Interpretacja indywidualna z dnia 30 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.283.2024.3.AK

Opodatkowanie sprzedaży gruntów rolnych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 19 lipca 2024 r. (wpływ 19 lipca 2024 r.) oraz z 24 lipca 2024 r. (wpływ 24 lipca 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, rolnikiem, prowadzącą indywidualne gospodarstwo rolne, prowadzące uprawy zbóż, roślin oleistych i korzeniowych. Gospodarstwo opodatkowane jest podatkiem rolnym oraz jest Pan czynnym podatnikiem VAT na zasadach ogólnych.

Wraz z żoną są Państwo właścicielami na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej działek gruntów o numerze ewidencyjnym 16/4, 16/5, (…), dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Przedmiotowe nieruchomości nabyli Państwo w następujący sposób. W dniu 31.12.2014 r. przed notariuszem (…) w Kancelarii Notarialnej, Rep A nr (…) zawarta została warunkowa umowa sprzedaży udziału wynoszącego ½ części niezabudowanych działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 16/4 oraz 16/5 wchodzących w skład nieruchomości położonej w miejscowości (…). Jak wskazano w akcie notarialnym przedmiotowe działki przeznaczone były pod obszary rolne.

Następnie w dniu 12.02.2015 r. przed notariuszem (…) w Kancelarii Notarialnej, Rep A nr (…) została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości tj. udziału wynoszącego ½ części niezabudowanych działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 16/4 oraz 16/5 wchodzących w skład nieruchomości położonej w miejscowości (…) w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży. Wyłącznymi właścicielami wyżej wskazywanej nieruchomości stali się Państwo na mocy postanowienia Sądu Rejonowego (…) Wydział Cywilny, z dnia 21.12.2016 r. sygn. (…) (prawomocne z dniem 12.01.2017 r.), w którym zniesiono współwłasność nieruchomości.

Wyżej wskazane nieruchomości aktualnie użytkowane są rolniczo, zgodnie z ich pierwotnym przeznaczeniem. Na przedmiotowych gruntach nie istnieją żadne zabudowania. Z danych w ewidencji gruntów i budynków nieruchomości (działki) te oznaczone są symbolem RV oraz RIVa (grunty orne).

Przedmiotowe nieruchomości zostały w ubiegłym roku objęte na podstawie uchwały nr (…) z dnia 16 listopada 2023 r. Rady Gminy (…) Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który dopuszcza przeznaczenie tych gruntów na:

-teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

-teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej.

Przedmiotowe nieruchomości są majątkiem prywatnym Pana i Pana małżonki, gdzie obecnie prowadzi Pan działalność rolniczą. Zakup przedmiotowych nieruchomości był zwolniony z VAT.

Nie prowadził Pan żadnych działań, aby uatrakcyjnić przedmiotowe działki w celu ich sprzedaży lub aby podnieść ich wartość. Nie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu lub decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla tych działek.

Nie występował Pan o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Ani Pan ani Pana małżonka nie trudni się zawodowo handlem nieruchomościami, nie angażowali Państwo środków podobnych do tych wykorzystywanych przez handlowców i usługodawców według art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT.

Nie uzbrajali Państwo terenu i nie prowadzą Państwo działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości. Działki ewidencyjne o numerach 16/4 oraz 16/5, (…), które zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jak wskazano powyżej zamierzają Państwo sprzedać jednemu podmiotowi, który jest przedsiębiorcą.

W piśmie z 19 lipca 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. Czy oddawał Pan lub Pana żona działkę/działki albo ich części w najem, dzierżawę lub udostępniali je Państwo na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak – w jakim okresie lub okresach (należy wskazać odrębnie dla każdej działki)?

Odpowiedź: Pan i Pana żona nie oddawaliście działki ani ich części w najem, dzierżawę ani też w inne udostępnienie o podobnym charakterze.

2. Czy została lub zostanie podpisana umowa przedwstępna sprzedaży działek objętych wnioskiem? Jeśli tak, proszę wskazać:

Odpowiedź: Nie została i nie zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży działek objętych wnioskiem. Przewidujcie Państwo sprzedaż bezpośrednio z jednoczesnym przeniesieniem własności.

a) jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

b) czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę działki/działek (np. uzbroi teren w media, ogrodzi go)? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

c) czy w tej umowie zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności nieruchomości na przyszłego nabywcę? Jeśli tak – to jakie?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

3. Czy udzielił/udzieli Pan lub Pana żona przyszłemu nabywcy działek lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Pana lub Pana żony w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek? Jeśli tak:

Odpowiedź: Nie, ani Pan ani Pana żona Alicja nie udzielaliście przyszłemu nabywcy działek lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Państwa imieniu, w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek.

a) jaki będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan lub Pana żona udzieli?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

b) jakie działania podejmie nabywca lub podmiot działający jako pełnomocnik Pana lub Pana żony, w związku ze sprzedażą działek?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

c) kto (Pan lub Pana żona, czy nabywca lub podmiot działający jako pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

4. W jaki sposób poszukiwał Pan lub Pana żona nabywcy działek? Czy prowadził Pan lub Pana żona działania marketingowe, które dotyczyły sprzedaży działek (jakie)?

Odpowiedź: Zarówno Pan jak i Pana żona Alicja, nie prowadzili żadnych poszukiwań nabywcy działek, jak też nie prowadzili żadnych działań marketingowych dotyczących sprzedaży działek.

5. Czy posiada Pan lub Pana żona inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

Odpowiedź: Tak, posiadacie Państwo inną nieruchomość położoną w bliskim sąsiedztwie przedmiotowych działek, bliżej opisaną we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej znak pisma: 0112-KDSL1-1.4011.279.2024.2.MK oraz 0112-KDIL1-2.4012.263.2024.3.PM.

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu została nabyta ta nieruchomość?

Odpowiedź: W dniu 25.03.2015 r. przed notariuszem (…) w Kancelarii Notarialnej w (…), Rep A nr (…) zawarta została warunkowa umowa sprzedaży udziału wynoszącego ½ części niezabudowanej działce gruntu o numerze ewidencyjnym 46 wchodzących w skład nieruchomości położonej w miejscowości (…). Jak wskazano w akcie notarialnym przedmiotowa działka stawiła grunty orne. Następnie w dniu 06.05.2015 r. przed notariuszem (…) w Kancelarii Notarialnej (…), Rep A nr (…) została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości, tj. udziału wynoszącego ½ części niezabudowanej działce gruntu o numerze ewidencyjnym 46 wchodzących w skład nieruchomości położonej w miejscowości(…) w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży.

Wyłącznymi właścicielami wyżej wskazywanej nieruchomości działki nr 46/1 staliście się Państwo na mocy ugody sądowej zawartej przed Sądem Rejonowym (…) Wydział Cywilny, z dnia 10.11.2016 r. sygn. akt (…), w której zniesiono współwłasność nieruchomości.

Celem powiększenia gospodarstwa rolnego i prowadzenia produkcji rolnej.

b) w jaki sposób była/jest wykorzystywana ta nieruchomość?

Odpowiedź: Działka, która ma zostać sprzedana, aktualnie wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. Działka do momentu sprzedaży będzie użytkowana rolniczo, tj. będzie prowadzona produkcja roślinna (uprawy zbóż, roślin oleistych, buraków cukrowych).

c) czy jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy? - czy zamierza Pan lub Pana żona sprzedać ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Jest to działka niezabudowana. Działka ma zostać sprzedana w sposób określony we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej znak pisma: (...) oraz (...).

6.Czy wcześniej sprzedawał/li Pan lub Pana żona inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

Odpowiedź: Tak dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jednak były to nieruchomości rolne, nie objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako R-grunty orne lub N-Nieużytek i były zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy PIT.

a)jakie to były nieruchomości?

- nieruchomość rolna opisana w KW nr (…)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, nabyta 06.09.2010 r., sprzedano część tej nieruchomości o powierzchni 0,1227 ha stanowiącej nieużytek dnia 08.11.2022 r.

- nieruchomość rolna opisana w KW nr (…)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, nabyta 28.02.2013 r., sprzedano część tej nieruchomości o powierzchni 0,2900 ha stanowiącej rolę dnia 22.11.2021 r.

- nieruchomość rolna opisana w KW nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, nabyta 04.08.2000 r., sprzedano część tej nieruchomości o powierzchni 0,0919 ha stanowiącej rolę dnia 17.03.2020 r.

- nieruchomość rolna opisana w KW nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…)Wydział Ksiąg Wieczystych, nabyta 04.08.2000 r., sprzedano część tej nieruchomości o powierzchni 0,0803 ha stanowiącej rolę dnia 28.01.2021 r.

- nieruchomość rolna opisana w KW nr (…)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, nabyta 04.08.2000 r., sprzedano część tej nieruchomości o powierzchni 0,1545 ha stanowiącej rolę dnia 07.01.2021 r.

b)kiedy je sprzedano?

Odpowiedź: Jak wyżej

7.Czy zamierza Pan lub Pana żona w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak, prosimy żeby wskazali Państwo w jakim celu zamierzają je nabyć?

Odpowiedź: Tak, zamierza Pan w przyszłości nabyć nieruchomości. Będą to nieruchomości rolne z przeznaczeniem na prowadzenie produkcji rolniczej.

Dodatkowo wskazał Pan, że jest rolnikiem i prowadzi zorganizowane gospodarstwo rolne o wielkości ok. 300 h. Wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji dotyczy działek, które mają zostać sprzedane, a które aktualnie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Sprzedawane działki, były/są i będą do momentu sprzedaży użytkowane rolniczo, tj. będzie prowadzona produkcja roślinna (uprawy zbóż, roślin oleistych, buraków cukrowych).

Pytanie

Czy w przypadku transakcji sprzedaży działek, tj. 16/4 oraz 16/5 (…) dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…) które nabył Pan wraz z żoną na wyłączną własność ponad 5 lat temu (w dniu 12.01.2017 r.) na rzecz przedsiębiorcy na cele budownictwa mieszkaniowego lub usługowego zgodnie dopuszczalnym przeznaczeniem wskazanym w Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego będzie Pan wraz z żoną zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

W przedstawionym stanie faktycznym uważa Pan, że nie zachodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości.

Wyłącznymi właścicielami nieruchomości, tj. działek ewidencyjnych nr 16/4 oraz 16/5 obręb (…) dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…), stali się Pan wraz z żoną na mocy postanowienia Sądu Rejonowego (…) I Wydział Cywilny, z dnia 21.12.2016 r. sygn. akt I (…). (prawomocne z dniem 12.01.2017 r.), w którym zniesiono współwłasność nieruchomości.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega w Pana ocenie opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Podsumowując, transakcja sprzedaży działek w świetle przedstawionych okoliczności sprawy nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów ustawy nie stosuje się do:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z informacji przedstawionych we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika m.in., że:

1. Jest Pan osobą fizyczną, rolnikiem, prowadzącym indywidualne gospodarstwo rolne, prowadzące uprawy zbóż, roślin oleistych i korzeniowych. Gospodarstwo opodatkowane jest podatkiem rolnym oraz jest Pan czynnym podatnikiem VAT na zasadach ogólnych. Wraz z żoną są Państwo właścicielami na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej działek nr 16/4 i 16/5.

2. Nie trudnią się Państwo zawodowo handlem nieruchomościami.

3. Wyłącznymi właścicielami wyżej wskazanej nieruchomości, działek nr 16/4 i 16/5, stali się Państwo na mocy postanowienia Sądu Rejonowego(…), z dnia 21 grudnia 2016 r, w którym zniesiono współwłasność nieruchomości.

4. Na przedmiotowym gruncie nie istnieją żadne zabudowania. Na podstawie uchwały z 16 listopada 2023 r. nieruchomość ta została objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który dopuszcza przeznaczenie tego gruntu na: - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej.

5. Nie występowaliście Państwo osobiście z wnioskiem o zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

6. Działki, o których mowa we wniosku, nabyli Państwo w celu prowadzenia produkcji rolniczej (uprawy zbóż, buraków cukrowych, roślin oleistych).

7. Nie prowadzili Państwo żadnych działań, aby uatrakcyjnić przedmiotowe działki w celu ich sprzedaży lub aby podnieść ich wartość. Nie występowali Państwo o zmianę przeznaczenia terenu lub decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla tych działek.

8. Działki nr 16/4 i 16/5 były, są i będą do momentu sprzedaży użytkowane rolniczo, tj. będzie prowadzona produkcja roślinna (uprawy zbóż, buraków cukrowych i roślin oleistych).

9. Nie oddawaliście Państwo działki ani ich części w najem, dzierżawę ani też w inne udostępnienie o podobnym charakterze.

10.Nie została i nie zostanie zawarta umowa przedwstępna sprzedaży działek objętych wnioskiem. Przewidujcie Państwo sprzedaż bezpośrednio z jednoczesnym przeniesieniem własności.

11.Nie udzielili Państwo żadnych pełnomocnictw bądź innych umocowań prawnych przyszłemu nabywcy lub jakiejkolwiek innej osobie do występowania w Państwa imieniu, w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.

12.Dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jednak były to nieruchomości rolne, nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako R-grunty orne lub N-Nieużytek. Sprzedawane nieruchomości stanowiły rolę oraz, w jednym przypadku nieużytek.

Powzięli Państwo wątpliwość, czy w przypadku transakcji sprzedaży działek nr 16/4 i 16/5, będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku.

Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż działek nr 16/4 i 16/5, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia oraz okoliczności i cel nabycia nieruchomości, sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyli Państwo przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży i były one wykorzystywane w działalności rolniczej. Nie prowadzili i nie prowadzą Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 12.02.2015 r. została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości tj. udziału wynoszącego ½ części niezabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych 16/4 oraz 16/5 wchodzących w skład nieruchomości położonej w miejscowości (…) w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży. Wyłącznymi właścicielami działek 16/4 i 16/5 stali się Państwo na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 21.12.2016 r. (prawomocne z dniem 12.01.2017 r.), w którym zniesiono współwłasność nieruchomości. Zatem ostateczną datą nabycia działek jest 2017 rok.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) działek nr 16/4 i 16/5, będzie miało miejsce, w oczywisty sposób po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. W konsekwencji, sprzedaż ta nie będzie skutkowała powstaniem po Państwa stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana przez Państwa sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.