Interpretacja indywidualna z dnia 25 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.162.2024.2.DS

W związku ze zbyciem niezabudowanej nieruchomości Sprzedający nie będą występowali jako podatnicy podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzący działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

14 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych dostawy nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr 1.

Uzupełnili go Państwo pismem z 25 marca 2024 r. (wpływ 2 kwietnia 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 22 maja 2024 r. (wpływ 24 maja 2024 r. i 28 maja 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• B. K.
• S. K.

Opis zdarzenia przyszłego

A. sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej zwana: „Wnioskodawcą”) jest spółką należącą do Grupy A., zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT, której głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Wnioskodawca ma zamiar nabyć niezabudowaną działkę rolną o oznaczeniu (RV, RVI, PsV i W) położoną w (...), Dzielnica (...), w obrębie ewidencyjnym (...), stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 (dalej jako: „Nieruchomość”), dla której Sąd Rejonowy w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Nieruchomość stanowi własność objętą wspólnością majątkową małżeńską dwóch osób fizycznych: S.K. i B. M. K. (dalej jako: „Sprzedający nr 1”, „Sprzedający nr 2”, dalej jako „Sprzedający). Sprzedający nie są podatnikami VAT czynnymi.

Sprzedający nabyli Nieruchomość 13 października 1999 r. na rynku wtórnym od osoby prywatnej, która sama nabyła Nieruchomość w formie darowizny od rodziców. Sprzedający nabyli Nieruchomość do swojego majątku prywatnego, nie w celach inwestycyjnych. Wspomniane nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Sprzedający nie oddawali Nieruchomości w całości ani w części do użytkowania jako najem, dzierżawa ani użyczenie w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie dokonywali zabudowy Nieruchomości.

Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. W ciągu ostatnich 5 lat dokonali jednej transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej, będącej współwłasnością Sprzedających i brata Sprzedającego nr 1.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (...), działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 położona jest na obszarze mieszkaniowym oraz na obszarze komunikacji kołowej. Część działki (w przybliżeniu 30% powierzchni) znajduje się na terenie stanowiska archeologicznego. Inna część działki znajduje się w strefie bezpieczeństwa od linii gazociągu wysokiego ciśnienia. W myśl Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nieruchomość jest niezabudowana przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową.

Sprzedający nie podejmowali działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, które nosiłyby charakter profesjonalnej działalności. W szczególności, Sprzedający nie zamieścili na Nieruchomości billboardów o zamiarze sprzedaży. Sprzedający zawarli umowę z podmiotem trzecim (dalej: „Agent”), w myśl której Agent zobowiązał się do wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających, w szczególności do udziału w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami, pomocy w przygotowaniu transakcji. Podkreślenia wymaga fakt, że Agent nie został upoważniony przez Sprzedających do podejmowania kroków prawnych, tj. nie miał pełnomocnictwa do występowania w imieniu Sprzedających. Agent działał w interesie, ale nie w imieniu Sprzedających.

Rezultatem wynajęcia Agenta było doprowadzenie Sprzedających do Wnioskodawcy. Wynagrodzenie Agenta wypłacane jest jedynie w sytuacji, gdy Sprzedający zawarli umowę sprzedaży Nieruchomości z podmiotem wskazanym przez Agenta. Ani Sprzedający ani Agent nie występowali do właściwych organów władzy publicznej o wydanie zgody na wykonanie przyłączy mediów do Nieruchomości.

Sprzedający oraz Agent nie występowali również do odpowiedniego organu nadzoru o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W najbliższym czasie zawarta zostanie umowa przedwstępna. W okresie przygotowywania treści umowy przedwstępnej Wnioskodawca może rozpocząć działania związane z due diligence tych obszarów, które nie będą generowały po stronie Wnioskodawcy znaczących kosztów i nie będą wymagały pełnomocnictw udzielanych przez Sprzedających. W umowie przedwstępnej zostanie zawarta informacja o tym, że wszelkie czynności przed organem władzy publicznej bądź przed gestorem mediów, jeśli będą potrzebne do rozpoczęcia przygotowania procesu deweloperskiego jeszcze przed sprzedażą Nieruchomości, będą wykonywali Sprzedający. Sprzedający nie będą udzielali Wnioskodawcy pełnomocnictw do występowania w ich imieniu przed organami władzy publicznej bądź gestorami mediów.

Nieruchomość jest nabywana w celach realizacji na niej przez Wnioskodawcę projektu deweloperskiego – wybudowania i następnie dostawy nieruchomości mieszkaniowych. Przedmiotowe dostawy będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedający wykorzystywali działkę nr 1 dla potrzeb prywatnych - przez cały okres działka była wykorzystywana wyłącznie do celów niepodlegających opodatkowaniu. Nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

W trakcie kupna działka była objęta miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego (...) zatwierdzonym Uchwałą Rady (...) nr (…) z dnia 28 września 1992r. ogłoszoną w Dz. Urz. (…) z 1992 r. Nr (…) poz. (…), zmienionym następnie przez Uchwałę Rady Gminy (…) – (...) nr (…) z dnia 25 maja 2001 r. ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. (…) z 2001 r. Nr (….) poz. (…). Sprzedający nie występowali o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki.

Sprzedający nie dokonali i nie zamierzają dokonać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność działki będącej przedmiotem planowanej dostawy.

W okresie przygotowywania treści umowy przedwstępnej Wnioskodawca może rozpocząć działania związane z due diligence tych obszarów, które nie będą generowały po stronie Wnioskodawcy znaczących kosztów i nie będą wymagały pełnomocnictw udzielanych przez Sprzedających.

Natomiast Sprzedający nie udzielali i nie planują udzielić Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości Sprzedający i Wnioskodawca wystąpili z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Kupujący - Wnioskodawca zobowiązał się pokryć wszelkie koszty związane z przygotowaniem i złożeniem wniosku oraz uzyskaniem interpretacji indywidualnej. Jeżeli z interpretacji indywidualnej wynikać będzie, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Kupujący zobowiązał się uiścić cenę Nieruchomości powiększoną odpowiednio o kwotę podatku VAT. Sprzedający zobowiązali się do udokumentowania sprzedaży Nieruchomości fakturą wystawioną przez Sprzedających.

Sprzedający zobowiązali się uiścić wszelkie opłaty związane z korzystaniem z Nieruchomości oraz przedstawić stosowne dokumenty na potwierdzenie tego faktu oraz zaświadczenia o niezaleganiu przez Sprzedających w podatkach i innych daninach publicznoprawnych. Sprzedający zobowiązali się nie ustanawiać ani nie zobowiązywać się do ustanawiania żadnych obciążeń na Nieruchomości oraz nie podejmować żadnych działań, mogących mieć niekorzystny wpływ na jej stan.

Pytania

1. Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe – sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających będzie podlegało podatkowi od towaru i usług?

2.Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, zakup Nieruchomości będzie uprawniał Wnioskodawcę do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy?

Państwa stanowisko w sprawie

Pytanie 1

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości, będzie uznana za zwykły zarząd majątkiem prywatnym, niebędącą działalnością gospodarczą, zatem nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przepis art. 2 pkt 6 ustawy o VAT stanowi, że ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zaznaczenia wymaga, że dopuszczone przez prawo jest, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom, co wynika z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: „KC”), zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Ponadto stosownie do treści art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm., dalej: „KRO”) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 43 § 1 KRO oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Przepis art. 15 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustawa o VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców). Mocą art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jeśli prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Rozumienie definicji działalności gospodarczej zawarte w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT zostało w dużej mierze ukształtowane przez orzecznictwo krajowe sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ten ostatni w sprawie C-180/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (15 września 2011 r.) wypowiedział się odnośnie uznania transakcji obejmujących nieruchomość za działalność gospodarczą. Trybunał pomniejszył znaczenie ilości i częstotliwości transakcji tego samego sprzedawcy dla uznania go za prowadzącego działalność gospodarczą.

Zamiast tego trybunał podkreślił rolę cech towarzyszących działalności prowadzonej przez danego sprzedawcę. Jak stwierdził TSUE w uzasadnieniu wyroku „Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.” W ślad za wyrokiem TSUE również krajowe sądy administracyjne uznały, że profesjonalne działania sprzedawcy np. użycie zasobów, których używa zawodowy sprzedawca, decydują o tym, czy prowadzi on działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe, dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług jest przypisanie tej czynności cech właściwych działalności handlowej.

Nie jest natomiast działalnością handlową a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości nie jest aktywnością, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności na Nieruchomości. Sprzedający nie podjęli działań w zakresie obrotu nieruchomościami w sposób właściwy dla działalności handlowej.

Tym samym sprzedaż Nieruchomości należeć będzie do czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, niestanowiących wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje tym, że transakcja ta nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytanie 2

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 będzie przecząca i przedstawione stanowisko Wnioskodawcy zostanie uznane za nieprawidłowe, a tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości uznana zostanie za objętą podatkiem VAT, zakup Nieruchomości będzie uprawniał do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, której dotyczy niniejszy wniosek o wydanie interpretacji, nabywana jest w celu realizacji na niej (oraz ewentualnie nieruchomościach sąsiednich) czynności opodatkowanych w postaci inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków wielofunkcyjnych (handlowo-usługowo-biurowo-mieszkalnych).

Dokonując czynności inwestycyjnych na Nieruchomości Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki uznania go za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, a zatem zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT przysługiwać mu będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Podsumowując, jeśli na pytanie nr 1 odpowiedź będzie przecząca, a w związku z tym sprzedaż Nieruchomości zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zakup Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie uprawniał go do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie swojego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą”:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”,

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również udziałów w nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Analiza powyższego prowadzi do wniosku, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej niezabudowanej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży działki Sprzedający spełniają przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT, której głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Wnioskodawca zamierza nabyć niezabudowaną działkę rolną o oznaczeniu o numerze ewidencyjnym 1 (Nieruchomość). Nieruchomość stanowi własność objętą wspólnością majątkową małżeńską dwóch osób fizycznych, S. K. i B. M. K. Sprzedający nie są podatnikami VAT czynnymi. Sprzedający nabyli Nieruchomość 13 października 1999 r. do swojego majątku prywatnego, nie w celach inwestycyjnych. Nabycie nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, w związku z tym, Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Sprzedający nie oddawali Nieruchomości w całości ani w części do użytkowania jako najem, dzierżawa ani użyczenie w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT ani nie dokonywali zabudowy tej Nieruchomości. Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. W ciągu ostatnich 5 lat dokonali jednej transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej, będącej współwłasnością Sprzedających i brata Sprzedającego nr 1. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (...), działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 położona jest na obszarze mieszkaniowym oraz na obszarze komunikacji kołowej. Część działki (w przybliżeniu 30% powierzchni) znajduje się na terenie stanowiska archeologicznego. Inna część działki znajduje się w strefie bezpieczeństwa od linii gazociągu wysokiego ciśnienia. W myśl Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nieruchomość jest niezabudowana przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Sprzedający nie występowali o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki.

Sprzedający zawarli umowę z podmiotem trzecim (Agentem), w myśl której Agent zobowiązał się do wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających, w szczególności do udziału w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami, pomocy w przygotowaniu transakcji. Nie zamieścili na Nieruchomości billboardów o zamiarze sprzedaży. Agent nie został upoważniony przez Sprzedających do podejmowania kroków prawnych, tj. nie miał pełnomocnictwa do występowania w imieniu Sprzedających. Agent działał w interesie, ale nie w imieniu Sprzedających. Rezultatem wynajęcia Agenta było doprowadzenie Sprzedających do nabywcy, czyli Wnioskodawcy. Ani Sprzedający ani Agent nie występowali do właściwych organów władzy publicznej o wydanie zgody na wykonanie przyłączy mediów do Nieruchomości. Sprzedający oraz Agent nie występowali również do odpowiedniego organu nadzoru o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.

W najbliższym czasie zawarta zostanie umowa przedwstępna. W okresie przygotowywania treści umowy przedwstępnej Wnioskodawca może rozpocząć działania związane z due diligence tych obszarów, które nie będą generowały po jego stronie znaczących kosztów i nie będą wymagały pełnomocnictw udzielanych przez Sprzedających. W umowie przedwstępnej zostanie zawarta informacja o tym, że wszelkie czynności przed organem władzy publicznej bądź przed gestorem mediów, jeśli będą potrzebne do rozpoczęcia przygotowania procesu deweloperskiego jeszcze przed sprzedażą Nieruchomości, będą wykonywali Sprzedający. Sprzedający nie będą udzielali Wnioskodawcy pełnomocnictw do występowania w ich imieniu przed organami władzy publicznej bądź gestorami mediów. Nieruchomość jest nabywana w celach realizacji na niej przez Wnioskodawcę projektu deweloperskiego – wybudowania i następnie dostawy nieruchomości mieszkaniowych. Przedmiotowe dostawy będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający wykorzystywali działkę nr 1 dla potrzeb prywatnych, przez cały okres działka była wykorzystywana wyłącznie do celów niepodlegających opodatkowaniu. Sprzedający nie dokonali i nie zamierzają dokonać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność działki będącej przedmiotem planowanej dostawy. Sprzedający nie udzielali i nie planują udzielić Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Sprzedający zobowiązali się uiścić wszelkie opłaty związane z korzystaniem z Nieruchomości oraz przedstawić stosowne dokumenty na potwierdzenie tego faktu oraz zaświadczenia o niezaleganiu przez Sprzedających w podatkach i innych daninach publicznoprawnych. Sprzedający zobowiązali się nie ustanawiać ani nie zobowiązywać się do ustanawiania żadnych obciążeń na Nieruchomości oraz nie podejmować żadnych działań, mogących mieć niekorzystny wpływ na jej stan.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii, czy Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości będą działali jako podatnik podatku od towarów i usług a planowana dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT (pytanie nr 1).

W celu wyjaśnienia Państwa wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży, będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

 W myśl art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Stosownie do art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedających w przedmiocie zbycia opisanej Nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Sprzedający nabyli Nieruchomość do swojego majątku prywatnego w 1999 r., nie nabyli jej w celach inwestycyjnych. Wykorzystywali działkę nr 1 dla potrzeb prywatnych i przez cały okres posiadania działka była wykorzystywana wyłącznie do celów niepodlegających opodatkowaniu, nie była też przedmiotem najmu ani dzierżawy. Sprzedający zawarli umowę z Agentem, który zobowiązał się do wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających, w szczególności do udziału w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami, pomocy w przygotowaniu transakcji. Agent nie został upoważniony przez Sprzedających do podejmowania kroków prawnych, tj. nie miał pełnomocnictwa do występowania w imieniu Sprzedających. Ani Sprzedający ani Agent nie występowali do właściwych organów władzy publicznej o wydanie zgody na wykonanie przyłączy mediów do Nieruchomości. Sprzedający oraz Agent nie występowali również do odpowiedniego organu nadzoru o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dla Nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Sprzedający nie występowali o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki. Ponadto, Sprzedający nie dokonali i nie zamierzają dokonać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność działki będącej przedmiotem planowanej dostawy. Sprzedający nie udzielali i nie planują udzielić Wnioskodawcy, jako nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. W okresie przygotowywania treści umowy przedwstępnej Wnioskodawca może rozpocząć działania związane z due diligence tych obszarów, które nie będą generowały po jego stronie znaczących kosztów i nie będą wymagały pełnomocnictw udzielanych przez Sprzedających. W umowie przedwstępnej zostanie zawarta informacja o tym, że wszelkie czynności przed organem władzy publicznej bądź przed gestorem mediów, jeśli będą potrzebne do rozpoczęcia przygotowania procesu deweloperskiego jeszcze przed sprzedażą Nieruchomości, będą wykonywali Sprzedający. Sprzedający nie będą udzielali Wnioskodawcy pełnomocnictw do występowania w ich imieniu przed organami władzy publicznej bądź gestorami mediów. Sprzedający zobowiązali się uiścić wszelkie opłaty związane z korzystaniem z Nieruchomości oraz przedstawić stosowne dokumenty na potwierdzenie tego faktu oraz zaświadczenia o niezaleganiu przez Sprzedających w podatkach i innych daninach publicznoprawnych a także zobowiązali się nie ustanawiać ani nie zobowiązywać się do ustanawiania żadnych obciążeń na Nieruchomości oraz nie podejmować żadnych działań, mogących mieć niekorzystny wpływ na jej stan. Analizując całokształt działań dokonanych przez Sprzedających należy wskazać, że pojedyncze czynności których dokonali/dokonają w związku z planowaną dostawą działki nr 1 nie mogą przesądzać o tym, że Sprzedający będą działać jako handlowcy. Działania podejmowane przez Sprzedających należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Dokonując sprzedaży opisanej działki nr 1, Sprzedający będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji stwierdzić należy, że w związku ze zbyciem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, Sprzedający nie będą występowali jako podatnicy podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzący działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

W związku z tym, że uznaliśmy Pana stanowisko w zakresie nieuznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług w związku z dostawą działki nr 1 (pytanie nr 1 niniejszej interpretacji) za prawidłowe, odstąpiliśmy od odpowiedzi na pytanie nr 2, gdyż oczekiwali jej Państwo jedynie w przypadku gdyby Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 było nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy (np. dokonania przez Sprzedających dodatkowych czynności przed organem władzy publicznej bądź przed gestorem mediów, jeśli będą potrzebne do rozpoczęcia przygotowania procesu deweloperskiego przed podpisaniem umowy przyrzeczonej), udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).  Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 114 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).