Interpretacja indywidualna z dnia 12 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-2.4012.220.2024.2.GK

Zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży dwóch działek nr 1 i nr 2.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 9 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży dwóch działek nr 1 i nr 2. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 czerwca 2024 r. (wpływ 20 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług księgowych, jest Pani podatnikiem VAT czynnym. W 2019 r. nabyła Pani prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, położonej w województwie (...), powiecie (...), gminie (...), miejscowości (...), oznaczonej jako działki ewidencyjne numer 1 oraz numer 2, o łącznym obszarze (...) ha, sposób korzystania: Bi - inne tereny zabudowane oraz prawo własności posadowionych na tym gruncie, stanowiących odrębną własność, budynków i budowli (dalej jako „Nieruchomość”). Nieruchomość została przez Panią nabyta w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie pożyczki udzielonej przez Panią Spółce A. Sp. z o.o., w związku z brakiem spłaty przez Spółkę udzielonej przez Panią pożyczki.

Wchodząca w skład Nieruchomości działka ewidencyjna numer 2 zabudowana była budynkami i budowlami byłego (...): biurowcem, budynkami warsztatowymi, budynkami magazynowymi, budowlami i infrastrukturą techniczną - na moment nabycia przez Wnioskodawczynię (w 2019 r.) budynki te na skutek pożaru były wyłączone z użytkowania oraz były przedmiotem zgłoszenia zamiaru przeprowadzenia robót budowlanych polegających na wyburzeniu wszystkich znajdujących się na tej działce budynków, a ponadto został przesłany do Urzędu Gminy (...) wniosek o wyłączenie budynków spod opodatkowania ze względu na utratę przez nie posiadania przymiotu budynków.

W dniu (…) 2019 r. Starosta (...) w (...) wydał dla Pani decyzję nr (...) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na rozbiórkę zespołu budynków magazynowych, biurowych i gospodarczych wraz z budowlami technicznymi i infrastrukturą techniczną na terenie działki o nr ewid. 2 obręb (...) w miejscowości (...), gmina (...). Prace rozbiórkowe zostały rozpoczęte, co dokumentuje dziennik rozbiórki.

Z wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia (…) 2024 r. wynika, że obie działki wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenie przeznaczonym po zabudowę.

Działki wchodzące w skład Nieruchomości położone są w obszarze ograniczonego użytkowania dla (...).

Nieruchomość była nabyta do Pani majątku prywatnego, a następnie w 2022 r. została wprowadzona do działalności gospodarczej prowadzonej jednoosobowo przez Panią na podstawie pisemnego oświadczenia. Nieruchomość nie była wynajmowana, nie ponosiła Pani żadnych wydatków na ulepszenie Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Zamierza Pani sprzedać przedmiotową Nieruchomość.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że:

Domniemywa Pani, że nabycie działek, do którego doszło w związku z przewłaszczeniem na zabezpieczenie w momencie niewywiązania się dłużnika (Spółki) ze spłaty udzielonej przez Panią pożyczki nastąpiło w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ale nie ma Pani wiedzy, czy była to czynność opodatkowana czy zwolniona od podatku VAT, gdyż nie otrzymała Pani z tego tytułu faktury od Spółki. Nabyła Pani tę nieruchomość do majątku prywatnego jako osoba fizyczna i nie żądała wystawienia faktur. Nie uiszczała Pani Spółce również żadnej kwoty ewentualnego podatku od towarów i usług w związku z nabyciem działek. Nabyła Pani działki jako osoba fizyczna do majątku prywatnego i przy nabyciu działek nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zgodnie z uchwalą nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (…) 2022 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (...) w gminie (...) oraz wypisem i wyrysem z tego planu z dnia (…) 2024 r. dla działek istnieją linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

Działka nr 1 położona jest w większości na terenie przeznaczonym pod obiekty budowlane związane z prowadzeniem działalności usługowej, w tym obiekty handlu detalicznego wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz pod magazyny - ozn. terenu (…), z przeznaczeniem uzupełniającym o budynki gospodarcze, garażowo-gospodarcze garaże, wolnostojące, wbudowane lub dobudowane do budynków przeznaczenia podstawowego, wolnostojące portiernie, obiekty budowlane z zakresu sportu, obiekty rekreacji. Działka ta położona jest też częściowo na terenie przeznaczonym pod poszerzenie publicznego ciągu pieszo-jezdnego - ozn. terenu (…) oraz częściowo na terenie przeznaczonym pod drogę publiczną klasy dojazdowej - ozn. terenu (…).

Działka nr 2 położona jest w większości na terenie przeznaczonym pod obiekty budowlane związane z prowadzeniem działalności usługowej, w tym obiekty handlu detalicznego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, magazyny i składy - ozn. terenu (…), z przeznaczeniem uzupełniającym o budynki gospodarcze, garażowo-gospodarcze garaże, wolnostojące, wbudowane lub dobudowane do budynków przeznaczenia podstawowego i wolnostojące portiernie oraz częściowo na terenie przeznaczonym pod poszerzenie drogi publicznej klasy lokalnej - ozn. terenu (…).

Ponadto obydwie działki znajdują się w granicach obszaru ograniczonego użytkowania dla (…) oraz w granicach strefy (...) dla (…).

Z treści (…) uchwały nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (…) 2022 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (...) w gminie (...), wynika, że na przedmiotowych działkach dopuszczalna jest zabudowa terenu według ustalonych parametrów, których główne wskazania wynikają z wypisu z tego planu z dnia (…) 2024 r. i zostały wskazane powyżej.

Pytanie

Czy dla planowanej sprzedaży Nieruchomości będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wprowadziła Pani Nieruchomość do działalności gospodarczej na podstawie pisemnego oświadczenia. Powyższe oznacza, że nie będzie Pani zbywała Nieruchomości z majątku prywatnego a zbywając Nieruchomość wprowadzoną do działalności gospodarczej, prowadząc którą występuje Pani jako podatnik VAT, będzie działała Pani w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami - w świetle art. 2 pkt 6 ustawy - są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. za dostawę towarów uznaje się również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Z powyższych przepisów wynika, że czynność zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Rozpatrując przedstawiony stan faktyczny, z którego wynika, że jedna z działek wchodzących w skład Nieruchomości (numer 1) jest działką niezabudowaną, w pierwszej kolejności należy ustalić czy druga działka (numer 2), na której znajdują się budynki, budowle i infrastruktura techniczna przeznaczone do rozbiórki, gdzie rozpoczęły się prace rozbiórkowe tych obiektów, jest działką zabudowaną czy niezabudowaną.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financien. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, że w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu - tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14.

W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

W rozpatrywanej sprawie, jak wynika z opisu stanu faktycznego, na działce numer 2 rozpoczęte są prace rozbiórkowe znajdujących się na niej budynków, budowli i infrastruktury technicznej, więc co najmniej taki stan będzie również w momencie sprzedaży Nieruchomości.

Uznać zatem należy, że przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości będzie dostawa dwóch niezabudowanych działek. O statusie sprzedawanej działki decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności rozpoczęty fizycznie na moment planowanej transakcji proces rozbiórki usytuowanych na działce budynków i budowli. Dopiero bowiem gdy na skutek podjętych prac rozbiórkowych budynki i budowle przestaną spełniać kryteria przewidziane dla tych obiektów, teren na którym takie obiekty uprzednio się znajdowały, staje się gruntem niezabudowanym.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w interpretacjach indywidualnych; przykładowo można wskazać na interpretację Dyrektora KIS z dnia 20 stycznia 2023 r. znak 0111-KDIB3-3.4012.560.2022.2.PJ, w której wskazano: „W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

W rozpatrywanej sprawie jak wynika z opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w momencie sprzedaży na działce (2) rozpoczęte będą prace rozbiórkowe znajdujących się na niej budynków. Zatem w niniejszej sprawie oprócz wystąpienia o wydanie i uzyskania pozwolenia na rozbiórkę oraz zarejestrowaniem i wydaniem dziennika rozbiórki podjęli Państwo czynności związane z rozbiórką budynków znajdujących się na działce nr (2). Uznać zatem należy, że przedmiotem planowanej sprzedaży będzie sprzedaż gruntu niezabudowanego. O statusie sprzedawanej działki decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności rozpoczęty fizycznie na moment planowanej transakcji proces rozbiórki usytuowanych na działce budynków. Dopiero bowiem gdy na skutek podjętych prac rozbiórkowych budynki i budowle przestaną spełniać kryteria przewidziane dla tych obiektów, teren na którym takie obiekty uprzednio się znajdowały, staje się gruntem niezabudowanym.

Zatem w niniejszej sprawie działka nr (2) w związku z podjętymi pracami rozbiórkowymi obiektów na niej posadowionych, należy uznać za działkę niezabudowaną.”

Zatem w niniejszej sprawie działkę numer 2 w związku z podjętymi pracami rozbiórkowymi obiektów na niej posadowionych, należy uznać za działkę niezabudowaną, co oznacza, że przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości będzie dostawa dwóch niezabudowanych działek. Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy z dnia 11 marca 2004 r. ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działki numer 2 i 1 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia (…) 2024 r. wynika, że obie działki wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenie przeznaczonym po zabudowę. Tym samym na moment dostawy, działki wchodzące w skład Nieruchomości będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować również przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

• towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
• w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie, transakcja sprzedaży nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. z uwagi na niespełnienie pierwszego warunku.

Reasumując, dla planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Pojęcie sprzedaży zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 22 ustawy, zgodnie z którym:

Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, zarówno grunt, jak i budynek czy budowla spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy ponadto zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela. Zatem oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcie „podatnika” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług księgowych, jest Pani podatnikiem VAT czynnym. W 2019 r. nabyła Pani prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości (...), oznaczonej jako działki o nr 1 oraz nr 2, o łącznym obszarze (...) ha. Nieruchomość została przez Panią nabyta w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie pożyczki udzielonej przez Panią Spółce A. Sp. z o.o., w związku z brakiem spłaty przez Spółkę udzielonej przez Panią pożyczki. Nie otrzymała Pani z tytułu nabycia działek faktury od Spółki. Nabyła Pani tę nieruchomość do majątku prywatnego jako osoba fizyczna i nie żądała wystawienia faktur. Nie uiszczała Pani Spółce również żadnej kwoty ewentualnego podatku od towarów i usług w związku z nabyciem działek. Przy nabyciu działek nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego. W 2022 r. wprowadziła Pani działki do działalności gospodarczej prowadzonej jednoosobowo przez Panią na podstawie pisemnego oświadczenia. Nieruchomość nie była wynajmowana.

Wchodząca w skład Nieruchomości działka ewidencyjna numer 2 na moment nabycia przez Panią, zabudowana była budynkami i budowlami byłego (...): biurowcem, budynkami warsztatowymi, budynkami magazynowymi, budowlami i infrastrukturą techniczną. Budynki te na skutek pożaru były wyłączone z użytkowania oraz były przedmiotem zgłoszenia zamiaru przeprowadzenia robót budowlanych polegających na wyburzeniu wszystkich znajdujących się na tej działce budynków, a ponadto został przesłany do Urzędu Gminy (...) wniosek o wyłączenie budynków spod opodatkowania ze względu na utratę przez nie posiadania przymiotu budynków.

W dniu (…) 2019 r. Starosta (...) w (...) wydał dla Pani decyzję nr (...) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na rozbiórkę zespołu budynków magazynowych, biurowych i gospodarczych wraz z budowlami technicznymi i infrastrukturą techniczną na terenie działki nr 2. Prace rozbiórkowe zostały rozpoczęte, co dokumentuje dziennik rozbiórki.

Z wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia (…) 2024 r. wynika, że obie działki wchodzące w skład Nieruchomości położone są na terenie przeznaczonym po zabudowę. Działki wchodzące w skład Nieruchomości położone są w obszarze ograniczonego użytkowania dla (…) w (...). Dla działek istnieją linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Z treści (...) uchwały nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) 2022 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi (...) w gminie (...), wynika, że na przedmiotowych działkach dopuszczalna jest zabudowa terenu według ustalonych parametrów, których główne wskazania wynikają z wypisu z tego planu.

Działka nr 1 położona jest w większości na terenie przeznaczonym pod obiekty budowlane związane z prowadzeniem działalności usługowej, w tym obiekty handlu detalicznego wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz pod magazyny - ozn. terenu (…), z przeznaczeniem uzupełniającym o budynki gospodarcze, garażowo-gospodarcze garaże, wolnostojące, wbudowane lub dobudowane do budynków przeznaczenia podstawowego, wolnostojące portiernie, obiekty budowlane z zakresu sportu, obiekty rekreacji. Działka ta położona jest też częściowo na terenie przeznaczonym pod poszerzenie publicznego ciągu pieszo-jezdnego - ozn. terenu (…) oraz częściowo na terenie przeznaczonym pod drogę publiczną klasy dojazdowej - ozn. terenu (…).

Działka nr 2 położona jest w większości na terenie przeznaczonym pod obiekty budowlane związane z prowadzeniem działalności usługowej, w tym obiekty handlu detalicznego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, magazyny i składy - ozn. terenu (…), z przeznaczeniem uzupełniającym o budynki gospodarcze, garażowo-gospodarcze garaże, wolnostojące, wbudowane lub dobudowane do budynków przeznaczenia podstawowego i wolnostojące portiernie oraz częściowo na terenie przeznaczonym pod poszerzenie drogi publicznej klasy lokalnej - ozn. terenu (…).

Na tle przedstawionego opisu sprawy Pani wątpliwości dotyczą określenia czy do planowanej sprzedaży Nieruchomości, tj. działki nr 1 oraz 2 będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Jak wskazała Pani w opisie sprawy, przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana działka nr 1 oraz działka nr 2, która w momencie zakupu była zabudowana budynkami i budowlami byłego (...), które na skutek pożaru były wyłączone z użytkowania oraz były przedmiotem zgłoszenia zamiaru ich wyburzenia. W 2019 r. Starosta (...) wydał dla Pani decyzję nr (...) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na rozbiórkę zespołu budynków magazynowych, biurowych i gospodarczych wraz z budowlami technicznymi i infrastrukturą techniczną na terenie działki nr 2. Prace rozbiórkowe zostały rozpoczęte, co dokumentuje dziennik rozbiórki.

Rozpatrując powyższe należy ustalić czy działka nr 2 na której znajdują się budynki, budowle przeznaczone do rozbiórki, gdzie rozpoczęły się prace rozbiórkowe tych obiektów, jest działką zabudowaną czy niezabudowaną.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądów Administracyjnych, sam fakt, że w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu - tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14.

W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

W niniejszej sprawie oprócz uzyskania przez Panią decyzji udzielającej pozwolenia na rozbiórkę budynków i budowli posadowionych na działce nr 2 oraz uzyskaniem dziennika rozbiórki, podjęła Pani czynności związane z rozbiórką budynków i budowli znajdujących się na działce nr 2. Uznać zatem należy, że przedmiotem planowanej sprzedaży działki nr 2 będzie sprzedaż gruntu niezabudowanego. O statusie sprzedawanej działki decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności rozpoczęty fizycznie na moment planowanej transakcji proces rozbiórki usytuowanych na działce nr 2 budynków i budowli. Zatem działkę nr 2, w związku z podjętymi pracami rozbiórkowymi budynków i budowli na niej posadowionych, należy uznać za działkę niezabudowaną.

Tym samym przedmiotem sprzedaży będą 2 działki niezabudowane o nr 1oraz nr 2.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z okoliczności sprawy wynika, że będące przedmiotem sprzedaży działki znajdują się w całości na obszarze obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Działka nr 1 położona jest w większości na terenie przeznaczonym pod obiekty budowlane związane z prowadzeniem działalności usługowej, w tym obiekty handlu detalicznego wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz pod magazyny - ozn. terenu (…), z przeznaczeniem uzupełniającym o budynki gospodarcze, garażowo-gospodarcze garaże, wolnostojące, wbudowane lub dobudowane do budynków przeznaczenia podstawowego,  wolnostojące portiernie, obiekty budowlane z zakresu sportu, obiekty rekreacji. Działka ta położona jest też częściowo na terenie przeznaczonym po poszerzenie publicznego ciągu pieszo-jezdnego ozn. terenu (…) oraz częściowo na terenie przeznaczonym pod drogę publiczną klasy dojazdowej – ozn. terenu (…).  

Działka nr 2 położona jest w większości na terenie przeznaczonym pod obiekty budowlane związane z prowadzeniem działalności usługowej, w tym obiekty handlu detalicznego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, magazyny i składy - ozn. terenu (…), z przeznaczeniem uzupełniającym o budynki gospodarcze, garażowo-gospodarcze garaże, wolnostojące, wbudowane lub dobudowane do budynków przeznaczenia podstawowego i wolnostojące portiernie oraz częściowo na terenie przeznaczonym po poszerzenie drogi publicznej klasy lokalnej – ozn. terenu (…).

Obydwie działki znajdują się w granicach obszaru ograniczonego użytkowania dla (…) oraz w granicach strefy (…) dla (…). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowych działkach na których znajduje się (…) dopuszczalna jest zabudowa terenu według ustalonych parametrów. Ponadto w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego istnieją linie rozgraniczające powyższe tereny.

Z ww. informacji wynika zatem, że działki nr 1 oraz nr 2 wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajdują się na obszarach przeznaczonych pod zabudowę, które nie mogą korzystać ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z wniosku, przy nabyciu działek nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ponadto działki zostały wprowadzone do Pani działalności gospodarczej prowadzonej jednoosobowo, z tytułu której jest Pani podatnikiem VAT czynnym.

Tym samym, nie są spełnione warunki zwolnienia zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy w odniesieniu do dostawy działek nr 1 oraz nr 2 przeznaczonych pod zabudowę. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż działek nr 1oraz nr 2 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W rezultacie Pani stanowisko, należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).