Interpretacja indywidualna z dnia 12 lipca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.306.2024.3.MO

Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i skorzystanie ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a w zw. z art. 21 ust. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zakup nieruchomości na terenie Unii Europejskiej.

Interpretacja indywidualna- stanowisko prawidłoweSzanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 15 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 18 czerwca 2024 r. (wpływ 20 czerwca 2024 r.) oraz z 5 lipca 2024 r. (wpływ 9 lipca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną i pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Wspólnie z małżonką są Państwo rezydentami podatkowymi w Polsce, podlegającymi opodatkowaniu w Polsce. Pana żona prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą NIP: (…) o przeważającej działalności charakteryzującej się kodem PKD 47.91.Z Sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet. Jest czynnym podatnikiem VAT. Obrót nieruchomościami nie jest związany z zakresem prowadzonej działalności.

Do majątku prywatnego (wspólności małżeńskiej) należą trzy nieruchomości i jedną z nich planuje Pan sprzedać. Pozostałych nieruchomości nie planują Państwo sprzedawać. Została ona nabyta na podstawie aktu notarialnego Repertorium A numer (…) 29 (…)  2021 r. Przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny, który obejmuje komunikację (4,15 m²), łazienkę (3,5 m²), pokój dzienny z aneksem kuchennym (19,19 m²), sypialnię (11,55 m²).

Łączna powierzchnia mieszkania wynosi 38,39 m² oraz do lokalu przylega taras o powierzchni 11,5 m².

Od 19 (…) 2022 r. nieruchomość ta jest przedmiotem umowy z wyspecjalizowanym podmiotem gospodarczym (czynny podatnik VAT), który prowadzi najem krótkoterminowy i rozlicza się z Państwem na mocy podpisanej umowy i zawartych w niej warunków. Zakup podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie stanowi środka trwałego i nie jest amortyzowana w jednoosobowej działalności gospodarczej. Nie została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży.

Pana działaniem jest sprzedaż tej nieruchomości i zakup innej w kraju UE na użytek własny w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Od dnia zakupu nie dokonano inwestycji, które przekroczyły 30% wartości początkowej. Przez cały okres posiadania nieruchomości nie zostały podjęte żadne czynności mające na celu przygotowanie do sprzedaży i skutkujące potencjalnym wzrostem wartości nieruchomości.

W Pana ocenie, sprzedaż nieruchomości stanowić będzie w praktyce zarząd majątkiem prywatnym oraz wystąpi możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej, ponieważ w ciągu kolejnych 3 lat chce Pan wraz z żoną zakupić mieszkanie na terenie UE. Sprzedaż nie będzie zatem wykonywana w ramach działalności gospodarczej, ani opodatkowana podatkiem dochodowym PIT.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1. Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.)? W przypadku odpowiedzi twierdzącej:

-kiedy ją Pan prowadził albo od kiedy ją Pan prowadzi?

-w jakim dokładnie zakresie prowadzi Pan taką działalność (np. w zakresie obrotu nieruchomościami)?

-czy sprzedaż lokalu mieszkalnego nastąpi w ramach wykonywania tej działalności?

Odpowiedź: Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

2. Gdzie (w jakiej miejscowości) znajduje się lokal mieszkalny, który planuje Pan sprzedać?

Odpowiedź: Lokal mieszkalny, który planuje Pan sprzedać znajduje się w (…).

3. Kiedy (proszę wskazać konkretny rok) zamierza Pan sprzedać nieruchomość będącą przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Nieruchomość będącą przedmiotem wniosku planuje Pan sprzedać w roku 2024.

4. W związku ze wskazaniem:

Moim działaniem jest sprzedaż tej nieruchomości i zakup innej w kraju UE (…)

Proszę sprecyzować, w jakim kraju Unii Europejskiej planuje Pan zakup nieruchomości?

Odpowiedź: Będzie to kraj na terenie Unii Europejskiej: Niemcy, Austria, Włochy, Hiszpania, Francja lub inny, nie jest Pan jeszcze zdecydowany, ale będzie to kraj, z którym została zawarta umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Decyzja będzie podjęta w oparciu o opinię Pana starszego dziecka po ukończeniu szkoły średniej (maj 2025), które będzie kontynuować edukację na zagranicznej uczelni na terenie UE.

5. Czy w mieszkaniu, które zamierza Pan nabyć na terenie kraju Unii Europejskiej będzie Pan realizował i zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe? Jeżeli tak, to należy wyjaśnić, w jaki sposób będzie Pan je realizował, tj. czy Pan w niej zamieszka? Jeśli tak, to od kiedy, czy na stałe lub w jakich okresach?

Odpowiedź: W nowo zakupionym mieszkaniu na terenie UE będzie Pan realizował i zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe. Będzie Pan w nim mieszkał z żoną i dziećmi, w zależności od wyboru kierunku ich dalszej edukacji. Docelowo chce Pan osiedlić się za granicą na stałe już w dalszym okresie czasu.

6. Czy cały przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie przez Pana wydatkowanyna własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup mieszkania w kraju Unii Europejskiej w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi jego sprzedaż?

Odpowiedź: Tak, cała kwota przychodu ze sprzedaży zostanie przeznaczona na nabycie nowej nieruchomości, a jej nabycie planuje Pan w roku 2025.

7. Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości niż wskazana we wniosku? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości Pan sprzedał i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób Pan ją nabył?

b)w jakim celu Pan ją nabył?

c)w jaki sposób Pan ją wykorzystywał od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

d)kiedy ją Pan sprzedał? Z jakiego powodu Pan ją sprzedał?

e)czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

Odpowiedź:

1.Pierwsze mieszkanie w (…):

a)zakup na podstawie aktu notarialnego w 2003 r. zakupione z oszczędności rodzinnych oraz środków zgromadzonych na dawnej książeczce mieszkaniowej,

b)w celu realizacji i zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych po przeprowadzce do (…) z (…),

c)realizacja i zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych (bez najmu innym osobom),

d)chciał Pan wybudować dom pod (…),

e)była to nieruchomość zabudowana mieszkalna.

2.Dom w (…) pod (…):

a) zakup na podstawie aktu notarialnego w roku 2005,

b) w celu realizacji i zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych,

c) realizacja i zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych,

d) sprzedaż nastąpiła w roku 2010 z powodu zmian planów zawodowych. Pracował Pan dużo poza domem w delegacjach, natomiast odległość do (…) stanowiła problem w codziennym funkcjonowaniu (praca Żony, przedszkole dla dziecka). Codzienne dojazdy zmusiły Pana do przeprowadzki,

e) była to nieruchomość zabudowana mieszkalna.

3.Drugie mieszkanie w (…):

a) w roku 2010 na podstawie aktu notarialnego z oszczędności własnych i rodzinnych,

b) planował Pan przeprowadzkę do lub bliżej (…), ponieważ spodziewał się Pan z żoną drugiego dziecka i przy Pana ówczesnej pracy szukał Pan opcji na ograniczenie dojazdów i oszczędność czasu,

c) realizacja i zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych od 2010 r. tuż po urodzeniu drugiego dziecka. Mieszkał Pan w mieszkaniu przez 2 lata w oczekiwaniu na realizację budowy nowego domu,

d) sprzedaż nastąpiła na przełomie 2012/2013 r. na podstawie aktu notarialnego. Powodem sprzedaży była potrzeba pozyskania środków na spłatę części kredytu zaciągniętego na budowę drugiego domu i prace wykończeniowe. Sprzedaż tego mieszkania pozwoliła Panu na przeprowadzkę do nowo wybudowanego domu, w którym wraz z rodziną do dzisiaj realizują i zaspokajają Państwo potrzeby mieszkaniowe,

e) mieszkanie było nieruchomością zabudowaną mieszkalną.

8.Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie, planuje Pan nabycie wyłącznie jednej nieruchomości, której celem ma być użytek własny oraz realizacja i zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.

Pytanie

Czy sprzedając nieruchomość przed okresem 5 lat od dnia jej zakupu, przychody uzyskane ze zbycia nieruchomości są zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeżeli zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości na terenie UE?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit ustawy o PIT, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z powyższym przepisem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

a)odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

b)zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Natomiast powołując się na art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe oraz zostały udokumentowane wydatki poniesione na te cele, upoważniają do obniżenia podstawy opodatkowania do kwoty nieprzekraczającej uzyskanego przychodu.

Zgodnie z art. 21 ust. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w (…) zakupionej w 2021 r. nie podlega opodatkowaniu w zakresie ustawy o PIT, ponieważ warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych w ciągu 3 lat od sprzedaży nieruchomości.

Otrzymanie interpretacji jest niezbędne do prawidłowej sprzedaży nieruchomości w przyszłości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Z przedstawionego w opisie sprawy oraz uzupełnieniach zdarzenia przyszłego wynika, że 29 (…) 2021 r. na podstawie aktu notarialnego nabył Pan lokal mieszkalny znajdujący się w (…). Od 19 (…) 2022 r. nieruchomość ta jest przedmiotem umowy z wyspecjalizowanym podmiotem gospodarczym, który prowadzi najem krótkoterminowy i rozlicza się z Panem na mocy podpisanej umowy i zawartych w niej warunków. Przez cały okres posiadania nieruchomości nie zostały podjęte żadne czynności mające na celu przygotowanie jej do sprzedaży i skutkujące potencjalnym wzrostem wartości nieruchomości. Planuje Pan sprzedać lokal mieszkalny w (…) w 2024 r. i w ciągu kolejnych 3 lat zakupić mieszkanie na terenie Unii Europejskiej – Niemcy, Austria, Włochy, Hiszpania, Francja lub inny kraj, nie jest Pan jeszcze zdecydowany, ale będzie to kraj, z którym została zawarta umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Decyzja będzie podjęta w oparciu o opinię Pana starszego dziecka po ukończeniu szkoły średniej (maj 2025), które będzie kontynuować edukację na zagranicznej uczelni na terenie Unii Europejskiej. W nowo zakupionym mieszkaniu na terenie Unii Europejskiej będzie Pan realizował i zaspokajał własne potrzeby mieszkaniowe. Będzie Pan w nim mieszkał z żoną i dziećmi, w zależności od wyboru kierunku ich dalszej edukacji. Docelowo chce Pan osiedlić się za granicą na stałe już w dalszym okresie czasu. Cała kwota przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w (…) zostanie przeznaczona na nabycie nowej, wyłącznie jednej nieruchomości, której celem ma być użytek własny oraz realizacja i zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Nabycie planuje Pan w roku 2025.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż w 2024 r. lokalu mieszkalnego w (…), nabytego 29 (…) 2021 r., będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego zostanie dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy stanowi, że:

W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie   art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Treść art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

Przy czym, stosownie do treści art. 21 ust. 27 ww. ustawy:

Ponadto art. 21 ust. 28 powołanej ustawy stanowi, że:

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów.

Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych) nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 i ust. 30a ww. ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując przedmiotowe zwolnienie, w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 powołanej ustawy – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Celem takim może być zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy, wydatek poniesiony na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zwolnienie od podatku dochodowego, w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy: wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego własnych celów mieszkaniowych.

Zwolnieniem tym nie są zatem objęte dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw w przypadku przeznaczenia przychodu na nabycie innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym niewskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

W świetle takiego wyjaśnienia nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która np. posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. rodziców lub najemców. Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy poczynienie wydatków na nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie powinien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Nieruchomość, która nie jest zamieszkała przez podatnika, nie jest wykorzystywana przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywana do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują ją lub zamieszkiwać będą inne niż podatnik osoby), nie jest nieruchomością, której zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie domu lub lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytej nieruchomości, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył nieruchomość w celu zamieszkania w niej, ale w nieruchomości tej – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu.

Ustawodawca nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyta. Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości, jednakże wyraźnie wskazuje, że skorzystanie ze zwolnienia odnosi się tylko i wyłącznie do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest więc, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

W świetle powyższego, co do zasady, podatnik może skorzystać z omawianego zwolnienia w związku z zakupem lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne jedynie w sytuacji, gdy nabył ten lokal mieszkalny w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych i faktycznie realizuje lub będzie realizował w nim swoje potrzeby mieszkaniowe.

Jak Pan wskazał w opisie sprawy, przychód z planowanej w 2024 r. sprzedaży lokalu mieszkalnego w (…) przeznaczy Pan w całości, w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokona Pan sprzedaży tego lokalu na nabycie mieszkania w kraju Unii Europejskiej, w którym zamierza Pan realizować własne cele mieszkaniowe (tj. mieszkać w nim). Będzie to kraj na terenie Unii Europejskiej: Niemcy, Austria, Włochy, Hiszpania, Francja lub inny, nie jest Pan jeszcze zdecydowany, ale będzie to kraj z którym została zawarta umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Podkreślić należy, że w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zatem, korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na nabycie własnego mieszkania na terenie Unii Europejskiej. Wydatek ten mieści się w ustawowym pojęciu własnych celów mieszkaniowych. Nabycie bowiem lokalu mieszkalnego, w którym – jak Pan wskazuje – zamierza Pan mieszkać, może Pan kwalifikować jako wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży w 2024 r. lokalu mieszkalnego położonego w (…) przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia, sprzedaż ta będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 30e w zw. z art. 19 ww. ustawy. Jednakże, wydatkowanie przez Pana – w ustawowo określonym terminie, tj. nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie – przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości na Pana własne cele mieszkaniowe, tj. jak Pan wskazał na nabycie lokalu mieszkalnego położonego w kraju Unii Europejskiej, z którym została zawarta umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania i w którym będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe (będzie Pan w nim zamieszkiwał), uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a w zw. z art. 21 ust. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).