Interpretacja indywidualna z dnia 30 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.401.2024.3.MS2

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości na rzecz Gminy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 maja 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości na rzecz Gminy. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 7 lipca 2024 r. oraz pismem z 23 lipca 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Złożyła Pani PIT-39 i zapłaciła podatek za działkę sprzedaną nie z Pani woli.

Działka rolna o której mowa (numer 2 KW (…)) została zakupiona pod pas drogi i pobocze przez Gminę (...) za kwotę (…) zł z dnia 12 czerwca 2023 r. Nie miała Pani wpływu na tą sprzedaż. Sprzedaż tej działki nie była Pani wyborem, a decyzją Gminy (...) spowodowaną budową drogi.

Dowiedziała się Pani jednak, że działki rolne nie podlegają temu podatkowi tym bardziej, że działka została wywłaszczona pod drogę.

Uzupełnienie wniosku

Na skutek darowizny z 1 lipca 2020 r. otrzymała Pani od swoich rodziców działkę rolną o numerze 1, miejscowość (...), Gmina (...). KW numer (…). Wówczas stała się Pani jej jedynym właścicielem. Działka rolna, o której mowa, posiadała już wtedy warunki zabudowy. W niedługiej przyszłości zaczęła Pani prace na działce, mające przygotować ją na przyszłą budowę domu. Zatrudniony przez Panią geodeta na podstawie wielogodzinnych pomiarów stwierdził ze smutkiem, że część drogi wybudowanej przez Gminę biegnie na terenie Pani działki. Została Pani pozbawiona prawie 500 m działki bez Pani zgody i postawiona przed faktem dokonanym. Została Pani przymusowo pozbawiona swojej własności. To jak zwykłe wywłaszczenie. Gmina bardzo długo nie przyznawała się do winy. Do dziś nie wiadomo czy zawinił Gminny geodeta czy budujący drogę. Faktem jest jednak to, że finalnie Gmina przyznała się do przywłaszczenia sobie kawałka Pani działki. Wskutek tego 12 czerwca 2023 r. Gmina odkupiła od Pani przywłaszczoną część działki o powierzchni 437 m² (działka ta otrzymała numer 2).

Działka została sprzedana poniżej cen rynkowych – około  (…) za m², gdzie podobne działki z warunkami zabudowy oscylują w kwocie (…) PLN za m² lub więcej. Gmina nie miała prawa pierwokupu. Gmina pozbawiła Panią kawałka gruntu bez Pani zgody i wiedzy. Dlatego też absurdem wydaje się płacenie od tej sprzedaży podatku dochodowego. Sprzedaż tej działki to czysta strata, a nie przychód.

Działka nabyta została wskutek dziedziczenia, czyli nie można ustalić ceny działki – zgodnie z interpretacją indywidualną ILPB2/415-896/11-4/AJ z 2 grudnia 2011 r. – nie ma konieczności uiszczenia podatku. Dziedziczenie działki nastąpiło 3 lata przed odpłatnym zbyciem działki Gminie (...). Inicjatorem zbycia była Gmina która chciała załatwić kwestie prawne.

Doprecyzowała Pani, że sprzedaż działki, o której mowa we wniosku, nastąpiła na cele uzasadniające jej wywłaszczenie stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. określone w art. 6 tej ustawy z dnia 21.08.1997 r. tj. nastąpiła na cele cytat: „wydzielenie gruntów pod drogi publiczne”.

Potwierdza Pani, że działkę nr 1 nabyła Pani poprzez umowę darowizny z dnia 1 lipca 2020 r. Oświadcza Pani, że działka numer 1 powstała w momencie, w którym Gmina (...) odkupiła od Pani część działki numer 2 pod drogę publiczną tj. dnia 12 czerwca 2023 r. Podział działki numer 1 nastąpił nie z Pani woli. Nastąpił z inicjatywy Gminy (...). Gmina zajęła pod drogę publiczną 437 m² Pani działki numer 1, dlatego też, podział działki numer 1 i wydzielenie z jej obszaru działki numer 2 był konieczny.

Pytania

1.Czy sprzedaż działki rolnej na rzecz Gminy pod pas drogi i pobocze i otrzymany z tego tytułu dochód skutkuje koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

2.Czy można podatek naliczyć od przymusowej sprzedaży działki Gminie pod pas drogi i pobocze?

3.Czy podatek dochodowy powinien zostać naliczony jeśli nie była Pani inicjatorem sprzedaży działki i Gmina kupiła ją od Pani po zaniżonej cenie?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1. Na pytania nr 2 i 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, nie powinna Pani płacić podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki rolnej pod pas drogi i pobocze na rzecz Gminy.

Sprzedaż nie była dobrowolna, nie wynikała z tytułu chęci wzbogacenia się. Gmina przywłaszczyła sobie kawałek Pani działki i po wielu latach wyegzekwowała Pani od nich zapłatę z tego tytułu po i tak bardzo zaniżonej cenie.

Gdyby nie zaistniała konieczność, nigdy nie sprzedałaby Pani tej działki po tak niskiej cenie. Sprzedaż ta to dla Pani strata, a nie zysk. Gmina nie dała jednak Pani wyboru. Przez źle wytyczoną drogę Gminną została Pani pozbawiona części swojej działki. Uważa Pani, że jest poszkodowana. Prawie 2 lata prosiła Pani Gminę o jakąkolwiek zapłatę za utracony grunt. Ze swojej własnej kieszeni opłaciła Pani geodetę, aby sprawdził stan faktyczny i ocenił ile m² działki zostało Pani przez Gminę zabrane. Gmina nigdy nie zwróciła Pani dodatkowych kosztów w postaci geodety, chociaż prosiła Pani o to w pismach do Gminy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub wymienionych praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym ma moment i sposób ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że działkę nr 1 nabyła Pani poprzez umowę darowizny z dnia 1 lipca 2020 r. Działka numer 2 powstała w momencie, w którym Gmina (...) odkupiła od Pani część działki numer 1 pod drogę publiczną, tj. dnia 12 czerwca 2023 r. Podział działki numer 1 nastąpił nie z Pani woli. Nastąpił z inicjatywy Gminy (...). Gmina zajęła pod drogę publiczną 437 m² Pani działki numer 1, dlatego też, podział działki numer 1 i wydzielenie z jej obszaru działki numer 2 był konieczny.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Z powyższego przepisu wynika, że podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za otrzymane świadczenie. Istotą darowizny – jako czynności nieodpłatnej – jest więc brak po drugiej stronie ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego.

W konsekwencji, odpłatne zbycie w 2023 r. nieruchomości (działki rolnej) na rzecz Gminy, nabytej w drodze darowizny w 2020 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc uzyskany z ww. odpłatnego zbycia przychód podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w tej ustawie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Jednakże od tej zasady ustawodawca przewidział zwolnienia przedmiotowe określone w art. 21 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast, zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 112 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie natomiast z art. 112 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Zgodnie z art. 114 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego stosownie do art. 114 ust. 1 cyt. ustawy, powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego.

Z powyższego wynika zatem, że stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami możliwe jest odpłatne zbycie nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej na cele uzasadniające wywłaszczenie, jednakże aktywność w tej kwestii leży po stronie organu, gdyż to organ jest zobligowany do przeprowadzenia rokowań, zanim dokona przymusowego wywłaszczenia. Przychody otrzymane z tego tytułu – podobnie jak w przypadku odszkodowania za wywłaszczenie – są zwolnione od podatku dochodowego. Rokowania celem zawarcia umowy odpłatnego zbycia są prowadzone przed podjęciem decyzji o wywłaszczeniu, a taka decyzja należy do organu. W przypadku wywłaszczenia organ wypłaca odszkodowanie za przymusowe pozbawienie prawa własności do nieruchomości, natomiast w razie sprzedaży – cenę.

Z treści Pani wniosku wynika, że sprawa dotyczy odpłatnego zbycia działki rolnej na rzecz Gminy pod pas drogi i pobocze. Sprzedaż działki nastąpiła na cele uzasadniające jej wywłaszczenie stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. określone w art. 6 tej ustawy, tj. nastąpiła na cele cytat: „wydzielenie gruntów pod drogi publiczne”.

Jednak, aby skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość zostanie odpłatnie zbyta na cele publiczne.

Z analizy tego przepisu wynika bowiem, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało, jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

• nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
• cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Wobec powyższego, zwolnienie nie będzie przysługiwać, gdy powyższe warunki dotyczące okresu sprzedaży (wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnego zbycia) oraz ceny nabycia, będą spełnione łącznie. W przypadku, gdy spełniony będzie tylko jeden z nich (albo nie będzie spełniony żaden z nich), wówczas zwolnienie będzie podatnikowi przysługiwać.

W przedstawionej sprawie nabycie prawa własności nieruchomości (działki nr 2) nastąpiło w drodze umowy darowizny, a więc jej nabycie miało charakter nieodpłatny. Zatem, nie wystąpi sytuacja, w której cena nabycia nieruchomości była o co najmniej 50% niższa od wysokości ceny zbycia, bowiem w ogóle nie wystąpiła cena nabycia. Tym samym, skoro nie można ustalić ceny nabycia nieruchomości, to nie został spełniony warunek wyłączający możliwość zastosowania przedmiotowego zwolnienia, w konsekwencji będzie Pani przysługiwało prawo do zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie we wniosku wskazała Pani, że nieruchomość odkupiła Gmina i zakup nastąpił na cele uzasadniające jej wywłaszczenie stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Reasumując, sprzedaż w 2023 r. nieruchomości (działki rolnej) na rzecz Gminy, nabytej w 2020 r. w drodze darowizny – na cele uzasadniające wywłaszczenie – stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jej sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jednakże, na mocy art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w sytuacji zawarcia umowy sprzedaży ww. nieruchomości stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami - kwota uzyskana ze sprzedaży jest wolna od podatku dochodowego, w konsekwencji czego, z ww. tytułu na Pani nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stanowisko Pani jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej :

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej :

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA) :

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres : Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).