Interpretacja indywidualna z dnia 12 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.344.2024.2.JKU

Zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o nr 1.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 22 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o nr 1. Uzupełnili go Państwo 6 czerwca 2024 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 lipca 2024 r. (wpływ 9 lipca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji z siedzibą w (...). W imieniu Spółki działa likwidator A. A zapewnia, że w księdze wieczystej numer (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...) wpisane jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...) składającej się z działki numer 1 o powierzchni (...) ha – na rzecz Spółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji z siedzibą w (...), na podstawie umowy przeniesienia wieczystego użytkowania gruntu i własności budynków z 19 grudnia 2002 r.

Nabycie działki nie było opodatkowane podatkiem VAT, ani nie zostało udokumentowane fakturą. A, działająca w imieniu Spółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji z siedzibą w (...) zapewnia, że: przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana jest:

-zbiornikami silosami i budynkami magazynowymi, jednokondygnacyjnymi, o powierzchni użytkowej około (...),

-dwoma budynkami biurowymi, jednokondygnacyjnymi, o powierzchniach użytkowych około (...) każdy,

-trzema budynkami niemieszkalnymi, jednokondygnacyjnymi, o powierzchniach użytkowych około (...), nadto posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ulicy (...).

A, działająca w imieniu Spółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji z siedzibą w (...) zapewnia, że: reprezentowana Spółka jest użytkownikiem wieczystym opisanej nieruchomości gruntowej oraz właścicielem usytuowanych na niej i stanowiących odrębną nieruchomość budynków, przedmiotowa nieruchomość gruntowa wolna jest od obciążeń i praw osób trzecich, poza ujawnionymi w księdze wieczystej i opisanymi w niniejszym akcie notarialnym, a nadto wolna jest od wad fizycznych i prawnych. Wyżej opisane prawa wolne są od roszczeń ewentualnych dawnych właścicieli, w szczególności roszczeń reprywatyzacyjnych oraz nie są jej znane żadne toczące się postępowania reprywatyzacyjne, nie istnieją żadne ograniczenia w rozporządzaniu nimi, nadto nie są one przedmiotem umów najmu i dzierżawy.

Przedmiotowa nieruchomość gruntowa nie stanowi gruntów pod śródlądowymi wodami w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, nie jest objęta decyzją indemnizacyjną oraz nie jest przeznaczona na cele publiczne, nadto nieruchomość gruntowa nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości gruntowej żadnym podmiotom nie przysługuje prawo pierwokupu, do przedmiotowej nieruchomości gruntowej nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Do dnia dzisiejszego do Sądu Rejonowego w (...) nie wpłynął żaden wniosek o obciążenie przedmiotowej nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą numer (...). Wypis z rejestru gruntów dotyczący danych przedmiotowych z 21 lutego 2023 r. wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta (...), dla nieruchomości gruntowej położonej w (...), stanowiącej działkę numer 1, o powierzchni (...) ha; rodzaj użytków: Ba – tereny przemysłowe. Wypis z rejestru budynków z 7 kwietnia 2023 r. wydany z upoważnienia Prezydenta Miasta (...), dla budynków usytuowanych na nieruchomości gruntowej położonej w (...), stanowiącej działkę numer 1.

Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (...) z dnia 23 lutego 2023 r. wydany z upoważnienia Prezydenta Miasta (...), z którego wynika, że: zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta (...) zatwierdzonym Uchwałą Nr (...) Rady Miasta (...) działka numer 1 (obręb (...)) znajduje się w strefie oznaczonej symbolem: 2PU teren zabudowy produkcyjno-usługowej. Działka znajduje się w terenie (...) dla przedmiotowego terenu nie wyznaczono obszarów zdegradowanych i obszaru rewitalizacji na podstawie art. 8 ustawy o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r. Zaświadczenie z dnia 12 kwietnia 2023 r. wydane z upoważnienia Prezydenta Miasta (...), z którego wynika, że działka o numerze 1 położona w obrębie ewidencyjnym (...), nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, inwentaryzacją stanu lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

Wnioskodawczyni działająca w imieniu Spółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji zobowiązuje się sprzedać spółce prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej składającej się z działki numer 1 o powierzchni (...) ha, objętej księgą wieczystą KW nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...). Kupująca spółka planuje na ww. działce wybudować obiekt handlowy o powierzchni zabudowy min. (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (...) z 27 kwietnia 2023 r. – umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na przedmiotowej działce. To jest spółka zobowiązuje się do:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (...) m², w tym sala sprzedaży o powierzchni (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc parkingowych.

2.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji nieruchomości.

3.Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

4.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

5.Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

6.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

7.Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

8.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności użytkowania wieczystego działki gruntu o nr 1 o powierzchni (...) m².

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.Wnioskodawczyni działająca w imieniu Spółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji oświadcza, że Spółka nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

2.Sprzedający oświadcza, że w zakresie zbycia nieruchomości objętej niniejszą umową nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością.

3.Działka zabudowana jest:

-zbiornikami silosami i budynkami magazynowymi, jednokondygnacyjnymi, o powierzchni użytkowej około (...),

-dwoma budynkami biurowymi, jednokondygnacyjnymi, o powierzchniach użytkowych około (...) każdy,

-trzema budynkami niemieszkalnymi, jednokondygnacyjnymi, o powierzchniach użytkowych około (...), nadto posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ulicy (...).

4.Od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata.

5.Działka nr 1 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest symbolem 2PU teren zabudowy produkcyjno-usługowej.

6.Kupująca spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

7.Sprzedająca Spółka reprezentowana przez Wnioskodawczynię będącą likwidatorem Spółki oddała w dzierżawę działkę gruntu o nr 1 o powierzchni (...) m², spółce, mającej dokonać jej zakupu (umowa dzierżawy nr (...) i aneks do tej umowy zawarte 27 kwietnia 2023 r. na okres 3 miesięcy). Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

Wnioskodawczyni będąca likwidatorem Spółki działająca w imieniu Spółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem, na terenie nieruchomości będącej przedmiotem przyszłej sprzedaży, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek ustania bytu prawnego mocodawcy. Sprzedający oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskana zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Wnioskodawczyni działająca w imieniu Spółki (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej umowy, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

Uzupełnienie wniosku

1.Nieruchomość od momentu nabycia do momentu sprzedaży była wykorzystywana oraz budynki na niej posadowione na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

2.Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej do czynności zwolnionych od podatku.

3.Spółka rozpocznie rozbiórkę budowli po dostawie nieruchomości.

4.Na moment sprzedaży znajdujące się na nieruchomości zbiorniki silosy, budynki magazynowe, budynki biurowe i trzy budynki niemieszkalne będą stanowiły budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

5.Nieruchomość była dzierżawiona tylko Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą, umowa dzierżawy była zawarta na okres trzech miesięcy, dzierżawa na rzecz Spółki miała charakter odpłatny.

Pytanie

Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o nr 1 o powierzchni (...) m² jest opodatkowana i nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o nr 1 powierzchni (...) m² nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku sprzedaży dokonuje czynny podatnik podatku VAT jakim jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będąca Wnioskodawcą. W tym miejscu należy jednak podkreślić, iż grunt jest zabudowany budynkiem. Budynek nie jest nowy i ma ponad dwa lata. Co istotne, nieruchomości nie można uznać za tereny niezabudowane, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, z racji, że na gruncie posadowiony jest budynek handlowo-usługowy. Zgodnie z poglądem zaprezentowanym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 listopada 2019 r. sygn. akt: I Sa/Kr 1013/19 „Przez teren zabudowany należy więc uznać każdy teren, na którym znajdują się budynki, czy budowle”.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości.

Tym samym, planowana dostawa nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Jednocześnie od pierwszego zasiedlenia do planowanej dostawy upłynął okres przekraczający 2 lata. Tutaj należy podkreślić, iż zwolnienie dotyczy także działek.

W związku z powyższym, w zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem rozpatrywanego wniosku nie zachodzą wyjątki określone przez ustawodawcę w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a więc planowana dostawa nieruchomości II kategorii będzie objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnienie ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział w możliwość rezygnacji z tego zwolnienia.

W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1, stanowiącej teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i korzysta ze zwolnienia z VAT.

Ponadto przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2)wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4)wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5)ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 ustawy o VAT, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie dotyczące prawa wieczystego użytkowania uregulowane zostały w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny.

W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego, w granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Ten przepis, a także następne przepisy Kodeksu cywilnego (art. 234, art. 235, art. 237) kształtujące uprawnienia użytkownika wieczystego na wzór uprawnień właściciela, jak również długi czas trwania użytkowania wieczystego (patrz art. 236 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego) wskazują, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste stanowi przeniesienie prawa do rozporządzania tym gruntem jak właściciel.

Zatem z regulacji zawartych w tej ustawie wynika, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność.

To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Stosownie do § 2 tego artykułu, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. W myśl art. 237 ww. Kodeksu, do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Biorąc pod uwagę sprzedaż wieczystego użytkowania działki winno być traktowane na gruncie podatku, jak sprzedaż działki. W takiej sytuacji należy stosować wszelkie zwolnienia przewidziane dla sprzedaży działki. Na zakończenie w związku z tym, iż działki korzystają ze zwolnienia nie będzie trzeba ich sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nie opodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również sprzedaż budynków/budowli stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej działki nr 1. Nabycie działki nie było opodatkowane podatkiem VAT, ani nie zostało udokumentowane fakturą. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana jest zbiornikami silosami i budynkami magazynowymi, jednokondygnacyjnymi, dwoma budynkami biurowymi, jednokondygnacyjnymi, trzema budynkami niemieszkalnymi, jednokondygnacyjnymi, które stanowią budynki w rozumieniu przepisów Prawo budowlane. Spółka jest użytkownikiem wieczystym opisanej nieruchomości gruntowej oraz właścicielem usytuowanych na niej i stanowiących odrębną nieruchomość budynków. Nieruchomość od momentu nabycia do momentu sprzedaży była wykorzystywana oraz budynki na niej posadowione na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej do czynności zwolnionych od podatku.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 1 korzysta ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Nieruchomość – zabudowana działki nr 1 od momentu nabycia do momentu sprzedaży była wykorzystywana oraz budynki na niej posadowione na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości Spółka będzie podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku wykorzystywanego do prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, sprzedaż przez Państwa ww. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Jak wskazali Państwo we wniosku, planują Państwo sprzedać prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z posadowionymi na niej budynkami, których rozbiórka rozpocznie się po zakupie nieruchomości przez spółkę kupującą. Tym samym, w niniejszej sprawie nastąpi sprzedaż nieruchomości zabudowanej, zatem należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT  i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

‒przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli i ich części prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków znajdujących się na nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazano we wniosku, działka nr 1 zabudowana jest:

-zbiornikami silosami i budynkami magazynowymi, jednokondygnacyjnymi, o powierzchni użytkowej około (...),

-dwoma budynkami biurowymi, jednokondygnacyjnymi, o powierzchniach użytkowych około (...) każdy,

-trzema budynkami niemieszkalnymi, jednokondygnacyjnymi, o powierzchniach użytkowych około (...), nadto posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ulicy (...).

Spółka rozpocznie rozbiórkę budowli po dostawie nieruchomości. Na moment sprzedaży znajdujące się na nieruchomości zbiorniki silosy, budynki magazynowe, budynki biurowe i trzy budynki niemieszkalne będą stanowiły budynki w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane

Ponadto wskazali Państwo, że od momentu oddania nieruchomości do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata.

Powyższe oznacza, że pierwsze zasiedlenie budynków znajdujących się na działce nr 1 miało miejsce ponad dwa lata przed dniem planowanej sprzedaży nieruchomości.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z posadowionymi na nich budynkami, tj. działki nr 1, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych, przy spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

W efekcie, dostawa przedmiotowej nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego nieruchomości – działki o nr 1 – wraz z posadowionymi na nich budynkami) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy w związku z art. 43 ust. 11 ustawy (po spełnieniu warunków określonych w tych przepisach).

Podsumowanie

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu o nr 1 o powierzchni (...) m² korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Stanowisko Państwa jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku – ostatecznie sformułowanego przez Państwa pytania. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii dokumentowania transakcji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).