Interpretacja indywidualna z dnia 11 czerwca 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.227.2024.2.AA

Opodatkowanie zbycia udziałów w Nieruchomości, tj. działek nr 1, 2, 3, zastosowanie zwolnienia od podatku VAT oraz prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania zbycia udziałów w Nieruchomości, tj. działek nr 1, 2, 3, zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla opisanej transakcji oraz prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 czerwca 2024 r. (wpływ 3 czerwca 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

I.K.

Opis zdarzenia przyszłego

(…) Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski. Zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Nabywcy jest działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych (PKD 70.10.Z). Nabywca prowadzi również działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z) oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Nabywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

I.K. (dalej: „Zbywająca”) jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce. Zbywająca nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Zbywająca jest współwłaścicielem działek nr 1, 2 oraz 3 (dalej łącznie: „Nieruchomość”), położonych w (…), gmina (…), woj. (…). Działki nie są zabudowane żadnymi budynkami ani budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2023.682 t. j. z 12 kwietnia 2023 r.).

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „Plan miejscowy”) działki nr 1, 2 oraz 3 przeznaczone są pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz tereny dróg publicznych.

Zbywająca nabyła Nieruchomość w drodze darowizny na podstawie umowy darowizny. Ww. czynność nie podlegała przepisom o podatku VAT.

Nieruchomość nie była przez Zbywającą wykorzystywana w jakikolwiek sposób, w tym nie była oddawana do odpłatnego używania innym osobom (np. na podstawie umowy najmu lub dzierżawy).

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywającą do działalności opodatkowanej ani zwolnionej od podatku VAT.

Zbywająca nie podejmowała czynności mających na celu podniesienie wartości Nieruchomości, w szczególności:

• nie dokonywała podziału na mniejsze działki;
• nie uzbrajała Nieruchomości w media,
• nie wydzielała dróg wewnętrznych,
• nie korzystała z profesjonalnych pośredników w celu poszukiwania nabywców,
• nie brała czynnego udziału w sporządzaniu Planu miejscowego.

W 2024 r. Zbywająca zawarła z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”).

Zgodnie z Umową przedwstępną Nabywca jest uprawniony do wykonania, na własny koszt i ryzyko, analizy prawnej Nieruchomości, w tym analizy prawnej jej księgi wieczystej i dokumentów do niej złożonych, oraz analizy pełnego stanu technicznego i faktycznego Nieruchomości (co obejmuje również prawo swobodnego wstępu na Nieruchomość i przeprowadzenie jej badań), a także analizy przydatności Nieruchomości do zamierzeń i wymagań inwestycyjnych Nabywcy (dalej łącznie: „Analiza Prawna”).

Ponadto, w świetle Umowy przedwstępnej, Zbywająca w odrębnym dokumencie jest zobowiązana udzielić Nabywcy lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa w zakresie niezbędnym do wykonania Analizy Prawnej Nieruchomości.

Zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości zostało uzależnione od pozytywnego wyniku przeprowadzonej Analizy Prawnej Nieruchomości.

Zbywająca udzieliła w Umowie przedwstępnej Nabywcy nieograniczonego prawa do wstępu na teren Nieruchomości, w szczególności w celach związanych z Analizą Prawną Nieruchomości.

Zbywająca przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości zarejestruje się jako podatnik VAT czynny, a sprzedaż zostanie udokumentowana przez Zbywającą fakturą z podatkiem VAT.

Nabywca zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na wzniesieniu wielorodzinnych budynków mieszkalnych z lokalami przeznaczonymi do sprzedaży. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy występują z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości przez Zbywającą na rzecz Nabywcy.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Zbywająca nie wykorzystywała ani nie wykorzystuje posiadanego w Nieruchomości (tj. działkach nr 1, 2, 3) udziału od momentu jego nabycia. Zbywająca nie wykorzystywała ani nie wykorzystuje posiadanego w Nieruchomości udziału do celów prywatnych/osobistych.

Umowa przedwstępna sprzedaży udziału w Nieruchomości (tj. działkach nr 1, 2, 3), którą Nabywca zawarł ze Zbywającą w 2024 r. zawiera następujące warunki (inne niż pozytywny wynik Analizy Prawnej Nieruchomości) które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości:

• Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich;
• następujące oświadczenia i zapewnienia Zbywającej będą ważne i aktualne w dacie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości:
• stan prawny ujawniony w wydruku księgi wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym;
• nie toczy się żadne postępowanie mające na celu wzruszenie podstawy nabycia udziału w Nieruchomości;
• Zbywająca nie udzieliła żadnego pełnomocnictwa do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia udziału w Nieruchomości jak również prowadzącej do oddania Nieruchomości do używania i pobierania z niej pożytków;
• Nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich, w tym także z tytułu zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań publicznoprawnych, nie występują jakiekolwiek inne prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować ich obciążenie, ograniczenia w rozporządzaniu lub korzystania, zawarcie Umowy przedwstępnej nie prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli Zbywającej ani też nie uniemożliwi całkowicie lub częściowo zadośćuczynieniu roszczeniom osoby trzeciej wobec niego;
• nie została wydana żadna decyzja administracyjna, zarządzenie, zalecenie ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie przed jakimkolwiek organem lub sądem mogące mieć wpływ na nabycie Nieruchomości ani udziału ani też Zbywająca nie składała żadnego jednostronnego oświadczenia woli i nie zawarła żadnej umowy, która mogłaby mieć taki skutek;
• Nieruchomość objęta jest ustaleniami Planu miejscowego;
• Nieruchomość jest niezabudowana;
• Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;
• sprzedaż udziału nastąpi w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, roszczeń, obciążeń, w tym także z tytułu zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań publicznoprawnych;
• Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a pod jej adresem nie jest zarejestrowana ani prowadzona działalność gospodarcza;
• w chwili zawarcia Umowy przedwstępnej Zbywająca pozostaje w związku małżeńskim i łączy ją z małżonkiem majątkowy ustrój wspólności majątkowej;
• w stosunku do Zbywającej nie zostało wszczęte i nie toczy się postępowanie upadłościowe, nie jest on związany jakimkolwiek układem z wierzycielami oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia wobec niego postępowania upadłościowego;
• wszystkie udziały w Nieruchomości zostaną sprzedane łącznie;
• Nabywca lub podmiot powiązany z Nabywcą osobowo lub kapitałowo nabędzie prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 4, przy czym Nabywca zobowiązuje się dołożyć należytej staranności w działaniach zmierzających do nabycia przedmiotowej nieruchomości;
• Nabywca lub podmiot powiązany z Nabywcą osobowo lub kapitałowo zawrze przedwstępne umowy sprzedaży gwarantujące nabycie prawa własności nieruchomości oznaczonych jako działki ewidencyjne nr 5, 6, 7, 8, przy czym Nabywca zobowiązuje się dołożyć należytej staranności w działaniach zmierzających do zawarcia przedmiotowych umów.

Umowa przedwstępna nie wymienia zgód, pozwoleń, decyzji dot. realizacji zamierzonej inwestycji, które muszą uzyskać strony Umowy, aby do ostatecznej sprzedaży działki doszło.

Udzielone Nabywcy przez Zbywającą pełnomocnictwo upoważnia do czynności związanych z pozyskiwaniem dokumentów dotyczących aktualnego stanu prawnego Nieruchomości (w szczególności informacji z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczeń z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, dot. leśnego charakteru działek, położenia na terenie obszaru rewitalizacji) oraz badania akt ksiąg wieczystych. Ww. pełnomocnictwo nie upoważnia do uzyskania przed faktyczną sprzedażą Nieruchomości wszelkich decyzji, zezwoleń, zgód potrzebnych do realizacji zamierzonej inwestycji np. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączy, itp.

W ramach Analizy Prawnej Nieruchomości:

• przeprowadzone zostało badanie akt ksiąg wieczystych (czyli stanu prawnego działek);
• wykonano ustalenia odnośnie przeznaczenia działek w Planie miejscowym, położenia w specjalnej strefie ekonomicznej, na obszarze objętym planem urządzenia lasu i rewitalizacją, objęcia ograniczeniami związanymi z lotniskiem, rejestrem zanieczyszczeń;
• zebrano od Zbywającej informacje objęte kwestionariuszem zawierającym następujące pytania:
• czy w stosunku do działki są zawarte umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, oddania grzecznościowego do korzystania;
• czy podmioty trzecie występowały z prośbami, wnioskami, roszczeniami o ustanowienie służebności drogi koniecznej lub przeprowadzenia mediów przez działkę;
• czy istnieją wymagalne i niezaspokojone wierzytelności (publiczno- i prywatnoprawne), które mogą stać się podstawą wpisania hipoteki przymusowej;
• czy wobec działki wszczęto jakąkolwiek procedurę skutkującą nabyciem własności całości lub części działki przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inne podmioty (wywłaszczenie, oferta nabycia działki na cele publiczne);
• czy na działce stwierdzono występowanie chronionych gatunków roślin i zwierząt;
• czy na działce są drzewa, czy dla działki wykonywano inwentaryzację drzew i krzewów;
• jak była i jest wykorzystywana działka;
• czy kiedykolwiek była prowadzona na niej działalność, która mogła powodować zanieczyszczenia gruntu;
• czy występowano, uzyskano decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (jeśli tak – proszę o przekazanie kopii);
• czy na działce są zbiorniki wodne (naturalne, sztuczne);
• czy granice działki są niesporne z sąsiadami;
• czy dla działki były ustalane warunki doprowadzenia jakichkolwiek mediów.
• wykonano analizę możliwości uzyskania dostępu do drogi publicznej i mediów;
• przeprowadzono badania geologiczne.

W ramach Umowy przedwstępnej Zbywająca nie udzieliła/nie udzieli Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Pytanie

1.Czy dostawa Nieruchomości przez Zbywającą na rzecz Nabywcy będzie podlegała przepisom ustawy o VAT?

2.W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 - czy dostawa Nieruchomości przez Zbywającą na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od podatku VAT?

3.W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 i 2 – czy Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

1.Dostawa Nieruchomości przez Zbywającą na rzecz Nabywcy będzie podlegała przepisom ustawy o VAT.

2.Dostawa Nieruchomości przez Zbywającą na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od podatku VAT.

3.Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są z kolei rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości spełnia przesłanki odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów podlega przepisom ustawy o VAT.

Aby tak było, czynność musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT.

Podatnikiem VAT – na gruncie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wskazano w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że dostawę terenu budowlanego przez osobę fizyczną należy uznać za podlegającą podatkowi VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej z wykonywaniem prawa własności w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W ocenie TSUE, nie można uznać, iż w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym mieszczą się transakcje, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania, zdaniem TSUE, mogą polegać, na przykład, na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, dokonując dostawy Nieruchomości Zbywająca wystąpi w charakterze podatnika VAT.

Zwrócić bowiem należy uwagę na fakt, że Zbywająca w celu zbycia Nieruchomości zawarła Umowę przedwstępną, przewidującą udzielenie Nabywcy pełnomocnictwa w zakresie niezbędnym do wykonania Analizy Prawnej Nieruchomości obejmującej analizę prawną jej księgi wieczystej i dokumentów do niej złożonych, oraz analizę pełnego stanu technicznego i faktycznego Nieruchomości (co obejmuje również prawo swobodnego wstępu na Nieruchomość i przeprowadzenie jej badań), a także analizę przydatności Nieruchomości do zamierzeń i wymagań inwestycyjnych Nabywcy.

Ponadto, Zbywająca udzieliła w Umowie przedwstępnej Nabywcy nieograniczonego prawa do wstępu na teren Nieruchomości, w szczególności w celach związanych z Analizą Prawną Nieruchomości.

Jak wskazano również w opisie stanu faktycznego, zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości zostało uzależnione od pozytywnego wyniku przeprowadzonej Analizy Prawnej Nieruchomości.

W wyniku tych działań, w ocenie Wnioskodawców, dojdzie do uatrakcyjnienia Nieruchomości, w związku z czym sprzedaż Nieruchomości będzie przekraczać zakres zwykłym zarządem majątkiem prywatnym Zbywającej. Spełnione są zatem, zdaniem Wnioskodawców, przesłanki niezbędne do stwierdzenia, że Zbywająca, dokonując dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy, będzie działać w charakterze podatnika VAT.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości przez Zbywającą na rzecz Nabywcy będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Ad. 2

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość objęta jest Planem miejscowym, zgodnie z którym przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz tereny dróg publicznych (w związku z czym Nieruchomość należy zakwalifikować jako teren budowlany w rozumieniu ww. przepisów ustawy o VAT).

W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

• towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT,
• w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u. co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyżej przytoczonym wyroku TSUE stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

W ocenie Wnioskodawców, na gruncie niniejszego stanu faktycznego nie zostanie żaden z warunków, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zbywająca nie wykorzystywała Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Zdaniem Wnioskodawców nie zostanie również spełniony drugi z przedstawionych warunków uprawniających do zwolnienia sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tj. brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu towaru.

Należy zauważyć, iż Zbywająca nabyła Nieruchomość na podstawie darowizny, tj. w drodze czynności niepodlegającej podatkowi VAT. Zatem nie można z tego względu powiedzieć, że Zbywająca miała prawo do odliczenia podatku naliczonego bądź nie miała takiego prawa – nabycie nie podlegało bowiem opodatkowaniu VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa Nieruchomości przez Zbywającą nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Dodatkowo, Wnioskodawcy pragną przytoczyć wnioski wyrażone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 4 maja 2021 r., 0114-KDIP1-3.4012.39.2021.2.KF wydanej na gruncie zbliżonego stanu faktycznego w którym:

• przedmiotem sprzedaży była działka niezabudowana przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę;
• ww. działka została nabyta przez zbywcę w drodze czynności niepodlegającej podatkowi VAT.

Jak zauważono w ww. interpretacji:

„Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że mająca być przedmiotem sprzedaży działka nr 1 jest niezabudowana. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ww. działka przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną. Tym samym działka nr 1 będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż udziałów w działce nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (…)

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego udziały w działce zostały nabyte przez Sprzedających w drodze dziedziczenia, zatem w związku z nabyciem ww. udziałów w działce nie wystąpił podatek od towarów i usług. Z tego względu nie można uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez nich ww. udziałów w działce nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Należy zatem stwierdzić, że nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w związku z tym dostawa udziałów w działce nr 1 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. (…) sprzedaż przez Sprzedających udziałów w ww. działce nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa ww. działki będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku”.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości przez Zbywającą na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od podatku VAT.

Ad. 3

Jak wynika z brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W przepisach art. 88 ust. 1-3a wymieniono przypadki, w których nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia VAT:

1. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika:

1) (uchylony);

2) (uchylony);

3) (uchylony);

4) usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem:

a) (uchylona),

b) nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób;

c) usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a.

5) (uchylony).

1a. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3.

2. (uchylony).

3. (uchylony).

3a. Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1)sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:

a) wystawionymi przez podmiot nieistniejący,

b) (uchylona);

2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;

3) (uchylony);

4) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:

a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,

b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,

c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;

5) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;

6) (uchylony);

7) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Z ww. przepisów wynika, że koniecznym warunkiem odliczenia VAT jest wystawienie faktury dokumentującej transakcję opodatkowaną podatkiem VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości przez Zbywającą na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT.

Sprzedaż Nieruchomości przez Zbywającą na rzecz Nabywcy zostanie udokumentowana przez Zbywającą fakturą z podatkiem VAT. W celu prawidłowego rozliczenia VAT od sprzedaży Nieruchomości, Zbywająca dokona rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Ponadto, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej VAT (sprzedaż lokali w inwestycji polegającej na wzniesieniu wielorodzinnych budynków mieszkalnych).

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Nabywca, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe argumenty, Wnioskodawcy wnoszą o potwierdzenie ich stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej: Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Ponadto, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w Nieruchomości, tj. w działkach nr 1, 2, 3, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, Zbywająca podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Zbywającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na Kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a Kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego,

pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że:

przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziału w Nieruchomości, stanowiącej działki nr 1, 2, 3, Zbywająca będzie spełniać przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W opisie sprawy podali Państwo informacje, z których wynika, że:

• Zbywająca jest współwłaścicielem działek nr 1, 2 oraz 3;
• Zbywająca nabyła Nieruchomość w drodze darowizny;
• Nieruchomość nie była przez Zbywającą wykorzystywana w jakikolwiek sposób, w tym nie była oddawana do odpłatnego używania innym osobom (np. na podstawie umowy najmu lub dzierżawy);
• Zbywająca nie podejmowała czynności mających na celu podniesienie wartości Nieruchomości, w szczególności:
• nie dokonywała podziału na mniejsze działki,
• nie uzbrajała Nieruchomości w media,
• nie wydzielała dróg wewnętrznych,
• nie korzystała z profesjonalnych pośredników w celu poszukiwania nabywców,
• nie brała czynnego udziału w sporządzaniu Planu miejscowego;
• w 2024 r. Zbywająca zawarła z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości;
• zgodnie z Umową przedwstępną Nabywca jest uprawniony do wykonania, na własny koszt i ryzyko, analizy prawnej Nieruchomości, w tym analizy prawnej jej księgi wieczystej i dokumentów do niej złożonych, oraz analizy pełnego stanu technicznego i faktycznego Nieruchomości, a także analizy przydatności Nieruchomości do zamierzeń i wymagań inwestycyjnych Nabywcy;
• w świetle Umowy przedwstępnej, Zbywająca jest zobowiązana udzielić Nabywcy lub osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa w zakresie niezbędnym do wykonania Analizy Prawnej Nieruchomości;
• zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości zostało uzależnione od pozytywnego wyniku przeprowadzonej Analizy Prawnej Nieruchomości.
• Zbywająca udzieliła w Umowie przedwstępnej Nabywcy nieograniczonego prawa do wstępu na teren Nieruchomości, w szczególności w celach związanych z Analizą Prawną Nieruchomości;
• Umowa przedwstępna nie wymienia zgód, pozwoleń, decyzji dot. realizacji zamierzonej inwestycji, które muszą uzyskać strony Umowy, aby do ostatecznej sprzedaży działki doszło;
• udzielone Nabywcy przez Zbywającą pełnomocnictwo upoważnia do czynności związanych z pozyskiwaniem dokumentów dotyczących aktualnego stanu prawnego Nieruchomości (w szczególności informacji z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczeń z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, dot. leśnego charakteru działek, położenia na terenie obszaru rewitalizacji) oraz badania akt ksiąg wieczystych;
• ww. pełnomocnictwo nie upoważnia do uzyskania przed faktyczną sprzedażą udziału w Nieruchomości wszelkich decyzji, zezwoleń, zgód potrzebnych do realizacji zamierzonej inwestycji np. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączy, itp.
• w ramach Umowy przedwstępnej Zbywająca nie udzieliła/nie udzieli Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, Państwa wątpliwość dotyczy kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Zbywającą udziału w Nieruchomości.

Mając na uwadze powołany stan prawny oraz okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji podejmowane przez Zbywającą działania nie wskazują na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, a sprzedaż udziału w opisanych we wniosku działkach nie będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Opisane grunty nie są i nie będą wykorzystywane przez Zbywającą do działalności gospodarczej. Zbywająca nie podejmowała żadnych czynności mających na celu podniesienie wartości Nieruchomości, tj. nie dokonywała podziału na mniejsze działki, nie uzbrajała Nieruchomości w media, nie wydzielała dróg wewnętrznych, nie korzystała z profesjonalnych pośredników w celu poszukiwania nabywców, nie brała czynnego udziału w sporządzaniu Planu miejscowego. Z zawartej Umowy przedwstępnej wynika, że w celu zawarcia umowy ostatecznej na Zbywającej nie ciąży obowiązek podjęcia działań, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Należy mieć również na uwadze kwestię pełnomocnictwa udzielanego przez Zbywającą Nabywcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zbywającej - jako mocodawcy. Zakres udzielonego pełnomocnictwa nie wskazuje jednak na umocowanie Nabywcy do uzyskania przed faktyczną sprzedażą udziału w Nieruchomości jakichkolwiek decyzji, zezwoleń, zgód potrzebnych do realizacji zamierzonej inwestycji np. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączy, itp. Działania Nabywcy, nie wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Zatem podejmowane przez Nabywcę – w imieniu Zbywającej – czynności nie stanowią działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji zakres czynności wykonanych zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej, jak i udzielonego pełnomocnictwa nie wskazuje na aktywność Zbywającej w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Należy zatem uznać, że dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości stanowiącej działki nr 1, 2, 3, Zbywająca będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Zbywającą cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w Nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Podsumowując, zbycie udziału w Nieruchomości stanowiącej działki nr 1, 2, 3, będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Zatem sprzedaż udziału w opisanych powyżej działkach nie będzie skutkowała uznaniem Zbywającej za podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytania nr 2 i 3 dotyczące uznania, że dostawa udziału w Nieruchomości przez Zbywającą na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od podatku VAT i Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości jedynie w sytuacji uznania Zbywającej za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że Zbywająca z tytułu dostawy udziału w działkach nr 1, 2, 3 nie będzie działała jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 2 i 3 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się m.in. do skutków w podatku VAT dla Nabywcy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego opodatkowania zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania, że opisana sprzedaż udziału w Nieruchomości nie została uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dodatkowo oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 3 dotyczące prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości przez Nabywcę, jedynie w sytuacji uznania, że transakcja będzie czynnością opodatkowaną, niepodlegającą zwolnieniu od podatku od towarów i usług. W wydanej interpretacji uznałem, że dostawa udziału w Nieruchomości przez Zbywającą na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 3 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Nabywcy.

Ponadto, zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).