Interpretacja indywidualna z dnia 1 sierpnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.325.2024.2.DT

Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 29 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 lipca 2024 r. (wpływ 10 lipca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.Na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2006 roku nabył Pan od osoby fizycznej 1/4 udziału w prawie własności nieruchomości rolnej położonej w (…), oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (…) z mapy (…) o powierzchni (…) ha,

2.Na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2007 roku nabył Pan prawo własności nieruchomości rolnej położonej w (…), oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działki nr: (…) z mapy (…) o łącznej powierzchni (…) ha, które następnie zostały połączone w jedną działkę o numerze (…). Ze względu na trudną sytuację finansową aktem notarialnym z (…) roku zbył Pan 3/4 udziału w nabytej nieruchomości po cenie zakupu,

3.Na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2008 roku nabył Pan od osoby fizycznej 1/4 udziału w prawie własności nieruchomości rolnej położonej w (…), oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (…) z mapy (…) o powierzchni (…) ha,

4.Na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2009 roku nabył Pan od (…) 1/4 udziału w prawie własności nieruchomości stanowiącej rów, położonej w (…), oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (…) z mapy (…) o powierzchni (…) ha.

Działki nr (…) z mapy (…) o łącznej powierzchni (…) ha położone w (…) zostały w dalszej kolejności poddane scaleniom i podziałom, w wyniku których obecnie po ich przenumerowaniu przez (…) jest Pan współwłaścicielem 1/4 udziału w nieruchomościach położonych w (…):

1.oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (…) o powierzchni (…) ha i działka nr (…) o powierzchni (…) ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta nr (…),

2.oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (…) o powierzchni (…) ha, działka nr (…) o powierzchni (…) ha i działka nr (…) o powierzchni (…) ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

Działki będące przedmiotem wniosku nie są i nie były udostępniane na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze i użytkuje je Pan rolniczo. W stosunku do wnioskowanych działek nie podejmował Pan i nie będzie podejmował działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości między innymi w zakresie budowy dróg, uzbrajania terenu w infrastrukturę techniczną ani ogradzania nieruchomości. Jest Pan rolnikiem ubezpieczonym w KRUS-ie. Ze względu na to, że pozostali współwłaściciele będący emerytami chcą wyzbyć się swoich udziałów w przedmiotowych nieruchomościach, też jest Pan zmuszony do zbycia swoich udziałów, gdyż ze względów finansowych nie jest Pan w stanie nabyć udziałów od pozostałych współwłaścicieli.

Obecnie zgodnie z Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (…) przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) z dnia (…) 2017 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym województwa (…) z dnia (…) 2017 r. poz. (…) niżej wymienione działki położone w (…) mają następujące przeznaczenie:

1.działka nr (…) znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1ZI, co stanowi teren zieleni izolacyjnej, a w części na terenie oznaczonym symbolem 1 P.S.U, co stanowi teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej,

2.działka nr (…) znajduje się na terenie oznaczonym symbolami 1 P.S.U, co stanowi teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, KDL, co stanowi teren drogi publicznej klasy lokalnej, KDW, co stanowi teren o przeznaczeniu dla drogi wewnętrznej, 1 U,S, co stanowi teren zabudowy usługowej, składowania i magazynowania oraz 1 ZI i 2 ZI, co stanowi teren zieleni izolacyjnej,

3.działka nr (…) znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1 MN, co stanowi zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, część działki przyległa do ul. (…) znajduje się na terenie o symbolu KDL, co oznacza drogę publiczną klasy dojazdowej,

4.działka nr (…)znajduje się na terenie oznaczonym symbolami 2ZI, co stanowi teren zieleni izolacyjnej i KDW, co stanowi teren drogi wewnętrznej; KDL – teren drogi publicznej dojazdowej,

5.działka nr (…) znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolami 2ZI, co stanowi teren zieleni izolacyjnej, 1MN, co stanowi teren zabudowy jednorodzinnej i KDL, co stanowi teren drogi publicznej dojazdowej.

Od kilku lat nieruchomości stanowiące Pana współwłasność oraz pozostałych współwłaścicieli zamierza Pan sprzedać, umieszczając ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych. Obecnie nie ma Pan podpisanej żadnej umowy przedwstępnej i dalej jest Pan zainteresowany ich zbyciem w całości, bez ich rozdrabniania na mniejsze działki.

W piśmie z 8 lipca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu organu pytania:

1)czy udział 1/4 w działce nr (…) nabył Pan wyłącznie w drodze umowy sprzedaży z (…) 2006 r. czy również w jeszcze inny sposób? W opisie sprawy wskazał Pan bowiem, że cyt.:

Użył Pan spójnika oraz, jednakże po spójniku nie wskazał Pan jeszcze innego sposobu nabycia udziału 1/4 w działce nr (…), zatem powziąłem wątpliwość czy użycie spójnika „oraz” jest omyłką pisarską, czy też nabył Pan ww. udział w działce w różny sposób.

Odpowiedź: Użycie spójnika „oraz” jest omyłką pisarską. 1/4 udziału w działce nr (…) z mapy 13 o powierzchni (…) ha nabył Pan wyłącznie na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2006 roku.

2)czy w dacie nabycia przez Pana udziałów w działkach nr: (…) działki te były niezabudowane czy zabudowane? W przypadku, jeżeli w dacie nabycia ww. udziałów w działkach działki były zabudowane proszę określić rodzaj zabudowań znajdujących się na działkach.

Odpowiedź: W dacie nabycia udziałów w działkach nr: (…) działki te były niezabudowane.

3)czy w dacie sprzedaży działek nr: (…) będą one niezabudowane czy zabudowane? W przypadku, jeżeli w dacie sprzedaży działek będą one zabudowane proszę określić rodzaj zabudowań znajdujących się na działkach.

Odpowiedź: W dacie sprzedaży udziałów w działkach nr: (…) działki te będą niezabudowane.

4)w jakim celu zakupił Pan działki i udziały w działkach będące przedmiotem wniosku, np. w celu wybudowania budynku mieszkalnego dla zaspokojenia Pana potrzeb mieszkaniowych, w celu lokaty kapitału, późniejszej odsprzedaży, inwestycyjnym, na wynajem, w celu prowadzenia działalności gospodarczej, w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego lub innym – jakim?

Odpowiedź: Udziały w działkach zostały nabyte na powiększenie gospodarstwa rolnego oraz jako lokata wolnych środków finansowych.

5)czy prowadzi Pan jakąkolwiek działalność gospodarczą, jeśli tak to w jakim zakresie i od kiedy? W szczególności czy jest to działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, jaka jest forma opodatkowania, rodzaj prowadzonej dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe) oraz czy nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była wykorzystywana w działalności gospodarczej, jeśli tak to w jaki sposób?

Odpowiedź: Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej.

6)w jaki sposób były wykorzystywane działki nr: (…) oraz w jaki sposób są wykorzystywane działki powstałe w wyniku scalenia i podziału ww. działek, od momentu nabycia przez Pana udziałów w działkach nr: (…), poprzez ich scalenie i podział na działki nr: (…) aż do momentu planowanej sprzedaży działek nr: (…)? W tym miejscu proszę wskazać:

a)czy ww. działki były wykorzystywane wyłącznie rolniczo?

b)czy ww. działki były wykorzystywane w działalności gospodarczej innych osób?

Odpowiedź: Od momentu nabycia działek nr: (…) do momentu sprzedaży działek nr: (…) działki te były, są i będą wykorzystywane wyłącznie rolniczo.

7)w jakim celu dokonano scalenia i podziałów działek nr: (…) w wyniku których wyodrębniono działki nr: (…)? Jakie okoliczności faktyczne o tym zadecydowały?

Odpowiedź: Scalenia i podziału działek nr: (…) w wyniku którego wyodrębniono działki nr: (…) dokonano w celu wydzielenia jednej dużej nieruchomości oraz drugiej nieruchomości stanowiącej zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego strefę ochronną oddzielającą tę nieruchomość od nieruchomości sąsiednich przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na inne cele. Zatem wydzielenie strefy ochronnej oddzielającej większą nieruchomość od nieruchomości sąsiednich przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na inne cele było okolicznością, która zadecydowała o dokonaniu scalenia i podziału.

8)z jakich działek zostały wyodrębnione działki nr: (…)?

Proszę wskazać osobno dla każdej wyodrębnionej działki z której/których działek została ona geodezyjnie wyodrębniona.

Odpowiedź: W wyniku scalenia i podziału działek nr: (…) o łącznej powierzchni (…) ha powstały działki nr: (…) o łącznej powierzchni: (…) ha, które następnie przez Starostę (…) zostały przenumerowane na działki nr: (…). Powstałe w wynika scalenia i podziału działki odpowiadają przenumerowanym przez Starostę (…) działkom w następujący sposób: działka nr (…) odpowiada działce nr (…), działka nr (…) odpowiada działce nr (…), działka nr (…) odpowiada działce nr (…), działka nr (…) odpowiada działce nr (…), działka nr (…) odpowiada działce nr (…).

9)czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działek nr: (…) został ustalony na Pana wniosek i/lub pozostałych współwłaścicieli działek?

Odpowiedź: Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (…) w rejonie ulic (…) obejmujący między innymi działki nr: (…) został podjęty i uchwalony (…) 2017 roku z inicjatywy Gminy (…).

10)jakie pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. zostaną wydane przed sprzedażą działek nr: (…) i z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

Odpowiedź: Przed sprzedażą działek nr: (…) nie zostaną wydane żadne pozwolenia, decyzje, warunki techniczne itp.

11)czy przedmiotem sprzedaży będą działki nr: (…)? Proszę wskazać czy przedmiotem sprzedaży będą wszystkie wymienione wyżej działki czy poszczególne z nich – które?

Odpowiedź: Przedmiotem sprzedaży mają być wszystkie działki nr: (…).

12)jeśli będzie korzystał Pan z pomocy pośrednika przy sprzedaży udziałów w działkach nr: (…) to jakie czynności będzie wykonywał pośrednik przy sprzedaży tych działek?

Odpowiedź: Jeśli będzie Pan korzystał z pomocy pośrednika przy sprzedaży udziałów w działkach nr: (…) to pośrednik ma wyłącznie wskazać potencjalnego nabywcę oraz doprowadzić do podpisania umowy sprzedaży.

13)czy z potencjalnymi nabywcami udziałów w działkach będzie Pan zawierać przedwstępną umowę kupna/sprzedaży działki? Jeśli tak, to proszę wskazać:

Odpowiedź: Z potencjalnym nabywcą udziałów w działkach może być na jego wniosek zawarta przedwstępna umowa kupna/sprzedaży:

a)jakie warunki zawiera/będzie zawierać dana umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. działki wynikać będą z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.).

Odpowiedź: W przedwstępnej umowie zostaną zawarte warunki dotyczące terminu zawarcia umowy przenoszącej prawo własności oraz kwoty zadatku.

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie.

Odpowiedź: Z postanowień umowy przedwstępnej będą wynikać następujące prawa i obowiązki:

–na Panu będzie ciążył obowiązek sprzedaży udziałów w nieruchomościach w wyznaczonym terminie,

–na stronie kupującej ciążył będzie obowiązek zapłaty zadatku i nabycia udziałów w nieruchomościach w wyznaczonym terminie.

c)czy w ramach umowy przedwstępnej zamierza Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (prosimy o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z planowaną sprzedażą.

Odpowiedź: W ramach umowy przedwstępnej nie zamierza Pan udzielać kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw.

d)czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na ww. działce będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

Odpowiedź: Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie będzie na przedmiotowych nieruchomościach dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność.

e)czy nabywca będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Nabywca nie będzie ponosić jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z w/w nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej.

14)czy poza przedwstępną umową sprzedaży ww. udziałów w działkach zamierza Pan udzielić kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw? Jeżeli tak, to proszę wskazać jego zakres.

Odpowiedź: Zarówno w umowie przedwstępnej ani poza nią nie zamierza Pan udzielać kupującemu jakichkolwiek pełnomocnictw.

15)czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości (poza wskazanymi we wniosku), jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

Odpowiedź: Do tej pory sprzedał Pan jedną nieruchomość:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

Odpowiedź: tę nieruchomość nabył Pan (…) 2004 roku od syndyka masy upadłościowej (…),

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

Odpowiedź: nieruchomość tę nabył Pan na powiększenie gospodarstwa rolnego,

c)jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

Odpowiedź: nieruchomość ta była nieruchomością rolną niezabudowaną,

d)w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: nieruchomość ta od momentu jej nabycia do chwili sprzedaży była wykorzystywana rolniczo,

e)kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odpowiedź: sprzedaży nieruchomości dokonał Pan (…) 2020 roku ze względu na potrzebę uzyskania środków na bieżące wydatki,

f)ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: sprzedaży podlegały 2 działki niezabudowane stanowiące jedną nieruchomość rolną,

g)na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: środki ze sprzedaży działek zostały wykorzystane na bieżące wydatki.

16)czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

17)czy posiada Pan inne nieruchomości oprócz wskazanych we wniosku, które przeznaczone będą w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy, w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

b)w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

c)czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź: Jest Pan właścicielem gospodarstwa rolnego, ale nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Pytanie

Czy sprzedaż udziału stanowiącego Pana własność w opisanych nieruchomościach podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem sprzedaż udziałów w opisanych nieruchomościach nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Od momentu nabycia nieruchomości minęło dużo ponad 5 lat. Ze względu na to, że pozostali współwłaściciele będący emerytami chcą wyzbyć się swoich udziałów w przedmiotowych nieruchomościach, też jest Pan zmuszony do zbycia swoich udziałów, gdyż ze względów finansowych nie jest Pan w stanie nabyć udziałów od pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Na nieruchomościach mających być przedmiotem sprzedaży oprócz ogłoszeń na portalach ogłoszeniowych Wnioskodawca nie podejmował żadnej działalności zarobkowej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a)wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat,

w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Mając powyższe na uwadze muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości.

O działalności zarobkowej możemy mówić wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, jak to ma mieć miejsce w przyszłej sprzedaży nieruchomości.

Wprowadzenie do ustawy kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Incydentalna sprzedaż jaka ma nastąpić w niniejszej sprawie nie ma znamion ciągłości jej wykonywania.

Przez powtarzalność należy rozumieć cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu, nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą. Zdaniem Wnioskodawcy takiej cechy nie posiada planowana jednorazowa sprzedaż nieruchomości.

W komentarzach dominuje pogląd, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc mając na uwadze art. 5a pkt 6 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż udziałów w opisanych nieruchomościach mająca na celu zaspokojenie potrzeb własnych i potrzeb rodziny nie może być traktowana jako wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Z informacji przedstawionych we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że:

–na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2006 roku nabył Pan od osoby fizycznej 1/4 udziału w prawie własności nieruchomości rolnej położonej w (…), oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (…) o powierzchni (…) ha,

–na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2007 roku nabył Pan prawo własności nieruchomości rolnej położonej w (…), oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działki nr: (…) o łącznej powierzchni (…) ha, które następnie zostały połączone w jedną działkę o numerze (…),

–na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2008 roku nabył Pan od osoby fizycznej 1/4 udziału w prawie własności nieruchomości rolnej położonej w (…), oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (…) o powierzchni (…) ha,

–na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2009 roku nabył Pan od Gminy (…) 1/4 udziału w prawie własności nieruchomości stanowiącej rów, położonej w (…), oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (…) o powierzchni (…) ha,

–działki nr (…) o łącznej powierzchni (…) ha położone w (…) zostały w dalszej kolejności poddane scaleniom i podziałom, w wyniku których obecnie po ich przenumerowaniu przez Starostę (…) jest Pan współwłaścicielem 1/4 udziału w nieruchomościach położonych w (…): oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako w działka nr (…) o powierzchni (…) ha i działka nr (…) o powierzchni (…) ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta nr (…), oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (…) o powierzchni (…) ha, działka nr (…) o powierzchni (…) ha i działka nr (…) o powierzchni (…) ha, dla których prowadzona jest księga wieczysta nr (…),

–udziały w działkach zostały nabyte na powiększenie gospodarstwa rolnego oraz jako lokata wolnych środków finansowych,

–działki będące przedmiotem wniosku nie są i nie były udostępniane na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze i użytkuje je Pan rolniczo,

–w stosunku do wnioskowanych działek nie podejmował Pan i nie będzie podejmował działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości między innymi w zakresie budowy dróg, uzbrajania terenu w infrastrukturę techniczną ani ogradzania nieruchomości,

–nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej,

–jest Pan rolnikiem ubezpieczonym w KRUS-ie,

–ze względu na to, że pozostali współwłaściciele będący emerytami chcą wyzbyć się swoich udziałów w przedmiotowych nieruchomościach, też jest Pan zmuszony do zbycia swoich udziałów, gdyż ze względów finansowych nie jest Pan w stanie nabyć udziałów od pozostałych współwłaścicieli,

–obecnie zgodnie z Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (…) przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) z dnia (…) 2017 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym województwa (…) z dnia (…) 2017 r. poz. (…) niżej wymienione działki położone w (…) mają następujące przeznaczenie:

–działka nr (…) znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1ZI, co stanowi teren zieleni izolacyjnej, a w części na terenie oznaczonym symbolem 1P.S.U, co stanowi teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej,

–działka nr (…) znajduje się na terenie oznaczonym symbolami 1P.S.U, co stanowi teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, KDL, co stanowi teren drogi publicznej klasy lokalnej, KDW, co stanowi teren o przeznaczeniu dla drogi wewnętrznej, 1U.S, co stanowi teren zabudowy usługowej, składowania i magazynowania oraz 1ZI i 2ZI, co stanowi teren zieleni izolacyjnej,

–działka nr (…) znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 1MN, co stanowi zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, część działki przyległa do ul. (…) znajduje się na terenie o symbolu KDL, co oznacza drogę publiczną klasy dojazdowej,

–działka nr (…) znajduje się na terenie oznaczonym symbolami 2ZI, co stanowi teren zieleni izolacyjnej i KDW, co stanowi teren drogi wewnętrznej; KDL - teren drogi publicznej dojazdowej,

–działka nr (…) znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolami 2ZI, co stanowi teren zieleni izolacyjnej, 1MN, co stanowi teren zabudowy jednorodzinnej i KDL, co stanowi teren drogi publicznej dojazdowej,

– Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obejmujący działki będące przedmiotem wniosku został uchwalony z inicjatywy Gminy (…),

–od kilku lat nieruchomości stanowiące Pana współwłasność oraz pozostałych współwłaścicieli zamierza Pan sprzedać, umieszczając ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych. Obecnie nie ma Pan podpisanej żadnej umowy przedwstępnej i dalej jest Pan zainteresowany ich zbyciem w całości, bez ich rozdrabniania na mniejsze działki,

–nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży,

–do tej pory sprzedał Pan jedną nieruchomość, którą nabył Pan (…) 2004 r. od syndyka masy upadłościowej (…),

–nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że udziały w nieruchomościach nie zostały nabyte przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w takiej działalności wykorzystywane. W Pana sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż udziałów w nieruchomościach stanowiących działki nr: (…) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej,o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pana działania, a zwłaszcza sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania, brak przygotowania przez Pana do sprzedaży (przez czynności mające na celu zwiększenie jej wartości) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, przychody z planowanej przez Pana sprzedaży udziałów w nieruchomościach nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży udziałów w nieruchomościach stanowiących działki nr: (…) będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z opisu sprawy, udziały w nieruchomościach stanowiących działki nr: (…) nabywał Pan na przestrzeni lat 2006-2009 na podstawie umów sprzedaży.

W rezultacie, planowana sprzedaż udziałów w nieruchomościach stanowiących działki nr (…), które nabywał Pan w latach 2006-2009, będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych udziałów w nieruchomościach. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu także ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że planowana transakcja sprzedaży udziałów w nieruchomościach stanowiących działki nr: (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).