy skutek prawny, jednakże w oparciu o inną podstawę prawną, uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).