Interpretacja indywidualna z dnia 25 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.327.2024.2.MN

Skutki podatkowe sprzedaży działek (sprzedaż w ramach działalności gospodarczej).

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 18 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 22 kwietnia 2024 r. (wpływ 24 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca posiadający nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce, czynny podatnik podatku od towarów i usług prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Pozostałe przedmioty działalności to m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, przygotowanie terenu pod budowę, wykonywanie instalacji elektrycznych, wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych, wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych, pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Działalność polega w praktyce m.in. na zakupie nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w celu doprowadzenia do wydania pozwolenia na budowę i realizacji budowy domów, a następnie sprzedaży tych domów na rzecz osób fizycznych i osób prawnych.

Wnioskodawca w majątku prywatnym posiada udział w 1/2 (jednej drugiej części) w każdej z poniższych nieruchomości:

1)Nieruchomość nr 1, położona przy ul. (...) , stanowiąca działkę ewidencyjną numer 1 o obszarze 0,2400 ha, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (...) wskazany jest, jako teren niezabudowany. Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie kilku czynności prawnych, w tym umów sprzedaży ułamka nieruchomości i umowy darowizny od żony. Ostatnia z czynności, umowa kupna ułamka 4/6 Nieruchomości 1 od osób fizycznych do majątku wspólnego małżonków T.S. i M.S. miała miejsce 10 stycznia 2006 r.;

2)Nieruchomość nr 2, położona przy ul. (...) , stanowiąca działkę ewidencyjną numer 2 o obszarze 0,2517 ha, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (…) wskazany jest, jako zurbanizowane tereny niezabudowane. Nieruchomość ta została kupiona przez Wnioskodawcę 26 września 2014 r. do majątku wspólnego Wnioskodawcy oraz jego małżonki. Nieruchomość została nabyta jako nieruchomość zabudowana. Budynek został rozebrany po pożarze i w chwili obecnej Nieruchomość 2 jest niezabudowana;

3)Nieruchomość nr 3, położona przy ul. (…), stanowiąca działkę ewidencyjną numer 3, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej wskazany jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane, oraz działkę numer 4, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (…) wskazany jest, jako drogi, o łącznym obszarze 0,1980 ha. Nieruchomość ta została kupiona od poprzednich współwłaścicieli na podstawie 2 umów sprzedaży zawartych odpowiednio 6 marca 2017 r. i 20 kwietnia 2017 r. do majątku wspólnego Wnioskodawcy oraz jego małżonki. Działka 3 w momencie zakupu przez Wnioskodawcę była zabudowana, jednak budynek ze względu na zły stan techniczny został rozebrany i w chwili obecnej działka jest niezabudowana.

Nieruchomości 1 -3 są dalej łącznie nazywane „Nieruchomościami”.

17 października 2019 r. T.S. i M.S. aktem notarialnym wprowadzili w swoim małżeństwie rozdzielność majątkową, w wyniku czego współwłasność łączna Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 i Nieruchomości 3 stała się z tym dniem współwłasnością w ułamku po 1/2 każdego z nich. Nieruchomości wolne są od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich, w szczególności Nieruchomości nie są przedmiotem umowy najmu, użyczenia, dzierżawy ani dożywocia.

Wnioskodawca na przedmiotowych nieruchomościach dokonał działań w postaci wybudowania ogrodzenia, doprowadzenia mediów oraz rozbiórki budynków. Złożył także wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kupno przez Wnioskodawcę Nieruchomości 1 - 3 było wynikiem lokowania wolnych środków finansowych w różne dobra, których początkowo w ogóle nie planował spieniężyć. Była lokata kapitału na pokolenia. Pomysł ewentualnej sprzedaży nieruchomości pojawił się dopiero 2015 roku. Wtedy Wnioskodawca złożył wnioski o zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby umożliwić sprzedaż nieruchomości na rzecz podmiotów zainteresowanych jej komercyjnym wykorzystaniem.

Ponadto Wnioskodawca jest jedynym właścicielem zabudowanych nieruchomości położonych w miejscowości i gminie (...), które to zostały zakupione w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a które nie są przedmiotem wniosku:

1)Nieruchomość Nr 4 - przy ul. (...), stanowiącej działkę ewidencyjną numer 5, o obszarze 0,1868 ha dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (…) wskazany jest jako tereny mieszkaniowe, zabudowane budynkiem niestanowiącym odrębnej nieruchomości;

2)Nieruchomość Nr 5 - przy ul. (…), stanowiącej działkę ewidencyjną numer 6, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (...) wskazany jest, jako tereny mieszkaniowe, oraz działkę numer 7, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej wskazany jest jako tereny mieszkaniowe, o łącznym obszarze 0,2172 ha, zabudowane budynkami niestanowiącymi odrębnej nieruchomości.

Nieruchomości nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Dla budynków wchodzących w skład nieruchomości 4 - 5 upłynął okres dwóch lat od pierwszego ich zasiedlenia.

W roku 2008 oraz w latach 2014 - 2016 część nieruchomości była wynajmowana przez żonę (współwłaścicielkę Wnioskodawcy) na podstawie umów zawartych jako wynajmującą. Najmy były na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej przez najemców. Najmy wg wyboru współwłaścicielki zostały opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Poza najmami, Nieruchomości te nie przyniosły żadnego dochodu od czasu ich zakupu.

W ślad za wnioskiem Wnioskodawcy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został zmieniony. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - zatwierdzonym uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z 28 października 2022 r. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego przy ul. (...) i (…) - Nieruchomości przeznaczone są na tereny usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Wnioskodawca planuje sprzedać swój udział we współwłasności Nieruchomości opisanych w pkt 1 -3 spółce kapitałowej prowadzącej działalność deweloperską (dalej Spółka lub Kupujący) w celu wybudowania na nich obiektu mieszkaniowego wielorodzinnego z usługami.

Umowę sprzedaży Wnioskodawca planuje zawrzeć w 2024 lub 2025 roku, a więc po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie poszczególnych nieruchomości. Umowa sprzedaży nieruchomości może być poprzedzona przedwstępną umową sprzedaży, jeśli strony tak uzgodnią.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość nr 1, tj. nieruchomość położona przy ul. (...) , stanowiąca działkę ewidencyjną numer 1 o obszarze 0,2400 ha, dla której sposób korzystania w księdze wieczystej nr (…) wskazany jest, jako teren niezabudowany została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie następujących czynności prawnych:

1)umowa sprzedaży z 10 stycznia 2006 roku, Akt notarialny Rep. (…), na podstawie której J. i T. małżonkowie C. sprzedali należące do nich udziały, to znaczy sprzedali łącznie udział 4/6 (cztery szóste) części w całej Nieruchomości 1, T. i M. małżonkom S.;

2)umowa darowizny z 14 września 2011 roku, Akt notarialny Rep. (…), na podstawie której M.S. darowała, za zgodą męża - T.S. - objęty wspólnością ustawową cały udział w prawie współwłasności Nieruchomości 1 swojemu mężowi - M.S.;

3)umowa darowizny z 14 września 2011 roku, Akt notarialny Rep. (…), na podstawie której T.S. darował, ze swojego całego udziału w prawie współwłasności udział 1/6 żonie M.S.

Była to wspólna decyzja podjęta z żoną o spieniężeniu majątku „zamrożonego” w tych nieruchomościach, bazująca na sytuacji rodzinnej, tj. m.in. chęć uwolnienia środków na komfortowe życie oraz zapewnienie dobrego startu w przyszłość naszej córce, która w tym roku kończy 19 lat. Ponadto, wpływ na decyzję o sprzedaży działek miało uświadomienie sobie, że na tej nieruchomości nie zostanie zrealizowana żadna zabudowa, ani na swoją rzecz ani na rzecz dzieci.

We wniosku zostały wymienione wszystkie czynności, tj. poza wymienionymi w pytaniu także złożenie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podejmowane działania nie były intencjonalnie kierowane na zwiększenie atrakcyjności działki, ponieważ początkowo przed 2015 rokiem Wnioskodawca nie planował spieniężać tej inwestycji.

Wnioskodawca prowadził nieformalne rozmowy z osobami z kręgu znajomych osób, które mogą mieć informacje o podmiotach zainteresowanych tego typu nieruchomością.

Nie jest planowane zaangażowanie pośrednika w sprzedaży.

Nie jest również planowane udzielenie potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa do czynności przy transakcji, poza upoważnieniem do uzyskiwania informacji i dokumentów na temat nieruchomości (np. wnioskowania o wypisy i wyrysy z rejestru gruntów, miejscowego planu, zaświadczenia o statusie nieruchomości) w celu sprawdzenia stanu nieruchomości oraz ewentualnie udzielenie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca w ramach ww. działalności dokonywał sprzedaży nieruchomości:

1)sprzedaż z 27 lipca 2018 r. nieruchomości stanowiącej działki gruntu numer ewidencyjny 8, 9 oraz 10 z obrębu (…) położonej w powiecie (…), przy ulicy (…) i ul. (...) (umowa sprzedaży Rep. (…) sporządzona przez (…) notariusza), przy czym Wnioskodawcy oraz jego żonie przysługiwał na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej udział 1/2 w sprzedawanych nieruchomościach, a pozostały udział 1/2 przysługiwał osobom trzecim;

2)sprzedaż z 9 listopada 2020 r. nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 6 (identyfikator działki (…)), nr 13/1 (identyfikator działki (…)), nr 13/4 (identyfikator działki (…)), nr 13/3 (…) oraz nr 13/5 (identyfikator działki (…)) położonej w obrębie (…) oraz ul. (…);

3)w latach 2022 oraz 2023 - sprzedaż nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej, które zostały wybudowane przez Wnioskodawcę w ramach ww. działalności na nieruchomości gruntowej składającej się z działek ewidencyjnych o numerach: 14, 15, 16, 17, 18, 19, w obrębie (…), położonej w (…), (daty transakcji 11 marca 2022 r., 1 marca 2022 r., 19 lipca 2022 r., 4 stycznia 2023 r., 19 stycznia 2023 r., 24 stycznia 2023 r.).

Ponadto, Wnioskodawca sprzedawał znajdujące się w majątku prywatnym następujące nieruchomości:

1)18 lipca 2019 r. na podstawie umowy Rep. (…) sprzedał wraz z żoną objęty wspólnością majątkową małżeńską, stanowiący odrębną nieruchomość lokal niemieszkalny nr 4 (cztery), o powierzchni użytkowej 61,00 m², usytuowany w budynku położonym w powiecie (…) z pomieszczeniami przynależnymi i udziałem w nieruchomości wspólnej.

Wnioskodawca w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej posiada następujące nieruchomości przeznaczone do sprzedaży:

1)nieruchomość gruntowa składająca się z działek o nr. ewidencyjnych 12/6 i 12/11 położona w województwie (…), przy ulicy (…), w obrębie ewidencyjnym numer (…);

2)wskazane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej - nieruchomości które zostały zakupione w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - przy ul. (...) 14 (dz. ew. numer 5), przy ul. (…) (dz. ew. numer 6 oraz dz. ew. numer 7);

3)spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego położonego na nieruchomości stanowiącej działkę 11 (obręb (…)) położonej przy ul. (…), która to działka znajduje się w użytkowaniu wieczystym (…) Spółdzielni Mieszkaniowej;

4)w ramach wspomnianej wyżej inwestycji polegającej budowie domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, na nieruchomości położonej przy ul. (…) do sprzedaży - po zabudowaniu - pozostała działka o numerze ew. 258 obr. (…);

5)działka nr 12 obr. (…), położona przy ul. (…), na której Wnioskodawca prowadzi inwestycję polegającą na budowie domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, które po wybudowaniu będą przeznaczone do sprzedaży.

Wnioskodawca w ramach spółki cywilnej prowadzonej pod firmą „A. s.c.” z siedzibą w (…), REGON: (…), NIP: (…), wpisanej do Centralnej Ewidencji, jest współwłaścicielem następujących nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży po wybudowaniu na nich domów jednorodzinnych:

1)nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działki ew. nr 13/6, 13/7, 13/8, 13/9, 13/10, 13/11, 13/12, 13/13, obręb (…), położona w (…), na której Wnioskodawca w ramach ww. spółki prowadzi inwestycję polegającą na wybudowaniu sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Domy wraz z poszczególnymi nieruchomościami gruntowymi będą przeznaczone do sprzedaży po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

Pozostałe nieruchomości posiadane przez Wnioskodawcę nie są przeznaczone do sprzedaży.

Współwłaścicielem nieruchomości będących przedmiotem wniosku jest żona Wnioskodawcy, M.S.

Jak wspomniano wyżej, Wnioskodawca wraz z żoną dokonał 18 lipca 2019 r. na podstawie umowy Rep. (…) sprzedaży objętego wspólnością majątkową małżeńską, stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnego nr 4 (cztery), o powierzchni użytkowej 61,00 m², składającego się z pokoju z aneksem kuchennym, dwóch pokoi, łazienki oraz hallu, usytuowanego w budynku położonym w powiecie (...), przy ul. (…) z pomieszczeniami przynależnymi i udziałem w nieruchomości wspólnej. Lokal jest oznaczony jako niemieszkalny, ponieważ powstał w ramach budowy ośrodka rekreacyjnego, jednak cel zakupu i korzystanie z niego było na zasadzie lokalu mieszkalnego, jako wakacyjne, rekreacyjne miejsce do spędzania czasu w weekendy (…).

Lokal został zakupiony do majątku prywatnego małżonków. Sprzedaż również nastąpiła w ramach majątku prywatnego.

Środki ze sprzedaży ww. lokalu zostały przeznaczone na zakup do majątku prywatnego działki położonej przy ul. (…).

20 września 2016 roku (umowa …) M.S. sprzedała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przy ulicy (...). Mieszkanie było kupione do majątku prywatnego i wykorzystywane na cele mieszkalne tj. użyczane osobom trzecim do tymczasowego zamieszkania.

Środki ze sprzedaży ww. lokalu zostały częściowo przeznaczone na poprawę bieżących warunków życia, tj. zostały skonsumowane, a częściowo odłożone w ramach bieżących oszczędności.

Pytanie

Czy planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości opisanych w pkt 1 - 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego rozważenia wymagają dwie odrębne kategorie prawne i faktyczne:

• zbycie nieruchomości poza prowadzoną działalności gospodarczą oraz
• zbycie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kategorii „zbycia poza prowadzoną działalnością”, istotne znaczenie ma treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis ten przesądza, iż zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty nabycia nie jest źródłem przychodu w rozumieniu ustawy, zatem konsekwentnie dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ nabycie przedmiotowych nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w latach 2006 - 2017, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości w 2024 r. lub w latach następnych, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, brak jest podstaw do uznania, iż dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż będzie następowała w „wykonaniu działalności gospodarczej”, tj. zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 stawy o PIT ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 ustawy o PIT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się zatem na głównych przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany,
• wykonywaniu działalności w sposób ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Tylko łączne spełnienie wszystkich ww. przesłanek pozwala na zakwalifikowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Okoliczności przedmiotowej sprawy nie wskazują, że w niniejszej sprawie doszło do ich spełnienia.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły. Wprowadzenie kryterium ciągłości przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym, będącym jedynie elementem zarządzania prywatnym majątkiem. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza stały zamiar jej wykonywania.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, Wnioskodawca będzie dokonywał zarządu majątkiem prywatnym. Zbycie nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, ponieważ Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości uprzednio dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, nadto przedmiotowe nieruchomości nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca nabył nieruchomości do majątku prywatnego i nie wykorzystywał ich do prowadzenia działalności, co w ocenie Wnioskodawcy wyłącza możliwość zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Działania wobec nieruchomości opisane w opisie zdarzenia przyszłego, wskazują wyłącznie na normalne gospodarowanie majątkiem osobistym, a nie na czynności zorganizowanej działalności gospodarczej. Należy tutaj zauważyć, że najem nieprzypadkowo stanowi w ustawie o PIT odrębne od pozarolniczej działalności gospodarczej źródła przychodów. Ustawodawca wskazuje w ten sposób na rozróżnienie ww. rodzaju umów i powszechność ich zawierania poza prowadzoną działalnością gospodarczą przez podatników PIT.

Podobne fakty, zgodnie z orzeczeniami Naczelnego Sądu Administracyjnego, przesądzają o braku możliwości zaliczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości ze źródła „działalność gospodarcza”.

Tak przykładowo w wyroku NSA sygn. II FSK 1100/17 z dnia 4 kwietnia 2019 r.:

Podobnie w wyroku NSA sygn. II FSK 829/17 z dnia 5 marca 2019 r.:

Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy podejmowane przez Wnioskodawcę działania pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego. Następnie nieruchomości zostały oddane w najem, przez współwłaściciela również wyłącznie na cele inwestycyjne. Nieruchomości te nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz nie zostały nabyte z zamiarem odsprzedaży.

Nabycie Nieruchomości nie nastąpiło w celu zarobkowym.

Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotny jest zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, już w momencie nabycia.

Pierwszym momentem oceny, czy działalność ma charakter zorganizowany, są okoliczności nabycia. Przeciwko zorganizowanemu i zarobkowemu charakterowi przemawiać będzie też to, iż w chwili zakupu podatnik nie podporządkowywał swych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. W opisanym stanie faktycznym świadczy o tym chociażby fakt, że na początku zmiany dotyczące nieruchomości były dokonywane w sposób wymuszony przez okoliczności zewnętrzne (jak rozbiórka budynku po pożarze czy egzekwowanie doprowadzenia mediów przez władze samorządu), a także fakt, że o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawca wystąpił po latach od nabycia nieruchomości.

Jak wynika z przedstawionych przez Wnioskodawcę okoliczności faktycznych, planowana sprzedaż nieruchomości opisanych we wniosku będzie miała charakter incydentalny. W związku z tym, nie można jej przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicją wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nie ulega wątpliwości, że w realiach przedstawionej we wniosku sprawy, sprzedaż nieruchomości na gruncie podatku dochodowego będzie stanowiła czynność z zakresu gospodarowania majątkiem prywatnym, wykonywania prawa własności.

Tym samym, planowana transakcja sprzedaży należących do Wnioskodawcy nieruchomości nie powinna zostać obciążona podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od nabycia nieruchomości minęło obecnie więcej niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a nieruchomości stanowią majątek prywatny, niewykorzystywany w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej i w konsekwencji spożytkowany na własne potrzeby.

Powyższe potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 kwietnia 2019 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.58.2019.3.RK).

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że nie będzie dokonywana przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej, a od ich nabycia upłynęło więcej niż 5 lat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z generalną zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy:

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej(nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

W pierwszej kolejności należy wskazać, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Konieczne staje się zatem ustalenie, czy całokształt podjętych przez Pana działań przed sprzedażą działek skutkować będzie koniecznością uznania sprzedaży za sprzedaż w ramach działalności gospodarczej, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna - sprzedając nieruchomości (działki) - działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan działalność gospodarczą oraz jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Głównym przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Działalność polega w praktyce praktyce m.in. na zakupie nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w celu doprowadzenia do wydania pozwolenia na budowę i realizacji budowy domów, a następnie sprzedaży tych domów na rzecz osób fizycznych i osób prawnych. W majątku prywatnym posiada Pan udziały w 1/2 (jednej drugiej części) w każdej z poniższych nieruchomości:

1)działka nr 1 - teren niezabudowany;

Nieruchomość ta została nabyta przez Pana na podstawie kilku czynności prawnych, w tym umów sprzedaży ułamka nieruchomości i umowy darowizny; ostatnia z czynności, umowa kupna ułamka 4/6 od osób fizycznych do majątku wspólnego małżonków Pana i Pana żony miała miejsce 10 stycznia 2006 r.;

2)działka nr 2 - tereny niezabudowane;

Nieruchomość ta została kupiona przez Pana do majątku wspólnego Pana oraz Pana małżonki 26 września 2014 r.; nieruchomość została nabyta jako nieruchomość zabudowana, budynek został rozebrany po pożarze i w chwili obecnej Nieruchomość 2 jest niezabudowana;

3)działka nr 3 - tereny niezabudowane oraz działka nr 4 - z przeznaczeniem na drogi;

Nieruchomość ta została kupiona od poprzednich współwłaścicieli na podstawie 2 umów sprzedaży do majątku wspólnego Pana oraz Pana małżonki, odpowiednio 6 marca 2017 r. oraz 20 kwietnia 2017 r.; działka nr 3 w momencie zakupu przez Pana była zabudowana, jednak budynek ze względu na zły stan techniczny został rozebrany i w chwili obecnej działka jest niezabudowana.

17 października 2019 r. Pan oraz Pana żona aktem notarialnym wprowadziliście w swoim małżeństwie rozdzielność majątkową, w wyniku czego współwłasność łączna ww. Nieruchomości stała się z tym dniem współwłasnością w ułamku po 1/2 każdego z Państwa.

Na przedmiotowych Nieruchomościach dokonał Pan działań w postaci wybudowania ogrodzenia, doprowadzenia mediów oraz rozbiórki budynków. Złożył Pan także wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kupno przez Pana Nieruchomości było wynikiem lokowania wolnych środków finansowych w różne dobra.

Okoliczności opisane we wniosku oraz jego uzupełnieniu wskazują, że planowana przez Pana sprzedaż udziału w Nieruchomościach (działkach) będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Przesądza o tym fakt, że podjął Pan szereg czynności, które uatrakcyjniły Nieruchomości jako potencjalnie inwestycyjne, tj. dokonał Pan działań w postaci wybudowania ogrodzenia, doprowadzenia mediów oraz rozbiórki budynków. Złożył Pan także wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie opisu sprawy można wnioskować, że działania współwłaścicieli na przestrzeni wielu lat nie miały charakteru przypadkowego i incydentalnego, lecz były trwałym, planowym i zorganizowanym procesem. A zatem dokonane przez Pana czynności wskazują, że w celu zwiększenia atrakcyjności działek podejmował Pan opisane działania w sposób zorganizowany.

Podejmowane przez Pana działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Działania te bez wątpienia pokazują, że Pana wolą było podniesienie wartości Nieruchomości (działek), a w konsekwencji czynności te zostały dokonane w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Wynika z tego, że opisane czynności były związane z uatrakcyjnieniem i przygotowaniem działek do sprzedaży. Dokonanie ww. posunięć wskazuje na podjęcie świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności działek, a tym samym ich wartości i w konsekwencji sprzedaży ich w celu uzyskania korzyści finansowej.

Zaznaczam przy tym, że na ocenę dokonanych przez Pana przedsięwzięć nie może mieć wpływu podnoszona przez Pana okoliczność, że Nieruchomości te zostały zakupione w celu lokaty kapitału i nie planował Pan ich spieniężyć. Nawet jeżeli pierwotnie nabywając te Nieruchomości nie miał Pan planu co do gospodarczego ich wykorzystania - jest to okoliczność pozbawiona znaczenia, gdyż istotne są podlegające obiektywnej weryfikacji, zewnętrznie dostrzegalne przejawy działań, a nie deklarowane intencje.

Całokształt dokonywanych przez Pana czynności świadczy bezsprzecznie o celowych działaniach, które zmierzały do uatrakcyjnienia Nieruchomości inwestycyjnie. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej. Podjął Pan ciąg świadomych i aktywnych działań, angażując przy tym czas i środki, noszących znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zaznaczam przy tym, że na ocenę dokonanych przez Pana przedsięwzięć nie może mieć również wpływu to, że deklaruje Pan, że Nieruchomości tych nie wykorzystywał Pan nigdy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Poza tym, dla przypisania podatnikowi prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest konieczne wykazanie, czy już w momencie nabywania nieruchomości podatnik miał zamiar prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i czy nieruchomości zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży, czy też np. na cele osobiste. Intencja towarzysząca pierwotnie nabywaniu majątku, nie wyklucza późniejszego odmiennego jego traktowania. Podobnie nie ma znaczenia, czy w momencie nabycia nieruchomości zamiarem właściciela było przeznaczenie jej do sprzedaży z zyskiem, lecz to, że podatnik podjął działania mające charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości.

W konsekwencji nie mogę zgodzić się z Pana stanowiskiem, że planowana sprzedaż ww. udziału w Nieruchomościach będzie zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i że przychodów tych nie należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

Stwierdzam, że czynności, które Pan wykonał, nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do powyższego, należy przytoczyć orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2022 r., I FSK 190/22, w którym Sąd wskazał, że:

Zatem przychód ze sprzedaży udziału we wskazanych działkach należy zakwalifikować do przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego źródła.

Pana stanowisko należało więc uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków sądów i interpretacji informuję, że wydane zostały one w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).